رمزگشایی داده‌های موجودی املاک و مستغلات

طبق بند ۱، ماده ۳ فرمان ۴۴/۲۰۲۲/ND-CP، موجودی املاک و مستغلات به عنوان مقدار املاک و مستغلات یک پروژه که طبق مفاد قانون واجد شرایط معامله است اما در دوره گزارشگری معامله نشده است، توضیح داده می‌شود.

مبنای تعیین موجودی کالا چیست؟

طبق آخرین گزارش وزارت ساخت و ساز ، موجودی املاک و مستغلات در پروژه‌ها در سه ماهه اول سال 2024 در 56 استان و شهر در سراسر کشور حدود 23029 واحد (شامل آپارتمان، خانه‌های شخصی و زمین) است که از این تعداد: آپارتمان‌ها 3706 واحد؛ خانه‌های شخصی 8468 واحد؛ زمین 10855 قطعه زمین دارد. بر این اساس، می‌توان مشاهده کرد که نسبت موجودی عمدتاً در بخش املاک و مستغلات مسکن شخصی و قطعات زمین پروژه‌ها است.

وزارت ساخت و ساز اعلام کرد که در حال حاضر ۳۷۰۶ آپارتمان در انبار موجود است، اما تعداد واقعی بسیار بیشتر از این است.

آقای وو هونگ تانگ، مدیر بخش تحقیق و توسعه گروه DKRA، گفت که موجودی املاک و مستغلات به عنوان تعداد محصولات در پروژه‌های املاک و مستغلات که با موفقیت معامله نشده‌اند، درک می‌شود.

به گفته آقای ثانگ، داده‌های موجودی بر اساس داده‌های گزارش‌شده توسط شرکت‌های املاک و مستغلات تحت بند ۱، ماده ۳ فرمان ۴۴/۲۰۲۲/ND-CP است. طبق این فرمان، موجودی املاک و مستغلات، مقدار املاک و مستغلات یک پروژه است که طبق مفاد قانون واجد شرایط معامله است اما در طول دوره گزارش‌دهی معامله نشده است.

دوره گزارش‌دهی به صورت فصلی انجام خواهد شد و سرمایه‌گذار اطلاعات پروژه و وضعیت معاملات (از جمله اطلاعات موجودی املاک و مستغلات) را طبق فرم‌های شماره ۱۰ و ۱۲ پیوست فرمان ۴۴/۲۰۲۲/ND-CP گزارش خواهد داد.

که در آن، فرم شماره ۱۰ شامل اطلاعات و داده‌های مربوط به پروژه‌های املاک و مستغلات و محصولات ملکی واجد شرایط برای معاملات است؛ فرم شماره ۱۲ شامل اطلاعات و داده‌های مربوط به وضعیت معاملات املاک و مستغلات پروژه است.

واقعیت با داده‌ها متفاوت است

شرکت‌های املاک و مستغلات معتقدند که داده‌های موجودی اعلام شده توسط وزارت ساخت و ساز واقعاً دقیق نیست. آقای ها ون تین، معاون مدیر کل شرکت املاک و مستغلات گروه تران آن، گفت که در حال حاضر، شرکت‌هایی که داده‌های موجودی را گزارش می‌دهند، در بورس اوراق بهادار فهرست شده‌اند.

شرکت‌های املاک و مستغلات ثبت نشده فقط در صورت‌های مالی سالانه خود گزارش می‌دهند. حتی اطلاعات تأیید نشده‌ای در مورد چگونگی "طفره رفتن" شرکت‌های املاک و مستغلات وجود دارد، مبنی بر اینکه برخی از سرمایه‌گذاران محصولات خود را نفروخته‌اند، بنابراین به کارمندان خود اجازه می‌دهند محصولات را به نام آنها خریداری کنند، سپس از بانک پول قرض می‌گیرند تا جریان نقدی داشته باشند. هنگامی که مشتریانی برای خرید این محصولات وجود دارند، شرکت وام را با بانک تسویه می‌کند تا به مشتریان واقعی بفروشد، بنابراین محصول همچنان با موفقیت فروخته شده تلقی می‌شود، اما در واقع، هنوز موجودی کالا است. بنابراین، داده‌های موجودی منتشر شده ممکن است دقیق نباشند.

به گفته آقای تین، موجودی واقعی بیشتر از ارقام گزارش شده است، زیرا تعداد مشاغل املاک و مستغلات که در بورس اوراق بهادار ثبت نشده‌اند بسیار زیاد است، این مشاغل تعداد زیادی پروژه در استان‌ها دارند و میزان کالاهای فروخته شده برای سال‌های زیادی دوام می‌آورد.

برای مثال، در بین دونگ ، پروژه‌های آپارتمانی زیادی با اسناد قانونی کامل وجود دارد، با این حال، تعداد محصولات فروخته شده بسیار کم است. به طور خاص، گروه دانه خوی با پروژه شهر آسترال، این پروژه دارای ۴۹۶۶ آپارتمان است که از سال ۲۰۲۰ برای فروش افتتاح شده است، با این حال، تنها حدود ۴۰٪ از محصولات فوق فروخته شده‌اند. گروه لو فونگ ۳ پروژه برای فروش با اسناد قانونی کامل دارد و در حال واگذاری خانه‌ها در ۲ پروژه است، تعداد محصولات فروخته نشده نزدیک به ۱۰۰۰ واحد است...

علاوه بر این، بین دونگ در حال حاضر ده‌ها پروژه دارد که مدت‌هاست برای فروش باز هستند و تقریباً تکمیل شده‌اند، اما سرمایه‌گذاران هنوز در حال ارائه موجودی برای فروش هستند. در همین حال، طبق اعلام وزارت ساخت و ساز، بازار در حال حاضر حدود ۳۷۰۶ آپارتمان در موجودی دارد. بنابراین، می‌توان مشاهده کرد که داده‌ها بسیار متفاوت هستند.

یا در شهر هوشی مین، در سال ۲۰۲۳، اگرچه پروژه‌های کمی برای فروش در بازار وجود دارد، اما میزان کالاها کم نیست. به عنوان مثال، پروژه MT Eastmark City در شهر Thu Duc، با نزدیک به ۲۰۰۰ واحد آپارتمان که از سال ۲۰۲۱ تاکنون فروخته شده است، هنوز توسط سرمایه‌گذار برای فروش افتتاح می‌شود. پروژه در ناحیه ۱ گروه Novaland ، که از سال ۲۰۱۹ تاکنون فروخته شده است، هنوز کالاهای فروخته نشده دارد، پروژه آپارتمان در ناحیه Binh Chanh از گروه An Gia، اگرچه تحویل داده شده است، اما هنوز مقدار زیادی موجودی دارد... با این حال، در اوایل سال ۲۰۲۴، اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین گزارش داد که شهر هوشی مین در حال حاضر هیچ موجودی ندارد.

علاوه بر این، داستانی در مورد موجودی کالا که لازم است به آن اشاره شود این است که پس از یک دوره مالی دشوار از سال ۲۰۲۲ تاکنون، بسیاری از مشتریانی که محصولات ملکی سفارش داده بودند اما توان مالی کافی نداشتند، مجبور شدند کالا را به سرمایه گذار برگردانند، بنابراین این میزان موجودی کالا نیز کاملاً زیاد است.

علاوه بر این، استناد به بند ۱، ماده ۳ فرمان ۴۴/۲۰۲۲/ND-CP که در مورد پروژه‌های واجد شرایط معامله طبق مفاد قانون برای محاسبه به عنوان موجودی کالا اعمال می‌شود، نیز یک مشکل است.

برای مثال، در شهر هوشی مین، در حال حاضر پروژه‌های زیادی وجود دارند که برای فروش افتتاح، ساخته و به مشتریان تحویل داده شده‌اند، اما شرایط قانونی معاملات را رعایت نکرده‌اند، بنابراین سرمایه‌گذاران و مشتریان فقط قراردادهای سپرده‌گذاری را برای رزرو مکان امضا کرده‌اند، حتی اگر تا ۹۵٪ از ارزش خانه را جمع‌آوری کرده باشند. و این پروژه‌ها، به دلیل اینکه شرایط قانونی را رعایت نمی‌کنند، هنوز پروژه‌های تشکیل نشده محسوب می‌شوند و در صورت عدم فروش محصولات، نمی‌توان آنها را به عنوان موجودی کالا در نظر گرفت.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html