رفع تنگناها و باز کردن جریان منابع زمینی

کارشناسان «مشکلات فنی» قانون زمین ۲۰۲۴ را «موانع نهادی» می‌دانند که باید فوراً برطرف شوند تا اطمینان حاصل شود که این قانون واقعاً به اجرا در می‌آید و منابع زمین - که منبع بسیار مهمی برای کشور است - را به طور مؤثر و کارآمد مورد استفاده قرار می‌دهد.

تصویر تصویر: Tuan Anh/VNA

نوآوری‌های بسیاری در پیش‌نویس قطعنامه مجلس ملی گنجانده شده است که تعدادی از سازوکارها و سیاست‌ها را برای رفع مشکلات و موانع در سازماندهی اجرای قانون زمین تصریح می‌کند، از جمله: حذف چارچوب قیمت زمین، افزایش شفافیت، ترویج تمرکززدایی به مناطق محلی، تضمین هماهنگی منافع بین دولت، مردم و مشاغل.

یکی از پنج گلوگاه اول که توسط کارشناسان ذکر شده است، عدم سازگاری بین سیستم برنامه‌ریزی زمین و مدل حکومت محلی دو سطحی (سطح استانی - مردمی) است که این مدل از اول ژوئیه ۲۰۲۵ شروع به کار می‌کند. در حالی که قانون زمین ۲۰۲۴ همچنان مفاد مربوط به «برنامه‌ریزی و برنامه‌ریزی کاربری زمین در سطح ناحیه» را حفظ می‌کند، مدل سازماندهی فعلی دولت در شهرهای تحت مدیریت مرکزی یا واحدهای اداری- اقتصادی ویژه مطابق با حکومت شهری دو سطحی عمل کرده است.

این امر منجر به نارسایی در اقتدار و انسجام در تصویب برنامه‌ریزی می‌شود و باعث می‌شود روند اجرا قطع یا طولانی شود. به گفته دکتر نگوین دین تو - معاون مدیر موسسه استراتژی و سیاست کشاورزی و محیط زیست ( وزارت کشاورزی و محیط زیست )، قانون باید طوری تنظیم شود که برنامه‌ریزی کاربری زمین بتواند در برنامه‌ریزی کلی توسعه شهری و برنامه‌ریزی استفاده از منابع در سطح پایه ادغام شود. در غیر این صورت، مناطق در اجرا و نظارت دچار سردرگمی خواهند شد.

تأخیر در تنظیم مقررات برنامه‌ریزی برای تطبیق با مدل دولایه دولت نه تنها بر امکان‌سنجی قانون تأثیر می‌گذارد، بلکه باعث می‌شود بسیاری از مناطق «منتظر دستورالعمل‌ها» بمانند و جریان سرمایه‌گذاری را مسدود کنند. بنابراین، لازم است به زودی یک قطعنامه راهنمای یکپارچه داشته باشیم تا از تبدیل شدن برنامه‌ریزی به اولین «گلوگاه نهادی» در زنجیره اجرای قانون جدید زمین جلوگیری شود.

دومین تنگنای شناسایی‌شده این است که سازوکار حراج و مناقصه زمین هنوز کاستی‌های زیادی دارد که برای سرمایه‌گذاران مطلوب نیست. هدف از تخصیص و اجاره زمین از طریق حراج و مناقصه، ابزاری مهم برای تضمین تبلیغات، شفافیت و جلوگیری از منافع گروهی است. با این حال، روند اجرای فعلی محدودیت‌های زیادی را آشکار می‌کند.

هیچ راهنمای روشنی در مورد شکل اجاره زمین با پرداخت سالانه برای وجوه زمین که توسط دولت مدیریت می‌شود، وجود ندارد. برخی از مناطق، وضعیت «نمی‌دانند کدام راه‌حل را اعمال کنند» را هنگام نیاز به تضمین درآمد بودجه و حمایت از کسب‌وکارهایی که در زمینه‌های اجتماعی سرمایه‌گذاری می‌کنند، منعکس می‌کنند.

در عین حال، الزام داشتن یک طرح تفصیلی 1/500 قبل از حراج زمین، به ویژه برای زمین‌های با کاربری مختلط یا زمین‌های عمومی که با مناطق مسکونی در هم آمیخته‌اند، مشکلاتی را در اجرا ایجاد می‌کند. در همین حال، شکل اجاره زمین با پرداخت سالانه، محاسبه هزینه‌ها، رهن و بسیج سرمایه میان‌مدت و بلندمدت را برای سرمایه‌گذاران دشوار می‌کند.

دکتر کان ون لوک - عضو شورای ملی مشاوره سیاست مالی و پولی، اظهار داشت که مکانیسم حراج زمین باید انعطاف‌پذیرتر باشد، به خصوص در مرحله اولیه پروژه‌های زیرساخت اجتماعی. اگر این مکانیسم سفت و سخت باشد، ناخواسته انگیزه بخش خصوصی را از بین می‌برد - موضوعی که قانون زمین ۲۰۲۴ قصد دارد آن را به شدت بسیج کند. زیرا عدم هماهنگی در مقررات حراج و مناقصه و مکانیسم‌های اجاره زمین نه تنها جذابیت سرمایه‌گذاری را کاهش می‌دهد، بلکه خطر از دست دادن بودجه را نیز به همراه دارد.

بنابراین، صدور قطعنامه ۳۳۹/NQ-CP توسط دولت در مورد پیش‌نویس قطعنامه مجلس ملی که تعدادی از سازوکارها و سیاست‌ها را برای رفع مشکلات و موانع در سازماندهی اجرای قانون زمین تصریح می‌کند و به ارث بردن نتایج تحقیقات در شماره ارسالی ۱۳۶/TTr-BNNMT وزارت کشاورزی و محیط زیست در مورد پیش‌نویس قانون اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد قانون زمین را مجاز می‌داند، گامی در مسیر درست است، اما لازم است که به سرعت آن را به یک فرمان اجرایی تبدیل کنیم تا کسب‌وکارها مبنای قانونی روشنی داشته باشند - آقای لوک اظهار داشت.

علاوه بر این، مقررات مربوط به بازیابی زمین که شیوه‌های توسعه را پوشش نمی‌دهد و فاقد انعطاف‌پذیری است، سومین تنگناهایی است که کارشناسان به آن اشاره می‌کنند. اگرچه ماده ۷۹ قانون زمین ۲۰۲۴ در مقایسه با قانون زمین ۲۰۱۳، دامنه بازیابی زمین را گسترش داده است، اما هنوز همه پروژه‌های با اهمیت استراتژیک و فوری را پوشش نمی‌دهد.

به طور خاص، قانون به طور واضح سازوکاری برای بازیابی زمین جهت ایجاد صندوق زمین برای پرداخت هزینه‌های پروژه‌های BT (انتقال ساخت) یا تنظیم مجدد زمین برای مشاغلی که به دلیل آلودگی محیط زیست مجبور به جابجایی هستند، تعیین نکرده است... علاوه بر این، این آیین‌نامه که بازیابی زمین فقط پس از تصویب طرح جبران خسارت، حمایت و اسکان مجدد قابل انجام است، باعث تأخیر و عدم انعطاف‌پذیری برای پروژه‌های فوری می‌شود.

در مورد این تنگنا، دانشیار دکتر نگوین کوانگ توین، نایب رئیس شورای دانشگاه حقوق هانوی، گفت که قانون باید سازوکار مشخصی برای پروژه‌های کلیدی داشته باشد، زیرا اگر منتظر رویه‌های اداری کافی باشیم، پیشرفت زیرساخت‌های استراتژیک ملی مانند بزرگراه‌ها، فرودگاه‌ها و شهرک‌های صنعتی بزرگ به تأخیر می‌افتد و خسارات بسیار بیشتری نسبت به خطرات قانونی که سازمان‌های مدیریتی نگران آن هستند، ایجاد می‌کند.

این تنگنا همچنین نشان می‌دهد که عدم انعطاف‌پذیری در طراحی مقررات تملک زمین، مانع توسعه زیرساخت‌ها می‌شود - حوزه‌ای که ویتنام قصد دارد آن را تسریع کند. به گفته کارشناسان، راه‌حل فوری، مطالعه یک سازوکار ویژه برای صدور مجوز برای پروژه‌های کلیدی، مشابه سازوکار موجود در قانون سرمایه‌گذاری عمومی یا قانون مناقصه، است تا از «تنگناها» در پرداخت غرامت و آزادسازی زمین جلوگیری شود.

چهارمین گلوگاهی که باید برطرف شود، سازوکار ناکافی و ناپایدار قیمت‌گذاری زمین است که باعث نگرانی مجریان می‌شود. قانون زمین ۲۰۲۴ «چارچوب قیمت زمین» را حذف کرده و به سازوکار جدول قیمت زمین روی آورده است که سالانه به‌روزرسانی می‌شود و قیمت بازار را دقیق‌تر منعکس می‌کند. این یک گام قابل توجه به جلو است، اما سازوکار قیمت‌گذاری فعلی هنوز در کاربرد عملی با گلوگاه‌های زیادی مواجه است.

اول از همه، تعیین قیمت‌های خاص زمین بیش از حد به سازمان‌های مشاوره‌ای و داده‌های بازار بستگی دارد، در حالی که سیستم اطلاعاتی و پایگاه داده ملی قیمت زمین هنوز کامل نشده است و منجر به نتایج ارزش‌گذاری متناقض بین مناطق مختلف می‌شود. روش مازاد - ابزار اصلی برای تعیین قیمت زمین پروژه - استاندارد نشده است و باعث افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری می‌شود و بر رقابت‌پذیری شرکت‌ها تأثیر منفی می‌گذارد.

دکتر تران کیم چونگ، معاون سابق مدیر موسسه مرکزی مدیریت اقتصادی، گفت که اگر یک پایگاه داده شفاف برای ارزیابی ایجاد نشود، مجریان همیشه از اشتباه کردن می‌ترسند. در نتیجه، بسیاری از مکان‌ها «از امضا کردن اجتناب می‌کنند» و این امر هم پیشرفت سرمایه‌گذاری عمومی و هم توسعه شهرک‌های شهری و صنعتی را کند می‌کند. این تنگنا نه تنها یک مسئله فنی است، بلکه یک مسئولیت روانی در انجام وظایف عمومی نیز محسوب می‌شود. وقتی قیمت زمین به تعهدات مالی مرتبط باشد، هرگونه انحرافی می‌تواند منجر به بازرسی، بررسی یا مسئولیت کیفری شود.

بنابراین، آقای چانگ پیشنهاد داد که دولت باید به زودی سازوکاری را برای محافظت از کسانی که این فرآیند را به درستی اجرا می‌کنند، ایجاد کند، ضمن اینکه دیجیتالی کردن داده‌های قیمت زمین را ترویج دهد و یک کریدور قانونی امن برای مردم محل ایجاد کند تا جرات اقدام و مسئولیت‌پذیری داشته باشند.

علاوه بر این، عدم هماهنگی بین قانون زمین و قوانین مرتبط در دوره انتقالی، پنجمین گلوگاهی است که باید حل شود. این نیز یک گلوگاه سیستمی است. هنگامی که قانون زمین ۲۰۲۴ منتشر شود، مجموعه‌ای از قوانین دیگر نیز اصلاح یا تکمیل می‌شوند یا همزمان اجرا می‌شوند، مانند قانون مسکن ۲۰۲۴، قانون تجارت املاک و مستغلات، قانون مناقصه، قانون سرمایه‌گذاری و غیره.

با این حال، سازگاری بین این قوانین هنوز هماهنگ نشده است و باعث سردرگمی در بسیاری از مناطق در طول دوره گذار می‌شود. به عنوان مثال، آیین‌نامه دریافت انتقال حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های مسکونی تجاری در مصوبه مجلس ملی و فرمان دولت تنظیم شده است، اما به موقع در اسناد راهنمای قانون زمین "پشتیبانی" نشده است. برخی از مناطق مانند هانوی، شهر هوشی مین... وضعیت پروژه‌هایی را که "منتظر" فرمان هستند، منعکس کرده‌اند و باعث اتلاف منابع شده‌اند.

از منظر حقوقی، وکیل ترونگ تان دوک اظهار داشت: «ما در اصلاح قانون زمین پیشرفت زیادی داشته‌ایم، اما اگر قوانین مرتبط همزمان اصلاح نشوند، همچنان «قوانینی در انتظار قوانین دیگر» وجود خواهد داشت که این امر، دانستن اینکه رویه‌های سرمایه‌گذاری خود را بر چه اساسی بنا کنند را برای کسب‌وکارها دشوار می‌کند.»

برای غلبه بر این تنگنا، دولت به طور پیشگیرانه قطعنامه 339/NQ-CP را صادر کرده و قطعنامه جداگانه‌ای در مورد سازوکارها و سیاست‌هایی برای رفع مشکلات در سازماندهی اجرای قانون زمین را برای انتشار به مجلس ملی ارائه داده است. با این حال، وکلا پیشنهاد کردند که برای اینکه این قطعنامه واقعاً اجرایی شود، هنوز به راهنمایی‌های دقیقی در مورد گذار بین مقررات قدیمی و جدید نیاز است تا از ایجاد "شکاف قانونی" در اجرای پروژه‌های سرمایه‌گذاری جلوگیری شود.

با توجه به پنج مانع بزرگ در اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ در دهمین جلسه، انتظار می‌رود پانزدهمین مجلس ملی، بر اساس پیشنهادات دولت و وزارت کشاورزی و محیط زیست، قطعنامه‌ای تخصصی در مورد سازوکارها و سیاست‌های رفع مشکلات در سازماندهی اجرای قانون زمین را بررسی و به زودی صادر کند.

علاوه بر این، کارشناسان همچنین پیشنهاد بررسی و تنظیم همزمان قوانین مرتبط (قانون سرمایه‌گذاری، قانون مسکن، قانون مناقصه، قانون ساخت و ساز) را برای یکپارچه‌سازی رویه‌های درک و اجرا ارائه دادند. به طور خاص، تقویت دیجیتالی کردن داده‌های زمین، انتشار فهرست‌های قیمت سالانه زمین، ایجاد یک پایه شفاف و کاهش خطرات قانونی برای سازمان‌های مدیریتی ضروری است. در کنار آموزش و حمایت از کسانی که از مقررات پیروی می‌کنند، تشویق به انجام کار و جسارت در پذیرش مسئولیت، لازم است سازوکارهای خاصی برای پروژه‌های کلیدی ترویج شود و پیشرفت زیرساخت‌ها، صنعتی‌سازی و شهرنشینی تضمین شود.

قانون زمین ۲۰۲۴ در صورتی نقش خود را به طور کامل ایفا خواهد کرد که تنگناهای فوق به سرعت و به طور همزمان شناسایی و حل شوند. تنها در این صورت است که زمین واقعاً به نیروی محرکه توسعه پایدار تبدیل می‌شود، نه به یک «تنگناها» در فرآیند ادغام و صنعتی‌سازی فعلی.

منبع: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm