هانوی تقریباً "منقرض شده" است - آپارتمان هایی با قیمت کمتر از 60 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع

VTV.vn - 95٪ از عرضه فعلی آپارتمان در هانوی بالای 60 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع قیمت دارد، بخش زیر 60 میلیون دونگ ویتنام کمتر از 5٪ از بازار را تشکیل می‌دهد.

عکس: نگوک هین

خانم نگوین هوآی آن، مدیر ارشد CBRE ویتنام، در مراسم اعلام نکات برجسته بازار املاک و مستغلات برای سه ماهه سوم سال 2025 اظهار داشت: «بازار آپارتمان هانوی در حال ورود به دوره‌ای از رشد قوی از نظر مقیاس و قیمت است که نشان دهنده تغییر آشکار در ساختار محصول و رفتار خرید خانه است.»

طبق گزارش CBRE، در سه ماهه سوم سال 2025، کل عرضه آپارتمان‌های تازه تأسیس در هانوی به بیش از 10300 آپارتمان رسید که دومین سه ماهه در 5 سال گذشته با عرضه جدید بیش از 10000 واحد بود. در 9 ماه اول سال، کل عرضه به نزدیک به 21100 واحد رسید که نسبت به مدت مشابه در سال 2024، 10 درصد افزایش داشته است. نکته قابل توجه این است که تا 2000 آپارتمان با قیمت فروش بیش از 120 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده و هزینه نگهداری، تخفیف) وجود داشته است که از زمان شروع نظارت CBRE بر بازار، رکورد بالایی محسوب می‌شود.

قیمت فروش آپارتمان نوساز از ۹۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع فراتر رفت

این گزارش نشان می‌دهد که میانگین قیمت فروش آپارتمان‌های نوساز در هانوی از ۹۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع فراتر رفته است که بالاتر از میانگین قیمت در شهر هوشی مین در همین دوره است. این بالاترین قیمت تاکنون در بازار آپارتمان پایتخت است. در مقایسه با سه ماهه دوم، حدود ۱۴ درصد بیشتر از سه ماهه قبل و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، این افزایش تا ۴۰ درصد بوده است.

نماینده CBRE گفت که افزایش قیمت فروش به وضوح نشان دهنده تغییر در ساختار بازار است، زمانی که بیشتر عرضه جدید در مناطقی با موقعیت مکانی مطلوب، زیرساخت‌های خوب و توسعه یافته توسط سرمایه‌گذاران با پتانسیل قوی متمرکز شده است.

نه تنها مناطق مرکزی مانند تای هو، کائو گیای، لانگ بین، بلکه مناطق حومه شهر مانند دن فونگ (هانوی) و ون گیانگ ( هونگ ین ) نیز قیمت‌های معمولی از ۷۰ تا ۱۱۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع را ثبت کرده‌اند؛ مناطق دور از مرکز نیز به آستانه ۷۰ تا ۸۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع نزدیک شده‌اند. شکاف قیمت بین مناطق مرکزی و حومه شهر به طور فزاینده‌ای در حال کاهش است و نشان می‌دهد که سطح عمومی قیمت بازار وارد مرحله جدیدی شده است.

با این حال، علیرغم افزایش شدید قیمت، فعالیت‌های تجاری و خرید همچنان پررونق است. به طور خاص، حجم کل معاملات در سه ماهه سوم به بیش از ۱۱۱۰۰ آپارتمان رسید که بالاترین میزان از سال ۲۰۱۸ است. میانگین نرخ جذب به ۷۰ تا ۸۰ درصد رسید که نشان می‌دهد تقاضا برای سرمایه‌گذاری و انباشت دارایی همچنان پایدار است و هیچ نشانه‌ای از کند شدن روند آن وجود ندارد.

طبق گزارش CBRE، بسیاری از سرمایه‌گذاران از جو مثبت بازار سوءاستفاده کرده و سبد محصولات موجود را به طور گسترده راه‌اندازی کرده‌اند، به خصوص در پروژه‌های نزدیک به مرکز و در امتداد مسیرهای جدید ترافیک. این امر باعث شده است که قیمت‌ها به ویژه در مناطقی که زمانی «مقرون به صرفه» تلقی می‌شدند، همچنان افزایش یابد.

خطرات بالقوه پایداری

در بازار ثانویه، میانگین قیمت نقل و انتقالات به حدود ۵۸ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۹ درصد افزایش داشته است. اگرچه این افزایش کندتر از "سال داغ" ۲۰۲۴ است، اما قیمت خانه‌ها همچنان در دو فصل گذشته تمایل به افزایش داشته است که نشان می‌دهد تقاضا - به ویژه از سوی خریدارانی که اهداف سرمایه‌گذاری بلندمدت دارند - ثابت مانده است.

کارشناسان می‌گویند که این روند افزایش قیمت از سه دلیل اصلی ناشی می‌شود. اول، کمبود عرضه جدید در بخش‌های میان‌رده و ارزان‌قیمت، تعداد زیادی از خریداران را مجبور کرده است که به بازار ثانویه روی آورند - جایی که آپارتمان‌های تحویل داده شده، موقعیت مکانی خوب و وضعیت قانونی واضحی وجود دارد. دوم، ذهنیت «نگه‌داشتن» سرمایه‌گذاران پس از دوره افزایش قیمت باعث شده است که حجم معاملات واقعی کاهش یابد اما قیمت ثبت شده افزایش یابد. و سوم، تقاضا برای سرمایه‌گذاری بلندمدت به لطف نرخ بهره پایین ثابت مانده است و باعث شده بسیاری از سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات را به عنوان یک پناهگاه امن انتخاب کنند.

خانم نگوین هوآی آن، مدیر ارشد شعبه هانوی CBRE. عکس: Ngoc Hien

با این حال، اگر قیمت‌های ثانویه با سرعت بالایی افزایش یابند در حالی که تقاضای واقعی کاهش یافته است، بازار ممکن است با خطر عدم تعادل مواجه شود. تنوع بخشیدن به عرضه و گسترش بخش قیمت معقول برای حفظ پایداری مهم است.

CBRE پیش‌بینی می‌کند که در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۵، هانوی حدود ۱۱۰۰۰ آپارتمان جدید خواهد داشت که کل عرضه سالانه را به بیش از ۳۲۰۰۰ واحد می‌رساند. این عرضه در مناطق حومه شهر با قیمت ۵۰ تا ۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع ظاهر خواهد شد و به "آرام شدن" بازار در سال آینده کمک خواهد کرد.

«شکاف» مسکن مقرون‌به‌صرفه در حال افزایش است

خانم هوآی آن اظهار داشت: «اگر سال‌های ۲۰۲۳ تا ۲۰۲۴ دوره‌ای از کمبود عرضه و عطش برای محصول بود، سال ۲۰۲۵ شاهد یک روند معکوس خواهد بود، زمانی که عرضه فراوان است اما قیمت در مقایسه با میانگین توان خرید، بیش از حد بالا می‌رود. این «چرخه تغییر شکل» بازار است، زمانی که بخش‌های لوکس و گران‌قیمت کاملاً غالب می‌شوند، در حالی که بخش‌های میان‌رده و مقرون‌به‌صرفه تقریباً ناپدید می‌شوند.»

به طور خاص، ۹۵٪ از عرضه فعلی بالای ۶۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع قیمت دارد، بخش زیر ۶۰ میلیون تنها کمتر از ۵٪ از بازار را تشکیل می‌دهد. بر این اساس، این شکاف فشار زیادی بر تقاضای واقعی مسکن، به ویژه برای جوانان و خانوارهای با درآمد متوسط، وارد می‌کند.

در مجموع، بازار املاک و مستغلات هانوی به لطف نرخ بهره پایین، افزایش اعتبار و اقتصاد کلان پایدار، همچنان سالم است. با این حال، افزایش سریع قیمت‌ها و عدم تعادل بین بخش‌ها، چالش‌های عمده‌ای را برای سازمان‌های مدیریتی و کسب‌وکارها ایجاد می‌کند.

با حرکت به سمت دوره ۲۰۲۶-۲۰۲۷، اگر سیاست‌های اعتباری، برنامه‌ریزی و مالیاتی به درستی تنظیم شوند، هانوی می‌تواند وارد یک چرخه توسعه سالم شود که در آن کیفیت و پایداری محصول از اولویت‌های اصلی باشند.

منبع: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm