رئیس HoREA، لو هوانگ چائو، معتقد است که با توجه به مقررات مربوط به پرداخت سپرده برای خرید املاک و مستغلات «روی کاغذ» یا املاک موجود، ارائه دو گزینه برای انتخاب ممکن است ناکافی باشد و بهترین رویکرد، ترکیب هر دو گزینه در یک گزینه است.
بر این اساس، آقای چاو یک رویکرد ترکیبی پیشنهاد داد: « سرمایهگذاران پروژه میتوانند زمانی که پروژه مسکن یا ساختوساز شرایط لازم برای فعالیت تجاری را داشته باشد و معامله مطابق با مقررات انجام شده باشد، به منظور تضمین اجرای قرارداد، از مشتریان ودیعه جمعآوری کنند؛ یا سرمایهگذاران پروژه املاک و مستغلات فقط زمانی میتوانند ودیعه جمعآوری کنند که پروژه دارای طرح اولیه تأیید شده توسط یک سازمان دولتی باشد و سرمایهگذار یکی از اسناد حق استفاده از زمین مشخص شده در بند 2، ماده 24 این قانون را داشته باشد.»
قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید خانه یا پروژه ساختمانی را بیان کند. حداکثر مبلغ سپرده طبق مصوبه دولت است اما نباید از 10٪ قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید خانه یا پروژه ساختمانی تجاوز کند، و تضمین میکند که با شرایط توسعه اجتماعی -اقتصادی در هر دوره و برای هر نوع املاک و مستغلات سازگار باشد .
مقررات متعددی برای مدیریت سپردههای پروژههای املاک و مستغلات وضع شده است. (تصویر تزئینی: کنگ هیو)
آقای چاو همچنین هر گزینه را به تفصیل تجزیه و تحلیل کرد. گزینه ۱ این است: « سرمایهگذار یک پروژه املاک و مستغلات تنها زمانی مجاز به جمعآوری سپرده از مشتریان است که خانه یا پروژه ساختمانی تمام شرایط لازم برای راهاندازی کسب و کار را داشته باشد و معامله مطابق با مفاد این قانون انجام شده باشد .»
به گفته آقای چائو، با این رویکرد، هدف «سپردهگذاری برای تضمین اجرای قرارداد» است و در واقعیت، پس از انعقاد قرارداد، مواردی از «کلاهبرداری» سپردهگذار توسط گیرنده به ندرت رخ میدهد زیرا توافقنامههای قرارداد معمولاً با دقت بررسی و مطابق با قانون اجرا میشوند. و هنگامی که قرارداد اجرا میشود، «سپردهگذاری» معمولاً از پرداخت اولیه معامله کسر میشود.
گزینه ۲ این است: « سرمایهگذار یک پروژه املاک و مستغلات تنها زمانی میتواند ودیعه را طبق توافق با مشتری دریافت کند که پروژه دارای طرح اولیهای باشد که توسط یک سازمان دولتی ارزیابی شده باشد و سرمایهگذار یکی از اسناد حق استفاده از زمین مندرج در بند ۲، ماده ۲۴ این قانون را داشته باشد.»
قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید خانه یا پروژه ساختمانی را بیان کند. حداکثر مبلغ سپرده طبق مصوبه دولت است، اما نباید از 10٪ قیمت فروش یا قیمت اجاره-خرید خانه یا پروژه ساختمانی تجاوز کند، و تضمین میکند که با شرایط توسعه اجتماعی-اقتصادی در هر دوره و برای هر نوع املاک و مستغلات سازگار باشد .
به گفته آقای چاو، هدف این روش «سپردهگذاری برای تضمین انعقاد قرارداد» است. در واقعیت، اغلب تنها قبل از انعقاد قرارداد است که سپردهگذار توسط گیرنده «فریب» میخورد و در «انعقاد قرارداد» شکست میخورد و باعث ضرر سپردهگذار میشود.
آقای چائو تأکید کرد: « در حال حاضر، هر دو گزینه ۱ و ۲ صحیح هستند، بنابراین لازم است هر دو گزینه در یک گزینه ادغام شوند و «سپرده» به «تضمین انعقاد قرارداد» یا «سپرده» به «تضمین اجرای قرارداد» تبدیل شود تا از حقوق و منافع مشروع مشتریانی که املاک و مستغلات، مسکن موجود یا آینده را خریداری یا اجاره میکنند، محافظت شود .»
آقای چاو همچنین خاطرنشان کرد که قوانین تجارت املاک و مستغلات سالهای ۲۰۰۶ و ۲۰۱۴ تصریح نمیکنند که «سپردهگذاری» باید قبل از اینکه املاک و مستغلات یا پروژه مسکن شرایط انعقاد قراردادها یا افزایش سرمایه از طریق فروش مسکن آینده، به ویژه قطعات زمین، را داشته باشند، انجام شود.
بنابراین، دلالان، دلالان و تاجران بیوجدان زمین با سوءاستفاده از بند ۱ ماده ۳۲۸ قانون مدنی مصوب ۱۳۹۴ که ارزش یا درصد «ودیعه» را مشخص نکرده است، «ودیعه»های کلانی از مشتریان دریافت میکنند که در برخی موارد تا ۹۰ تا ۹۵ درصد ارزش معامله میرسد.
حتی دلالان و کسب و کارهای بیوجدان زمین، «پروژههای خیالی» بدون هیچ مبنای قانونی برای کلاهبرداری از مشتریان ایجاد میکنند که باعث ضررهای قابل توجه و اختلال در نظم اجتماعی میشود، نمونه بارز آن پرونده کلاهبرداری مربوط به شرکت علیبابا است.
چائو آن
منبع
نظر (0)