توانایی پرداخت توسعه‌دهنده

موسسه رتبه‌بندی VIS انتظار دارد ظرفیت بازپرداخت بدهی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات از سطوح ضعیف سال‌های 2023-2024 بهبود یابد.

انتظارات برای توانایی سازندگان املاک و مستغلات در بازپرداخت وام‌ها در حال افزایش است.

موسسه رتبه‌بندی VIS انتظار دارد ظرفیت بازپرداخت بدهی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات از سطوح ضعیف سال‌های 2023-2024 بهبود یابد.

گزارشی در مورد بخش املاک مسکونی، بر اساس داده‌های 30 شرکت برتر املاک مسکونی بر اساس درآمد، که توسط VIS Rating دیروز بعد از ظهر (28 نوامبر) منتشر شد، نشان می‌دهد که فروش املاک و مستغلات در هانوی و هوشی مین سیتی در سه ماهه سوم 2024 در مقایسه با سه ماهه قبل 48 درصد افزایش یافته است که بالاترین سطح در چهار فصل گذشته است. تقاضای مسکن همچنان قوی است، که با نرخ جذب بالا و رشد قوی وام مسکن با 7 درصد در مقایسه با تنها 1 درصد در مدت مشابه سال گذشته مشهود است.

انتظارات از افزایش قیمت مسکن، همراه با کاهش پیش‌پرداخت‌ها، همچنان به تقاضای قوی از سوی خریداران مسکن دامن خواهد زد. بسیاری از توسعه‌دهندگان مانند VHM، NLG، KDH، AGG و HDC افزایش فروش را، عمدتاً در بخش املاک لوکس، ثبت کرده‌اند. با این حال، درآمد و سود توسعه‌دهندگانی که در فهرست نظارت این گزارش برای نه ماه اول سال 2024 قرار دارند، به ترتیب 20٪ و 43٪ در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است که به دلیل کاهش حجم واگذاری ناشی از فروش ضعیف در سال 2023 است. بنابراین، پیش‌بینی می‌شود که بیش از 60٪ از توسعه‌دهندگان به اهداف سود کل سال 2024 خود دست نیابند.

پیش‌بینی می‌شود که بیش از ۶۰ درصد توسعه‌دهندگان به اهداف سود خود برای کل سال ۲۰۲۴ دست پیدا نکنند.

مقررات جدید متعدد املاک و مستغلات که اخیراً صادر شده‌اند، توسعه پروژه‌های فروش را در سال ۲۰۲۵ و پس از آن تقویت خواهند کرد. بیش از ۲۰ فرمان و بخشنامه در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۴ برای حمایت از اجرای قانون اصلاح‌شده زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات صادر شده است. توسعه‌دهندگان راهنمایی‌های واضح‌تری در مورد رویه‌ها خواهند داشت و قادر خواهند بود توسعه پروژه‌های جدید را ارتقا دهند. این جنبه‌ها شامل ارزیابی زمین، تملک زمین، هزینه‌ها و بسیاری از عوامل دیگر می‌شود.

علاوه بر این، تلاش‌های دولت برای تسریع در اخذ مجوزهای قانونی برای پروژه‌های برجسته املاک و مستغلات از ابتدای سال ۲۰۲۴ منجر به افزایش پروژه‌های تازه مجوز گرفته و واجد شرایط برای فروش در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۴ شده است.

در سال ۲۰۲۵، موسسه رتبه‌بندی VIS انتظار دارد که توسعه‌دهندگان تعداد پروژه‌های جدید را به میزان قابل توجهی افزایش دهند و به بهبود فروش و جریان نقدی خود کمک کنند. ظرفیت بازپرداخت بدهی این صنعت در سه‌ماهه سوم ۲۰۲۴ همچنان ضعیف بود، اما انتظار می‌رود به لطف مقررات جدید، سطح اهرم مالی کنترل شود و جریان نقدی توسعه‌دهندگان به دلیل افزایش فروش بهبود یابد.

تا سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۴، بیش از نیمی از توسعه‌دهندگانی که توسط VIS Rating ردیابی شده‌اند، از اهرم مالی ضعیفی برخوردار بودند و توانایی بازپرداخت بدهی‌هایشان کم بود. این امر در درجه اول به دلیل اهرم مالی بیش از حد مورد استفاده برای توسعه پروژه‌ها در طول سال‌های ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۳ و موجودی پروژه‌های ناتمام و موجودی فروخته نشده با بدتر شدن احساسات بازار از سال ۲۰۲۳ بود.

انتظارات این است که ظرفیت بازپرداخت بدهی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات از سطوح ضعیف سال‌های 2023-2024 شروع به بهبود کند.

با این حال، با بهبود پیشرفت فروش، VIS Rating انتظار دارد که ظرفیت بازپرداخت بدهی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات از سطوح ضعیف سال‌های 2023-2024 بهبود یابد.

با چشم‌انداز مثبت برای فروش پروژه‌های جدید و جریان نقدی، نسبت پوشش بدهی توسعه‌دهندگان به تدریج بهبود خواهد یافت. مقررات جدید صادر شده در ژوئیه ۲۰۲۴، استفاده از بدهی برای پروژه‌های جدید را محدود خواهد کرد. بنابراین، رتبه‌بندی VIS انتظار دارد که رشد بدهی از بالاترین حد خود یعنی ۱۵ درصد در سال در دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۳ همچنان کند شود.

تقریباً ۲۲ تریلیون دانگ ویتنامی اوراق قرضه صادر شده توسط توسعه‌دهندگان در سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۴ سررسید خواهد شد، که اکثر آنها در دوره‌های قبلی در پرداخت اصل و سود نکول کرده‌اند. حدود ۱۳ تریلیون دانگ ویتنامی اوراق قرضه که در سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۴ سررسید می‌شوند، در سال ۲۰۲۳ در پرداخت اصل و سود نکول شده‌اند و مذاکرات موفقیت‌آمیز با دارندگان اوراق قرضه منجر به تمدید آنها برای سال بعد شده است.

تقریباً ۱۳ تریلیون دانگ ویتنام اوراق قرضه در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۴ سررسید خواهند شد.

این اوراق قرضه توسط شرکت‌های وابسته به شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات مانند ون تین فات، نووالند ، هونگ تین و سانشاین منتشر شده است.

۹۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام باقی‌مانده اوراق قرضه توسط ۱۱ شرکت منتشر شد، از جمله ۷ شرکت با اعتبار ضعیف و ریسک بالا، که عمدتاً شرکت‌هایی بودند که هیچ فعالیت تجاری مرتبط با شرکت‌های املاک و مستغلات ، بدون درآمد عملیاتی و جریان نقدی بسیار کمی داشتند.

از جنبه مثبت، دسترسی شرکت‌های املاک و مستغلات به منابع مالی جدید بهبود یافته است. این ناشران پرخطر باید به حمایت نقدینگی از شرکت‌های مرتبط تکیه کنند یا برای تمدید پرداخت‌ها، به دنبال تأیید دارندگان اوراق قرضه باشند تا از عدم پرداخت اصل و فرع بدهی جلوگیری کنند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html