توانایی پرداخت سرمایه‌گذار

موسسه رتبه‌بندی VIS انتظار دارد ظرفیت بازپرداخت بدهی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات از سطح ضعیف سال‌های 2023-2024 بهبود یابد.

انتظارات از بهبود توانایی پرداخت بدهی سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات

موسسه رتبه‌بندی VIS انتظار دارد ظرفیت بازپرداخت بدهی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات از سطح ضعیف سال‌های 2023-2024 بهبود یابد.

گزارش صنعت املاک مسکونی بر اساس داده‌های 30 شرکت برتر املاک مسکونی از نظر درآمد، که به طور گسترده توسط VIS Rating دیروز بعد از ظهر (28 نوامبر) اعلام شد، بیان کرد که فروش املاک و مستغلات در هانوی و هوشی مین سیتی در سه ماهه سوم سال 2024 در مقایسه با سه ماهه قبل 48 درصد افزایش یافته است که بالاترین سطح در 4 فصل گذشته است. تقاضای مسکن همچنان قوی است، که در نرخ جذب بالا و رشد قوی وام مسکن با 7 درصد در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته، تنها 1 درصد، منعکس شده است.

انتظارات از افزایش قیمت مسکن، همراه با کاهش پیش‌پرداخت‌ها، همچنان تقاضای قوی از سوی خریداران مسکن را به دنبال خواهد داشت. بسیاری از توسعه‌دهندگان مانند VHM، NLG، KDH، AGG و HDC افزایش فروش را، عمدتاً در بخش‌های لوکس، ثبت کرده‌اند. با این حال، درآمد و سود ۹ ماه ۲۰۲۴ توسعه‌دهندگانی که در فهرست پیگیری این گزارش قرار دارند، به ترتیب ۲۰٪ و ۴۳٪ در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته کاهش یافته است که به دلیل کاهش واگذاری‌ها ناشی از فروش ضعیف در سال ۲۰۲۳ است. بنابراین، انتظار می‌رود بیش از ۶۰٪ از توسعه‌دهندگان به اهداف سود کل سال ۲۰۲۴ خود دست نیابند.

پیش‌بینی می‌شود بیش از ۶۰ درصد سرمایه‌گذاران، طرح سود خود را برای کل سال ۲۰۲۴ تکمیل نکنند.

اخیراً مقررات جدید بسیاری در حوزه املاک و مستغلات صادر شده است که توسعه پروژه‌های فروش را در سال ۲۰۲۵ و پس از آن تقویت خواهد کرد. بیش از ۲۰ فرمان و بخشنامه در سه ماهه سوم سال ۲۰۲۴ برای حمایت از اجرای قانون اصلاح‌شده زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات صادر شده است. سرمایه‌گذاران راهنمایی‌های واضح‌تری برای انجام مراحل و ترویج توسعه پروژه‌های جدید خواهند داشت. این جنبه‌ها شامل ارزیابی زمین، تملک زمین، هزینه‌ها و بسیاری از عوامل دیگر می‌شود.

علاوه بر این، تلاش‌های دولت برای تسریع در اخذ مجوزهای قانونی برای پروژه‌های برجسته املاک و مستغلات از اوایل سال ۲۰۲۴ منجر به افزایش پروژه‌های تازه مجوز گرفته و واجد شرایط برای فروش در سه‌ماهه سوم/۲۰۲۴ شده است.

در سال ۲۰۲۵، موسسه رتبه‌بندی VIS انتظار دارد که توسعه‌دهندگان تعداد پروژه‌های جدید را افزایش دهند و به بهبود فروش و جریان نقدی خود کمک کنند. ظرفیت پرداخت بدهی این صنعت در سه‌ماهه سوم/۲۰۲۴ همچنان ضعیف خواهد بود، اما انتظار می‌رود به لطف مقررات جدید، اهرم مالی کنترل شود و جریان نقدی توسعه‌دهندگان به لطف افزایش فروش بهبود یابد.

تا سه‌ماهه سوم سال ۲۰۲۴، بیش از نیمی از توسعه‌دهندگانی که توسط VIS Rating ردیابی شده‌اند، از اهرم مالی و بدهی ضعیفی برخوردار بوده‌اند. این امر عمدتاً به دلیل اهرم مالی بیش از حد برای توسعه پروژه در سال‌های ۲۰۲۱-۲۰۲۳ و انباشت پروژه‌های ناتمام و موجودی فروخته نشده با بدتر شدن احساسات بازار از سال ۲۰۲۳ بوده است.

انتظار می‌رود ظرفیت بازپرداخت بدهی سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات از سطح ضعیف سال‌های 2023-2024 شروع به بهبود کند.

اما با بهبود پیشرفت فروش، موسسه رتبه‌بندی VIS انتظار دارد ظرفیت بازپرداخت بدهی توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات از سطوح ضعیف سال‌های 2023-2024 بهبود یابد.

با چشم‌انداز مثبت برای فروش پروژه‌های جدید و جریان‌های نقدی، نسبت پوشش بدهی توسعه‌دهندگان به تدریج بهبود خواهد یافت. مقررات جدید صادر شده در ژوئیه ۲۰۲۴، استفاده از بدهی برای پروژه‌های جدید را محدود خواهد کرد. بنابراین، رتبه‌بندی VIS انتظار دارد که رشد بدهی در دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۳ از اوج ۱۵٪ در سال، همچنان کاهش یابد.

حدود ۲۲۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام از اوراق قرضه منتشر شده توسط سرمایه‌گذاران در سه ماهه چهارم ۲۰۲۴ سررسید خواهند شد که بیشتر آنها در دوره‌های قبلی در پرداخت اصل و سود تأخیر داشته‌اند. حدود ۱۳۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام از اوراق قرضه‌ای که در سه ماهه چهارم ۲۰۲۴ سررسید می‌شوند، در پرداخت اصل و سود در سال ۲۰۲۳ تأخیر داشته‌اند و با موفقیت با دارندگان اوراق قرضه مذاکره کرده‌اند تا پرداخت را به سال بعد تمدید کنند.

حدود ۱۳۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام اوراق قرضه در سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۴ سررسید می‌شوند.

این اوراق قرضه توسط شرکت‌های مرتبط با شرکت‌های املاک و مستغلات مانند ون تین فات، نووالند ، هونگ تین و سانشاین منتشر شده است.

۹۰۰۰ میلیارد دانگ اوراق قرضه باقی‌مانده توسط ۱۱ شرکت منتشر شد، از جمله ۷ شرکت با اعتبار ضعیف و ریسک بالا، که عمدتاً شرکت‌هایی بودند که هیچ فعالیت تجاری مرتبط با شرکت‌های املاک و مستغلات ، بدون درآمد عملیاتی و منابع نقدی بسیار کمی داشتند.

از جنبه مثبت، دسترسی شرکت‌های املاک و مستغلات به سرمایه جدید بهبود یافته است. این ناشران پرخطر باید به حمایت نقدینگی از شرکت‌های مرتبط تکیه کنند یا برای جلوگیری از تأخیر در پرداخت اصل و سود اوراق قرضه، تأیید دارندگان اوراق قرضه را برای تمدید پرداخت‌ها دریافت کنند.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/ky-vong-kha-nang-thanh-toan-cua-chu-dau-tu-bat-dong-san-phuc-hoi-d231253.html