پیشنهاد عدم «قانون‌گذاری»، باید به شدت کنترل شود

آقای نگوین ون دین، متخصص حقوقی در زمینه سرمایه‌گذاری و تجارت املاک و مستغلات، با به اشتراک گذاشتن نظرات خود با VTC News ، گفت که آپارتمان‌های کوچک به دلیل مساحت متوسط، قیمت‌های مقرون به صرفه برای خانواده‌های جوان، کارگران و مکان‌های مناسب برای زندگی، کار، تحصیل... در شهرهای بزرگ بسیار محبوب هستند، اما این همچنین یک "مشکل" بزرگ است.

آتش‌سوزی در ساختمان آپارتمانی کوچک در خوئونگ ها (منطقه تان شوان، هانوی ) که در شب ۱۲ سپتامبر رخ داد، وحشتناک بود زیرا در یک کوچه کوچک که ورود ماشین به آن ممنوع است، یک ساختمان آپارتمانی کوچک تا ۱۰ طبقه با مساحت تنها ۲۰۰ متر مربع ساخته شده بود که در مجموع ۲۰۰۰ متر مربع مساحت داشت و تا ۴۵ خانوار با حدود ۱۵۰ نفر جمعیت در آن زندگی می‌کردند.

آقای دین تأکید کرد: « زندگی مردم بسیار شکننده است وقتی که آپارتمان‌های کوچک، به دلیل اینکه پروژه‌های سرمایه‌گذاری نیستند، تأیید، پذیرفته یا به طور منظم برای ایمنی و پیشگیری از آتش‌سوزی بازرسی نمی‌شوند .»

با این حال، پیش‌نویس قانون مسکن (اصلاح‌شده) پیشنهاد می‌کند که این نوع مسکن تحت عنوان «مسکن‌های چند طبقه چند واحدی خانوارها و افراد» «قانونی» شود، یعنی اگر یک خانوار یا فرد قطعه زمینی به مساحت چند صد متر مربع داشته باشد، می‌تواند بدون نیاز به تأسیس یک کسب و کار، بدون نیاز به ایجاد یک پروژه سرمایه‌گذاری برای انجام مراحل سرمایه‌گذاری طبق قانون سرمایه‌گذاری، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات، آپارتمان‌های کوچک برای فروش بسازد.

آپارتمان‌های کوچک علاوه بر راحتی‌هایی که به همراه دارند، خطرات غیرقابل پیش‌بینی زیادی را نیز به همراه دارند. (تصویر: کنگ هیو)

این بدان معناست که نیازی به رویه‌های زیر نیست: تصویب سیاست سرمایه‌گذاری، تخصیص/اجاره زمین، ارزیابی زمین و اجرای تعهدات مالی روی زمین، ارزیابی گزارش‌های مطالعات امکان‌سنجی/طرح‌های اولیه، تأیید پیشگیری و اطفاء حریق، صدور مجوز ساخت، پذیرش پیشگیری و اطفاء حریق، پذیرش کارهای واجد شرایط برای بهره‌برداری و بهره‌برداری...

آقای دین تأکید کرد که خطر در این واقعیت نهفته است که ماده ۵۷ آخرین پیش‌نویس قانون مسکن اصلاح‌شده (که در پایان آگوست ۲۰۲۳ به کنفرانس نمایندگان تخصصی ارائه شد) به صاحبان خانه اجازه می‌دهد برای هر آپارتمان «دفترچه‌های صورتی» جداگانه صادر کنند. در صورت تصویب، نوع مینی‌آپارتمان «قانونی» خواهد شد و هیچ تفاوتی با یک آپارتمان معمولی نخواهد داشت. این موضوع در قانون مسکن فعلی (ماده ۴۶) و قبلاً در فرمان ۷۱/۲۰۱۰ نیز منعکس شده است.

بر این اساس، یک خانواده جوان با ۷۰۰ تا ۸۰۰ میلیون دانگ ویتنام می‌تواند یک آپارتمان کوچک ۳۰ متری نیز خریداری کند و درست مانند خرید آپارتمان در این پروژه، "دفترچه صورتی" دریافت کند.

اگر این سیاست تصویب شود، مطمئناً آپارتمان‌های کوچک را «حتی داغ‌تر» خواهد کرد، مردم برای خرید آپارتمان‌های کوچک هجوم خواهند برد و موجی از جستجوی قطعات زمین مجاور برای ترکیب، ساخت آپارتمان‌های کوچک برای فروش در همه جا ایجاد می‌شود، به جای اینکه توسعه مسکن طبق پروژه‌ها تشویق شود و اتصال زیرساخت‌های همزمان تضمین شود.

آقای دین هشدار داد که اگر مینی آپارتمان‌ها «قانونی» شوند، نه تنها مسائل ایمنی و پیشگیری از آتش‌سوزی، بلکه راه‌حل زیرساخت‌های فنی، زیرساخت‌های اجتماعی (مدارس، مراقبت‌های بهداشتی ، اداری، خدمات...) برای خانوارهایی که آپارتمان‌های کوچک می‌خرند، هزینه‌های بیشتری را برای مقامات مناطق شهری هانوی، هوشی مین سیتی، دانانگ ایجاد خواهد کرد...

بنابراین، آقای دین پیشنهاد داد: آپارتمان‌های کوچک را «قانون‌گذاری» نکنید، بلکه برعکس، باید اقداماتی برای کنترل دقیق این نوع آپارتمان‌ها انجام شود. به طور خاص، خرید و فروش آپارتمان‌های کوچک را به رسمیت نشناسید و قاطعانه برای هر آپارتمان کوچک «دفترچه‌های صورتی» جداگانه صادر نکنید تا از شیوع این نوع آپارتمان‌ها جلوگیری شود و از خطر ناامنی و بارگذاری بیش از حد سیستم زیرساخت‌های شهری جلوگیری شود.

آقای دین اظهار داشت: «اگر هر خانوار یا فردی حق استفاده از زمین مسکونی را داشته باشد و بخواهد یک ساختمان آپارتمانی بسازد، باید یک کسب و کار/تعاونی تأسیس کند و یک پروژه سرمایه‌گذاری را برای انجام مراحل سرمایه‌گذاری طبق قانون سرمایه‌گذاری، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات آماده کند .»

آتش‌سوزی شدیدی در یک آپارتمان کوچک در خوئونگ ها رخ داد.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - نیز با همین دیدگاه گفت که اصلاح قانون مسکن سال ۲۰۱۴ در جهت از بین بردن خلاهای قانونی برای قانونی کردن آپارتمان‌های کوچک ضروری است.

به طور خاص، به گفته آقای چاو، مفاد بند ۲، ماده ۴۶ قانون مسکن مصوب سال ۲۰۱۴ به وضوح بیان می‌کند: خانوارها و افراد در مناطق شهری باید خانه‌ها را مطابق با مفاد قانون ساخت و ساز بسازند و بازسازی کنند و مسئولیت کیفیت خانه‌ها را بر عهده بگیرند.

در صورتی که ساخت خانه‌ای با دو یا چند طبقه مجاز باشد، هر طبقه با دو یا چند آپارتمان به سبک بسته طراحی و ساخته می‌شود و حداقل مساحت زیربنای هر آپارتمان طبق استانداردها و مقررات ساختمانی تعیین می‌شود و بخشی از مساحت آن تحت مالکیت خصوصی و بخشی از مساحت آن تحت مالکیت مشترک ساختمان آپارتمانی طبق مفاد این قانون قرار دارد، دولت مالکیت هر آپارتمان در آن خانه را به رسمیت می‌شناسد.

به گفته آقای چائو، این آیین‌نامه منجر به وضعیت ساخت و ساز "مقعر" و بی‌رویه آپارتمان‌های کوچک در شهرهای بزرگ شده است. از آنجا، برنامه‌ریزی توسعه شهری را مختل می‌کند. در عین حال، باعث از بین رفتن زیبایی‌شناسی می‌شود و ایمنی در برابر آتش‌سوزی و همچنین کمبود خدمات رفاهی برای ساکنان را تضمین نمی‌کند. بنابراین، انجمن پیشنهاد می‌کند بند ۲، ماده ۴۶ قانون مسکن ۲۰۱۴ در جهت حذف کامل صدور دفترچه قرمز برای آپارتمان‌های کوچک اصلاح شود و فقط اجازه اجاره خانه داده شود.

در واقع، در سال‌های اخیر، بسیاری از سرمایه‌گذاران برای ساخت خانه‌های معمولی درخواست مجوز داده‌اند و سپس قانون را دور زده‌اند و طرح اولیه را برای ساخت آپارتمان‌های کوچک برای اهداف تجاری تغییر داده‌اند. ساخت و ساز بی‌رویه آپارتمان‌های کوچک در شهرهای بزرگ، برنامه‌ریزی توسعه شهری را مختل می‌کند، باعث از بین رفتن زیبایی‌شناسی می‌شود و حتی خطراتی را برای خریداران ایجاد می‌کند.

وزارت راه و شهرسازی نیز به این موضوع اشاره کرده است: در برخی مناطق، وضعیتی وجود داشته است که در آن، با سوءاستفاده از مدیریت سهل‌انگارانه‌ی مسئولین، خانوارها و افراد به طور خودسرانه خانه‌های شخصی با طبقات زیاد و آپارتمان‌های متعدد ساخته‌اند، بدون اینکه مفاد قانون مانند: ساخت و ساز بدون مجوز، ساخت و ساز بدون مجوز، ساخت و ساز خلاف نقشه، تجاوز به فضا، تقسیم آپارتمان‌ها، اضافه کردن خودسرانه طبقات... را رعایت کرده و سپس آزادانه خرید، فروش و انتقال داده‌اند.

وزارت ساخت و ساز همچنین هشدار داد: اگر مدیریت تشدید نشود، منجر به عواقب زیادی مانند نقض مقررات پیشگیری و اطفاء حریق، خطر بالای بالقوه آتش‌سوزی و انفجار در مجتمع مسکونی؛ بارگذاری بیش از حد زیرساخت‌های فنی و سیستم‌های زیرساخت اجتماعی؛ عدم صدور گواهی مالکیت برای خریداران آپارتمان به دلیل نقض تراکم طراحی و ساخت و ساز، که منجر به اختلافات و دعاوی بین خریداران و فروشندگان می‌شود، خواهد شد.

چائو آن

منبع