پیشنهاد لغو بخشنامه شماره ۶ برای کاهش مشکلات بازار املاک و مستغلات

انجمن کارگزاران املاک و مستغلات ویتنام (VARS) معتقد است که لغو بخشنامه 06/2023/TT-NHNN و صدور حکمی با محتوایی که بیشتر از روح قطعنامه شماره 33/NQ-CP پیروی کند، ضروری است.

طبق گزارش VARS، در حال حاضر «حقوقی» و «سرمایه‌ای» دو مشکل اصلی و ذاتی بازار املاک و مستغلات هستند. اگرچه دولت راهکارهای زیادی برای رفع و حل آنها ارائه داده است، اما تاکنون این دو مشکل واقعاً راه حل قطعی پیدا نکرده‌اند.

در واقع، هزاران پروژه وجود دارد که اجرای آنها دشوار است، به دلیل مشکلات قانونی کنار گذاشته شده‌اند و باید برای بررسی متوقف شوند. و همچنین پروژه‌های زیادی وجود دارند که دسترسی به اعتبار و سرمایه سرمایه‌گذاری از سوی مشتریان را قطع کرده‌اند. به ویژه، پروژه‌هایی که در مرحله ترخیص زمین ناتمام هستند، منتظر تأیید هزینه استفاده از زمین هستند، در حال ساخت هستند... که منجر به رکود می‌شود. این واقعیت که هم مشتریان و هم سرمایه‌گذاران در دسترسی به جریان نقدی مشکل دارند، باعث مسدود شدن نقدینگی در بازار، مسدود شدن تمام معاملات، توقف تمام فعالیت‌های سرمایه‌گذاری، تولید و تجارت می‌شود...

VARS توصیه می‌کند که بخشنامه شماره ۶ بانک دولتی لغو شود تا مشکلات مربوط به املاک و مستغلات کاهش یابد. (عکس نمایشی)

در این زمینه، VARS معتقد است که بخشنامه 06/2023/TT-NHNN روح قطعنامه شماره 33/NQ-CP را تضمین نخواهد کرد.

بر این اساس، قطعنامه شماره ۳۳/NQ-CP به وضوح و قاطعانه هدف از بین بردن مشکلات منابع اعتباری را نشان می‌دهد، با هدف رفع انسداد جریان سرمایه برای بازار املاک و مستغلات، کمک به افزایش نقدینگی برای بازار املاک و مستغلات ویتنام، از طریق ایجاد شرایط مطلوب برای مشاغل، خریداران خانه و سرمایه‌گذاران برای دسترسی به منابع اعتباری با نرخ‌های بهره ترجیحی. به لطف این، پروژه‌های عملی و مؤثر فرصت اجرا خواهند داشت و به بهبود عرضه برای بازار کمک می‌کنند.

با این حال، بخشنامه 06/2023/TT-NHNN به روح قطعنامه 33/NQ-CP پایبند نیست. به طور خاص، این بخشنامه به طور واضح موضوعاتی را که پشتیبانی می‌شوند و مشکلات اعتباری آنها حل شده است، مشخص نکرده است. در عین حال، به طور کلی موضوعاتی را که مجاز به وام گرفتن نیستند، مشخص کرده است. این امر باعث می‌شود که بانک‌های تجاری، اگر حسن نیت لازم برای وام دادن را نداشته باشند، به راحتی درخواست مشتری املاک و مستغلات را به شیوه‌ای "صحیح" رد کنند.

تحلیل VARS: مشاهده می‌شود که اگر بخشنامه 06/2023/TT-NHNN اعمال شود، برخی از کاستی‌های زیر را به همراه خواهد داشت:

اولاً، پروژه‌هایی که درگیر مسائل حقوقی هستند یا سرمایه کافی ندارند، واجد شرایط ادامه فعالیت نیستند. اگر به آنها وام داده نشود، کسب و کار "متوقف" تلقی می‌شود و هیچ شانسی برای بهبود اوضاع وجود ندارد.

دوم، ادغام و اکتساب در حال حاضر به عنوان کانالی در نظر گرفته می‌شود که به طور فعال از مشاغل و بازار پشتیبانی می‌کند و راهی برای خروج از آن باز می‌کند. هنگامی که سرمایه‌گذاران با مشکلاتی روبرو می‌شوند و در معرض خطر "غرق شدن در انبوهی از دارایی‌ها" قرار می‌گیرند، می‌توانند بخشی از دارایی‌های خود را بفروشند تا دارایی‌های باقی مانده را نجات دهند. به لطف این، پروژه‌ها فرصت شروع مجدد را دارند و عرضه در بازار نیز افزایش می‌یابد. با این حال، بخشنامه 06/2023/TT-NHNN این فعالیت را دشوارتر می‌کند.

سوم، مقررات و رویه‌های مندرج در بخشنامه 06/2023/TT-NHNN هنوز نکات مبهم زیادی دارند که به راحتی می‌توانند باعث سردرگمی بیشتر در بازار شوند. این امر دوره رکود بازار را طولانی‌تر می‌کند و بر روند «بهبود» بازار تأثیر می‌گذارد.

با توجه به تحلیل فوق، VARS بهترین نظر را دارد که در حال حاضر، بخشنامه 06/2023/TT-NHNN باید لغو شود و حکمی با محتوایی که دقیقاً از روح قطعنامه شماره 33/NQ-CP پیروی می‌کند و مطابق با آن است، صادر شود.

این فرمان باید در جهت موارد زیر باشد: شفاف‌سازی افراد واجد شرایط دریافت وام، افرادی که به دلیل اختلافات حقوقی/مشکلات مربوط به سرمایه با مشکل مواجه هستند، افرادی که مجبور به توقف پاکسازی سایت/پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین/بازخرید مشاغل مشکل‌دار شده‌اند.

گزینه‌های وام برای موضوعات خاص.

سازوکار نظارتی، تضمین کارایی پس از وام‌دهی.

مراحل وام‌دهی باید دقیق و شفاف باشد.

فقط بر اساس آنچه قانون ممنوع کرده است، عمل کنید.

ما نباید چیزی را که قانون برای آن مناسب نیست و در دست بررسی و تعدیل است، ممنوع کنیم.

برای حمایت از سیستم بانکی در دستیابی به نتایج مشخص و واضح، نگرش بانک نسبت به املاک و مستغلات باید قاطع‌تر، پیشگیرانه‌تر و انعطاف‌پذیرتر باشد.

تنها حدود ۲ هفته تا اجرایی شدن رسمی بخشنامه شماره ۰۶/۲۰۲۳/TT-NHNN بانک مرکزی ویتنام که تعدادی از بندهای بخشنامه شماره ۳۹/۲۰۱۶/TT-NHNN مورخ ۳۰ دسامبر ۲۰۱۶ رئیس کل بانک مرکزی در خصوص تنظیم فعالیت‌های وام‌دهی موسسات اعتباری و شعب بانک‌های خارجی به مشتریان را اصلاح و تکمیل می‌کند، باقی مانده است. این موضوع نگرانی‌های جدید زیادی را برای جامعه املاک و مستغلات ویتنام در شرایطی که بازار همچنان با مشکلات زیادی روبرو است، ایجاد کرده است.

در مواجهه با این وضعیت، نخست وزیر فام مین چین اخیراً از سازمان‌های مربوطه درخواست کرد تا بخشنامه شماره ۶ را مطالعه و اصلاح کنند تا دسترسی به اعتبار برای مشاغل افزایش یابد.

به طور خاص، نخست وزیر ابلاغیه فوری شماره 746/TTg-KTTH مورخ 16 آگوست 2023 را امضا کرد که به موجب آن، معاون نخست وزیر، لی مین خای، ریاست جلسه فوری با بانک مرکزی و سازمان‌های مربوطه را برای مطالعه و اصلاح بخشنامه 06/2023/TT-NHNN بر عهده گرفت و دسترسی مشاغل به اعتبار را بهبود بخشید.

نخست وزیر برای ادامه اجرای قاطعانه، سریع و مؤثر راه‌حل‌ها برای بهبود دسترسی کسب‌وکارها به اعتبار، خواستار داشتن روحیه‌ای باز، گوش دادن به نظرات کسب‌وکارها و مردم، اطمینان از صحیح و دقیق بودن سیاست‌های ابلاغی، عدم مانع توسعه و مناسب بودن آنها و رسیدگی سریع به مشکلات شد.

به معاون نخست وزیر، له مین خای، مأموریت داده شد تا فوراً جلسه‌ای با حضور رئیس بانک مرکزی ویتنام، رهبران بانک مرکزی ویتنام، وزارت دادگستری، وزارت دارایی و دفتر دولت برگزار کند تا به گزارش‌ها گوش دهند و دستورالعمل‌های مربوط به اصلاح و تکمیل بخشنامه شماره ۰۶ و نکات غیرمنطقی بخشنامه شماره ۰۳/۲۰۲۳/TT-NHNN را مطالعه کنند و قبل از ۲۰ آگوست به نخست وزیر گزارش دهند.

دائو بیچ

منبع