انتظارات برای رونق گرفتن بازار املاک صنعتی در سال 2024

ظاهر بسیاری از "عقاب ها"

در سال ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات در سراسر کشور به طور کلی با مشکلات بسیاری روبرو بود، عوامل اقتصادی ، حقوقی و اعتباری جهانی تأثیرات عمده‌ای بر این بازار داشتند.

با این حال، در مواجهه با بازاری تاریک، بخش املاک صنعتی همچنان با رشد قیمت بالا یکی از "نقاط روشن" سال 2023 محسوب می‌شود.

طبق گزارش بازار املاک و مستغلات سال ۲۰۲۳ و پیش‌بینی بازار سال ۲۰۲۴ انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS)، املاک و مستغلات صنعتی جایگاه برتر خود را در طول سال ۲۰۲۳ حفظ خواهد کرد.

ویتنام یک پایگاه تولیدی و تجاری جدید برای مجموعه‌ای از شرکت‌های خارجی، به‌ویژه در حوزه فناوری پیشرفته، است.

املاک و مستغلات - انتظارات برای — بسیاری از پارک‌های صنعتی به شدت در حال توسعه هستند، صندوق‌های بزرگ زمین سرمایه‌گذاران را جذب می‌کنند.

در سال ۲۰۲۳، ویتنام ۷ پارک صنعتی در حال فعالیت و ۱۳ پارک صنعتی در حال ساخت خواهد داشت. VARS تخمین می‌زند که در سال ۲۰۲۳، بسیاری از «عقاب‌ها» از کشورهایی مانند هنگ کنگ و تایوان برای توسعه کارخانه‌ها در پارک‌های صنعتی سرمایه‌گذاری خواهند کرد.

VARS همچنین اعلام کرد که در مجموع، این کشور ۴۱۲ شهرک صنعتی تأسیس‌شده با مساحت کل ۲۱۷.۵ هزار هکتار دارد. ۲۹۳ شهرک صنعتی با مساحت کل زمین‌های طبیعی حدود ۹۲.۲ هزار هکتار و مساحت زمین‌های صنعتی حدود ۶۳ هزار هکتار به بهره‌برداری رسیده‌اند. ۱۱۹ شهرک صنعتی با مساحت کل زمین‌های طبیعی حدود ۳۷.۵ هزار هکتار و مساحت زمین‌های صنعتی حدود ۲۴.۷ هزار هکتار در حال ساخت هستند.

علیرغم چالش‌های اقتصادی، نرخ سکونت و اجاره بها همچنان رو به افزایش بود. کاهش جزئی نرخ سکونت تنها در چند استان که عرضه جدید زیادی را ثبت کرده بودند، مشاهده شد.

انتظار می‌رود قیمت اجاره در بخش املاک صنعتی در مدت مشابه ۲۰ درصد افزایش یابد. منطقه مرکزی به طور متوسط ۱۸۸ دلار آمریکا برای هر متر مربع در هر دوره اجاره دارد (۱۵ درصد افزایش نسبت به مدت مشابه).

در مناطقی با حجم زیادی از املاک صنعتی مانند شهر هوشی مین و بین دونگ، هیچ نوسان قیمتی وجود نداشته است زیرا شهرک‌های صنعتی موجود با اجاره‌های بلندمدت پر شده‌اند.

بر اساس این گزارش، در حال حاضر، شهرک‌های صنعتی و مناطق اقتصادی بیش از 10400 پروژه سرمایه‌گذاری داخلی و بیش از 11200 پروژه سرمایه‌گذاری خارجی معتبر (FDI) را جذب کرده‌اند که مجموع سرمایه ثبت‌شده آنها به ترتیب بیش از 2.54 تریلیون دونگ ویتنام و 231 میلیارد دلار آمریکا است. سرمایه FDI در شهرک‌های صنعتی و مناطق اقتصادی حدود 35 تا 40 درصد از کل افزایش سرمایه FDI ثبت‌شده کل کشور در سال‌های اخیر را تشکیل می‌دهد.

املاک صنعتی همچنان به "گسترش بال‌های خود" ادامه می‌دهد

به گفته نگوئی دوآ تین ، در منطقه جنوبی، علاوه بر شهر هوشی مین، استان‌های همسایه مانند دونگ نای، بین دونگ و لونگ آن از جمله استان‌هایی هستند که سرمایه گذاری مستقیم خارجی عظیمی را جذب می‌کنند.

در بین دونگ، پارک‌های صنعتی مانند Becamex و VSIP I.II.III به طور سیستماتیک در حال توسعه هستند. این‌ها سرمایه‌گذاران بزرگ پارک‌های صنعتی محسوب می‌شوند که زیرساخت‌های خوبی را فراهم می‌کنند و ارزش‌های توسعه پارک‌های صنعتی سبز و دوستانه را دارند.

کمیته مردمی استان بین دونگ اعلام کرد که در سال 2023، این استان تا 15 دسامبر، 85498 میلیارد دونگ ویتنامی سرمایه ثبت شده برای سرمایه‌گذاری داخلی جذب کرده است. سرمایه‌گذاری خارجی تا 15 دسامبر، 1 میلیارد و 495 میلیون دلار آمریکا جذب کرده است.

در مورد استان دونگ نای، تا نوامبر 2023، این استان نزدیک به 18 میلیون دلار سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در پارک‌های صنعتی استان جذب کرده است. از این تعداد، 3 پروژه جدید سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی با سرمایه ثبت شده نزدیک به 11 میلیون دلار و 5 پروژه با سرمایه افزایش یافته نزدیک به 7 میلیون دلار وجود دارد.

یا طبق داده‌های اداره آمار شهر هوشی مین، در ۱۱ ماه سال ۲۰۲۳، شامل پروژه‌های تازه مجوز گرفته، افزایش سرمایه، مشارکت در سرمایه، خرید سهام و بازخرید سهام، کل سرمایه سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در این شهر به بیش از ۳ میلیارد دلار آمریکا رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته ۱۲.۹ درصد کاهش یافته است.

به طور خاص، 1090 پروژه جدید مجوز گرفته شده است که نسبت به مدت مشابه 35.1 درصد افزایش یافته است و سرمایه ثبت شده به 573.5 میلیون دلار رسیده است که 20.1 درصد افزایش یافته است.

آقای نگوین ون دین، رئیس VARS، با ارزیابی روند در سال ۲۰۲۴ گفت که بخش املاک صنعتی همچنان در حال شکوفایی است. ویتنام هنوز نیروهای محرکه زیادی برای کمک به رونق بازار املاک صنعتی در سال ۲۰۲۴ دارد.

بسیاری از پروژه‌های سرمایه‌گذاری در شهرک‌های صنعتی جدید به صورت اصولی تصویب شده‌اند و اجرای مراحل بعدی آنها آغاز شده است. عرضه املاک صنعتی در هر دو منطقه شاهد رشد است. تقاضا برای املاک صنعتی هنوز بسیار زیاد است، به ویژه تقاضا برای انبارهای چند منظوره چند طبقه و کارخانه‌های آماده ساخت.

علاوه بر این، استان‌ها و شهرها در حال حاضر در حال تحقیق و ارائه گزینه‌های برنامه‌ریزی بسیاری و رفع موانع قانونی برای ایجاد شرایط مطلوب برای توسعه اقتصادی هستند که این امر تأثیر زیادی بر املاک و مستغلات صنعتی نیز خواهد داشت.

به گفته آقای نگوین ون دین، انتظار می‌رود عرضه در سال ۲۰۲۴ همچنان افزایش یابد، به خصوص در پارک‌های صنعتی که در جهتی مدرن و هوشمند توسعه می‌یابند و بر عامل «سبز» تمرکز دارند. انتظار می‌رود در ۱۰ سال آینده، ویتنام ۱۱۵۰۰۰ هکتار زمین اضافی برای پارک‌های صنعتی برنامه‌ریزی کند و حدود ۵۵۸ پارک صنعتی در سراسر کشور داشته باشد که تقریباً ۱.۵ برابر تعداد فعلی است.

علاوه بر این، سرمایه گذاری مستقیم خارجی در پارک‌های صنعتی و مناطق اقتصادی همچنان روند صعودی خود را حفظ کرده است. انتظار می‌رود تا سال 2024، سرمایه گذاری مستقیم خارجی در پارک‌های صنعتی و مناطق اقتصادی حدود 45 درصد از کل سرمایه گذاری مستقیم خارجی اضافی ثبت شده کشور را تشکیل دهد.

کارخانه‌ها و انبارهای آماده همچنان از نظر تقاضا در بخش املاک صنعتی پیشرو هستند و ویتنام همچنان کشوری است که بسیاری از سرمایه‌گذاران خارجی آن را انتخاب می‌کنند. سرمایه‌گذارانی از سنگاپور، هنگ کنگ، چین، کره، ایالات متحده و ... مشتریان بالقوه املاک صنعتی ویتنام خواهند بود.

قیمت اجاره برای پارک‌های صنعتی با کیفیت بالا همچنان فرصت افزایش دارد. این بخش در سال 2024 نیز روند رشد خود را حفظ خواهد کرد، به خصوص زمانی که اوضاع سیاسی جهان هنوز خطرات و تنش‌های بالقوه زیادی دارد، ویتنام همچنان نقطه روشنی در منطقه است.

آقای فان تان دات، رئیس هیئت مدیره شرکت سهامی معدنی و ساختمانی بین دونگ (KSB)، در گفتگو با نگوئی دوآ تین اظهار داشت: «در حال حاضر، رکود اقتصادی جهانی نشانه‌هایی از کند شدن را نشان می‌دهد و وضعیت توسعه اقتصادی ممکن است به تدریج از سال 2024 بهبود یابد. املاک صنعتی همچنان یک «نقطه روشن» در بخش املاک و مستغلات خواهد بود. به عنوان مثال، شرکت KSB همچنین در حال تکمیل مراحل قانونی برای عرضه بیش از 200 هکتار زمین صنعتی به بازار تا پایان سال 2024 است.»

به گفته آقای دات، در حال حاضر سرمایه گذاری در شهرک های صنعتی و جذب مشتری کار ساده ای نیست، علاوه بر سیاست های خود سرمایه گذاران شهرک های صنعتی، مقامات محلی نیز باید یک «کلید» مهم در جذب سرمایه گذاران باشند.

منبع