نرخ بهره وام برای بهبود بازار املاک و مستغلات چقدر باید تعدیل شود؟

در کنفرانسی که برای ارزیابی وضعیت و رفع مشکلات بازار املاک و مستغلات در بعد از ظهر ۳ آگوست برگزار شد، دائو مین تو، معاون رئیس بانک دولتی ویتنام (SBV)، گفت که در ۶ ماه اول سال، SBV چهار بار به طور مداوم نرخ بهره را تنظیم کرده است و برای همه انواع، کاهشی بین ۰.۵ تا ۲.۰ درصد در سال را تجربه کرده است. میانگین نرخ بهره بانک‌های تجاری نیز بسته به نوع، ۱.۵ تا ۲ درصد کاهش یافته است. بسیاری از بانک‌ها وام‌های اولویت‌دار و ترجیحی ارائه داده‌اند.

نرخ بهره وام باید زیر 10 درصد در سال باشد

با این حال، به گفته کارشناسان و فعالان اقتصادی، کاهش فعلی نرخ بهره وام هنوز کافی نیست.

از دیدگاه تجاری، آقای فام دوک توان، مدیر کل شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات EZ (EZ Property)، گفت که کاهش فعلی نرخ بهره وام تنها تأثیر جزئی بر روانشناسی داشته و واقعاً به اهرمی برای احیای بازار املاک و مستغلات تبدیل نشده است.

آقای توان گفت: « کاهش فعلی فقط برای واحدهایی که بدهی دارند، معنای مثبتی دارد، آنها برای بازسازی بدهی وام می‌گیرند، اما برای سرمایه‌گذاران جدید تقریباً هیچ معنایی ندارد. اکثر گروه‌های سرمایه‌گذاری در بازار هنوز منتظر کاهش نرخ بهره هستند. در این دوره، بسیاری از واحدها صرف وقت برای تکمیل اسناد قانونی را در اولویت قرار خواهند داد .»

تنها زمانی که نرخ بهره وام کمتر از 10 درصد باشد، بازار املاک و مستغلات تغییرات مثبتی خواهد داشت. (عکس نمایشی)

به گفته آقای فام آنه خوی، عضو گروه کاری تحقیقات بازار انجمن املاک و مستغلات ویتنام (VARS)، نمودار نرخ بهره عامل تعیین کننده در بازگشت یا عدم بازگشت جریان نقدی به بازار املاک و مستغلات است. اگر این عدد بالا باقی بماند، برای بازار مضر خواهد بود.

آقای خویی گفت: « در صورتی که نرخ بهره وام فقط حدود ۱۲ تا ۱۳ درصد در سال «باقی بماند»، جریان نقدی احتمالاً راکد خواهد ماند. دارندگان پول نقد به جای اینکه پول را به بازار منتقل کنند، موقتاً پول را برای مشاهده و انتظار نگه می‌دارند. وقتی نرخ بهره وام به حدود ۸ تا ۹ درصد بازگردد، بازار املاک و مستغلات واکنش مثبتی نشان خواهد داد. زیرا این آستانه‌ای است که سرمایه‌گذاران می‌توانند هنگام وام گرفتن تحمل کنند .»

آقای لی تو مین، رئیس شرکت سهامی سرمایه‌گذاری IMG، نیز با همین دیدگاه، کاهش نرخ بهره میان‌مدت به حدود ۸.۵ درصد مثبت یا منفی، مانند دو سال پیش، را توصیه کرد.

به گفته آقای مین، نرخ بهره میان‌مدت در ویتنام هنوز بسیار بالاست، ۵-۶ ماه پیش حدود ۱۲-۱۴ درصد بود، کسب‌وکارها نمی‌خواهند وام بگیرند، جرات وام گرفتن ندارند و بسیاری از مشتریان به جای انتخاب املاک و مستغلات، پول خود را در زمینه‌های دیگر سرمایه‌گذاری می‌کنند.

آقای وو کونگ کوئیت، مدیر کل شرکت سهامی عام املاک و خدمات دات زان مین باک، اظهار داشت که نرخ بهره ورودی بسیار کاهش یافته است، اما نرخ بهره خروجی و وام چندان کاهش نیافته است. خریداران خانه هنوز نرخ بهره 11 تا 12 درصد را پرداخت می‌کنند که افزایش نقدینگی املاک و مستغلات را واقعاً دشوار می‌کند. اگر نرخ بهره وام به زیر 10 درصد کاهش یابد، بازار تأثیر واضح‌تری خواهد داشت.

آقای کوئیت تحلیل کرد: « برای کسب‌وکارهای املاک و مستغلات، مشکل نرخ بهره بالا بر هزینه‌ها تأثیر می‌گذارد. کسب‌وکارهایی که پروژه دارند می‌خواهند با قیمت‌های معقول و پایین بفروشند، اما هزینه‌های ورودی، به‌ویژه هزینه‌های بهره، هنوز بالاست و هزینه‌هایی مانند مصالح ساختمانی و نیروی کار کاهش نمی‌یابد و باعث می‌شود قیمت خانه بالا باشد. وقتی قیمت فروش بالا باشد، نقدینگی خوب نیست. »

بنابراین، به گفته آقای کوئیت، نرخ بهره وام‌های تجاری باید به ۹ تا ۱۰ درصد کاهش یابد تا «نفس کشیدن» برای کسب‌وکارها آسان‌تر شود. سپس، منابع کالا با قیمت‌های بهتر به بازار عرضه خواهند شد.

در مورد خریداران خانه، نرخ بهره مورد نظر آنها برای وام گرفتن کمتر از 8 درصد در سال است.

به طور خاص، یک نظرسنجی اخیر توسط Batdongsan.com.vn نشان داد که هنگام بحث در مورد انتظارات برای نرخ بهره وام مسکن در سال‌های 2023-2024، حدود 44 درصد از پاسخ‌دهندگان گفتند که نرخ بهره وام مسکن زیر 8 درصد برای مدیریت امور مالی آنها منطقی است و انتظار دارند نرخ بهره در سال 2024 به این سطح کاهش یابد.

علاوه بر این، ۳۳ درصد از خریداران خانه، وام‌هایی را می‌پذیرند که نرخ بهره آنها بین ۸ تا ۱۰ درصد باشد و تنها حدود ۱۴ درصد با نرخ بهره ۱۰ تا ۱۳ درصد موافقند.

به گفته آقای لی بائو لانگ، مدیر استراتژیک Batdongsan.com.vn، دلیل اینکه بسیاری از خریداران خانه جرات استفاده جسورانه از اهرم مالی را ندارند، نگرانی آنها از مشکلات اقتصادی ، مشاغل ناپایدار و درآمدهای نامشخص است که آنها را تحت فشار قرار می‌دهد و باعث می‌شود نتوانند از پس پرداخت بهره برآیند.

آقای لانگ گفت: « اکثر خانواده‌هایی که درآمدشان کمتر از ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است، فقط می‌توانند حداکثر ۲۰ میلیون دونگ ویتنامی یا کمتر را برای خرید ملک در هر ماه هزینه کنند. خانواده‌هایی که درآمدشان بیش از ۴۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است، فقط می‌توانند اقساط ماهانه وام مسکن حداکثر تا ۳۰ میلیون دونگ ویتنامی را بپذیرند. برای مشتریان کم‌درآمد، که درآمدشان کمتر از ۲۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه است، این رقم حداکثر حدود ۸ تا ۱۰ میلیون دونگ ویتنامی است .»

نخست وزیر به بانک مرکزی دستور داد تا بررسی کند که آیا کسب و کارها و مردم می‌توانند به سرمایه اعتباری دسترسی داشته باشند یا خیر.

در پایان کنفرانس ارزیابی وضعیت و رفع مشکلات بازار املاک و مستغلات در شامگاه ۳ آگوست، نخست وزیر فام مین چین به بانک مرکزی ویتنام دستور داد تا وام‌های اعتباری به شرکت‌های املاک و مستغلات را بررسی کرده و راه‌حل‌های مناسب و مؤثری برای دسترسی شرکت‌ها و خریداران خانه به سرمایه اعتباری پیدا کند. ما باید دست به دست هم دهیم تا مشکلات و موانع را برطرف کنیم تا بازار املاک و مستغلات بتواند به طور پایدار، ایمن، سالم، مؤثر و پایدار توسعه یابد.

نخست وزیر فام مین چین سخنرانی پایانی را در کنفرانس ایراد کرد. (عکس: VGP/Nhat Bac)

نخست وزیر تأکید کرد که بازسازی مناسب بخش‌های املاک و مستغلات، با توجه به بخش مسکن اجتماعی، مسکن کارگران و مسکن برای افراد با درآمد متوسط، ضروری است. برای ترویج مسکن اجتماعی، مسکن کارگران و بازسازی آپارتمان‌های قدیمی، رهبران استان‌ها و شهرها باید بر این کار تمرکز کنند و آن را به صورت عملی، مؤثر و بدون تشریفات اجرا کنند.

نخست وزیر گفت: « بانک مرکزی به بررسی وام‌های اعتباری به مشاغل املاک و مستغلات ادامه می‌دهد؛ راه‌حل‌های مناسب و مؤثری برای دسترسی راحت‌تر مشاغل، پروژه‌های املاک و مستغلات و خریداران خانه به منابع اعتباری دارد، که هم باعث ایجاد راحتی و هم حمایت از مشاغل و کنترل ریسک‌ها می‌شود، به رفع مشکلات کمک می‌کند، توسعه یک بازار املاک و مستغلات امن، سالم، مؤثر و پایدار را ارتقا می‌دهد، به ویژه با توجه به وام‌دهی ویژه به پروژه‌هایی که در شرف تکمیل هستند. »

نگوک وی

مفید
احساسات
خلاق
منحصر به فرد
خشم