با نگرانی از افزایش قیمت مسکن، کسب و کارها در مورد چگونگی قیمت گذاری زمین در حال بررسی هستند.

در سمینار «ارزش‌گذاری زمین: صحیح و کافی» که توسط روزنامه تان نین صبح امروز (14 ژوئن) برگزار شد، بسیاری از رهبران تجاری و کارشناسان نگرانی‌های خود را ابراز کردند و به کاستی‌های روش‌های ارزش‌گذاری زمین اشاره کردند.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - تخمین زد که شهر هوشی مین هنوز بیش از ۵۸۰۰۰ آپارتمان دارد که دفترچه صورتی دریافت نکرده‌اند. یکی از دلایلی که منجر به این وضعیت شده است، «انسداد» ارزیابی زمین است.

به گفته آقای چائو، فرمان ۴۴/۲۰۱۴ دولت که قیمت زمین را تنظیم می‌کند، روش‌های ارزش‌گذاری زمین را تصریح کرده است. با این حال، در واقعیت، معیارهای اجرای ارزش‌گذاری زمین، عمدتاً روش مازاد، با مشکل مواجه است و منجر به این شده است که تعدادی از مقامات و کارمندان مرتبط با قانون دچار مشکل شوند و مشاغل نیز با مشکل مواجه شوند. همه مشاغل می‌خواهند مقررات به راحتی قابل فهم و به راحتی قابل اجرا باشند.

آقای تران کواک دونگ - معاون مدیر کل شرکت هونگ تین - گفت که یکی از مشکلات فعلی این است که هزینه‌های استفاده از زمین بخش بسیار قابل توجهی از فهرست قیمت‌های ورودی برای ساخت و ساز املاک و مستغلات را تشکیل می‌دهد. وقتی قیمت زمین خیلی بالا محاسبه شود، همراه با هزینه‌های تجاری که به طور کامل محاسبه نمی‌شوند، هزینه‌های توسعه پروژه افزایش می‌یابد. از آنجا، قیمت مسکن، با وجود تلاش‌های فراوان همه طرف‌ها، فقط می‌تواند افزایش یابد، نه کاهش.

آقای دانگ پیشنهاد داد که لازم است منافع دولت، مردم و مشاغل در محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین هماهنگ شود. هزینه‌های استفاده از زمین باید به طور منطقی محاسبه شوند تا مشکل قیمت زمین مطابق با قیمت‌های بازار حل شود.

ارزش‌گذاری زمین برای جامعه تجاری نگران‌کننده است (تصویر: ترین نگوین).

آقای لو هو نگیا - مدیر کل شرکت لو تان - اظهار داشت که هزینه‌های استفاده از زمین و هزینه‌های واقعی هنگام توسعه زمین برای پروژه‌ها توسط شرکت‌ها، در پیش‌نویس فرمان تنظیم قیمت زمین و راهنمای اجرای قانون زمین ۲۰۲۴ که انتظار می‌رود از اوایل ماه اوت به اجرا درآید، فراموش شده است.

به گفته آقای نگیا، هزینه استفاده از زمین باید با کم کردن کل هزینه و سود استاندارد از کل درآمد محاسبه شود. با این حال، آژانس دولتی همیشه بالاترین درآمد و کمترین هزینه را برای به حداکثر رساندن هزینه استفاده از زمین می‌خواهد. برعکس، شرکت ثابت می‌کند که هزینه معتبر و درآمد مناسب است، که منجر به درگیری می‌شود.

علاوه بر این، آقای نگیا همچنین اشاره کرد که در مسکن اجتماعی، کسب و کارها زمین پیدا می‌کنند و خودشان غرامت پرداخت می‌کنند. این زمین در قیمت تمام شده لحاظ نمی‌شود زیرا مسکن اجتماعی توسط دولت تأمین می‌شود. پس از پرداخت غرامت توسط کسب و کار، دولت پول را به کسب و کار بازمی‌گرداند. با این حال، غرامت پرداخت نمی‌شود و سال به سال ادامه می‌یابد و باعث ضرر سرمایه‌گذار می‌شود.

آقای نگوین داک نهان - معاون مدیر بخش زمین، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست - با گوش دادن به نظرات کارشناسان و مشاغل، اذعان کرد که در روند اصلاح این فرمان، با وجود تلاش‌های فراوان، هنوز مقررات نامناسب زیادی وجود دارد.

برای مثال، فرآیند ارزش‌گذاری زمین هنوز در انتخاب روش ارزش‌گذاری گیج‌کننده است. در کنار آن، نیروی اجرایی نیز از نظر کمیت و کیفیت محدود است. واحدهای مشاوره به دلیل پایگاه داده ضعیف، منابع انسانی کم و... جرات انجام این کار را ندارند و این منجر به عدم عینی و صادقانه بودن نتایج نهایی می‌شود.

به گفته آقای نهان، در فرآیند تدوین پیش‌نویس فرمان تنظیم قیمت زمین و هدایت اجرای قانون زمین ۲۰۲۴، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست با وزارتخانه‌ها و شعباتی مانند وزارت دارایی، وزارت ساخت و ساز ... همکاری داشته است. دیدگاه کلی این است که سعی شود نظرات مشاغل، کارشناسان، مردم محلی ... برای رسیدگی به مشکلات موجود جذب شود.

روش‌های ارزش‌گذاری زمین در قانون گنجانده شده‌اند، به‌طور خاص در چه مواردی، چه روش‌هایی اعمال می‌شوند، چه شرایطی... تا به واحدها کمک شود دیگر سردرگم نشوند. داده‌های ورودی، کیفیت، صداقت، کامل بودن... نیز به‌طور کامل هدایت شده‌اند.

نماینده وزارت منابع طبیعی و محیط زیست همچنین تأکید کرد که او بسیار نگران مسئله ارزش‌گذاری زمین است. زیرا اگر ارزش‌گذاری زمین صحیح یا کافی نباشد، منجر به عواقب جدی برای مشاغل، دولت و جامعه خواهد شد. بنابراین، این واحد همچنان به دریافت نظرات و مشارکت‌ها برای ایجاد یک سیستم سیاست‌گذاری شفاف و هماهنگ ادامه خواهد داد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/lo-ngai-gia-nha-chi-tang-doanh-nghiep-ban-khoan-ve-cach-dinh-gia-dat-20240614134046375.htm