در دیداری با رأی‌دهندگان در هانوی پیش از دهمین جلسه پانزدهمین مجلس ملی در 30 سپتامبر، دبیرکل تو لام زمان زیادی را صرف صحبت در مورد مسائل مربوط به زمین کرد. دبیرکل به این واقعیت اشاره کرد که دولت قیمت بنزین، برق و بسیاری از کالاهای دیگر را مدیریت می‌کند، اما قیمت زمین به شوراها و شرکت‌های مشاوره‌ای واگذار می‌شود تا قیمت‌ها را مطابق با بازار تعیین کنند. این امر منجر به دستکاری بازار، تورم قیمت و ایجاد مشکلات برای زندگی مردم می‌شود.
کاستی‌های فراوان در مدیریت
دبیرکل خاطرنشان کرد که قطعات زمین بسیار کوچک و پراکنده‌ای وجود دارد که نمی‌توان از آنها برای هیچ کاری استفاده کرد، اما وقتی به حراج گذاشته می‌شوند، «دلالان زمین» قیمت‌ها را آنقدر بالا می‌برند که هزاران هکتار زمین در کنار آنها با قیمت‌های بسیار بالا فروخته می‌شود. از آنجا، دبیرکل گفت که اصلاح قانون زمین و قانون برنامه‌ریزی باید استفاده مؤثر و برابر از زمین را تضمین کند.
یک قطعه زمین در حومه شهر هوشی مین اما اکنون در مقایسه با چند سال پیش قیمت فروش بسیار بالایی دارد
در واقع، در سال‌های اخیر، موارد زیادی وجود داشته که به درس‌های گران‌قیمتی تبدیل شده‌اند. به طور معمول، در حراج زمین در سوک سون (هانوی) در سال ۲۰۲۵، فام نگوک توان تا ۳۰ میلیارد دانگ ویتنامی در هر متر مربع پرداخت کرد، صدها برابر بیشتر از قیمت واقعی کمی بیش از ۴۰ میلیون دانگ ویتنامی در هر متر مربع. پس از برنده شدن در حراج، این شخص سپرده را رها کرد و در نهایت به دلیل نقض مقررات مربوط به حراج املاک به ۳ سال زندان محکوم شد. یا در تان اوای (هانوی)، در فوریه امسال، ترفند «تورم قیمت» نیز تکرار شد، زمانی که ۵۴ قطعه زمین با مساحت بیش از ۴۴۰۰ متر مربع به دو برابر قیمت اولیه افزایش یافت و سپس مجموعه‌ای از دلالان سپرده را رها کردند و باعث هرج و مرج بیشتر در بازار شدند.
نه تنها قیمت زمین، بلکه بازار مسکن در بسیاری از مناطق، به ویژه هانوی و هوشی مین سیتی، شاهد تب قیمتی باورنکردنی بود.
دلایل زیادی برای این امر ذکر شده است، از سفته بازی، تورم قیمت گرفته تا کمبود عرضه به دلیل مشکلات حقوقی طولانی مدت، کندی در تعیین هزینه‌های استفاده از زمین که باعث افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری و افزایش سرسام‌آور قیمت‌های فروش نهایی می‌شود.
آقای وو هوین توان کیئت، مدیر - رئیس دپارتمان بازاریابی پروژه‌های مسکن CBRE ویتنام، گفت که تغییرات اساسی پس از ادغام شهر هوشی مین و تبدیل آن به یک کلان‌شهر، موجی قوی از سرمایه‌گذاری را به همراه داشته است. توسعه زیرساخت‌های حمل و نقل، به ویژه سیستم مترو، جاده‌های کمربندی و مدل توسعه شهری با محوریت حمل و نقل عمومی (TOD)، جذب سرمایه خارجی را در بازار املاک و مستغلات افزایش داده است. آقای کیئت تحلیل کرد: «با این حال، همراه با تعدیل قیمت زمین و سیاست‌های مالیاتی مربوط به املاک و مستغلات، بازار سطح قیمت جدیدی را به ویژه در مناطق حومه شهر ایجاد کرده است.»
ایجاد چارچوب استاندارد ملی برای قیمت زمین
در واقع، قیمت زمین همیشه یکی از عواملی بوده است که به شدت بر بازار املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارد و همچنین مستقیماً بر زندگی اقتصادی و اجتماعی تأثیر می‌گذارد. نوسانات غیرمنطقی، سفته‌بازان و منافع گروهی، بازار را مختل کرده و کار را برای مردم و مشاغل دشوار کرده است. بسیاری از کارشناسان معتقدند که اکنون زمان آن رسیده است که به یک مکانیسم شفاف، علمی و هماهنگ نیاز داشته باشیم تا قیمت زمین را به ارزش واقعی خود بازگرداند و پایه و اساسی برای توسعه پایدار ایجاد کند.
دکتر نگوین سی دونگ، معاون سابق دفتر مجلس ملی، گفت که اساسی‌ترین راه حل، ایجاد یک چارچوب استاندارد ملی برای قیمت زمین است. او تأکید کرد: «باید یک شورای ملی مستقل برای قیمت زمین تأسیس شود که بر اساس داده‌های بزرگ، با مشورت کارشناسان و نظارت دقیق، یک چارچوب قیمتی صادر کند. غیرممکن است که اجازه دهیم هر منطقه قیمت‌های خود را تعیین کند، زیرا خطر منافع گروهی بسیار زیاد است.»
در عین حال، ایجاد یک پایگاه داده یکپارچه زمین در سراسر کشور یک وظیفه کلیدی است. این سیستم باید معاملات، اطلاعات مالیاتی و اعتباری را به طور کامل و در لحظه ثبت کند و به انعکاس دقیق عرضه و تقاضا کمک کند و معاملات مجازی را که "زمین بازی" برای سفته بازی هستند، از بین ببرد.
به گفته دکتر نگوین سی دونگ، برای از بین بردن انگیزه سفته بازی، دولت باید مالیات ضد سفته بازی، مالیات تصاعدی بر زمین‌های رها شده یا معاملات کوتاه مدت اعمال کند. علاوه بر این، مکانیسم بازیابی اختلاف اجاره زمین نیز باید به طور جدی اجرا شود، یعنی وقتی دولت در زیرساخت‌ها سرمایه‌گذاری می‌کند و باعث افزایش قیمت زمین می‌شود، آن ارزش افزوده باید از طریق مالیات، هزینه یا مزایده به کل جمعیت تعلق داشته باشد و نمی‌تواند به جیب گروهی از افراد سرازیر شود. او همچنین پیشنهاد داد که قیمت معاملات ملکی در یک محدوده معقول با قیمت‌های دولتی متفاوت باشد، اما باید سقفی داشته باشد تا انعطاف‌پذیری حفظ شود و در عین حال ثبات تضمین شود.
تعیین استراتژی کاربری زمین
دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه منابع طبیعی و اقتصاد محیط زیست شهر هوشی مین، از رویه بازار گفت که اجرای فهرست جدید قیمت زمین طبق قانون زمین ۲۰۲۴، کاستی‌های بسیاری را آشکار کرده است. وی خاطرنشان کرد: «تنها پس از یک سال، فهرست جدید قیمت زمین از ۲.۳ برابر به ۳۸ برابر قبل از اجرای قانون افزایش یافته است. در عین حال، فرمان ۱۰۳/۲۰۲۴ تصریح می‌کند که هنگام تبدیل کاربری زمین به زمین مسکونی، که فراتر از توان مردم است، باید ۱۰۰٪ مالیات پرداخت شود و این امر منجر به از دست دادن درآمد و تأثیر زیادی بر توسعه اجتماعی-اقتصادی، به ویژه معیشت و امنیت اجتماعی مردم می‌شود.»
این کارشناس معتقد است که دلیل این امر ناشی از ساختار غیرمنطقی فهرست بهای زمین طبق فرمان ۷۱/۲۰۲۴ است، بنابراین باید اصلاح شود. «تعیین استراتژی استفاده از زمین در تنظیم اقتصاد کلان از اهمیت بالایی برخوردار است. بنابراین، فهرست بهای زمین باید در هر استان و شهر پایدار باشد و ضریب K برای اصلاح باید اعمال شود.»
آقای توآن پیشنهاد داد: «در تئوری، ضریب K ابزاری برای مدیریت دولتی زمین است که به محدود کردن دامنه نوسانات کمک می‌کند. بنابراین، در این قانون اصلاح‌شده زمین، باید به وضوح تصریح شود که مبنای ایجاد فهرست جدید قیمت زمین که از اول ژانویه ۲۰۲۶ قابل اجرا است، فهرست قیمت زمین قبل از لازم‌الاجرا شدن قانون است و از ضریب K برای تنظیم با دامنه افزایش/کاهش ۳ تا ۵ درصد در هر بار استفاده می‌شود. این رویکرد در درازمدت به تثبیت اقتصاد کلان کمک خواهد کرد.»
او همچنین تأکید کرد که زمین وسیله‌ای برای تولید و خدمات است، بنابراین قیمت زمین باید هماهنگ باشد تا سرمایه‌گذاری را تحریک کرده و شغل ایجاد کند. محدود کردن سفته‌بازی یک روند اجتناب‌ناپذیر است، زیرا جلوگیری از هدر رفتن زمین نیز پیش‌نیاز مردمی ثروتمند و کشوری قوی است. به جای افزایش قیمت زمین، دولت باید هزینه‌های زمین و ساخت و ساز شهری را محاسبه کند تا منبع درآمد پایدارتری ایجاد شود.
توسعه مسکن برای نیازهای واقعی
دکتر نگوین ون خوی، رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، تأکید کرد که توسعه مسکن برای نیازهای واقعی، به جای اینکه اجازه دهیم بازار بر اساس حدس و گمان شناور شود، یک راه حل پایدار است. او تحلیل کرد: «لازم است سیاست‌های ترجیحی و سازوکارهای خاصی برای پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن تجاری با قیمت متوسط ترویج شود، در حالی که به طور انعطاف‌پذیر موجودی مسکن‌های گران‌قیمت را به بخش مسکن واقعی تبدیل کنیم تا از هدر رفتن منابع جلوگیری شود.»
آقای خویی همچنین گفت که رویه‌های قانونی باید ساده‌سازی شوند و برنامه‌ریزی باید شفاف باشد، به‌ویژه در مرحله ادغام واحدهای اداری، تا کسب‌وکارها مبنایی برای سرمایه‌گذاری بلندمدت داشته باشند. موضوع دیگر، کنترل خطرات ناشی از زیرساخت‌های با پیشرفت کند و پروژه‌های معلق است که خسارات زیادی به مردم وارد می‌کند.
آقای خویی همچنین پیشنهاد داد که دولت به زودی یک صندوق مسکن ملی و یک صندوق مسکن محلی برای حمایت از سرمایه، تنظیم عرضه و تقاضا و توسعه مسکن اجاره‌ای تأسیس کند. مدل مشارکت عمومی-خصوصی (PPP) باید در توسعه مسکن اجتماعی و زیرساخت‌های اقماری تشویق شود. در عین حال، سازوکار نظارت و کنترل سوداگری و تورم قیمت باید تشدید شود تا «دارایی‌های پایدار» برای مردم تضمین شود.
منبع: https://nld.com.vn/dua-gia-dat-ve-dung-gia-tri-thuc-196251001210636059.htm
نظر (0)