بانک‌ها درگیر دارایی‌های دریافتی از اجرای احکام هستند.

برای دارایی‌های وثیقه‌ای که از سازمان اجرای احکام دریافت می‌شود، موسسه اعتباری نمی‌تواند آنها را بفروشد و نمی‌تواند از سازمان اجرای احکام بخواهد که به حراج آنها ادامه دهد زیرا ماهیت این دارایی‌ها از حراج‌های ناموفق بسیاری عبور کرده است.

انجمن بانک‌های ویتنام (VNBA) به تازگی سند شماره 421/HHNH-PLNV مورخ 5 آگوست 2025 را صادر کرده است که در آن از وزارت کشاورزی و محیط زیست، وزارت دادگستری و بانک دولتی ویتنام درخواست شده است تا به مشکلات و مسائلی که مؤسسات اعتباری عضو (CI) هنگام دریافت املاک و مستغلات به عنوان وثیقه برای رسیدگی به بدهی‌های معوق با آن مواجه هستند، رسیدگی کنند.

طبق بازخورد موسسات اعتباری عضو ، یکی از اقدامات مهم برای رسیدگی به بدهی‌های معوق، پذیرش املاک و مستغلات به عنوان وثیقه برای جایگزینی تعهد بازپرداخت بدهی مشتری است. این امر عمدتاً به دو شکل انجام می‌شود: بانک و مشتری توافق می‌کنند که بدهی را تهاتر کنند، یا موسسه اعتباری پس از چندین مزایده ناموفق، وثیقه را از اداره اجرای احکام پس می‌گیرد.

طبق قانون موسسات اعتباری، بانک‌ها مجاز به انجام معاملات املاک و مستغلات نیستند، اما مجازند این املاک را حداکثر به مدت ۵ سال برای وصول مطالبات خود نگه دارند.

با این حال، واقعیت این است که ادارات ثبت اسناد و املاک و ادارات کشاورزی و محیط زیست در بسیاری از مناطق از ثبت تغییرات و انتقال مالکیت املاک و مستغلات به مؤسسات اعتباری خودداری کرده‌اند.

این آژانس‌ها، مؤسسات اعتباری را ملزم می‌کنند که تأیید کتبی سیاست انتقال را از کمیته مردمی استان داشته باشند و رویه‌های مربوط به تبدیل کاربری زمین را انجام دهند.

طبق گفته موسسات اعتباری، این الزام با ماهیت نگهداری دارایی‌ها برای رسیدگی به مطالبات معوق که یک فعالیت تجاری نیست یا خرید دارایی‌ها برای استفاده مستقیم، سازگار نیست.

عدم ثبت مالکیت توسط موسسات اعتباری، پیامدهای زیادی را به دنبال داشته است.

اولاً، ملک قابل حراج نیست: از آنجا که نام مؤسسات اعتباری در گواهی حق استفاده از زمین ذکر نشده است، آنها نمی‌توانند ملک را به خریدار بفروشند یا منتقل کنند. به همین دلیل، دفاتر اسناد رسمی نیز از ثبت قراردادهای فروش در دفتر اسناد رسمی خودداری می‌کنند.

دوم، بن‌بست در مورد دارایی‌های حاصل از اجرای احکام: مؤسسات اعتباری نمی‌توانند دارایی‌های دریافتی از سازمان‌های اجرای احکام را بفروشند. مراجعه به سازمان‌های اجرای احکام برای مزایده‌های بیشتر امکان‌پذیر نیست، زیرا ماهیت این دارایی‌ها مزایده‌های ناموفق زیادی را پشت سر گذاشته است.

سوم، مشکلات حسابداری: طبق مقررات بانک ایالتی در تصمیم 479/2004/QD-NHNN، برای ثبت ارزش دارایی‌ها در حساب ترازنامه (حساب 387)، مؤسسات اعتباری باید مدارک کاملی دال بر مالکیت قانونی داشته باشند. از آنجا که نمی‌توان آن را ثبت کرد، مؤسسات اعتباری نمی‌توانند برای این دارایی حساب باز کنند و این امر هدف دریافت دارایی را غیرقابل دستیابی می‌کند.

چهارم، خطر اختلافات: حتی اگر مشتری ملک را تحویل داده باشد، از نظر قانونی، تعهدات بدهی آنها هنوز در دفاتر ثبت شده و همچنان مطرح می‌شود. این امر خطر اختلافات و دعاوی حقوقی را در آینده ایجاد می‌کند، به خصوص زمانی که قیمت املاک و مستغلات افزایش می‌یابد، مالک قدیمی می‌تواند ملک را پس بگیرد.

در مواجهه با مشکلات فوق، انجمن بانکداری ویتنام توصیه می‌کند که وزارت کشاورزی و محیط زیست سندی را برای راهنمایی ادارات کشاورزی و محیط زیست در سراسر کشور صادر کند که به مؤسسات اعتباری اجازه می‌دهد انتقال حقوق/ثبت تغییرات در دارایی‌های املاک و مستغلات را در هر دو مورد ثبت کنند: دریافت وثیقه از طریق توافق و دریافت آن از سازمان اجرای احکام، به طوری که مؤسسات اعتباری اختیار کامل برای حراج دارایی‌ها و انتقال نام به خریدار را داشته باشند.

پس از ثبت انتقال حقوق/ثبت تغییرات، موسسه اعتباری مسئول نظارت فعال، فروش، انتقال یا بازخرید املاک و مستغلات ظرف 5 سال از تاریخ تصمیم گیری در مورد رسیدگی به ملک است. در صورت تخلف موسسه اعتباری، طبق مقررات قانونی با آن برخورد خواهد شد.

انجمن بانکداری ویتنام پیشنهاد می‌کند که برای بانک دولتی ویتنام، سند راهنمایی در مورد شناسایی دارایی‌های اختصاص‌یافته به بدهی و دارایی‌های دریافتی به جای انجام تعهدات، مطالعه و منتشر شود تا مؤسسات اعتباری را در حسابداری دارایی‌های املاک و مستغلات راهنمایی کند، زمانی که مؤسسات اعتباری به جای تعهدات بازپرداخت بدهی مشتریان، دارایی دریافت می‌کنند و به مدت ۵ سال وثیقه نگه می‌دارند و باید املاک و مستغلات را برای بازیابی بدهی مطابق با بند ۳، ماده ۱۳۹ قانون مؤسسات اعتباری بفروشند، منتقل کنند یا بازخرید کنند.

راهنمایی در مورد ذخیره ریسک در صورتی که موسسات اعتباری وثیقه‌ای برای جایگزینی تعهدات دریافت کرده و آنها را به مدت ۵ سال نگه دارند.

هماهنگی با وزارت کشاورزی و محیط زیست و وزارت دادگستری برای حل و فصل دادخواست انجمن بانکی در مورد مشکلات مربوط به ثبت تغییر ملک، به طوری که موسسات اعتباری حق رسیدگی به ملک و انتقال نام به خریدار را داشته باشند.

منبع: https://baodautu.vn/ngan-hang-be-tac-voi-tai-san-nhan-ve-tu-thi-hanh-an-d353599.html