اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین به تازگی سندی صادر کرده است که از مشاغل املاک و مستغلات درخواست می‌کند تا به شدت از مقررات قانونی در مورد افشای عمومی اطلاعات پروژه، معاملات و حقوق مالکیت پیروی کنند. طبق روح قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات و فرمان ۹۴، ۹۶/۲۰۲۴/ND-CP، مشاغل باید قبل از شروع به کار، اطلاعات پروژه را منتشر کنند، وضعیت معاملات را به صورت کتبی و الکترونیکی گزارش دهند و مسئول صحت داده‌ها باشند.
ممنوعیت دور زدن، اعطای مجوز به دلالان
نکته قابل توجه این است که این سند، سرمایه‌گذاران را اکیداً از اعطای مجوز به سایر سازمان‌ها یا افراد برای امضای قرارداد برای سپرده‌گذاری، فروش، انتقال، اجاره-خرید مسکن یا حقوق استفاده از زمین در پروژه‌ها منع می‌کند. سرمایه‌گذاران فقط پس از اطلاع کتبی به سازمان مدیریت دولتی در مورد رعایت شرایط معامله، مجاز به فروش یا اجاره-خرید مسکن در آینده هستند.
پیش از آنکه وزارت ساخت و ساز این سند را صادر کند، بسیاری از پروژه‌ها در شهر هوشی مین با مجوز برای فروش افتتاح شده بودند. بسیاری از طبقات کارگزاری F2 و F3 از مشتریان ودیعه دریافت می‌کردند، در حالی که به پروژه‌ها مجوز ساخت داده نشده بود و الزامات قانونی را برآورده نمی‌کردند. بسیاری از مشتریان از استان‌های شمالی برای «پرداخت ودیعه سرقفلی» به شهر هوشی مین پرواز می‌کردند، اما در واقع قراردادی با سرمایه‌گذار امضا نکرده بودند.
خانم لون (ساکن بخش تان هونگ، شهر هوشی مین) در مراسم افتتاحیه اخیر یک پروژه گفت که ۵۰ میلیون دانگ «سپرده حسن نیت» برای فروش آپارتمان واریز کرده و سپس ۱۰٪ دیگر از ارزش آپارتمان را پرداخت کرده است، اما این کار را فقط از طریق یک شرکت کارگزاری و بدون همکاری با سرمایه‌گذار انجام داده است. او به اشتراک گذاشت: «فکر می‌کردم این یک روند عادی است، اما وقتی بعداً پرسیدم، متوجه شدم که واجد شرایط فروش نیستم.»
مدیر یک شرکت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین اعتراف کرد که مدت‌هاست بسیاری از سرمایه‌گذاران با مجاز کردن کارگزاری‌ها برای دریافت سپرده از مشتریان، سعی در «دور زدن قانون» دارند. این «راه میان‌بر» از طریق بازاریابی و ارتباطات باعث می‌شود مشتریان فقط از وجود تالار معاملاتی مطلع شوند و مستقیماً با سرمایه‌گذار در ارتباط نباشند.
به گفته دکتر تران نگوین دن، کارشناس اقتصادی ، وضعیت «دور زدن قانون» توسط سرمایه‌گذاران از طریق کارگزاری‌ها برای جذب سرمایه مدت‌هاست که وجود دارد. آقای دن تحلیل کرد: «بسیاری از پروژه‌ها قبل از امضای قرارداد فروش، تا ۹۰ تا ۹۵ درصد از ارزش آپارتمان را بسیج می‌کنند. آژانس‌های مدیریتی به وضوح می‌بینند اما رسیدگی نمی‌کنند و باعث تحریف بازار، ایجاد تقاضای مجازی و روانشناسی FOMO (ترس از دست دادن فرصت) برای خریداران می‌شوند.»
به گفته وی، این رویکرد نه تنها قیمت املاک و مستغلات را افزایش می‌دهد، بلکه ریسک را نیز به خریدار تحمیل می‌کند. زیرا اگر حادثه‌ای رخ دهد، فقط سپرده یا سود بانکی آنها بازپرداخت می‌شود، در حالی که سرمایه‌گذار همچنان سرمایه را تصاحب می‌کند. وی تأکید کرد: «درس‌های گران‌قیمت برخی از حوادث بزرگ گذشته در بازار هنوز هم ارزش هشداردهنده‌ای دارند.»
همزمان، پیش‌نویس مصوبه دولت در مورد سازوکار کنترل قیمت املاک و مستغلات نیز توجه عموم را به خود جلب کرده است. در این پیش‌نویس، آژانس مدیریت پیشنهاد می‌کند که معاملات املاک و مستغلات باید از طریق یک تالار معاملاتی تحت مدیریت دولت انجام شود، ضمن اینکه اعتبار وام گیرندگانی که آپارتمان‌های دوم و سوم را خریداری می‌کنند، محدودتر می‌شود. علاوه بر این، این پیش‌نویس همچنین توسعه مسکن تجاری مقرون به صرفه را تشویق می‌کند و عرضه آپارتمان‌های میان‌رده را برای رفع نیازهای واقعی مسکن گسترش می‌دهد.
آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل و مسئول مشاوره در شرکت مشاوره DKRA، گفت که طبق نظرسنجی گروه DKRA، تا ۷۰٪ از مشتریانی که در گذشته پروژه‌های جدید خریداری کرده‌اند، برای سرمایه‌گذاری بوده‌اند که از این تعداد، ۵۰ تا ۶۰٪ قبلاً صاحب آپارتمان دوم و بیش از ۲۰٪ صاحب آپارتمان سوم یا بیشتر بوده‌اند. با این حال، اینکه آیا سخت‌گیری در اعطای اعتبار به کاهش تقاضای سوداگرانه، کاهش قیمت‌ها و بازگرداندن بازار به ارزش واقعی آن کمک می‌کند یا خیر، نیز باید در نظر گرفته شود.
او همچنین اظهار داشت که اگر این سیاست اعمال شود، اعتبار بانکی برای بخش املاک و مستغلات به آرامی افزایش می‌یابد و نقدینگی بازار ممکن است حدود 30 درصد کاهش یابد. آقای تانگ اظهار داشت: «دلالان باید با دقت بررسی کنند، در حالی که افراد دارای نیازهای واقعی این فرصت را خواهند داشت که به محصولات مناسب‌تری دسترسی پیدا کنند.»
مشتریان از یک پروژه املاک و مستغلات در شهر هوشی مین مطلع می‌شوند. عکس: تان تان
پیاده‌سازی راه‌حل‌های همزمان و بلندمدت
آقای وو هونگ تانگ از سیاست مالیات بر املاک و مستغلات برای محدود کردن سفته‌بازی حمایت می‌کند، اما امیدوار است که دولت و وزارتخانه‌ها و شعبات آن یک برنامه اجرایی گام به گام، با نقشه راه، محاسبه دقیق و اجتناب از اعمال ناگهانی داشته باشند. آقای تانگ اظهار داشت: «اگر مالیات خیلی سریع تشدید شود، بازار ممکن است واکنش شدیدی نشان دهد و بر نقدینگی و رشد کلی اقتصاد تأثیر بگذارد، زیرا املاک و مستغلات صنعتی است که تأثیر زیادی بر سایر زمینه‌ها دارد.»
به گفته دکتر فام ویت توان، مدیر موسسه منابع طبیعی و اقتصاد محیط زیست شهر هوشی مین، مالیات بر معاملات املاک و مستغلات ابزاری مؤثر برای محدود کردن سفته بازی است.
او پیشنهاد کرد که مالیات بر اساس مدت زمان نگهداری ملک اعمال شود: اگر ملک کمتر از ۱۲ ماه در مالکیت باشد، مالیات ۲۰٪ از قیمت فروش، از ۱۲ تا ۳۶ ماه ۱۰٪، از ۳۶ تا ۶۰ ماه ۵٪ و بیش از ۶۰ ماه نرخ فعلی ۲٪ را حفظ کنید. آقای توآن گفت: «این نرخ مالیات باید در مورد موارد خرید و فروش مجاز نیز اعمال شود تا از خلأهای قانونی جلوگیری شود.»
او معتقد است که این روش مالیاتی ساده‌تر و آسان‌تر از اعمال اجباری تراکنش‌ها از طریق صرافی‌های عمومی آنلاین است که در شرایط فعلی مناسب نیست. آقای توآن تأکید کرد: «مالیات بر اساس زمان مالکیت به محدود کردن گشت و گذار کمک می‌کند اما بازار را تحریف نمی‌کند. کسانی که کوتاه‌مدت سرمایه‌گذاری می‌کنند، باید مالیات بالایی بپردازند، در حالی که به کسانی که بلندمدت سرمایه‌گذاری می‌کنند، مشوق‌هایی داده می‌شود که منصفانه و منطقی است.»
علاوه بر این، آقای توآن پیشنهاد داد که فهرستی از قیمت زمین تهیه شود که با گذشت زمان تمایل به کاهش داشته باشد و زمین را به عنوان وسیله‌ای برای تولید در نظر بگیرد، نه کالایی برای سفته‌بازی. وقتی قیمت زمین به درستی کنترل شود، همراه با مالیات‌های انعطاف‌پذیر بر معاملات، بازار به ارزش واقعی خود باز خواهد گشت و فرصت‌هایی را برای مردم برای خرید خانه ایجاد می‌کند، ضمن اینکه به تثبیت امنیت اجتماعی نیز کمک می‌کند.
به گفته دکتر تران نگوین دن، مقابله با سفته‌بازی باید به صورت همزمان و بلندمدت انجام شود و نمی‌توان آن را یک شبه حل کرد. او معتقد است که علاوه بر مالیات، ترکیب ابزارهای اعتباری و اداری نیز ضروری است. او پیشنهاد داد: «باید برای وام‌گیرندگان امتیاز اعتباری تعیین شود و بانک‌ها ملزم به مشارکت در کنترل شوند. وام‌گیرندگانی که خانه دوم می‌خرند باید نرخ بهره بالاتر و نسبت وام کمتری بپردازند، به عنوان مثال، فقط ۵۰٪ برای خانه دوم و ۳۰٪ برای خانه سوم».
دکتر دن همچنین تأکید کرد که اگر مشتری از یکی از بستگان خود بخواهد برای فرار از مالیات از نام او استفاده کند، شخصی که از نام او استفاده می‌کند نیز باید عواقبی مانند محدودیت در وام گرفتن یا مشمول مالیات شدن در خرید بعدی را متحمل شود. وی افزود: «برای اطمینان از انصاف و جلوگیری از خلأهای قانونی، باید بین سازمان‌های مدیریتی، بانک‌ها و سیستم مالیاتی هماهنگی وجود داشته باشد.»
به گفته وی، این مشکلی است که نیاز به یک نقشه راه ۵ تا ۱۰ ساله دارد، با هماهنگی بین وزارتخانه‌ها، شعب و مقامات محلی برای تثبیت بازار. آقای دن اظهار داشت: «قیمت املاک و مستغلات تنها زمانی می‌تواند کاهش یابد و تثبیت شود که ما از سیاست‌های مالیاتی و اعتباری گرفته تا قانونی بودن پروژه را هماهنگ کنیم. وقتی افراد با نیازهای واقعی بتوانند به راحتی به مسکن دسترسی پیدا کنند، سوداگری به طور طبیعی کاهش می‌یابد.»
افزایش قیمت‌ها فقط به دلیل سفته‌بازان نیست.
دکتر تران نگوین دن همچنین رک و پوست‌کنده اشاره کرد که دلیل افزایش قیمت املاک و مستغلات نه تنها سفته‌بازی، بلکه طولانی شدن مراحل قانونی نیز هست. آقای دن گفت: «بسیاری از پروژه‌ها ۷ تا ۸ سال طول می‌کشد تا مراحل قانونی خود را به پایان برسانند که باعث افزایش هزینه‌های سرمایه‌ای می‌شود. وقتی هزینه‌ها افزایش می‌یابد، کسب‌وکارها مجبور می‌شوند برای جبران، قیمت فروش را افزایش دهند و خریداران نهایی متضرر می‌شوند. بنابراین، دولت باید مسئولیت‌های هر مرحله و هر آژانس را در فرآیند تأیید پروژه به وضوح تعریف کند تا زمان را کوتاه کرده و هزینه‌ها را کاهش دهد.»
دانانگ «تورم قیمت» زمین و سفته‌بازی را ردیابی می‌کند
در ۱۳ اکتبر، دفتر کمیته مردمی شهر دانانگ اعلام کرد که رئیس کمیته مردمی شهر، دستورالعملی رسمی در مورد بازرسی، بررسی، اصلاح و رسیدگی به اقدامات دستکاری قیمت و سوداگری املاک و مستغلات و همچنین تقویت مدیریت و استفاده از زمین در منطقه را امضا و صادر کرده است.
بر این اساس، رئیس کمیته مردمی شهر دانانگ، وزارت کشاورزی و محیط زیست را موظف کرد تا با ریاست و هماهنگی وزارت ساخت و ساز، مرکز توسعه صندوق زمین، کمیته‌های مردمی بخش‌ها، بخش‌ها و واحدهای مرتبط، بازرسی‌ها، بررسی‌ها و بررسی‌های مربوط به کلیه فعالیت‌های خاص ارزیابی زمین و تهیه و صدور لیست قیمت زمین؛ جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد در صورت بازپس‌گیری زمین توسط دولت؛ و فعالیت‌های حراج حقوق کاربری زمین را سازماندهی کند.
در حال حاضر، دانانگ نشانه‌های زیادی از «تب زمین» را در حومه شهر و مناطق پروژه‌های جدید، به ویژه در مکان‌هایی با اطلاعات برنامه‌ریزی، چیدمان واحدهای اداری یا اجرای پروژه‌های بزرگ زیرساختی، ثبت کرده است.
اچ. دین
منبع: https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm
نظر (0)