بانک‌ها برای محافظت از مردم، وام‌های سپرده املاک را «سخت‌گیرانه‌تر» می‌کنند

به گفته کارشناسان، سخت‌تر کردن وام‌های سپرده املاک و مستغلات با توافق‌نامه‌های کتبی برای محافظت از مردم و سرمایه‌گذاران در برابر پروژه‌های «مجازی» است.

بانک دولتی شعبه منطقه‌ای ۲ (NHNN منطقه ۲ - مسئول شهر هوشی مین و استان دونگ نای ) به تازگی سندی را به بانک‌های تجاری منطقه ارسال کرده است تا طبق توافق کتبی با واحدهای کارگزاری املاک، وام‌دهی برای پرداخت سپرده‌ها را موقتاً متوقف کند.

در صورتی که این اسناد قانونی تأیید شوند، نهاد ناظر از بانک‌ها می‌خواهد که تنها پس از ایجاد فرآیندهای ارزیابی و کنترل ریسک خاص، اجازه وام‌دهی داشته باشند.

آقای نگوین مان توان، سرمایه گذار املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، گفت: اگر بانک ها وام های سپرده گذاری املاک و مستغلات را از طریق توافق نامه های کتبی بین مشتریان و دلالان محدود کنند، بازار وارد مرحله جدیدی خواهد شد.

به گفته آقای توآن، اگر بانک‌ها وام‌دهی را «سخت‌تر» کنند، بسیاری از سرمایه‌گذاران برای حل مشکلات مالی خود با مشکل مواجه خواهند شد. در حال حاضر، اکثر سرمایه‌گذاران به یک شخص ثالث، یک شرکت کارگزاری، اجازه می‌دهند تا پول را از مشتریان جمع‌آوری کند.

برای پروژه‌های املاک و مستغلات با وضعیت حقوقی مناسب، افراد فقط قرارداد سپرده و قرارداد فروش را امضا می‌کنند. (تصویر: دای ویت)

خانم دائو تان هوین، نماینده یک شرکت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، اظهار داشت که این واقعیت که بانک‌ها از طریق «اسناد توافقی» وام برای سپرده‌های خرید املاک و مستغلات را «سخت‌تر» می‌کنند، از سرمایه‌گذاران و مردم در برابر پروژه‌های مجازی محافظت می‌کند.

به گفته خانم هوین، در واقع، بسیاری از پروژه‌های املاک و مستغلات که هنوز قانونی نشده‌اند، به اشخاص ثالث، یعنی شرکت‌های کارگزاری، اجازه داده‌اند تا رزروها و سپرده‌ها را از مردم دریافت کنند. برخی از سرمایه‌گذاران اغلب "دزدان را با دست خالی می‌گیرند" و به طور غیرقانونی سرمایه را بسیج می‌کنند، حتی اگر واجد شرایط نباشند.

به گفته خانم هوین، از آنجا که شرکت‌های کارگزاری شرایط لازم برای افتتاح برای فروش را ندارند، اغلب با امضای توافق‌نامه با مشتریان یا امضای اسناد معادل، «قانون را دور می‌زنند». برخی از پروژه‌ها حتی برنامه‌ریزی ۱/۵۰۰ ندارند، اما همچنان برای فروش افتتاح می‌شوند یا برای وام با بانک‌ها همکاری می‌کنند که مطابق با مقررات نیست.

«برای پروژه‌هایی که برنامه‌ریزی ۱/۵۰۰ دارند، مجوز ساخت دارند، فونداسیون پروژه تکمیل شده و اجازه بسیج سرمایه دارند، هیچ سندی مانند «اسناد توافق‌نامه» وجود ندارد.» خانم هوین گفت.

خانم هوین اظهار داشت که برای پروژه‌های املاک و مستغلات با اسناد قانونی مناسب، افراد فقط باید قرارداد سپرده و قرارداد فروش را امضا کنند. پس از آن، بانک بر اساس قرارداد فروش، وجه را پرداخت خواهد کرد.

آقای تران تانگ لانگ، کارشناس املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، گفت که بانک مرکزی با صدور هشدار به بانک‌های تجاری، وظایف مدیریتی خود را به خوبی انجام می‌دهد. این یک اقدام سختگیرانه برای محافظت از منافع سرمایه‌گذاران و افرادی است که املاک و مستغلات خریداری می‌کنند.

به گفته آقای لانگ، خطرات حقوقی و مالی در پروژه‌های املاک و مستغلات امروزی بسیار زیاد است. اگر مراقب نباشیم، عواقب آن غیرقابل پیش‌بینی خواهد بود.

به گفته آقای لانگ، برای اینکه بدانند یک پروژه املاک و مستغلات از نظر قانونی معتبر است یا خیر، مردم باید به شرایط زیر توجه کنند: پروژه باید دارای نقشه ۱/۵۰۰، مجوز ساخت و ساز و پرداخت عوارض زمین باشد. پس از اتمام این مراحل، پروژه مجوز بسیج سرمایه و پرداخت وجوه از بانک را دریافت خواهد کرد.

«سرمایه‌گذاران معتبر و حرفه‌ای معمولاً اجازه نمی‌دهند اشخاص ثالث سپرده دریافت کنند. فقط پروژه‌هایی که هنوز از نظر قانونی واجد شرایط نیستند، از اشخاص ثالث برای دریافت سپرده یا اجرای اسناد مربوطه استفاده می‌کنند.» آقای لانگ گفت.

پیش از این، روزنامه الکترونیکی VTC News گزارش داده بود که بانک دولتی ویتنام، شعبه منطقه ۲ (SBV منطقه ۲ - مسئول شهر هوشی مین و استان دونگ نای) سندی را به بانک‌های تجاری در این منطقه ارسال کرده و در مورد خطرات قانونی و اعتباری مربوط به وام‌دهی برای پرداخت سپرده‌های املاک و مستغلات از طریق توافق‌نامه‌های کتبی بین مشتریان و واحدهای مشاوره و کارگزاری هشدار داده است.

طبق اعلام بانک مرکزی ویتنام (SBV)، بانک‌های تجاری که بر اساس «توافق‌نامه‌های کتبی» به مشتریان اعتبار می‌دهند تا سپرده‌ها را پرداخت کنند، می‌توانند منجر به خطرات قانونی جدی شوند.

در صورتی که سند نامعتبر اعلام شود، بانک نه تنها با اختلافات و دعاوی طولانی مدت روبرو خواهد شد، بلکه ممکن است در رسیدگی و وصول بدهی‌ها نیز با مشکلاتی مواجه شود، به خصوص زمانی که دارایی‌های وثیقه‌ای مرتبط با پروژه از نظر قانونی کامل نباشند.

در کنار خطرات قانونی، نهاد ناظر همچنین نسبت به خطر بدهی‌های معوق و زیان‌های مالی هشدار می‌دهد. پرداخت وام برای پرداخت سپرده‌ها به کارگزاران یا مشاوران کاملاً به پیشرفت و قانونی بودن پروژه‌ای که سرمایه‌گذار اجرا می‌کند بستگی دارد. اگر پروژه متوقف، معلق یا واجد شرایط اجرا نباشد، بانک ممکن است با خطر از دست دادن سرمایه مواجه شود.

به ویژه، در مواردی که بانک به طور کامل ظرفیت مالی واحد مشاوره یا کارگزاری را ارزیابی نکرده باشد یا نتواند جریان نقدی پرداخت را کنترل کند. به عنوان مثال، اگر اطمینان حاصل نکند که سپرده می‌تواند به عنوان تعهد شده بازپرداخت شود، ریسک اعتباری حتی بیشتر می‌شود.

این امر نه تنها باعث ایجاد بدهی‌های معوق و هزینه‌های پردازش می‌شود، بلکه مستقیماً بر ایمنی مالی و نتایج تجاری بانک نیز تأثیر می‌گذارد.

علاوه بر عوامل قانونی و اعتباری، SBV منطقه ۲ به ریسک‌های اعتباری نیز توجه می‌کند. هنگامی که اختلافاتی بین خریداران و دلالان ایجاد می‌شود، مشتریان اغلب معتقدند که بانک در اقدامات غیرقانونی «کمک» کرده است، به خصوص در مواردی که پروژه متوقف شده یا طبق برنامه تحویل داده نشده است.

منبع: https://baolangson.vn/ngan-hang-siet-cho-vay-dat-coc-bat-dong-san-la-bao-ve-nguoi-dan-5062670.html