تناقض: کسب و کارها باید خودشان زمین اجاره کنند

دشواری بازپس‌گیری زمین‌های تصرف‌شده

در اوایل دهه ۲۰۰۰، طبق سیاست کمیته مردمی شهر هوشی مین، تأسیسات تولیدی باید برای جلوگیری از آلودگی محیط زیست به حومه شهر منتقل می‌شدند. در همین حال، زمین کارخانه در منطقه مرکزی برای اهداف شهری و خدماتی برنامه‌ریزی می‌شد.

در حال حاضر، مناطق صنعتی بسیار کم هستند و این منطقه گاهی اوقات مناسب نیست. در حالی که بسیاری از زمین‌های حومه شهر دارای برنامه‌ریزی کاربری مسکونی هستند، اما هیچ برنامه‌ریزی تفکیکی ۱/۲۰۰۰ وجود ندارد که برای ساخت کارخانه‌ها مناسب نیست. یک راه حل پیشنهادی این است که افراد یا مشاغل دارای زمین، آن را به دولت واگذار کنند. از اینجا، دولت زمین خود را به کاربران زمین برای ساخت کارخانه‌ها (زمین‌های غیرکشاورزی ) با پرداخت‌های سالانه، قراردادهای اجاره کوتاه مدت، ۵ ساله یا ۱۰ ساله اجاره می‌دهد.

با این حال، هنگامی که قرارداد اجاره منقضی می‌شود یا شرکت می‌خواهد قرارداد اجاره زمین را فسخ کند و دفترچه صورتی را در شرایط فعلی یا قبلی دوباره صادر کند، با مشکلات زیادی روبرو خواهد شد.

یک نمونه بارز، مورد آقای کائو کونگ در منطقه بین چان، شهر قدیمی هوشی مین است که سیاست انتقال تأسیسات تولیدی خود به حومه شهر را در سال ۱۹۹۰ اجرا کرد. با تأیید کمیته مردمی منطقه بین چان، آقای کائو کونگ یک قطعه زمین کشاورزی با سند صورتی به مساحت ^{۵۹۳۰ متر مربع} خریداری کرد. در سال ۲۰۰۶، او زمین فوق را به شرکتی که صاحب آن بود، منتقل کرد تا درخواست تغییر کاربری به زمین برای تولید و تجارت را بدهد.

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 1. — آقای کائو کونگ مجبور شد زمین خودش را اجاره کند.

با این حال، از آنجا که این زمین متعلق به طرح نوسازی مسکونی موجود است، هیچ طرح ساخت و ساز دقیق مصوبی در مقیاس ۱/۲۰۰۰ وجود ندارد، بنابراین کمیته مردمی شهر هوشی مین سیاستی را برای او تصویب کرد تا زمین را به کمیته مردمی ناحیه قدیمی بین چان تحویل دهد تا به مدت ۱۰ سال (۲۰۱۰ - ۲۰۲۰) به مساحت ^{۵۱۵۰ متر مربع} برای ساخت کارخانه به شرکت او اجاره داده شود و اجاره سالانه پرداخت شود، ^{۷۸۰ متر مربع} باقیمانده (شامل ^{۳۸۰ متر مربع} پشت و ^{۴۰۰ متر مربع} جلوی زمین) متعلق به کریدور حفاظتی کانال است، بنابراین همچنان زمین کشاورزی باقی می‌ماند.

تا سال ۲۰۱۷، نزدیک به پایان مدت اجاره، شرکت آقای کائو کونگ درخواست کتبی برای تمدید اجاره ارائه داد، اما به دلیل اینکه منطقه برای کاربری مسکونی و کارخانه برای اهداف تولیدی و تجاری در نظر گرفته شده بود، مورد تأیید قرار نگرفت. بنابراین، در سال ۲۰۱۸، شرکت مراحل بازگرداندن زمین به آقای کائو کونگ را شخصاً تکمیل کرد. در این مدت، او همچنین درخواست‌های زیادی برای تمدید اجاره زمین، تغییر کاربری زمین یا صدور مجدد دفترچه صورتی بر اساس وضعیت فعلی یا اولیه برای ادامه استفاده پس از انقضای مدت اجاره ارائه کرد.

با این حال، روند تسویه حساب سال‌ها طول کشید، تا اینکه در سال ۲۰۲۴، او توانست ^{۴۸۰۰ متر مربع را} به زمین مسکونی تبدیل کند، اما مجبور شد ۱۰۰٪ هزینه استفاده از زمین را بدون کسر قیمت زمین کشاورزی بپردازد. ^{۳۵۰ متر مربع} باقیمانده از زمین‌های تولیدی و تجاری اجازه تبدیل به زمین مسکونی را نداشت، اما به او اجازه‌نامه رسمی داده نشد و مجبور شد اجاره زمین را تمدید کند و اجاره سالانه را بپردازد.

مشابه مورد خانم فوئونگ، برای ساخت کارخانه، در سال ۲۰۱۰ او مجبور شد ۴۸۹۰ ^{متر مربع} از زمین خود را به کمیته مردمی منطقه بین چان «تحویل» دهد، سپس شرکت او مجبور شد قراردادی را با دولت برای اجاره مساحت زمین فوق امضا کند. در سال ۲۰۱۸، شرکت زمین فوق را به خانم فوئونگ تحویل داد. اما طبق مقررات، او فقط می‌تواند تا سال ۲۰۲۰ به اجاره زمین خود ادامه دهد. سال‌هاست که خانم فوئونگ درخواست صدور مجدد دفترچه صورتی برای زمین با همان هدف را داده است، اما هنوز موفق نشده است. در همین حال، اگر او کاربری زمین را به زمین مسکونی تغییر دهد، طبق محاسبات، با مساحت فوق، باید بیش از ۱۶۰ میلیارد دانگ ویتنام مالیات بپردازد، مبلغی آنقدر زیاد که او را در وضعیت بسیار دشوار و دوراهی قرار می‌دهد.

پیشنهاد انتشار مجدد کتاب صورتی

آقای کائو کونگ گفت که مشکلات مشابه زیادی در سراسر کشور وجود دارد. افرادی که زمین خود را ایجاد می‌کنند اما می‌خواهند کارخانه بسازند، باید آن را به دولت تحویل دهند و سپس زمین خود را اجاره کنند. اما اکنون که قرارداد اجاره منقضی شده است، به مالک زمین، دفترچه صورتی در حالت اولیه‌اش داده نمی‌شود. اگر آنها قادر به ادامه اجاره زمین نباشند، دولت نیز "در یک معضل" قرار می‌گیرد زیرا قوانین فعلی به وضوح این موضوع را تنظیم نمی‌کنند. اگر هدف به زمین مسکونی تغییر یابد، ارزش زمین هنگام محاسبه مالیات 0 دونگ محاسبه می‌شود. این محاسبه مشابه محاسبه هزینه‌های استفاده از زمین برای زمین‌های عمومی است که مشاغل اجاره می‌کنند. چنین مقرراتی عواقب زیادی در مورد دارایی‌ها، سرمایه‌گذاری‌ها، وام‌های مسکن، معاملات و غیره ایجاد می‌کند.

وکیل تران مین کونگ، از کانون وکلای شهر هوشی مین، همچنین گفت که قانون فعلی زمین ۲۰۲۴ و فرمان ۱۰۳/۲۰۲۴، مشکلات، موانع و نارسایی‌هایی را ایجاد کرده‌اند که بسیاری از افراد و مشاغل هنگام انجام رویه‌های تغییر کاربری زمین و انحلال قراردادهای اجاره زمین برای زمین‌های غیرکشاورزی که با پرداخت اجاره سالانه از زمین‌های خودساخته اجاره داده شده‌اند، نه زمین‌های عمومی اجاره داده شده، با آن مواجه هستند.

Doanh nghiệp phải đi thuê đất lại của chính mình - Ảnh 2. — تاکنون، زمین خانم فوئونگ به زمین مسکونی تبدیل نشده است.

فرمان ۱۰۳/۲۰۲۴ تمایز روشنی بین زمین‌های خصوصی با پرداخت اجاره سالانه و زمین‌های عمومی اجاره‌ای دولتی قائل نمی‌شود. به دلیل عدم وجود این تمایز، هنگام تبدیل به زمین مسکونی، هر دو نوع زمین باید ۱۰۰٪ هزینه استفاده از زمین مسکونی را طبق قیمت زمین در زمان تبدیل (ارزش زمین صفر است) پرداخت کنند. در نتیجه، کاربران زمین باید هزینه‌های استفاده از زمین بسیار بالاتری نسبت به سایر قطعات زمین کشاورزی بپردازند، زیرا ارزش واقعی زمین که کاربر زمین برای خرید زمین هزینه کرده است، محاسبه نمی‌شود.

اگرچه قانون در حال حاضر سازوکاری ندارد که به افراد اجازه دهد در وضعیت فعلی یا مانند قبل از اجاره زمین هنگام فسخ قرارداد اجاره زمین، دوباره دفترچه‌های صورتی صادر کنند. با این حال، قانون در این مورد مقرراتی در مورد بازیابی زمین نیز ندارد و باعث ایجاد مشکلات زیادی در صدور دفترچه‌های صورتی پس از پایان قرارداد اجاره زمین برای افراد و مشاغل می‌شود. این امر منجر به ظهور زمین‌های پراکنده، کوچک، متروکه، دشوار برای مدیریت و ناتوان در تجارت می‌شود.

بنابراین، وکیل تران مین کونگ پیشنهاد اصلاح و تکمیل مصوبه ۱۰۳/۲۰۲۴ در مورد هزینه‌های تبدیل کاربری زمین برای زمین‌های اجاره‌ای با اجاره سالانه از خانوارها و افراد، به ارث رسیده یا خودساخته، نه زمین‌های عمومی اجاره شده توسط دولت را داد. هنگام تبدیل به زمین مسکونی، هزینه استفاده از زمین مانند زمین‌های تولیدی و تجاری غیرکشاورزی یا زمین‌های کشاورزی در زمان تبدیل کاربری محاسبه می‌شود و ۱۰۰٪ قیمت زمین مسکونی اعمال نمی‌شود. علاوه بر این، این موارد حق دارند در صورت عدم نیاز، قرارداد اجاره را قبل از مدت زمان مقرر فسخ کنند و بر اساس وضعیت فعلی یا نوع زمین قبل از اجاره، دوباره دفترچه صورتی صادر کنند.

منبع: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm