چالش‌ها همچنان پابرجا هستند

این چالش همچنان مورد توجه است

سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳ زمانی است که بازار مسکن در هانوی کمترین تعداد عرضه جدید را در ۱۰ سال گذشته، چه در بخش خانه‌های کم ارتفاع و چه در بخش آپارتمان، ثبت کرد.

گزارش بازار Savills Vietnam نشان می‌دهد که در بخش آپارتمان‌ها، در سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۳، عرضه نسبت به سه‌ماهه اول ۵۲ درصد افزایش یافته اما نسبت به سال گذشته ۱ درصد کاهش یافته و به ۲۸۷۶ واحد رسیده است. عرضه اولیه به ۱۱۹۱۱ واحد رسیده که نسبت به سه‌ماهه اول ۴۰ درصد و نسبت به سال گذشته ۴۱ درصد کاهش داشته است. با این حال، عرضه جدید ثبت شده در این سه‌ماهه تنها به ۱۰۴۰۳ واحد رسیده است که کلاس B، ۸۴ درصد از عرضه را تشکیل می‌دهد. برای بخش آپارتمان‌های کم ارتفاع، در سال ۲۰۲۳، کل عرضه جدید به ۲۷۲ واحد رسیده که نسبت به سال گذشته ۸۲ درصد کاهش داشته است. عرضه جدید شامل ۸۷ واحد بوده است که شامل ۵۸ واحد از پروژه جدید Solasta Mansion در Ha Dong و ۲۹ واحد از پروژه موجود An Lac Green Symphony در Hoai Duc می‌شود. عرضه اولیه به ۷۱۰ واحد از ۱۶ پروژه رسیده که نسبت به سه‌ماهه اول ۲ درصد و نسبت به سال گذشته ۲۳ درصد کاهش داشته است. خانه‌های شهری محصول اصلی با سهم بازار ۴۴ درصد هستند.

محدوده قیمت مشترک هر دو بخش همچنان بالا است. از این میان، آپارتمان‌هایی با قیمت بین ۵۱ تا ۷۰ میلیون دونگ در هر متر مربع، ۶۳ درصد از عرضه جدید را تشکیل می‌دهند که نسبت به سال گذشته ۲۴ درصد افزایش داشته است. آپارتمان‌های این محدوده قیمت، ۴۹ درصد از واحدهای فروخته شده را تشکیل می‌دهند که نسبت به سال گذشته ۲۱ درصد افزایش داشته است. آپارتمان‌هایی با قیمت بالای ۴ میلیارد دونگ، ۴۲ درصد از واحدهای فروخته شده در سال ۲۰۲۳ را تشکیل می‌دهند که نسبت به ۳ درصد در سال ۲۰۱۹ افزایش داشته است. آپارتمان‌هایی با قیمت بین ۲ تا ۴ میلیارد دونگ، ۵۵ درصد از سهم بازار را تشکیل می‌دهند. تنها ۳ درصد از آپارتمان‌ها قیمتی کمتر از ۲ میلیارد دونگ دارند.

املاک و مستغلات - تصویر بازار مسکن در هانوی: چالش‌ها همچنان پابرجا هستند — با توجه به عرضه محدود، میانگین قیمت فروش اولیه در سراسر بازار همچنان در حال افزایش است (عکس: شبکه اجتماعی)

علاوه بر این، اگرچه اکثر توسعه‌دهندگان قیمت‌ها را تغییر ندادند، اما موجودی خانه‌های کم ارتفاع با قیمت بالا، قیمت‌های اولیه را افزایش داد. به عنوان مثال، قیمت ویلاهای اولیه نسبت به سه ماهه قبل ۵۵ درصد افزایش یافت و به ۱۶۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع زمین رسید که عمدتاً به دلیل عرضه ارزان قیمت در Me Linh فروخته شده در سه ماهه سوم/۲۰۲۳ بود. قیمت خانه‌های شهری نسبت به سه ماهه قبل ۳ درصد افزایش یافت و به ۱۹۴ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع زمین رسید. قیمت مغازه‌ها نیز نسبت به سه ماهه قبل ۳ درصد افزایش یافت و به ۳۲۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع زمین رسید.

به گفته خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد تحقیقات و مشاوره، ساویلز هانوی: «بخش مسکن به دلیل افزایش هزینه‌های زمین و ساخت و ساز، توسعه زیرساخت‌ها و بهبود کیفیت، همچنان در حال افزایش قیمت است. عرضه محدود در بازار همچنان ادامه دارد و منجر به افزایش میانگین قیمت فروش اولیه در کل بازار می‌شود.»

تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۳ به ۳۰۴۵ واحد رسید که نسبت به سه‌ماهه چهارم ۴۵ درصد و نسبت به سال گذشته ۵ درصد افزایش داشته است. نرخ جذب عرضه جدید ۴۶ درصد بوده است. در همین حال، بخش ساختمان‌های کم ارتفاع کمترین حجم معاملات را در سال‌های اخیر داشته است. تعداد معاملات در سه‌ماهه چهارم ۲۰۲۳ نسبت به سه‌ماهه چهارم ۳۷ درصد و نسبت به سال گذشته ۶۷ درصد کاهش یافته است. نرخ جذب در این سه‌ماهه تنها ۹ درصد بوده که نسبت به سه‌ماهه چهارم ۵ درصد و نسبت به سال گذشته ۱۲ درصد کاهش داشته است. در سال ۲۰۲۳، تنها ۳۵۹ واحد فروخته شد که کمترین میزان از سال ۲۰۱۴ است. کل معاملات ساختمان‌های کم ارتفاع نسبت به سال گذشته ۷۶ درصد کاهش یافته و نرخ جذب در سال ۲۰۲۳ تنها ۳۶ درصد بوده که نسبت به سال گذشته ۳۱ درصد کاهش داشته است.

خانم هانگ در مواجهه با نرخ جذب پایین، تحلیل کرد: «هنوز نگرانی‌هایی در بین خریداران وجود دارد. در واقع، تعداد آپارتمان‌های فروخته شده در سه ماهه 2023 عمدتاً پروژه‌هایی هستند که سرمایه‌گذار در آنها معتبر، دارای ضمانت قانونی و دارای تعهدات مالی است. بنابراین، علیرغم حمایت از نظر نرخ بهره وام بانکی برای نیازهای واقعی مسکن، خریداران نگرانی‌های خاصی در مورد عوامل قانونی دارند. علاوه بر این، بانک‌ها نیز نگران این واقعیت هستند که سرمایه‌گذار تعهدات قانونی خود را در قبال پروژه برای تکمیل مراحل وام انجام نداده است. این امر به طور نامرئی بر تصمیم خریداران و تعداد خانه‌های فروخته شده تأثیر می‌گذارد و این واقعیت را توضیح می‌دهد که اگرچه نرخ بهره وام کاهش یافته است، اما نرخ جذب هنوز بالا نیست.»

چه فرصت‌هایی برای خریداران خانه با نیازهای واقعی مسکن وجود دارد؟

به گفته خانم هانگ، در شرایط عرضه محدود و قیمت‌های بالای مسکن اولیه، فرصت برای کسانی که نیاز واقعی به مسکن دارند، ممکن است در بازار ثانویه باشد. بازار ثانویه این مزیت را دارد که می‌تواند با گزینه‌های زیادی خرید کند، از نظر قیمت مناسب و از نظر قانونی مطمئن‌تر است. به عنوان مثال، قیمت ویلاهای ثانویه به ازای هر متر مربع زمین ۷٪ کمتر از میانگین قیمت اولیه، خانه‌های شهری ثانویه ۲۴٪ کمتر از محصولات اولیه و خانه‌های شهری تجاری ثانویه ۴۰٪ کمتر از محصولات اولیه موجود در بازار است.

املاک و مستغلات - تصویر بازار مسکن در هانوی: چالش‌ها همچنان پابرجاست (شکل 2). — خانم دو تو هانگ، مدیر ارشد، تحقیق و مشاوره، ساویلز هانوی

در عین حال، خریداران خانه می‌توانند انتظار عرضه جدید از زیرساخت‌های در حال توسعه را داشته باشند. پروژه‌های سرمایه‌گذاری زیرساختی مانند جاده کمربندی ۳، ۵ و ۴، بازار مسکن هانوی را گسترش خواهند داد و هدف آنها تمرکززدایی از تقاضا در مناطق مرکزی و درون شهری است. توسعه زیرساخت‌ها، تقاضای مسکن را به استان‌ها و مناطق همسایه با قیمت‌های مناسب و صندوق‌های زمین بزرگتر منتقل خواهد کرد.

گزارش ساویلز همچنین بیان می‌کند که این یک نکته مثبت برای عرضه است، زیرا محصولات مسکن در مناطق غیر مرکزی و استان‌های همسایه به طور فزاینده‌ای به رفع نیازهای مسکن هانوی کمک خواهند کرد. بر این اساس، در سال ۲۰۲۴، بازار از ۱۲۱۰۰ آپارتمان جدید دیگر استقبال خواهد کرد که ۸۷ درصد از سهم بازار در مناطق هوانگ مای، نام تو لیم و ها دونگ واقع شده است. هونگ ین و باک نین از سال ۲۰۲۴ تا ۲۰۲۶ حدود ۲۰۳۰۰۰ آپارتمان عرضه خواهند کرد. انتظار می‌رود تا سال ۲۰۲۶، بخش ساختمان‌های کم ارتفاع ۱۴۰۰۰ آپارتمان جدید از ۳۷ پروژه داشته باشد. پروژه‌های بزرگی مانند Vinhomes Co Loa یا Vinhomes Wonder Park عرضه جدید ساختمان‌های کم ارتفاع را به بازار ارائه خواهند داد.

علاوه بر این، انتظار می‌رود تصویب قانون مسکن، قانون تجارت املاک و مستغلات و اخیراً قانون زمین تأثیر مثبتی بر بازار داشته باشد. خانم هانگ گفت: «مقررات مربوط به اینکه سرمایه‌گذاران باید قبل از شکل‌گیری محصولات آینده، تعهدات مالی خود را انجام دهند، یکی از مواردی است که اعتماد خریداران را تقویت می‌کند. بنابراین، می‌توان باور داشت که در سال‌های 2024-2025 و دوره پس از آن، اعتماد بازار بیشتر تقویت خواهد شد، محصولات توسط سرمایه‌گذاران معتبر با ظرفیت مالی واقعی ارائه می‌شوند و در نتیجه بازار از نظر محصولات متعادل‌تر و متنوع‌تر خواهد بود.»

نام آنه

منبع