رمزگشایی از داستان مسکن مقرون به صرفه

طبق برنامه، روزنامه اینوستمنت دوباره از من خواست که مقاله‌ای با موضوع «مسکن مقرون‌به‌صرفه» بنویسم.

آقای نگوین هوانگ نام، مدیر کل G-Home، متخصص مسکن اجتماعی

۱.

راستش را بخواهید، اگرچه در مصاحبه‌های تلویزیونی زیادی در مورد این داستان شرکت کرده‌ام و در سال گذشته مقالات زیادی نیز در مورد مسکن نوشته‌ام، اما هر وقت موضوع «مسکن مقرون‌به‌صرفه» مطرح می‌شود، برایم سخت است.

این کار نه تنها به این دلیل دشوار است که این داستان توسط متخصصان و محققان زیادی مورد تجزیه و تحلیل و بررسی قرار گرفته است، و اینکه آیا من می‌توانم چیز بهتری بنویسم یا نه، بلکه به این دلیل نیز دشوار است که در عمل، کار کردن به عنوان مشاور توسعه پروژه، دلال و حتی در برخی جنبه‌ها، نقش یک سرمایه‌گذار، اما در واقع ساختن «مسکن مقرون به صرفه» موانع زیادی دارد.

پتانسیل مالی یک چیز است و تا حد زیادی موفقیت یک پروژه سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات را تعیین می‌کند، اما داستان ایجاد یک استراتژی قیمت‌گذاری که واقعاً برای اکثر افرادی که نیازهای واقعی مسکن دارند، مطابق با واقعیت فعلی، "مقرون به صرفه" باشد، یک چالش بزرگ برای هر کسب‌وکاری است.

داشتن یک قطعه زمین به اندازه کافی بزرگ، تنها شرط لازم برای اجرای یک پروژه است (البته ناگفته نماند که آیا پروژه مسکن گران است یا ارزان)، اما شرط کافی، یک سلسله مراحل طولانی است که ممکن است چندین سال طول بکشد تا تکمیل شود. این حتی در نظر نمی‌گیرد که آیا زمین در برنامه ریزی قرار دارد و واجد شرایط تبدیل کاربری زمین است یا خیر (در مواردی که زمین غیر کشاورزی نیست).

این نشان می‌دهد که این فرآیند بسیار طولانی است و هزینه‌های ورودی یک پروژه اغلب بسیار زیاد است. با روند طولانی فعلی تصویب پروژه، هزینه‌های ورودی اغلب بسیار بالا هستند و بالاترین آن معمولاً هزینه زمین است. تازه داستان جالب این است که اکثر مشاغل مجبورند از اهرم مالی استفاده کنند.

فرض کنید برای خرید یک قطعه زمین جهت اجرای یک پروژه، باید ۳۰۰ میلیارد دانگ ویتنامی وام بگیرید. بنابراین، به ازای هر سال تأخیر در تکمیل مراحل پروژه، شرکت ۱۰٪ از هزینه بهره وام را که ۳۰ میلیارد دانگ ویتنامی است، از دست می‌دهد. و برای اطمینان از کارایی سرمایه‌گذاری، شرکت مجبور است این هزینه را به قیمت اضافه کند و کاهش قیمت فروش را غیرممکن سازد.

این در مورد «خانه‌های مقرون‌به‌صرفه» معمولی صدق می‌کند، در داستان مسکن اجتماعی، وقتی رویه‌ها و سیاست‌های سرمایه‌گذاری ترجیحی برای سرمایه‌گذاران طبق قوانین فعلی قبلی «ترجیحی» به نظر می‌رسند، اما در واقعیت آنقدر که سرمایه‌گذاران تصور می‌کنند «ترجیحی» نیستند، اوضاع بسیار دشوارتر است.

برای مثال، بند ۳، ماده ۵۴ قانون مسکن سال ۲۰۱۴ تصریح می‌کند که سرمایه‌گذاران باید حداقل ۲۰٪ از مساحت مسکن اجتماعی در پروژه را برای اجاره رزرو کنند و تنها پس از ۵ سال می‌توانند آن را بفروشند. در واقعیت، با هر پروژه مسکن اجتماعی، سرمایه‌گذاران فقط از حداکثر ۱۰٪ سود بهره‌مند می‌شوند، در حالی که آنها باید تا ۲۰٪ از مساحت را برای اجاره رزرو کنند، بنابراین تقریباً هیچ سودی باقی نمی‌ماند.

گذشته از مجموعه‌ای از مقررات دیگر در مورد هزینه‌های ترجیحی استفاده از زمین برای مسکن اجتماعی، الزام مشاغل به پرداخت پیش‌پرداخت و کسر مبلغ بعداً. در صورتی که روند پروژه حدود ۵ سال طول بکشد، مشاغل تقریباً فلج خواهند شد.

۲.

در واقع، پس از تصویب رسمی قانون مسکن (اصلاح‌شده) در پایان سال گذشته، من و بسیاری از همکارانم در این صنعت احساس آسودگی کردیم که حداقل سازمان تدوین‌کننده‌ی پیش‌نویس، مشکل را تشخیص داده و تغییرات عملی‌تری در مفاد قانون ایجاد کرده است.

به طور خاص، از روشن شدن موضوعات خرید خانه گرفته تا مقرراتی که سرمایه‌گذاران پروژه هنگام اجرای پروژه‌های مسکن اجتماعی از سیاست‌های ترجیحی برخوردار خواهند بود، موانع دیرینه‌ای را که مانع توسعه این بخش بوده‌اند، روشن کرده است.

برای مثال، طبق ماده ۸۵: معافیت از هزینه‌های استفاده از زمین، اجاره زمین؛ مالیات بر ارزش افزوده ترجیحی، مالیات بر درآمد شرکت‌ها...؛ وام‌هایی با نرخ بهره ترجیحی؛ حمایت از کمیته مردمی استان برای اتصال سیستم زیرساخت فنی پروژه با سیستم زیرساخت فنی منطقه‌ای، تضمین همگام‌سازی زیرساخت‌های اجتماعی در داخل و خارج از محدوده پروژه؛

علاوه بر این، سرمایه‌گذاران حق دارند حداکثر 10٪ از کل هزینه سرمایه‌گذاری ساخت و ساز را برای منطقه ساخت مسکن اجتماعی دریافت کنند؛ حق دارند حداکثر 20٪ از کل مساحت زمین مسکونی را برای سرمایه‌گذاری در ساخت مسکن تجاری، خدماتی، تجاری یا 20٪ از کل مساحت مسکن برای کسب و کار، خدمات، تجارت دریافت کنند؛ حق دارند حسابداری جداگانه داشته باشند و از کل سود برای منطقه کسب و کار، خدمات، تجارت، مسکن تجاری بهره‌مند شوند؛ سایر مشوق‌ها طبق مفاد قانون (در صورت وجود).

علاوه بر تغییرات اساسی در قانون مسکن (اصلاح‌شده)، قانون زمین (اصلاح‌شده) که حدود ۱ ماه بعد تصویب شد، بسیاری از مفاد را نیز تغییر داد تا مشکلات را برطرف کند و رویه‌های سرمایه‌گذاری «پیچیده»، «همپوشان» و «درهم‌تنیده» بسیاری از قوانین تخصصی را کاهش دهد.

اینها تغییرات پیشگامانه و قابل قبولی توسط سازمان‌های مدیریت دولتی برای ایجاد یک محیط سرمایه‌گذاری هماهنگ‌تر، شفاف‌تر و روشن‌تر هستند.

حداقل این به رهبران کسب‌وکار کمک می‌کند تا از دویدن از یک سازمان یا اداره به اداره دیگر برای یافتن راه‌حل، اما همچنان ناتوانی در یافتن راه‌حل، اجتناب کنند، زیرا ممکن است یک مکان آن را درست انجام دهد، اما مکان دیگری همچنان آن را اشتباه انجام دهد.

فقط با احتساب فرآیند «پرسش در سطح کمون از سطح منطقه»، «پرسش در سطح منطقه از سطح استان»، «پرسش در سطح استان از سطح وزارتخانه»، «پرسش در سطح وزارتخانه از نخست وزیر » ... طبق محاسبه من، میانگین چرخه پرسش و پاسخ نیز تا ۳ ماه طول می‌کشد. و اگر این فرآیند کوتاه شود، بخش قابل توجهی از هزینه مسکن محاسبه شده به ازای هر متر مربع را نیز کاهش می‌دهد، زمانی که به دست افرادی با نیازهای واقعی مسکن می‌رسد.

یک پروژه مسکن اجتماعی در استان خان هوا .

۳.

به طور کلی، واقعیت نشان می‌دهد که کمبود مسکن مقرون به صرفه مشکلی نیست که فقط در ویتنام رخ دهد، بلکه در بسیاری از کشورهای جهان، از جمله کشورهای توسعه یافته، وجود دارد. و حل مشکل مسکن، و به ویژه مسکن مقرون به صرفه، چیزی نیست که بتوان یک شبه توسط یک فرد یا سازمان آن را حل کرد، بلکه نیازمند مشارکت همه بخش‌های جامعه، تلاش‌های مشترک دولت، بخش خصوصی و مردم است.

در گزارشی که وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی مجلس ملی، در جلسه صبح روز 20 مه، هفتمین جلسه، به مجلس ملی ارائه داد، نظراتی مطرح شد مبنی بر اینکه دولت باید وضعیت را ارزیابی و راهکارهایی برای تثبیت آن ارائه دهد و در عین حال از دولت خواسته شد تا بازرسی جامعی از توسعه مسکن اجتماعی در گذشته انجام دهد، مشکلات، نارسایی‌ها، تخلفات و موارد منفی را شناسایی کند تا طبق مفاد قانون با آنها برخورد جدی شود.

من با بازرسی موافقم، زیرا سازوکار و سیاست مربوطه یک چالش است، اما برای تغییر واقعیت ناکارآمد فعلی بسیار مهم است. سوال این است که ما چه چیزی را بازرسی خواهیم کرد، چگونه بازرسی خواهیم کرد تا یک راه حل منطقی و بهبود پیدا کنیم و از ایجاد ذهنیت منفی برای جذب سرمایه گذاران به این بخش "دشوار" جلوگیری کنیم.

در حال حاضر، طبق بند ۴، ماده ۱ فرمان شماره ۴۹/۲۰۲۱/ND-CP، پروژه‌های مسکونی تجاری با مقیاس کاربری زمین ۲ هکتار یا بیشتر در مناطق شهری ویژه و نوع ۱، یا ۵ هکتار یا بیشتر در مناطق شهری نوع ۲ و ۳ باید ۲۰٪ از کل مساحت زمین را برای ساخت مسکن اجتماعی اختصاص دهند.

در تئوری، این صندوق زمین باید زمین پاک (پاکسازی شده) باشد، حتی زیرساخت داشته باشد و در واقعیت، هر استان/شهر در ۶۳ استان/شهرستان دارای یک منطقه شهری است. پس چرا هنوز استان‌های زیادی وجود دارند که هیچ پروژه مسکن اجتماعی را اجرا نکرده‌اند؟ این صندوق زمین کجا می‌رود؟ بنابراین، این موضوعی است که باید طبق درخواست کمیته اقتصادی مجلس ملی در مرکز بررسی قرار گیرد.

البته، علاوه بر این، در مقالات قبلی، موارد بسیاری از افراد فقیر و محروم را که به دلیل مشکلات رویه‌ای در دسترسی به مسکن اجتماعی مشکل دارند، ذکر کرده‌ام. قانون فعلی که فقط «مقامات، کارمندان دولت و کارمندان دولت» را یکی از 10 گروه واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی می‌داند، اما کارگرانی که فقط قرارداد امضا کرده‌اند و هنوز در لیست حقوق و دستمزد قرار نگرفته‌اند، محدودیت بزرگی است که باید بررسی و حذف شود تا وضعیت افراد فقیری که واجد شرایط خرید مسکن اجتماعی هستند اما هنوز به دلیل نداشتن مهر محلی، خسته و منتظرند، از بین برود.

یا اینکه آیا فرد خریداری شده واقعاً کم درآمد است یا خیر، نیز یک موضوع بحث برانگیز است. در واقعیت، حقوق اصلی بسیاری از افراد می‌تواند «کم» باشد اما «شغل جانبی» آنها می‌تواند بسیار بالا باشد و سیستم داده فعلی به اندازه کافی قادر به تشخیص این موضوع نیست.

۴.

نکته‌ای که در مورد بازنگری اخیر پروژه‌های حقوقی از آن قدردانی می‌کنم این است که آژانس تدوین‌کننده بسیار پذیرا بوده و به طور فعال به نظرات اعضای بازار گوش داده و همچنین واقعیت را بررسی و ارزیابی کرده است. این یک جنبه مثبت است، زیرا تنها با بررسی عمیق کاستی‌های واقعی از هر دو طرف می‌توانیم به سمت تسریع رفع موانع و حل ریشه‌ای مشکلات پیش روی بازار حرکت کنیم.

بنابراین، من همچنین امیدوارم که داستان اجرا، نظارت و بازرسی در آینده نیز بر اساس روحیه باز بودن، تمرکز و حل مشکلات اصلی که بازار با آن روبرو است، باشد.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/go-nghen-trong-cau-chuyen-ve-nha-binh-dan-d215705.html