با مجموعه‌ای از سیاست‌های حمایتی از سوی دولت و بانک مرکزی، از نیمه دوم سال ۲۰۲۳، بازار املاک و مستغلات نشانه‌هایی از بهبود حجم معاملات در برخی بخش‌ها را نشان داده است. انتظار می‌رود که بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۴ نیز به روند بهبود خود ادامه دهد.
آقای نگوین مین گیانگ، کارشناس ارشد مدیریت دارایی‌های مشتری در KB Securities Vietnam، در مورد بازار املاک و مستغلات و همچنین سهام املاک و مستغلات و چشم‌اندازهای آن در سال Giap Thin 2024 با PV. VietNamNet به اشتراک گذاشت.
نقاط روشن، آپارتمان‌ها و خانه‌های ویلایی هستند.
- بازار املاک و مستغلات در نیمه دوم سال 2023 علائمی از بهبود را نشان داده است. ارزیابی شما از این ارزیابی چیست؟
آقای نگوین مین گیانگ: بازار املاک و مستغلات در سال 2023، طبق مشاهدات من، در نیمه دوم سال بهبود اندکی داشته است، اما محلی و به وضوح متمایز است. بخش آپارتمان‌های قدیمی در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی همچنان در حال افزایش قیمت است. برخی از پروژه‌های افتتاح شده برای فروش آپارتمان‌های میان‌رده، سرمایه‌گذاران را برای سرمایه‌گذاری جذب کرده‌اند.
علاوه بر این، بخش مسکن خصوصی نیز به خوبی بهبود یافته است. برخی از استان‌ها و شهرهایی که توسعه سرمایه‌گذاری عمومی قوی دارند، مکان‌هایی هستند که بسیاری از سرمایه‌گذاران به آنجا می‌آیند و قیمت فروش در این مناطق نیز کمتر از سطح عمومی کاهش یافته است. در بخش زمین، زمین‌های حومه شهر، مغازه‌ها، ویلاهای تفریحی و ... همچنان شاهد رکود هستند.
مجلس ملی به تازگی رسماً سه قانون مهم را تصویب کرده است که مستقیماً بر صنعت املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند: قانون مسکن (اصلاح‌شده)؛ قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) و قانون زمین (اصلاح‌شده).
بخش املاک و مستغلات به شدت به عوامل قانونی وابسته است، در نتیجه منابع سرمایه را آزاد کرده و اجرای پروژه را سرعت می‌بخشد. بنابراین، سرمایه‌گذاران امیدوارند که ۳ قانون فوق که رسماً از اول ژانویه ۲۰۲۵ اعمال می‌شوند، محرکی برای شکوفایی و توسعه پایدار بازار در چرخه جدید باشند.
- با ورود به سال 2024، ادامه روند بهبود بازار را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
در سال ۲۰۲۴، جهت‌گیری سیاست پولی انبساطی همچنان عامل مهمی در حفظ روند بهبود بازار املاک و مستغلات خواهد بود. بخش زیادی از سپرده‌های مسکونی از اواخر سال ۲۰۲۲ و اوایل سال ۲۰۲۳ به تولید بازخواهند گشت و بخشی از آنها به کانال‌های سرمایه‌گذاری راه خواهند یافت. در این مسیر، املاک و مستغلات همیشه در اولویت قرار دارند. وقتی سیاست مدیریتی پایدار باشد، اعتماد سرمایه‌گذاران بازمی‌گردد و این همان زمانی است که بازار املاک و مستغلات تمایل به رونق گرفتن دارد.
چشم‌انداز بازار مثبت است اما احتمالاً محلی و پراکنده خواهد بود.
بخش‌های لوکس مانند ویلاهای تفریحی، مغازه‌ها و غیره همچنان با رکود و فقدان سرمایه‌گذاران مواجه خواهند بود. در کنار آن، بخش بسیار سوداگرانه زمین و زمین‌های "برنج سبز" نیز همچنان آرام خواهد بود زیرا اکثر سرمایه‌گذاران شرکت‌کننده در این بخش از اهرم مالی بالا استفاده می‌کنند، تقاضای واقعی زیاد نیست و مراحل قانونی هنوز ناتمام مانده است. وضعیت عرضه بیش از حد در این بخش بسیار زیاد است، بنابراین بهبود آن در سال 2024 دشوار است.
علاوه بر این، بخش آپارتمان در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی قیمت فروش مناسبی برای افراد با درآمد متوسط دارد. در مرحله بعد، بخش مسکن شخصی نیز با نیازهای واقعی مردم به بهبود خود ادامه خواهد داد.
مواجهه با ۳ چالش
- به نظر شما، بازار املاک و مستغلات هنوز با چه چالش‌هایی روبرو است؟
من فکر می‌کنم بازار املاک و مستغلات با سه چالش روبرو است.
اول، این موضوع به بافت کلی اقتصاد مربوط می‌شود. در سال ۲۰۲۴، اقتصاد جهانی ممکن است کند شود. در داخل کشور، رشد اعتبار تا پایان اکتبر ۲۰۲۳ تنها به ۷.۳۹ درصد رسید و تنها در دو ماه آخر سال واقعاً شتاب گرفت و به ۱۳.۷ درصد رسید. از این رو، می‌توان دریافت که تقاضا برای وام‌های جدید از سوی مشاغل و مردم بسیار پایین است، در حالی که نرخ بهره قبلاً بسیار بالا بوده است.
اقتصاد جهانی به طور کلی هنوز در وضعیت خاکستری قرار دارد. جریان نقدی داخلی بسیار پایین است. شاخص مدیران خرید بخش تولید ویتنام ماه‌هاست که زیر ۵۰ واحد بوده است که این نیز نشانه‌ای از پایین بودن تقاضای اقتصاد است. بنابراین، نه تنها بخش املاک و مستغلات، بلکه تمام بخش‌های اقتصاد با این چالش روبرو هستند.
دوم، جریان نقدی است. وام‌های تجاری املاک و مستغلات که بیش از ۲۱ درصد از کل اعتبار در اقتصاد را تشکیل می‌دهند، در سال ۲۰۲۳ با شدت بیشتری نسبت به نرخ رشد عمومی صنعت افزایش یافتند. این نشان دهنده اثربخشی سیاست‌هایی برای رفع مشکلات و راه‌حل‌هایی برای کمک به مشاغل املاک و مستغلات در دسترسی به سرمایه است.
با این حال، باید توجه داشت که جریان نقدی مشاغل املاک و مستغلات عمدتاً با مشکلاتی روبرو است. در سال 2023، تعداد مشاغلی که پروژه‌های جدید برای فروش دارند بسیار کم است و جریان نقدی مشاغل اصلی عمدتاً منفی است.
اگر تا سال ۲۰۲۴ پروژه‌ها نتوانند مسائل حقوقی را حل کنند و زیرساخت‌ها را برای عرضه محصولات به بازار تکمیل کنند، خطراتی وجود خواهد داشت. ناگفته نماند، فشار برای سررسید اوراق قرضه با بیش از ۱۲۰،۰۰۰ میلیارد دانگ ویتنام بسیار زیاد است. این بالاترین سطح سررسید در ۵ سال گذشته است.
سوم، عامل قانونی است. مشاغل املاک و مستغلات در فرآیند اجرای پروژه‌ها با مشکلات زیادی روبرو هستند. به همین دلیل است که عرضه در سال‌های اخیر کاهش یافته است.
یک پروژه جدید به ۷۰٪ از سرمایه مورد نیاز از مشتریان و وام‌ها نیاز دارد. سرمایه‌گذار تنها ۳۰٪ از سرمایه را تأمین می‌کند. در صورت بروز مشکلات قانونی، شرکت نمی‌تواند به سرمایه لازم برای اجرای پروژه دسترسی پیدا کند که این امر باعث کند شدن پروژه، افزایش هزینه‌ها و در نتیجه عواقب زیادی برای شرکت و خطراتی برای بازار خواهد شد.
بنابراین، من فکر می‌کنم که قانونمندی عامل کلیدی بازار املاک و مستغلات است.
با معکوس شدن روند از سال ۲۰۲۵، بازار املاک و مستغلات از سال ۲۰۲۷ رونق خواهد گرفت؟
- فکر می‌کنید بازار چه زمانی روند معکوس خواهد گرفت؟ چه توصیه‌ای برای سرمایه‌گذاران املاک و مستغلات دارید؟
بازار اولیه در دوره ۲۰۲۴-۲۰۲۵ شاهد کاهش قیمت فروش از سوی سرمایه‌گذاران خواهد بود. این امر برای خروج کسب‌وکارها از چرخه دشوار ضروری است. عرضه و تقاضا می‌توانند راحت‌تر با هم ملاقات کنند. این همچنین یکی از سیگنال‌های یافتن نقطه عطف بازار املاک و مستغلات است.
یکی دیگر از نشانه‌های مهم، درآمد جمعیت است. با کاهش درآمد جمعیت، پیش‌بینی نقطه بازگشت در بازار املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۴ دشوار است. این ممکن است فقط یک بهبود آهسته و عمدتاً متمایز باشد.
عامل مهم بعدی، قانون است، که سه قانون مهم از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا می‌شوند. این دوره، دوره گذار بین چرخه‌های قدیمی و جدید نیز محسوب می‌شود.
طبق تحقیقات من، معمولاً پس از نقطه بازگشت، بازار حداقل به ۲ سال زمان نیاز دارد تا تثبیت شود و دوباره رشد قوی داشته باشد.
بنابراین، پیش‌بینی می‌کنم که نیمه دوم سال ۲۰۲۵ نقطه عطف بازار املاک و مستغلات خواهد بود. از سال ۲۰۲۷ به بعد، بازار واقعاً بهبود خواهد یافت، زمانی که چرخه اقتصادی از دوره دشوار عبور کرده باشد، سیستم حقوقی کامل شده باشد و درآمد مردم دوباره شروع به رشد کند. همچنین شرکت‌ها با جهت‌گیری‌های تجاری مناسب، ظهور خواهند کرد.
برای سرمایه‌گذاران، فکر می‌کنم مدیریت جریان نقدی شخصی و انتخاب زمان مناسب برای سرمایه‌گذاری در این زمینه بسیار مهم است.
وقتی اقتصاد هنوز در مرحله نامشخصی است، زمینه ژئوپلیتیکی پایدار نیست، تخصیص نسبت‌های سرمایه‌گذاری باید مناسب باشد و می‌تواند بسیار مؤثر باشد. در مورد املاک و مستغلات، سرمایه‌گذاران باید به دنبال املاک و مستغلات در منطقه مرکزی با جریان نقدی باشند. علاوه بر این، مناطقی وجود دارند که به شدت برای سرمایه‌گذاری عمومی، بخش مربوط به افراد با درآمد متوسط رو به پایین و غیره تبلیغ می‌شوند. نکته مهم این است که زمان مناسب را بر اساس نقطه بازگشت بازار انتخاب کنید تا جریان نقدی بتواند بهترین عملکرد سرمایه‌گذاری را ارتقا دهد.
سهام املاک و مستغلات از نزدیک نوسانات بازار املاک و مستغلات را دنبال می‌کنند.
- سهام شرکت‌های املاک و مستغلات پذیرفته شده در بورس را چگونه ارزیابی می‌کنید؟
من معتقدم که بازار املاک و مستغلات همیشه ارتباط نزدیکی با قیمت سهام شرکت‌های املاک و مستغلات فهرست شده در بورس دارد و با آن هماهنگ است.
در طول تب زمین در سال ۲۰۲۱، سهام املاک و مستغلات تنها در عرض چند ماه ۵ تا ۱۰ برابر افزایش یافت. در سال ۲۰۲۲، زمانی که بازار املاک و مستغلات دچار رکود شد، بسیاری از سهام املاک و مستغلات قیمت‌هایی داشتند که «۵ تا ۱۰ برابر تقسیم شده بود». من اغلب سهام املاک و مستغلات را «چقدر بالا می‌روند، چقدر پایین می‌آیند» می‌نامم، که به وضوح ماهیت بازار و مشکلات کسب‌وکارها را منعکس می‌کند.
در سال ۲۰۲۲، سهام بسیاری از سرمایه‌گذاران و صاحبان مشاغل املاک و مستغلات منحل شد. آن دوره، سخت‌ترین دوره برای املاک و مستغلات بود.
با این حال، همیشه در خطر فرصت وجود دارد. سخت‌ترین زمان، همیشه بهترین زمان برای «جستجو» است. به طور عینی، بسیاری از شرکت‌های املاک و مستغلات فهرست شده به دلیل توسعه پروژه‌های عظیم و اهرم مالی بالا با مشکلاتی روبرو هستند. با این حال، شرکت‌های املاک و مستغلات خوب زیادی نیز وجود دارند و این زمانی است که آنها به دنبال فرصت خواهند رفت.
من پیش‌بینی می‌کنم که سال‌های ۲۰۲۴-۲۰۲۵، سال رونق ادغام و تملک (M&A) در بخش املاک و مستغلات خواهد بود.
برای سرمایه‌گذاران حقیقی، اکنون زمان بسیار خوبی برای بررسی کسب‌وکارها و یافتن شرکت‌های باکیفیت برای سرمایه‌گذاری با چشم‌انداز بلندمدت است.
یک کسب و کار خوب باید پتانسیل مالی خوب و سالمی داشته باشد. این کسب و کارها بدهی کمی دارند و اهرم مالی پایینی دارند. خود کسب و کار نیز باید در جهت گیری تجاری خود مانند تغییر به بخش مربوط به گروه با درآمد متوسط، ساخت مسکن اجتماعی و غیره انعطاف پذیر باشد تا درآمد و جریان نقدی را در شرایط دشوار فعلی حفظ کند.
کسب‌وکارهای قوی از نظر مالی در این زمان فرصت‌های ادغام و تملک زیادی خواهند داشت که ارزش توسعه پایدار را برای چرخه جدید به ارمغان می‌آورد. این نکته‌ای است که سرمایه‌گذاران هنگام جستجوی یک کسب‌وکار خوب باید به آن توجه کنند.
باید تأکید کرد که چرخه عملیاتی بازار املاک و مستغلات طولانی‌تر و کندتر از بازار سهام به طور کلی خواهد بود. سرمایه‌گذاران در صورت سرمایه‌گذاری در سهام املاک و مستغلات در این زمان باید دیدگاه بلندمدت داشته باشند، زیرا موج "فوق‌العاده بزرگ" املاک و مستغلات گذشته است. برای تشکیل موج بزرگی مانند سال 2021، گروه سهام املاک و مستغلات 7-8 سال انباشته شده است.
متشکرم!
به نظر شما، کدام یک از سه قانون جدید: قانون مسکن (اصلاح‌شده)؛ قانون تجارت املاک و مستغلات (اصلاح‌شده) و قانون زمین (اصلاح‌شده) در صورت اعمال، تأثیرات مثبتی بر بازار املاک و مستغلات در چرخه جدید خواهد داشت؟
* یعنی به ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور حق داده شود تا مانند مردم داخل کشور، به تجارت املاک و مستغلات بپردازند. این امر به افزایش حواله‌های سالانه به ویتنام کمک خواهد کرد. ویتنام جزو ۳ کشور برتر جهان با بالاترین میزان حواله‌های ارزی است.
* سخت‌گیری در تقسیم‌بندی و فروش زمین. این کار، سفته‌بازی زمین را به حداقل می‌رساند، از هدر رفتن منابع جلوگیری می‌کند و بر بخش‌هایی با تقاضای واقعی تمرکز می‌کند.
در آینده، مشاغل املاک و مستغلات باید خود را به بخش‌های مناسب املاک و مستغلات برای چرخه جدید سوق دهند و از این طریق به تثبیت و توسعه پایدارتر بازار املاک و مستغلات کمک کنند.
* اعطای دفترچه‌های صورتی برای آپارتمان‌های کوچک و عدم تعیین مدت مالکیت آپارتمان.
* به زمین‌هایی که قبل از اول ژوئیه ۲۰۱۴ سند کاربری نداشته باشند، دفترچه قرمز تعلق می‌گیرد.
* حذف چارچوب قیمت زمین، تعیین قیمت زمین طبق اصول بازار. تنوع بخشیدن به فرم‌های جبران خسارت برای افرادی که زمین‌هایشان بازیابی می‌شود. ترتیب دادن مسکن اسکان مجدد قبل از بازیابی. به کسانی که زمین‌های کشاورزی‌شان بازیابی می‌شود، زمین/مسکن مسکونی جبران خسارت داده خواهد شد.
این به مردم کمک می‌کند تا سود بیشتری ببرند و مشاغل بتوانند به راحتی زمین را پاکسازی کرده و پروژه‌ها را سریع‌تر اجرا کنند.
* به کسب و کارها به جای اینکه مجبور باشند همه مالیات استفاده از زمین را یکجا پرداخت کنند، سالانه مالیات پرداخت می‌شود.
* سازوکار بازتری برای زمین‌های کشاورزی، مانند افزایش حداکثر مالکیت فردی از ۱۰ برابر به ۱۵ برابر. افرادی که مستقیماً در زمین‌های کشاورزی کشت نمی‌کنند، همچنان مجاز به دریافت زمین‌های برنج‌کاری هستند.
به طور خلاصه، این سه قانون اصلاح‌شده تأثیر عمیقی بر همه جنبه‌های جامعه و همچنین همه طبقات مردم دارند. انتظار می‌رود با اجرایی شدن، به کسب‌وکارها در غلبه بر مشکلات قانونی کمک کند و همچنین توسعه بخش املاک و مستغلات را در چرخه جدید تغییر جهت دهد. عرضه املاک و مستغلات به تدریج باز خواهد گشت و به سمت محصولاتی حرکت خواهد کرد که ارزش پایدار برای اقتصاد به ارمغان می‌آورند و نیازهای اساسی مردم را هدف قرار می‌دهند.
منبع
![[عکس] اختتامیه چهاردهمین کنفرانس سیزدهمین کمیته مرکزی حزب](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/06/1762404919012_a1-bnd-5975-5183-jpg.webp)
نظر (0)