بازار شاهد یک «پارادوکس» جالب است، بسیاری از پروژه‌های آپارتمانی «فروخته شده‌اند»، بخش قیمتی ۵۰ میلیون دانگ ویتنام در هر متر مربع ناپدید خواهد شد.

بازار شاهد یک «پارادوکس» جالب بود، پروژه‌های آپارتمانی در هانوی به خوبی معامله شدند، حتی «تماماً فروخته شدند»، مقررات مربوط به ثبت هزینه‌های استفاده از زمین هنگام صدور دفاتر قرمز... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

کارشناسان می‌گویند آپارتمان‌های نوساز با قیمت کمتر از ۵۰ میلیون در هر متر مربع در هانوی در شرف ناپدید شدن هستند. (عکس: Linh An)

آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه به تدریج در حال "ناپدید شدن" هستند

بخش مسکن مقرون به صرفه تقاضای زیادی در بازار دارد اما به شدت با کمبود عرضه مواجه است. تا سال 2024، تقریباً 67 درصد از آپارتمان‌های جدید در بازار هانوی در بخش لوکس و گران‌قیمت خواهند بود.

پیش‌بینی می‌شود که تا سال ۲۰۲۵، بخش اصلی با قیمت ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع ناپدید خواهد شد. کارشناسان حتی معتقدند که آپارتمان‌های نوساز با قیمت کمتر از ۵۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع در هانوی به زودی ناپدید خواهند شد. داستان مسکن تجاری مقرون به صرفه که انتظار می‌رفت تعادل عرضه و تقاضا را در بازار برقرار کند، اکنون به طور فزاینده‌ای دور از دسترس است.

آمار انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که در سه ماهه سوم سال 2024، شاخص قیمت آپارتمان در هانوی در مقایسه با سه ماهه دوم سال 2019، 64 درصد افزایش یافته است که دو برابر افزایش در شهر هوشی مین است . میانگین قیمت فروش اولیه به 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع نزدیک می‌شود.

آقای نگوین ون دین - نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام - اظهار داشت که افراد با درآمد متوسط ​​در هانوی به طور فزاینده‌ای برای خرید خانه به مناطق دورافتاده، جایی که سیستم زیرساخت‌های ارتباطی تکمیل نشده است، نقل مکان می‌کنند. اگر مکانیسم صدور مجوز پروژه دوباره برنامه‌ریزی نشود، این وضعیت در آینده نزدیک در سایر مناطق شهری نیز رخ خواهد داد. با این حال، قیمت آپارتمان در این مناطق دیگر در سطح "مناسب" نیست.

مدیر Batdongsan.com.vn در منطقه جنوبی - آقای دین مین توان اشاره کرد که سال 2024 شاهد یک "پارادوکس" جالب بود که اگرچه قیمت آپارتمان در بازار اولیه در هانوی و هوشی مین بالا بود، اما قدرت خرید هنوز هم کاملاً خوب بود. تا 70٪ از دلالان گفتند که پروژه‌های آپارتمانی در هانوی حجم معاملات مثبتی داشته‌اند، حتی در سال 2024 "فروخته شده‌اند". به طور مشابه، این رقم در هوشی مین نیز به بیش از 40٪ رسید.

این نشان دهنده جذابیت قوی بخش آپارتمان، به ویژه پروژه‌هایی است که نیازهای واقعی مسکن را به خوبی برآورده می‌کنند. آپارتمان‌ها همیشه در چرخه‌های بهبود بازار پیشگام هستند زیرا نیازهای واقعی مسکن را هدف قرار می‌دهند، نیازی که همیشه وجود دارد و پایدار است. افزایش شدید معاملات در آپارتمان‌هایی با مساحت کم و قیمت‌های مناسب متمرکز است. علاوه بر این، آقای توآن تحلیل کرد که پروژه‌های انتخاب شده توسط خریداران اغلب محصولات تکمیل شده، با زیرساخت‌های کامل، تراکم ساخت و ساز کم، سرمایه‌گذاران معتبر، پیشرفت خوب در پرداخت و سیاست‌های نرخ بهره ترجیحی و غیره هستند.

اگرچه بخش آپارتمان‌های مقرون‌به‌صرفه و میان‌رده در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی رو به کاهش است، اما این بخش هنوز هم بخش اصلی است و توجه زیادی از خریداران واقعی را به خود جلب می‌کند، چرا که برای سکونت نیاز به مالکیت خانه دارند.

با توجه به این واقعیت، توسعه مسکن تجاری مقرون به صرفه، به ویژه در شهرهای بزرگ، هنوز یک نیاز فوری است. آقای دانگ هونگ وو، معاون سابق وزیر منابع طبیعی و محیط زیست، گفت که لازم است ابتکاری برای تحقیق و توسعه بخش مسکن تجاری مقرون به صرفه پیشنهاد شود زیرا این امر عامل مهمی برای کمک به تثبیت و پایداری بازار املاک و مستغلات خواهد بود.

آیا باید در آپارتمان‌های اجاره‌ای با امکانات رفاهی سرمایه‌گذاری کنم؟

دکتر نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، در سمینار «پتانسیل آپارتمان‌های اجاره‌ای» در بعدازظهر ۲۳ دسامبر، گفت که قیمت املاک و مستغلات در منطقه مرکزی روند صعودی دارد. میانگین قیمت آپارتمان در ۴ منطقه مرکزی هانوی در مقایسه با ابتدای سال ۲۰۱۹ دو برابر شده است که ۳۰ درصد بیشتر از میانگین افزایش در کل هانوی است.

برای مثال، های با ترونگ و دونگ دا دو منطقه‌ای هستند که در ۵ سال گذشته بهترین نرخ رشد قیمت را داشته‌اند، به دلیل سطح قیمت نسبتاً خوب در مقایسه با پروژه‌های تازه افتتاح شده در مناطق حومه شهر. پروژه‌های تازه افتتاح شده در ۳ سال گذشته به طور مداوم قیمت‌های خود را حدود ۱۰٪ پس از هر مرحله افتتاح تنظیم کرده‌اند. پروژه‌های آپارتمانی جدید که در سال ۲۰۲۴ برای فروش افتتاح شده‌اند، قیمت‌های معمول آنها از ۱۲۵ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع شروع می‌شود. آپارتمان‌های دارای سرویس حدود ۸۸ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده و هزینه‌های نگهداری) قیمت دارند.

در شرایط افزایش قیمت آپارتمان، اگر بیش از 5 میلیارد دانگ ویتنام پول نقد دارید، آیا باید به سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌های اجاره‌ای روی بیاورید؟

آقای لی دین چونگ، مدیر کل SGO Home، گفت که بسیاری از سرمایه‌گذاران تمایل دارند به دنبال املاک و مستغلاتی با سود دوگانه باشند، یعنی درآمد پایدار از اجاره و سود حاصل از رشد دارایی.

بنابراین، آقای چانگ پیشنهاد می‌کند که اگر شما ۵.۵ میلیارد دانگ دانگ داشته باشید، سرمایه‌گذاران می‌توانند ملکی انعطاف‌پذیر پیدا کنند که جریان نقدی ایجاد کند و بتوان از آن برای زندگی یا اجاره استفاده کرد. با چنین ملکی انعطاف‌پذیری، فروش آن در آینده دشوار نخواهد بود.

به گفته آقای چانگ، آپارتمان‌های دارای خدمات در مرکز شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی در سال‌های اخیر به دلیل درآمد پایدارشان از مهمانان بلندمدت، متخصصان و جامعه خارجی مورد توجه قرار گرفته‌اند.

علاوه بر این، قیمت آپارتمان‌های خدماتی ۳۵ تا ۷۰ درصد کمتر از بازار در همان بخش است، اما قیمت اجاره آپارتمان‌های خدماتی ۲۵ تا ۵۰ درصد بیشتر از آپارتمان‌های بلندمدت است. این نشان می‌دهد که آپارتمان‌های خدماتی برای اجاره، محصولات ملکی هستند که راندمان سرمایه‌گذاری بالایی را به همراه دارند.

پروژه منطقه توریستی به ارزش بیش از 2500 میلیارد دانگ ویتنام در بین دین، یک سرمایه‌گذار دارد.

در ۲۳ دسامبر، خبری از دفتر کمیته مردمی استان بین دین منتشر شد: نگوین تو کونگ هوانگ، نایب رئیس کمیته مردمی استان، حکم شماره ۴۴۲۸/QD-UBND را امضا کرد که نتایج مزایده حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه شماره ۲ (۲-۲)، منطقه توریستی ساحلی نهون لی - کت تین را تأیید می‌کند.

این پروژه با حداقل سرمایه تخمینی بیش از ۲۲۱۵.۵۷ میلیارد دونگ ویتنام (به استثنای پول برنده مزایده برای حقوق استفاده از زمین) است که در کمون کات چان، ناحیه فو کات، منطقه اقتصادی نون هوی، استان بین دین اجرا می‌شود.

بر این اساس، سرمایه‌گذار منتخب، شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری توسعه زیرساخت فو گیا (واقع در شهر کوی نون، بین دین) با قیمت پیشنهادی برنده 368,823 میلیارد دونگ ویتنامی است که در مقایسه با قیمت اولیه 347,946 میلیارد دونگ ویتنامی، اختلافی نزدیک به 21 میلیارد دونگ ویتنامی (20,877 میلیارد دونگ ویتنامی) دارد.

مساحت برنامه‌ریزی‌شده برای این پروژه بیش از ۴۰ هکتار است که از این تعداد، مساحت زمین خدمات گردشگری (زمین ویلای توریستی، زمین خدمات تفریحی، زمین هتل، زمین مربع، زمین ساخت خدمات تجاری، زمین استخر) بیش از ۱۴.۴ هکتار، مساحت زمین سبز بیش از ۱۵.۳ هکتار، مساحت زمین ترافیکی و زیرساخت‌های فنی (زمین ترافیکی، زمین زیرساخت‌های فنی، زمین پارکینگ) نزدیک به ۵.۶ هکتار و مساحت زمین ساحل و سطح آب ۴.۸ هکتار است. نحوه استفاده از زمین به این صورت است که دولت زمین را اجاره می‌دهد و اجاره زمین را یک بار برای کل مدت اجاره از طریق حراج حقوق استفاده از زمین دریافت می‌کند.

پس از اتمام، بین دین پروژه‌های تفریحی سطح بالاتری مانند: ویلاهای توریستی، هتل‌ها، پروژه‌های خدمات تفریحی، پروژه‌های خدمات تجاری (رستوران‌ها، فروشگاه‌های سوغاتی، کارائوکه، مشاغل عمومی) برای فروش، اجاره، اجاره-خرید و سایر فعالیت‌های تجاری مطابق با مقررات برای رفع نیازهای اقامتی، تفریحی، سرگرمی و تفریحی گردشگران خواهد داشت.

این پروژه همچنین نویدبخش ایجاد شتاب بیشتر برای توسعه گردشگری محلی است و موارد مهم بسیاری مانند هتل‌ها، ویلاهای تفریحی، میادین و خدمات تجاری در حال ساخت هستند...

به گفته رهبران استان بین دین، این منطقه نیز پتانسیل بالایی دارد اما به خوبی مورد بهره‌برداری قرار نگرفته است. استان بین دین سیاست‌های زیادی در رابطه با جذب و جذب سرمایه‌گذاری داشته است. از آنجا، ایجاد شرایطی برای سرمایه‌گذاران با ظرفیت و تجربه کافی برای سرمایه‌گذاری در این منطقه، مطابق با دستورالعمل‌های شورای مردمی استان در هر دوره، توسعه یافته است.

مقررات مربوط به بدهی هزینه استفاده از زمین هنگام صدور دفترچه قرمز

مقررات مربوط به ثبت هزینه‌های استفاده از زمین هنگام اعطای گواهی‌های حقوق استفاده از زمین (دفترچه‌های قرمز) و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین باید مورد توجه قرار گیرد.

بند ۱۱، ماده ۱۸ فرمان ۱۰۱/۲۰۲۴/ND-CP، بدهی هزینه‌های استفاده از زمین را هنگام اعطای گواهی‌های حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین (که معمولاً به عنوان دفاتر قرمز شناخته می‌شوند) تصریح می‌کند که به شرح زیر اجرا می‌شوند:

الف) مشمولین واجد شرایط دریافت بدهی هزینه استفاده از زمین هنگام صدور اولین گواهی حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین، افراد و خانوارهایی هستند که در حال حاضر از زمین استفاده می‌کنند و نیاز به ثبت بدهی دارند و وراثی که طبق مفاد قانون نیاز به ثبت بدهی دارند، همچنان بدهی خود را ثبت خواهند کرد.

ب) مبلغ هزینه استفاده از زمین که برای مورد مشخص شده در بند الف این بند به عنوان بدهی ثبت شده است، برابر با کل مبلغ هزینه استفاده از زمین قابل پرداخت در زمان صدور گواهی حقوق استفاده از زمین و مالکیت دارایی‌های متصل به زمین است.

ج) ترتیب و رویه‌های ثبت، پرداخت و تسویه بدهی‌های هزینه استفاده از زمین و دوره بدهی هزینه استفاده از زمین برای خانوارها و افرادی که طبق این بند واجد شرایط دریافت بدهی هزینه استفاده از زمین هستند، مطابق با مفاد قانون مربوط به جمع‌آوری هزینه استفاده از زمین و اجاره زمین اجرا خواهد شد.

د) در صورتی که به فرد زمین برای اسکان مجدد اختصاص داده شود، بدهی هزینه‌های استفاده از زمین مطابق با مفاد فرمان جبران خسارت، پشتیبانی و اسکان مجدد هنگام بازپس‌گیری زمین توسط دولت ثبت خواهد شد.

د) ثبت بدهی هزینه استفاده از زمین برای افراد مشخص شده در بند الف این بند از اول آگوست 2024 تا 31 ژوئیه 2029 اعمال می‌شود. پرداخت و لغو بدهی هزینه استفاده از زمین مطابق با مفاد قانون وصول هزینه استفاده از زمین و اجاره زمین انجام خواهد شد.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html