بازار در حال رکود است، خریداران منتظرند، وزارت دادگستری درباره پیشنهاد اعمال مالیات بالا بر «گشت و گذار» در بازار املاک و مستغلات چه می‌گوید؟

وزارت دادگستری معتقد است که اخذ مالیات بر اساس زمان مالکیت امکان‌پذیر نیست؛ قیمت آپارتمان‌ها در هانوی راکد مانده و بعید است که به طور قابل توجهی کاهش یابد؛ شهر هوشی مین بررسی وضعیت فعلی هنگام صدور گواهی زمین و خانه را متوقف کرده است... آخرین اخبار مربوط به املاک و مستغلات هستند.

در حال حاضر، مالیات بر درآمد شخصی ناشی از نقل و انتقال املاک و مستغلات در ویتنام با نرخ ثابت ۲٪ بر ارزش معامله، صرف نظر از دوره مالکیت، اعمال می‌شود. (منبع: DN&TT)

وزارت دادگستری درباره مالیات بالای «گشت و گذار» در بازار املاک و مستغلات صحبت می‌کند

به گفته وزارت دادگستری، مالیات بر املاک و مستغلات بر اساس دوره مالکیت به دلیل عدم یکنواختی در سیستم مالیات و مدیریت زمین امکان‌پذیر نیست و تحقیقات بیشتری مورد نیاز است. نظرات وزارت دادگستری در مورد پیشنهاد تدوین پیش‌نویس قانون مالیات بر درآمد شخصی (جایگزین).

وزارت دارایی در پیش‌نویس ارائه شده به دولت، پیشنهاد داد که «مطالعه و اجرای جمع‌آوری مالیات بر درآمد شخصی (PIT) از نقل و انتقال املاک و مستغلات بر اساس دوره نگهداری، همانطور که در برخی کشورها تجربه شده است، امکان‌پذیر است. نرخ‌های مالیاتی خاص باید به طور مناسب مطالعه و تعیین شوند که منعکس‌کننده عملکرد واقعی بازار املاک و مستغلات باشد». هدف این پیشنهاد، نهادینه کردن سیاست‌ها و جهت‌گیری‌ها، داشتن سطح معقولی از مقررات، و جلوگیری از سفته‌بازی و حباب‌های املاک و مستغلات است.

وزارت دادگستری اظهار داشت که نرخ‌های مالیاتی خاص باید به طور مناسب بررسی و تعیین شوند، به طوری که منعکس کننده وضعیت واقعی عملیات بازار املاک و مستغلات باشند.

برای اجرای این سیاست، همگام‌سازی با فرآیند تکمیل سیاست‌های مرتبط با زمین و مسکن و همچنین همگام‌سازی و آمادگی زیرساخت‌های فناوری اطلاعات برای ثبت زمین و املاک ضروری است.

بنابراین، وزارتخانه معتقد است که راهکار جمع‌آوری مالیات بر اساس مدت زمان نگهداری، امکان‌پذیر نیست، بنابراین توصیه می‌کند که وزارت دارایی قبل از اعمال این سیاست، به تحقیق و تکمیل آن ادامه دهد تا از اثربخشی و امکان‌پذیری آن اطمینان حاصل شود.

در حال حاضر، مالیات بر درآمد شخصی ناشی از نقل و انتقال املاک و مستغلات در ویتنام با نرخ ثابت ۲٪ بر ارزش معامله، صرف نظر از دوره مالکیت، اعمال می‌شود.

در سپتامبر ۲۰۲۴، وزارت ساخت و ساز در یک گزارش رسمی که به دفتر دولت ارسال شد و در آن قیمت املاک و مستغلات گزارش شده بود، اعلام کرد که برای محدود کردن سفته بازی و خرید و فروش کوتاه مدت برای سود، یک سیاست مالیاتی برای کسانی که صاحب و استفاده کننده چندین خانه و زمین هستند، مطالعه و پیشنهاد خواهد کرد. این پیشنهاد در شرایطی ارائه شد که قیمت املاک و مستغلات و مسکن از ابتدای سال به طور مداوم و به شدت در حال افزایش بوده است.

بازار راکد است، بعید است قیمت‌ها به شدت کاهش یابد

قانون زمین، املاک و مستغلات و مسکن به مدت ۶ ماه است که اجرا می‌شود. آقای لو وان بین - معاون مدیر اداره زمین (وزارت منابع طبیعی و محیط زیست) - با ارزیابی تأثیر قوانین فوق بر بازار املاک و مستغلات گفت که هنوز خیلی زود است. نفوذ این قانون در محصولات زمان می‌برد.

آقای بین در سمینار «املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵ - یافتن فرصت‌ها در چالش‌ها» که توسط روزنامه دن ویت در ۱۱ فوریه برگزار شد، اظهار داشت که قیمت املاک و مستغلات اخیراً «به طرز وحشتناکی افزایش یافته است».

به طور خاص، از پایان سال 2023 تا 2024، قیمت‌ها به شدت افزایش خواهند یافت. آپارتمان‌های نوساز زیر 50 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع تقریباً ناپدید شده‌اند، بسیاری از آپارتمان‌های قدیمی که سال‌هاست در حال بهره‌برداری هستند نیز بیش از 70 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع قیمت دارند. حتی در مناطق مسکونی قدیمی و جمعی، قیمت‌ها 1.5 تا 2 برابر افزایش یافته است و دسترسی به مسکن را برای کارگران عادی بسیار دشوار می‌کند. افرادی که 3 تا 4 میلیارد دونگ ویتنامی در دست دارند، هنوز در یافتن مکانی مناسب برای زندگی مشکل دارند.

این امر نه تنها خانه‌دار شدن را برای افراد کم‌درآمد و با درآمد متوسط ​​دشوار می‌کند، بلکه پایداری بازار را نیز کاهش می‌دهد.

آقای بین با تحلیل این افزایش قیمت گفت که این افزایش قیمت نه تنها به دلیل کمبود عرضه، بلکه به دلیل روانشناسی بازار نیز هست که تأثیر زیادی دارد.

آقای بین گفت: «مانند اخبار مربوط به حراج زمین، همین که خبر حراج زمین اینجا و آنجا با قیمت‌های بالا منتشر می‌شود، این ذهنیت را به شدت تحت تأثیر قرار می‌دهد که کسانی که سریع خرید نمی‌کنند، سهم خود را از دست خواهند داد. یا حتی اگر عرضه واقعی هنوز به بازار نرسیده باشد، اما صرفاً با داشتن ارقامی در مورد عرضه، قیمت ممکن است دیگر افزایش نیابد.» وقتی یک محدوده قیمت جدید تعیین می‌شود، عرضه افزایش می‌یابد و بازار شروع به کند شدن می‌کند.

آقای بین گفت: «در آینده نزدیک، محصولات املاک و مستغلات عرضه خواهند شد و همزمان با صدور بیمه‌نامه‌ها، بازار املاک و مستغلات و همچنین قیمت‌ها پایدارتر خواهند شد. در این زمان، کارگران می‌توانند برای خرید خانه اقدام کنند. وضعیت روانی سرمایه‌گذاران نیز آرام‌تر خواهد شد.»

آقای نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام و رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام، همچنین گفت که قیمت املاک و مستغلات در سال 2025 در مقایسه با افزایش بیش از حد در مقایسه با سال 2024، به طور معقول‌تری تعدیل خواهد شد.

با این حال، به گفته این شخص، کاهش عمیق به سختی اتفاق خواهد افتاد زیرا برخی مسائل مانند قیمت زمین، لیست قیمت زمین و هزینه‌ها نشانه‌هایی از ایجاد فشار ورودی بر هزینه محصولات املاک و مستغلات را نشان می‌دهند.

آقای دین ارزیابی کرد: «هم تقاضای واقعی و هم تقاضای سرمایه‌گذاری در سال ۲۰۲۵ افزایش خواهند یافت. در مورد معاملات، فکر می‌کنم به دلیل عوامل عرضه بهتر، بخش‌های پایدارتر و به ویژه قیمت‌ها که در سطح خوبی تنظیم و حفظ می‌شوند و منجر به افزایش معاملات می‌شوند، در سال ۲۰۲۵ افزایش بهتری خواهند داشت.»

آقای نگوین ون دین در مورد فرصت‌های سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات در سال ۲۰۲۵، ارزیابی کرد که در حال حاضر قیمت مسکن در منطقه اصلی شهری بسیار بالاست. این متخصص توصیه می‌کند که مردم باید به دنبال مناطق شهری جدید با زیرساخت‌ها و مسیرهای ترافیکی خوب باشند.

قیمت آپارتمان در هانوی ثابت ماند

بازار آپارتمان هانوی پس از سال نو قمری ۲۰۲۵ هیچ نوسان قابل توجهی در قیمت فروش ثبت نکرده است. به طور کلی، قیمت فروش آپارتمان هنوز مانند قبل از تت است. این در تضاد کامل با سال گذشته است، زمانی که پس از تت، قیمت فروش آپارتمان هانوی به طور مداوم در نوسان بود - و دوره‌ای از افزایش مداوم قیمت‌ها را در سال ۲۰۲۴ آغاز کرد.

یک نظرسنجی توسط Batdongsan.com.vn پس از تت نشان داد که قیمت فروش آپارتمان‌ها در بسیاری از پروژه‌ها در مقایسه با قبل از تت تغییری نکرده است. به طور خاص، در پروژه An Binh Plaza (Nam Tu Liem)، قیمت فروش آپارتمان‌های ۲ خوابه و ۱ حمام با دوره مالکیت ۵۰ ساله همچنان بین ۳.۳ تا ۳.۵ میلیارد دانگ ویتنامی برای هر آپارتمان در نوسان بود. با همان مساحت، آپارتمان‌هایی با مالکیت بلندمدت، قیمت فروش هنوز بین ۴.۳ تا ۴.۴ میلیارد دانگ ویتنامی برای هر آپارتمان است. آپارتمان‌های ۳ خوابه با مالکیت بلندمدت با مساحت بیش از ۸۰ متر مربع هنوز با قیمت ۶ تا ۶.۲ میلیارد دانگ ویتنامی برای هر آپارتمان ارائه می‌شوند، و آپارتمان‌های ۳ خوابه با مالکیت ۵۰ ساله هنوز حدود ۵ میلیارد دانگ ویتنامی برای هر آپارتمان هستند.

به طور مشابه، در پروژه مجتمع FLC، واقع در خیابان فام هونگ (منطقه نام تو لیم)، قیمت فروش آپارتمان‌ها پس از تت تغییر قابل توجهی نکرده است. آپارتمان‌های بالای ۵۰ متر مربع هنوز بین ۳.۹ تا ۴.۲ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان قیمت دارند. آپارتمان‌های بالای ۷۰ متر مربع قبل از تت هنوز بین ۵.۲ تا ۵.۵ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان قیمت دارند.

همچنین در منطقه نام تو لیم، آپارتمان‌های ۲ خوابه و ۲ حمام در پروژه گلدن پالاس همچنان قیمت درخواستی از پایان سال ۲۰۲۴ را در ۴.۶ تا ۴.۷ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان حفظ کرده‌اند. پروژه گاردن هیل همچنان قیمت ۴.۵ تا ۴.۷ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان ۲ خوابه و ۲ حمام دارد.

در پروژه گلدن فیلد، قیمت فروش آپارتمان‌های ۲ خوابه و ۲ حمام عموماً در سطح قیمت معمول قبلی حدود ۴.۷ میلیارد دانگ برای هر آپارتمان باقی مانده است. با این حال، در این پروژه، بازار حدود ۲-۳ واحد را دیده است که مالکان نیاز فوری به فروش آنها دارند، بنابراین آنها قبول می‌کنند که قیمت را به ۴.۵ تا ۴.۶ میلیارد دانگ برای هر آپارتمان کاهش دهند.

در منطقه تان ژوان، قیمت فروش آپارتمان‌های هانوی سنتر پوینت با ۲ اتاق خواب و ۲ حمام هنوز مانند قبل از تت است و قیمت فروش معمول آن ۵.۷ تا ۵.۸ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان است.

آپارتمان‌های پروژه گلد سیزن (تان شوان) همچنان محدوده قیمتی ۸ میلیارد دونگ ویتنامی برای واحدهای ۳ خوابه و حدود ۶ میلیارد دونگ ویتنامی برای واحدهای ۲ خوابه را حفظ کرده‌اند. همین محدوده قیمتی در پروژه‌های آپارتمانی در منطقه کائو گیای مانند هوم سیتی، سنترال فیلد، دیسکاوری کامپلکس و... نیز وجود دارد.

طبق نظرسنجی Batdongsan.com.vn با کارگزاران و تالارهای معاملاتی، گروه خریداران املاک و مستغلات هنوز در حالت انتظار و مشاهده تحولات قیمت پس از تت هستند.

آقای نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، اظهار داشت که در سال ۲۰۲۵، قیمت آپارتمان به سختی کاهش خواهد یافت. دلیل این امر این است که عرضه اولیه جدید موجود در بازار در سال ۲۰۲۵ عمدتاً بر بخش‌های لوکس و گران‌قیمت در شهرهای بزرگ متمرکز خواهد بود. به همین دلیل است که قیمت آپارتمان همچنان در سطح بالایی "متوقف" خواهد شد. عرضه از پروژه‌های مسکن اجتماعی احتمالاً در سال ۲۰۲۵ افزایش خواهد یافت، اما در مقایسه با نیازهای مردم همچنان بسیار ناچیز خواهد بود. عرضه مسکن تجاری ارزان‌قیمت هنوز بسیار کم است. بنابراین، سطح قیمت آپارتمان به سختی کاهش خواهد یافت و فقط در یک سطح افقی حفظ خواهد شد.

شهر هوشی مین هنگام اعطای گواهی زمین و خانه، بررسی وضعیت فعلی را حذف می‌کند

کمیته مردمی شهر هوشی مین به تازگی تصمیمی مبنی بر اصلاح و تکمیل تعدادی از مواد آیین‌نامه هماهنگی در مدیریت سفارش ساخت و ساز (که به عنوان آیین‌نامه مدیریت ساخت و ساز شناخته می‌شود) در این شهر صادر کرده است.

مقررات مربوط به مدیریت سفارش ساخت و ساز در شهر هوشی مین با تصمیم در تاریخ ۱ آوریل ۲۰۲۴ صادر شد. در این آیین‌نامه، بند ۱، ماده ۱۰، مسئولیت‌های وزارت منابع طبیعی و محیط زیست (TN-MT)، اداره ثبت اراضی شهر و شعب وابسته به آن را به شرح زیر تصریح می‌کند:

«در جریان رسیدگی به مراحل مربوط به صدور گواهی دارایی‌های متصل به زمین، در صورت بررسی وضعیت فعلی خانه‌ها یا کارهای ساختمانی طبق مفاد قانون زمین، در صورت مشاهده تخلف از دستور ساخت و ساز، پرونده برای بازرسی و رسیدگی طبق مفاد قانون به مرجع ذیصلاح ارجاع داده خواهد شد.»

در تصمیم اخیر صادر شده، کمیته مردمی شهر هوشی مین آن را به این صورت اصلاح کرد: «در فرآیند رسیدگی به رویه‌های مربوط به صدور گواهی دارایی‌های متصل به زمین، در صورت کشف هرگونه تخلف از دستور ساخت و ساز، باید اخطار کتبی به مرجع ذیصلاح برای بازرسی و رسیدگی طبق مفاد قانون ارسال شود.»

اصلاحیه فوق به این معنی است که اداره منابع طبیعی و محیط زیست، اداره ثبت اسناد و املاک شهر و شعب وابسته به آن دیگر وظیفه بررسی وضعیت فعلی خانه‌ها یا کارهای ساختمانی را هنگام صدور گواهی ندارند.

این تصمیم اصلاح‌شده و تکمیلی، مسئولیت پلیس شهر هوشی مین در هدایت پلیس در سطح منطقه برای تقویت بازرسی‌ها و شناسایی سریع کارهای ساختمانی که ناقض نظم ساختمانی در منطقه تحت مدیریت آنها هستند را برای مشاوره در مورد نحوه برخورد، لغو کرده است.

علاوه بر این، آیین‌نامه جدید مسئولیت اداره برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری در هماهنگی با کمیته مردمی منطقه برای درخواست از شرکت‌ها جهت ثبت مجدد گواهی‌های ثبت کسب‌وکارشان طبق تصمیم رسیدگی به تخلفات اداری هنگام اعلام محتوای نادرست یا نادرست ثبت را نیز لغو می‌کند.

در مورد مسئولیت تنظیم دفاتر تخلفات اداری و مشاوره در مورد مجازات‌های اداری، آیین‌نامه جدید عبارت «ظرف ۲ روز کاری از تاریخ تنظیم دفاتر تخلفات اداری» را حذف کرده است.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-lai-nguoi-mua-nghe-ngong-bo-tu-phap-noi-gi-ve-de-xuat-danh-thue-cao-voi-luot-song-nha-dat-304357.html