مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات: کارشناسان توصیه می‌کنند ۲۰٪ از مابه‌التفاوت بین خرید و فروش «مالیات» گرفته شود

ANTD.VN - کارشناسان توصیه می‌کنند به جای ۲٪ فعلی بر ارزش نقل و انتقال، ۲۰٪ مالیات بر مابه‌التفاوت خرید و فروش املاک و مستغلات اعمال شود.

آیا باید از مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش مالیات گرفته شود؟

به گفته بسیاری از کارشناسان، درآمد حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات در حال حاضر یکی از منابع مهم درآمد در نظام مالیات بر درآمد اشخاص حقیقی است، اما مالیات ستانی هنوز محدودیت ها و کاستی های زیادی دارد.

دانشیار دکتر فان هو نگی، معاون مدیر موسسه بانکداری و امور مالی، دانشگاه اقتصاد ملی، گفت که در حال حاضر، مالیات بر درآمد شخصی بر درآمد حاصل از نقل و انتقال املاک و مستغلات به دو روش اعمال می‌شود.

اولی مالیات ۲٪ بر ارزش معامله است، صرف نظر از اینکه سود یا زیان وجود داشته باشد. و دومی مالیات ۲۰٪ بر تفاوت بین قیمت خرید و قیمت فروش است.

به گفته این کارشناس، اگرچه مالیات ۲ درصدی بر ارزش معاملاتی ساده و آسان برای وصول است، اما یک خلأ بزرگ در اعلام قیمت فروش ایجاد می‌کند. فروشندگان اغلب قیمت انتقالی پایین‌تری نسبت به قیمت واقعی اعلام می‌کنند تا میزان مالیات قابل پرداخت را کاهش دهند. این امر نه تنها باعث از دست رفتن درآمد بودجه دولت می‌شود، بلکه باعث می‌شود بازار املاک و مستغلات فاقد شفافیت باشد.

برعکس، مالیات ۲۰ درصدی بر مابه‌التفاوت قیمت خرید و فروش یک مزیت دارد زیرا درآمد واقعی را به طور دقیق منعکس می‌کند. با این حال، این روش در تعیین قیمت صحیح خرید، به ویژه برای معاملات املاک و مستغلاتی که سال‌ها پیش انجام شده است، زمانی که هیچ مکانیسم شفافی برای مدیریت قیمت‌های خرید و فروش مانند امروز وجود نداشت، با مشکل مواجه است.

کارشناسان می‌گویند که مالیات فعلی نقل و انتقال املاک هنوز ناکافی است.

دکتر فان هو نگی، دانشیار، گفت که برای تضمین انصاف و محدود کردن فرار مالیاتی، باید مالیات 20 درصدی بر تفاوت بین قیمت خرید و قیمت فروش، مشابه مالیات بر درآمد شرکت‌ها، اعمال شود.

«در حال حاضر، مقامات مالیاتی و وزارت کشاورزی و محیط زیست اطلاعات کاملی در مورد قیمت‌های خرید و فروش برای محاسبه مالیات دارند. بنابراین، کنترل قیمت‌های انتقالی با مقایسه با داده‌های واقعی کاملاً امکان‌پذیر است.»

وقتی خریداران برای فرار از مالیات، قیمت پایین اعلام می‌کنند، وقتی زمان فروش مجدد فرا می‌رسد، در ثبت قیمت خرید پایین‌تر از قیمت بازار مشکل خواهند داشت که ممکن است منجر به مالیات بالاتر قابل پرداخت در معامله فروش مجدد شود، زمانی که خریدار با خرید دو قیمتی (یعنی اعلام قیمت پایین) موافقت نکند.

به گفته این کارشناس، مالیات ۲۰ درصدی بر اختلاف قیمت خرید و فروش باید با مجازات‌های سختگیرانه‌ای برای اعلام نادرست قیمت‌ها نیز همراه شود. در این صورت، معاملات املاک و مستغلات شفاف‌تر می‌شوند و وضعیت «دو قیمت» (قیمت واقعی و قیمت اعلام شده) محدود می‌شود و در عین حال به دولت کمک می‌کند تا مالیات‌ها را عادلانه‌تر جمع‌آوری کند. افزایش قیمت بازار توسط دلالان و خرید و فروش‌های دوره‌ای به حداکثر محدود خواهد شد.

«یکی از تأثیرات مهم اعمال مالیات ۲۰ درصدی بر سود واقعی، کمک به محدود کردن وضعیت افزایش قیمت املاک و مستغلات است. اگر سیاست مالیات بر ارزش افزوده به طور دقیق اعمال شود، شرکت‌های املاک و مستغلات نیز هنگام تصمیم‌گیری در مورد قیمت فروش باید با دقت بیشتری محاسبه کنند و در نتیجه به بازار کمک کنند تا شفاف‌تر و اساسی‌تر عمل کند.» - دکتر فان هو نگی، دانشیار، نظر خود را ابراز کرد.

به همین ترتیب، دکتر نگوین نگوک تو، مدرس دانشگاه تجارت و فناوری هانوی ، گفت که محاسبه ۲٪ مالیات بر قیمت فروش می‌تواند به راحتی باعث افزایش قیمت شود و با ماهیت مالیات بر درآمد شخصی که فقط بر درآمد، یعنی درآمد منهای هزینه‌های مالیات‌دهنده، وضع می‌شود، مغایرت دارد.

پیشنهاد وضع مالیات سالانه بر ارزش املاک و مستغلات

نگوین تری هیو، مدیر موسسه تحقیق و توسعه بازارهای مالی و املاک جهانی، گفت که در حال حاضر در ویتنام، مالیات بر املاک و مستغلات فقط به درآمدهایی مانند مالیات بر استفاده از زمین غیرکشاورزی، مالیات بر درآمد شخصی از نقل و انتقال املاک و مستغلات و هزینه‌های ثبت محدود می‌شود.

در همین حال، کشورهای توسعه‌یافته‌ای مانند ایالات متحده، کانادا، ژاپن و کره جنوبی همگی مالیات سالانه بر ارزش املاک و مستغلات اعمال می‌کنند تا عدالت در توزیع دارایی‌ها را تضمین کرده و درآمد پایدار برای بودجه دولت ایجاد کنند.

به گفته این متخصص، عدم اعمال مؤثر مالیات بر املاک و مستغلات در ویتنام منجر به پیامدهای قابل توجهی شده است.

اولاً، وضعیت سفته‌بازی و احتکار املاک و مستغلات رو به افزایش است. بسیاری از افراد و سازمان‌ها، وقتی تحت فشار مالیاتی نباشند، به جای بهره‌برداری یا تجارت، تمایل دارند در املاک و مستغلات برای نگهداری بلندمدت سرمایه‌گذاری کنند. این امر به کاهش عرضه واقعی مسکن برای تأمین نیازهای واقعی مسکن منجر می‌شود و در نتیجه قیمت املاک و مستغلات افزایش می‌یابد.

دوم، بودجه دولت یک منبع مهم درآمد را از دست می‌دهد. وقتی املاک و مستغلات مشمول مالیات منظم بر دارایی نباشند، دولت یک منبع درآمد پایدار و بلندمدت را از دست می‌دهد، در حالی که مجبور است به شدت به مالیات بر درآمد شرکت‌ها و مالیات بر ارزش افزوده (VAT) متکی باشد. این امر باعث می‌شود سیستم مالیاتی در تنظیم اقتصاد ناکارآمد باشد.

دکتر نگوین تری هیو گفت که مالیات بر املاک و مستغلات ابزاری مؤثر برای کنترل سفته‌بازی، ایجاد منبع درآمد پایدار برای بودجه و هدایت جریان سرمایه به فعالیت‌های اقتصادی به جای احتکار دارایی‌ها محسوب می‌شود. با این حال، اجرای آن باید با دقت بررسی شود تا اطمینان حاصل شود که با واقعیت‌های بازار و شرایط اجتماعی-اقتصادی در هر مقطع زمانی سازگار است.

مالیات بر دارایی‌ها نه تنها مستلزم انصاف در نظام مالیاتی است، بلکه به یک نقشه راه معقول برای جلوگیری از ایجاد تأثیرات ناخواسته، به ویژه در شرایطی که بازار به ثبات نیاز دارد، نیاز دارد.

منبع: https://www.anninhthudo.vn/thue-chuyen-nhuong-bat-dong-san-chuyen-gia-kien-nghi-danh-20-tren-chenh-lech-mua-ban-post606295.antd