راهکارهای بیشتری برای املاک و مستغلات پیدا کنید.

در نه ماه اول سال 2024، بازار املاک و مستغلات ویتنام شاهد تحولات مثبت بسیاری بود که در بهبود عرضه، قیمت فروش و افزایش تقاضا از سوی خریداران منعکس شد. در کنار این، بسیاری از پروژه‌ها و مشاغل املاک و مستغلات از طریق فعالیت‌های ملموس، جایگاه خود را تثبیت کردند و نشاط جدیدی را به بازار بخشیدند.

تغییر مثبت

طبق گزارش Savills Vietnam، در نه ماه اول سال 2024، آپارتمان‌هایی با قیمت بالای 4 میلیارد دونگ ویتنام، 70 درصد از کل آپارتمان‌های فروخته شده را تشکیل می‌دادند. نکته قابل توجه این است که قیمت آپارتمان در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین همچنان به رشد قابل توجهی ادامه داد. در هانوی، قیمت آپارتمان‌های نوساز 6 درصد افزایش یافت و به طور متوسط ​​به 69 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. در حالی که در هوشی مین، قیمت آپارتمان‌های نوساز به 68 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. این افزایش قیمت نشان دهنده تقاضای بالا و فعالیت بازار است.

پروژه‌های آپارتمان لوکس تازه راه‌اندازی شده در هانوی و هوشی مین سیتی، توجه قابل توجهی از مشتریان را به خود جلب کرده‌اند و نرخ جذب آنها به ۶۰ تا ۸۰ درصد رسیده است. این پروژه‌ها نه تنها به افزایش عرضه بازار کمک می‌کنند، بلکه به لطف زیرساخت‌های مدرن، امکانات رفاهی و ارتباطات حمل و نقل مناسب، تعداد زیادی از ساکنان را نیز به خود جذب می‌کنند.

شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات مانند Vingroup، Novaland و Sun Group گام‌های بلندی در اجرای پروژه‌ها و گسترش کسب‌وکار خود برداشته‌اند. نمونه بارز آن گروه ساختمانی Hoa Binh، یکی از بزرگترین پیمانکاران در بخش ساخت و ساز است که از بانک سرمایه‌گذاری و توسعه ویتنام ( BIDV ) با تمدید خط اعتباری تا سقف ۴۰۰۰ میلیارد VND حمایت دریافت کرد. این امر نه تنها به Hoa Binh کمک کرد تا بر مشکلات خود غلبه کند، بلکه به عنوان نشانه مثبتی از بهبود برای شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات نیز محسوب می‌شود.

مجموعه‌ای از پروژه‌های عظیم گروه نوالند ، از جمله آکوا سیتی (دونگ نای) و نواورلد فان تیت (فان تیت)، پس از حل تدریجی موانع قانونی، با افزایش مداوم معاملات، بهبود نسبی را ثبت کرده‌اند.

تحول مثبت بازار املاک و مستغلات در نه ماه اول سال 2024 نه تنها از بهبود اقتصادی و تقاضای واقعی مردم، بلکه از رفع موانع قانونی نیز ناشی شد. تصویب قانون زمین 2024، قانون مسکن 2023 و قانون تجارت املاک و مستغلات 2023، چارچوب قانونی شفاف‌تری را برای مشاغل و سرمایه‌گذاران ایجاد کرد. مقررات مربوط به ارزیابی زمین، رویه‌های صدور مجوز و ترخیص زمین به طور قابل توجهی بهبود یافت و موانع قانونی که اغلب مشاغل املاک و مستغلات با آن مواجه بودند را به حداقل رساند.

برای مثال، پروژه‌های املاک و مستغلات در شهر هوشی مین با مشکلاتی در رابطه با اخذ مجوز برای ساخت زیرزمین مواجه بوده‌اند که حل و فصل شده‌اند. تصمیمات 3803/QD-UBND و 3804/QD-UBND کمیته مردمی شهر هوشی مین به عنوان مبنایی برای تأیید طرح کلی سایت عمل می‌کند و منجر به تکمیل به‌روزرسانی و تنظیم مجوزهای ساخت و ساز برای پروژه‌های املاک و مستغلات در منطقه می‌شود... با این تصمیمات، انتظار می‌رود موانع قانونی در پروژه‌های شهر هوشی مین به تدریج برطرف شود.

به گفته آقای نگوین توان تانگ، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، قانون زمین ۲۰۲۴ و فرمان ۷۱/۲۰۲۴ که قیمت زمین را تنظیم می‌کند، بسیاری از مسائل مربوط به هزینه‌های استفاده از زمین را که هنوز برای پروژه‌ها در شهر هوشی مین محاسبه نشده‌اند، حل کرده است. در حال حاضر، این شهر حدود ۲۰۰ پروژه املاک و مستغلات با مشکلات مالی زمین دارد. در سال ۲۰۲۴، شهر هوشی مین این مسائل را برای ۳۶ پروژه حل و فصل خواهد کرد و تقریباً ۱۷۵۰۰ گواهی استفاده از زمین صادر خواهد کرد.

بخشی از منطقه شهری آکوا سیتی (۳۰۵ هکتار) که توسط گروه نوالند توسعه یافته است، به تدریج در حال رفع موانع خود است. عکس: نگوین توآن

به ویژه، اخیراً، با اذعان به اینکه رفع موانع قانونی برای پروژه‌های املاک و مستغلات در دونگ نای کندتر از استان‌های همجوار است، آقای وو تان دوک، رئیس کمیته مردمی استان دونگ نای، تأکید کرد که اولویت به حل مشکلات مربوط به طرح منطقه‌بندی C4 در شهر بین هوا داده خواهد شد. این طرح منطقه‌بندی، مساحتی تا ۱۵۰۰ هکتار را با پروژه‌های بزرگ شامل موارد زیر پوشش می‌دهد: مناطق مسکونی و شهری مانند منطقه مسکونی لانگ هونگ (۲۲۷ هکتار)، منطقه شهری تجاری و خدماتی جزیره فوک هونگ (۲۸۶ هکتار) با سرمایه‌گذاری دوناکوپ، منطقه شهری ساحلی دونگ نای (۱۷۰ هکتار) با سرمایه‌گذاری نام لانگ، و منطقه شهری آکوا سیتی (۳۰۵ هکتار) با سرمایه‌گذاری گروه نوالند.

علاوه بر این، سیاست‌های اعتباری بانک دولتی ویتنام نیز به ثبات بازار کمک کرده است. طبق گزارش بانک دولتی ویتنام، تا پایان ژوئن 2024، وام املاک و مستغلات 4.6 درصد افزایش یافته است، وام‌های تجاری املاک و مستغلات 10.3 درصد و به ویژه وام‌های خرید خانه 1.2 درصد افزایش یافته است. این نشان دهنده حمایت سیستم مالی از بخش املاک و مستغلات است، ضمن اینکه اعتماد سرمایه‌گذاران و خریداران خانه را نیز تقویت می‌کند.

به گفته دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV، بازار املاک و مستغلات رسماً وارد مرحله بهبود مثبت شده است. محیط اقتصاد کلان پایدار، تورم کنترل‌شده و بهبود تدریجی سیاست‌های قانونی، شرایط مساعدی را برای رشد قوی‌تر بازار املاک و مستغلات در دوره آینده ایجاد کرده است. علاوه بر این، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های حمل و نقل، به ویژه خطوط مترو در هانوی و هوشی مین سیتی، همچنان یک عامل حیاتی برای رشد بازار خواهد بود.

سختی‌ها و چالش‌ها هنوز پابرجاست.

با این حال، در شرایطی که قانون زمین ۲۰۲۴، قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ به تازگی لازم‌الاجرا شده‌اند، صنعت املاک و مستغلات هنوز با مجموعه‌ای از مشکلات و چالش‌ها روبرو است. بدون اقدامات مناسب، این مشکلات، کاستی‌های دیرینه را تشدید خواهند کرد.

به گفته وزارت ساخت و ساز، یکی از مهمترین نکات قانون زمین ۲۰۲۴، لغو چارچوب قدیمی قیمت زمین است. در عوض، فهرست قیمت زمین سالانه به‌روزرسانی می‌شود و قیمت‌ها به ارزش بازار نزدیک‌تر می‌شوند. این بدان معناست که هزینه‌های سرمایه‌گذاری برای ساخت و توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات افزایش می‌یابد و منجر به افزایش ۱۵ تا ۲۰ درصدی قیمت املاک و مستغلات و مسکن می‌شود. این تغییر می‌تواند مشکلاتی را هم برای سرمایه‌گذاران و هم برای خریداران خانه ایجاد کند. از سوی دیگر، اگر فهرست جدید قیمت زمین به طور دقیق اجرا نشود، فرصت‌هایی برای سفته‌بازان و دستکاری بازار ایجاد می‌کند و منجر به افزایش نابرابری در فرصت‌های مالکیت خانه در بین طبقات مختلف اجتماعی می‌شود.

پیشنهاد مهم دیگر، بررسی مالیات بر کسانی است که چندین ملک دارند، اما این باید بر اساس اصل ایجاد ارزش برای جامعه باشد. دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام و رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام، تأکید کرد که مالیات نباید صرفاً بر اساس تعداد املاک متعلق به افراد باشد، بلکه باید هدف از استفاده از آن را نیز در نظر گرفت. کسانی که املاکی را برای اجاره خریداری می‌کنند و ارزش افزوده برای جامعه ایجاد می‌کنند، نباید به این سیاست مالیاتی پایبند باشند.

خانم دو تو هانگ، مدیر ساویلز هانوی، معتقد است که وضع مالیات بر املاک دست دوم نیازمند آمادگی کامل است و ثبات در سطح کشور را تضمین می‌کند. بدون یکنواختی در سیستم مدیریتی و اقدامات فنی مانند تراکنش‌های بانکی و اعلام دارایی‌ها، این مالیات به نتیجه مطلوب نخواهد رسید و حتی ممکن است بازار را مختل کند.

یکی از عوامل کلیدی افزایش قیمت مسکن، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است. در حال حاضر، عرضه مسکن در مقایسه با تقاضا، به ویژه در بخش مسکن مقرون به صرفه که برای افراد با درآمد متوسط ​​و کم مناسب است، بسیار کم است. برای تنظیم بازار، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد می‌کند که با رفع موانع قانونی در پروژه‌های متوقف شده و ترویج راه‌اندازی پروژه‌های جدید، عرضه املاک و مستغلات را آزاد کند.

به گفته خانم هو تی تو مای، مدیر یک شرکت مسکن در ویتنام (هانوی)، اگر اقدامات قاطعی از سوی دولت و مشاغل برای افزایش عرضه، به ویژه در بخش‌های مسکن اجتماعی و مسکن مقرون به صرفه، صورت نگیرد، بازار با عواقب جدی روبرو خواهد شد. افرادی که نیاز واقعی به مسکن دارند، برای داشتن خانه با مشکل مواجه خواهند شد و «افزایش قیمت» می‌تواند منجر به بی‌ثباتی در کل بازار شود.

تشدید مقررات مربوط به مزایده‌های زمین

یکی از روش‌های کلیدی برای کسب درآمد از املاک و مستغلات برای بودجه دولت، از طریق مزایده‌های حقوق استفاده از زمین است. وزارت ساخت و ساز معتقد است که تخصیص و اجاره زمین از طریق مزایده، اقدامات منفی را محدود کرده، جانبداری را کاهش داده و درآمد را افزایش داده است. با این حال، این فرآیند با محدودیت‌های بسیاری نیز روبرو است، که مهمترین آنها پدیده "دلالان مزایده" است که برای ایجاد "قیمت‌های مصنوعی" برای دستکاری بازار تبانی می‌کنند.

برای مقابله با جنبه‌های منفی مزایده‌های حقوق کاربری زمین، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد افزایش مبلغ ودیعه برای شرکت در مزایده‌ها و کوتاه کردن دوره پرداخت پس از برنده شدن در مزایده را داده است تا از سفته‌بازی و ایجاد سطوح مصنوعی قیمت جلوگیری شود. این آیین‌نامه به حداقل رساندن وضعیتی که افراد با قصد خرید و فروش مجدد برای سود در مزایده‌ها شرکت می‌کنند، کمک می‌کند؛ در عوض، فقط کسانی که نیازهای واقعی دارند، در مزایده‌ها شرکت خواهند کرد.

سمینار امروز با عنوان «شناسایی بازار املاک و مستغلات در پایان سال 2024 و آغاز سال 2025» برگزار می‌شود.

این سمینار که توسط روزنامه نگوئی لائو دونگ سازماندهی شده است، ساعت ۸ صبح روز ۱۰ اکتبر در سالن اجتماعات طبقه دوم ساختمان روزنامه نگوئی لائو دونگ، واقع در خیابان وو وان تان ۱۲۳-۱۲۷، بخش وو تی سائو، منطقه ۳، شهر هوشی مین برگزار خواهد شد. این فرصتی برای سازمان‌های مدیریتی، کسب‌وکارها و کارشناسان است تا گرد هم آیند و راه‌حل‌هایی را برای ارتقای بیشتر توسعه بازار در آینده پیشنهاد دهند.

این سمینار بر موضوعات زیر تمرکز داشت: وضعیت فعلی بازار املاک و مستغلات و پیش‌بینی‌های آینده؛ تأثیر سه قانون جدید مرتبط با بازار املاک و مستغلات و اجرای اسناد راهنما؛ و مسائل مربوط به فهرست قیمت زمین و مالیات.

منبع: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm