یافتن راهکارهای بیشتر برای املاک و مستغلات

در 9 ماه اول سال 2024، بازار املاک و مستغلات ویتنام تغییرات مثبت زیادی را ثبت کرده است که در بهبود عرضه، قیمت فروش و افزایش تقاضا از سوی خریداران منعکس شده است. در کنار آن، بسیاری از پروژه‌ها و شرکت‌های املاک و مستغلات از طریق فعالیت‌های خاص، جایگاه خود را تثبیت کرده‌اند و نشاط جدیدی را به بازار بخشیده‌اند.

تغییر مثبت

طبق گزارش Savills Vietnam، در 9 ماه اول سال 2024، آپارتمان‌هایی با قیمت بالای 4 میلیارد دونگ ویتنام، 70 درصد از کل آپارتمان‌های فروخته شده را تشکیل می‌دادند. به طور خاص، قیمت آپارتمان‌ها در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین سیتی همچنان به رشد قابل توجهی ادامه داد. در هانوی، قیمت آپارتمان‌های نوساز 6 درصد افزایش یافت و به طور متوسط ​​به 69 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. در حالی که در هوشی مین سیتی، قیمت آپارتمان‌های نوساز به 68 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. افزایش قیمت‌ها نشان‌دهنده تب و تاب و تقاضای بالای بازار است.

پروژه‌های آپارتمان لوکس جدید که در هانوی و هوشی مین سیتی راه‌اندازی شده‌اند، با نرخ جذب تا ۶۰٪ تا ۸۰٪، توجه زیادی از مشتریان را به خود جلب کرده‌اند. این پروژه‌ها نه تنها به افزایش عرضه به بازار کمک می‌کنند، بلکه به لطف زیرساخت‌های مدرن و ارتباطات ترافیکی مناسب، تعداد زیادی از ساکنان را نیز به خود جذب می‌کنند.

شرکت‌های بزرگ در بخش املاک و مستغلات مانند Vingroup، Novaland، Sun Group... همگی پیشرفت‌های چشمگیری در اجرای پروژه‌ها و ارتقای فعالیت‌های تجاری داشته‌اند. یک نمونه بارز، شرکت گروه ساختمانی Hoa Binh ، یکی از بزرگترین پیمانکاران در بخش ساخت و ساز است که از بانک سرمایه‌گذاری و توسعه ویتنام (BIDV) با تمدید سقف اعتبار تا سقف ۴۰۰۰ میلیارد دونگ ویتنام، حمایت دریافت کرده است. این امر نه تنها به Hoa Binh کمک می‌کند تا بر دوره دشوار غلبه کند، بلکه نشانه مثبتی از بهبود شرکت‌های بزرگ املاک و مستغلات نیز می‌باشد.

مجموعه‌ای از پروژه‌های بزرگ آکوا سیتی (دونگ نای) و نواورلد فان تیت (فان تیت) از گروه نوالند ، پس از حل تدریجی مشکلات قانونی، بهبود نسبی را با افزایش مداوم حجم معاملات ثبت کرده‌اند.

تغییرات مثبت در بازار املاک و مستغلات در 9 ماه اول سال 2024 نه تنها از بهبود اقتصادی و تقاضای واقعی مردم، بلکه از رفع موانع قانونی نیز ناشی می‌شود. تصویب قانون زمین 2024، قانون مسکن 2023 و قانون تجارت املاک و مستغلات 2023، یک مسیر قانونی شفاف‌تر برای مشاغل و سرمایه‌گذاران ایجاد کرده است. مقررات مربوط به ارزیابی زمین، رویه‌های صدور مجوز و پاکسازی سایت به طور قابل توجهی بهبود یافته است و به حداقل رساندن موانع قانونی که مشاغل املاک و مستغلات اغلب با آن مواجه می‌شوند، کمک می‌کند.

برای مثال، پروژه‌های املاک و مستغلات در شهر هوشی مین با مشکلاتی در رابطه با اعطای مجوز برای ساخت زیرزمین مواجه بوده‌اند که برطرف شده‌اند. تصمیم 3803/QD-UBND و تصمیم 3804/QD-UBND کمیته مردمی شهر هوشی مین مبنای تصویب طرح جامع است و به سمت تکمیل به‌روزرسانی مجوزهای ساخت و ساز تعدیل‌شده برای پروژه‌های املاک و مستغلات در منطقه حرکت می‌کند... با این تصمیمات، انتظار می‌رود که مشکلات حقوقی در پروژه‌ها در شهر هوشی مین به تدریج حل شود.

به گفته آقای نگوین توان تانگ، مدیر اداره منابع طبیعی و محیط زیست شهر هوشی مین، قانون زمین ۲۰۲۴ و فرمان ۷۱/۲۰۲۴ ناظر بر تنظیم قیمت زمین، موانع بسیاری از پروژه‌هایی را که هزینه‌های استفاده از زمین را در شهر هوشی مین محاسبه نکرده‌اند، برطرف کرده است. در حال حاضر، این شهر حدود ۲۰۰ پروژه املاک و مستغلات با مشکلات مالی زمین دارد. در سال ۲۰۲۴، شهر هوشی مین موانع ۳۶ پروژه را برطرف کرده و حدود ۱۷۵۰۰ گواهی صادر خواهد کرد.

گوشه‌ای از منطقه شهری آکوا سیتی (۳۰۵ هکتار) متعلق به گروه نوالند به تدریج در حال حل شدن است. عکس: نگوین توآن

به ویژه، اخیراً، با توجه به اینکه حل مشکلات حقوقی پروژه‌های املاک و مستغلات در دونگ نای هنوز کندتر از استان‌های همجوار است، آقای وو تان دوک، رئیس کمیته مردمی استان دونگ نای، تأکید کرد که اولویت به حل مشکلات مربوط به برنامه‌ریزی بخش C4 در شهر بین هوا داده خواهد شد. این بخش دارای مساحتی تا ۱۵۰۰ هکتار با پروژه‌های بزرگی از جمله: مناطق مسکونی و شهری بزرگ مانند منطقه مسکونی لانگ هونگ (۲۲۷ هکتار)، منطقه شهری خدمات تجاری جزیره فوک هونگ (۲۸۶ هکتار) با سرمایه‌گذاری دوناکوپ، منطقه شهری اسکله دونگ نای (۱۷۰ هکتار) از شرکت سهامی سرمایه‌گذاری نام لانگ و منطقه شهری آکوا سیتی (۳۰۵ هکتار) از گروه نوالند است.

علاوه بر این، سیاست‌های اعتباری بانک دولتی نیز به تثبیت بازار کمک کرده است. طبق گزارش بانک دولتی ویتنام، تا پایان ژوئن 2024، وام‌های املاک و مستغلات 4.6 درصد افزایش یافته است که از این تعداد، وام‌های تجاری املاک و مستغلات 10.3 درصد افزایش یافته است، به ویژه وام‌های مسکن 1.2 درصد افزایش یافته است. این نشان دهنده حمایت سیستم مالی از بخش املاک و مستغلات است، ضمن اینکه اعتماد سرمایه‌گذاران و خریداران خانه را تقویت می‌کند.

به گفته دکتر کان ون لوک، اقتصاددان ارشد BIDV، بازار املاک و مستغلات رسماً وارد دوره‌ای از بهبود مثبت شده است. اقتصاد کلان پایدار، تورم کنترل‌شده و سیاست‌های قانونی که به تدریج بهبود یافته‌اند، شرایطی را برای توسعه قوی‌تر بازار املاک و مستغلات در آینده ایجاد کرده‌اند. علاوه بر این، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های حمل و نقل، به ویژه خطوط مترو در هانوی و هوشی مین سیتی، همچنان عامل مهمی در رشد بازار خواهد بود.

مشکلات و چالش‌ها همچنان پابرجاست

با این حال، در چارچوب قانون زمین ۲۰۲۴، قانون مسکن ۲۰۲۳ و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ که به تازگی لازم‌الاجرا شده‌اند، صنعت املاک و مستغلات هنوز با مجموعه‌ای از مشکلات و چالش‌ها روبرو است. اگر راه‌حلی وجود نداشته باشد، کاستی‌های دیرینه افزایش خواهد یافت.

به گفته وزارت ساخت و ساز، یکی از مهمترین نکات قانون زمین ۲۰۲۴، لغو چارچوب قدیمی قیمت زمین است. در عوض، فهرست قیمت زمین سالانه به‌روزرسانی می‌شود و قیمت‌ها نزدیک به بازار تعیین می‌شوند. این بدان معناست که هزینه سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز و توسعه پروژه‌های املاک و مستغلات افزایش می‌یابد و منجر به افزایش ۱۵ تا ۲۰ درصدی قیمت املاک و مستغلات و مسکن می‌شود. این تغییر می‌تواند مشکلاتی را هم برای سرمایه‌گذاران و هم برای خریداران خانه ایجاد کند. از سوی دیگر، اگر فهرست جدید قیمت زمین به طور دقیق اجرا نشود، فرصت‌هایی برای سفته‌بازان و دستکاری بازار ایجاد می‌کند و منجر به افزایش نابرابری در فرصت‌های مالکیت خانه در بین طبقات مختلف مردم می‌شود.

پیشنهاد مهم دیگر، بررسی مالیات بر کسانی است که املاک و مستغلات زیادی دارند، اما این مالیات باید بر اساس اصل ایجاد ارزش برای جامعه باشد. دکتر نگوین ون دین، نایب رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام و رئیس انجمن دلالان املاک و مستغلات ویتنام، تأکید کرد که مالیات نه تنها باید بر اساس تعداد املاک و مستغلات متعلق به افراد باشد، بلکه باید بر اساس هدف استفاده نیز باشد. کسانی که املاک و مستغلات را برای اجاره خریداری می‌کنند و برای جامعه ارزش افزوده ایجاد می‌کنند، نباید به این سیاست مالیاتی پایبند باشند.

خانم دو تو هانگ، مدیر ساویلز هانوی، گفت که دومین مالیات بر املاک و مستغلات نیاز به آماده‌سازی دقیق برای تضمین یکنواختی در سراسر کشور دارد. بدون یکنواختی در سیستم مدیریت و اقدامات فنی مانند تراکنش‌های بانکی و اعلام دارایی‌ها، این مالیات به نتیجه مطلوب نخواهد رسید و حتی ممکن است باعث اختلال در بازار شود.

یکی از عوامل مهم در افزایش قیمت مسکن، عدم تعادل بین عرضه و تقاضا است. در حال حاضر، عرضه مسکن در مقایسه با تقاضا، به ویژه بخش مسکن ارزان قیمت که برای افراد با درآمد کم و متوسط ​​مناسب است، هنوز بسیار کم است. برای تنظیم بازار، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد داد که با رفع موانع قانونی در پروژه‌های متوقف شده، عرضه املاک و مستغلات را آزاد کند و در عین حال، راه‌اندازی پروژه‌های جدید را ترویج دهد.

به گفته خانم هو تی تو مای، مدیر شرکت مسکن ویتنام (هانوی)، اگر اقدامات جدی از سوی دولت و شرکت‌ها برای افزایش عرضه، به ویژه در بخش مسکن اجتماعی و مسکن ارزان قیمت، صورت نگیرد، بازار با عواقب جدی روبرو خواهد شد. افرادی که نیاز واقعی به مسکن دارند، در خرید خانه با مشکل مواجه خواهند شد و «تب قیمت» می‌تواند منجر به بی‌ثباتی در کل بازار شود.

تشدید مقررات حراج زمین

یکی از روش‌های مهم برای توسعه درآمد املاک و مستغلات برای بودجه دولت، از طریق حراج حقوق استفاده از زمین است. وزارت ساخت و ساز معتقد است که تخصیص زمین و اجاره از طریق حراج، جنبه‌های منفی محدودی دارد، به کاهش وضعیت درخواست و دادن و افزایش درآمد کمک کرده است. با این حال، این فرآیند با محدودیت‌های زیادی نیز روبرو است، که معمولاً پدیده "دلالان حراج" است که برای ایجاد "قیمت‌های مجازی" برای دستکاری بازار تبانی می‌کنند.

برای غلبه بر جنبه‌های منفی مزایده‌های حقوق کاربری زمین، وزارت ساخت و ساز پیشنهاد داد که مبلغ ودیعه هنگام شرکت در مزایده‌ها افزایش یابد و زمان پرداخت پس از برنده شدن در مزایده کوتاه شود تا از فعالیت‌های سوداگرانه و ایجاد سطوح قیمت مجازی جلوگیری شود. این آیین‌نامه به حداقل رساندن وضعیت شرکت‌کنندگان در مزایده با هدف خرید و فروش مجدد برای سود کمک می‌کند، در عوض، فقط افراد با نیازهای واقعی در مزایده شرکت می‌کنند.

امروز، بحث «شناسایی بازار املاک و مستغلات در پایان سال 2024، آغاز سال 2025»

این بحث که توسط روزنامه لائو دونگ سازماندهی شده است، ساعت ۸ صبح روز ۱۰ اکتبر در سالن کنفرانس طبقه دوم، روزنامه لائو دونگ، به آدرس ۱۲۳-۱۲۷ وو وان تان، وو تی سائو، منطقه ۳، شهر هوشی مین برگزار خواهد شد. این فرصتی برای سازمان‌های مدیریتی، کسب‌وکارها و کارشناسان است تا راه‌حل‌هایی را برای ترویج توسعه بیشتر بازار در آینده ارائه دهند.

این سمینار بر موضوعات زیر تمرکز داشت: وضعیت فعلی بازار املاک و مستغلات، پیش‌بینی برای آینده؛ تأثیر ۳ قانون جدید مرتبط با بازار املاک و مستغلات و همچنین اجرای اسناد راهنمای اجرای قانون؛ مسائل مربوط به فهرست قیمت زمین و مالیات‌ها...

منبع: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm