شهر هوشی مین تقسیم و فروش زمین را ممنوع کرد: پیش‌بینی می‌شود قیمت زمین افزایش یابد اما «رونق» بعید است.

چرا شهر هوشی مین تفکیک و فروش زمین را ممنوع کرده است؟

کمیته مردمی شهر هوشی مین به تازگی تصمیم شماره ۸۳/۲۰۲۴ را که از ۲۱ اکتبر لازم‌الاجرا است، صادر کرده است که تصریح می‌کند سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات و پروژه‌های ساخت مسکن در سراسر شهر، از انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های موجود در پروژه به سازمان‌ها یا افراد برای ساخت مسکن شخصی منع شده‌اند. این آیین‌نامه مواردی را که سرمایه‌گذار قصد اسکان مجدد ساکنان با قطعات زمین در کمون‌ها، شهرها یا مناطق شهر هوشی مین را دارد، مستثنی می‌کند.

بنابراین، شهر هوشی مین، تفکیک و فروش قطعات زمین در پروژه‌ها را برای سازمان‌ها و افراد جهت ساخت خانه‌های شخصی خود، از جمله هر پنج منطقه بین چان، نها به، هوک مون، کو چی و کان جیو، ممنوع کرده است.

پیش از این، اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین توضیح داده بود که دلیل ممنوعیت تفکیک و فروش زمین این است که این شهر در حال تدوین طرحی برای سرمایه‌گذاری و ساخت مناطق به مناطق شهری یا شهرهای تحت پوشش شهر هوشی مین در دوره 2021-2030 است. تا سال 2030، این مناطق بر سرمایه‌گذاری در توسعه زیرساخت‌ها با توجه به استانداردهای شهری تمرکز خواهند کرد تا مستقیماً به شهرهای تحت پوشش شهر هوشی مین ارتقا یابند.

برای جلوگیری از تبعیض بین پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن تجاری و استانداردسازی اعمال مقررات، سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات در شهر هوشی مین باید قبل از اقدام به انتقال حقوق استفاده از زمین، مالکیت مسکن و سایر دارایی‌های متصل به زمین به سازمان‌ها یا افراد، ساخت مسکن را مطابق با مقررات تکمیل کنند. این مقررات، پروژه‌های املاک و مستغلات با هدف اسکان مجدد با قطعات زمین در کمون‌ها، شهرها و مناطق واجد شرایط را شامل نمی‌شود.

بنابراین، هدف از وضع مقررات منع تفکیک و فروش زمین در سراسر شهر، یکپارچه‌سازی مدیریت دولتی مسکن و تقویت مسئولیت‌پذیری سرمایه‌گذاران پروژه، تضمین ساخت‌وساز هماهنگ زیرساخت‌های فنی و اجتماعی، جلوگیری از ساخت‌وساز بدون مجوز، نقض مجوزها یا نقض مقررات مدیریت معماری توسط افراد است. وزارت ساخت‌وساز معتقد است که ممنوعیت تفکیک و فروش زمین در سراسر شهر ضروری است.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، استدلال کرد که توضیح فوق با مقررات موجود در قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و وضعیت فعلی سازگار نیست. او توضیح داد که این پروژه هنوز فقط یک پروژه است. در حال حاضر، پنج منطقه بین چان، نها به، هوک مون، کو چی و کان جیو هنوز منطقه هستند و هنوز منطقه شهری یا شهر در شهر هوشی مین محسوب نمی‌شوند.

طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون مسکن ۲۰۲۳، این پنج منطقه همچنان در دسته «مناطق باقیمانده» قرار می‌گیرند، که در آن کمیته مردمی استان، بر اساس شرایط محلی، مناطقی را تعیین می‌کند که سرمایه‌گذاران پروژه مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی به افراد برای ساخت خانه‌های شخصی هستند. علاوه بر این، تقاضای افرادی که مایل به کسب حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی در پروژه‌های این پنج منطقه برای ساخت خانه‌های شخصی هستند، همچنان بسیار زیاد است.

بنابراین، او پیشنهاد داد که کمیته مردمی شهر هوشی مین، مقررات را مورد بازنگری و اصلاح قرار دهد تا امکان تقسیم و فروش زمین در بخش‌ها، به استثنای شهرهای پنج منطقه بین چان، نها به، هوک مون، کو چی و کان جیو، فراهم شود و مشمول مزایده حق استفاده از زمین برای پروژه‌های ساخت و ساز مسکن نشود.

دین مین توان، کارشناس املاک و مستغلات و مدیر منطقه جنوبی Batdongsan.com.vn، با این دیدگاه موافق است و معتقد است که شهرنشینی مستلزم جذب ساکنان، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های خوب و داشتن قیمت‌های جذاب املاک و مستغلات است. برای اینکه مناطق به مناطق شهری یا شهرهایی که مستقیماً تحت شهر هوشی مین هستند تبدیل شوند، این مناطق باید توسط افرادی که مایل به مهاجرت به مناطق دورتر برای قیمت‌های پایین‌تر زمین و مسکن هستند، انتخاب شوند.

با این حال، ممنوعیت تفکیک و فروش زمین در این پنج منطقه منجر به تفاوت قیمت قابل توجهی بین املاک مسکونی و املاک مناطق حومه شهر نخواهد شد و تصمیم گیری برای جابجایی را برای ساکنان دشوار می کند. بنابراین، آقای توآن معتقد است که دستیابی به اهداف این پروژه تا سال ۲۰۳۰ دشوار خواهد بود.

این کارشناس پیشنهاد کرد که شهر هوشی مین اکنون باید در نظر داشته باشد که تصمیماتی را که بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند، آماده و محدود کند، یا اگر تصمیماتی گرفته می‌شود، باید به تدریج و با رویکردی مرحله‌ای اجرا شود. در عین حال، اگر قرار است تفکیک و فروش زمین ممنوع شود، شهر هوشی مین می‌تواند این ممنوعیت را در برخی مناطق بسیار شهری در ولسوالی‌ها، مانند مراکز شهر، اجرا کند. در حال حاضر می‌توان از مناطقی که دورتر و دارای جمعیت پراکنده هستند، اجتناب کرد.

شهر هوشی مین، تفکیک و فروش زمین را در سراسر شهر، از جمله پنج منطقه حومه شهر، ممنوع کرده است (تصویر تزئینی: نام آنه).

پیش‌بینی می‌شود قیمت زمین به شدت افزایش یابد، اما «رونق» بعید است.

کارشناسان نگرانند که ممنوعیت تقسیم زمین‌های مسکونی در سراسر شهر هوشی مین می‌تواند به طور قابل توجهی بر بازار تأثیر بگذارد، به خصوص که لیست جدید قیمت زمین نیز همزمان منتشر می‌شود. انتظار می‌رود زمین‌های مسکونی و زمین‌های مسکونی تقسیم شده شاهد افزایش شدید قیمت باشند. در کنار این، هزینه‌های جبران خسارت و آزادسازی زمین برای پروژه‌های زیرساختی نیز ممکن است افزایش یابد.

آقای دین مین توان گفت که ممنوعیت تقسیم و فروش زمین، عرضه محدود زمین در شهر هوشی مین را حتی کمیاب‌تر می‌کند و فرصت‌های مردم برای نقل مکان به مناطق حومه شهر را کاهش می‌دهد.

او گفت افرادی که می‌خواهند زمین را به کاربری مسکونی تبدیل کنند، به دلیل تأثیر فهرست جدید قیمت زمین، باید پول بیشتری خرج کنند و این کار را دشوارتر می‌کند. محدودیت‌های تقسیم و فروش قطعات زمین، قیمت قطعات زمین و زمین مسکونی را در آینده افزایش خواهد داد. افزایش قیمت بازار، فهرست سالانه قیمت زمین را معکوس می‌کند و بر هزینه آزادسازی زمین برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری زیرساخت‌های عمومی تأثیر می‌گذارد و هزینه‌های تخمینی را افزایش می‌دهد.

علاوه بر این، این قانون، توسعه‌دهندگان پروژه‌های کوچک را نیز مجبور می‌کند تا ظرفیت کافی برای اجرای پروژه‌ها داشته باشند: ساخت خانه، تکمیل ساخت و ساز و ارائه امکانات رفاهی قبل از اینکه بتوانند محصولات خود را بفروشند. افزایش هزینه‌های ورودی، فروش محصولات با قیمت پایین را برای آنها دشوار می‌کند. افزایش قیمت‌ها، محدود کردن خریداران، می‌تواند منجر به تشکیل مناطق شهری "ارواح" شود.

به طور کلی، او معتقد است که مقررات منع تقسیم و فروش قطعات زمین به کاهش خطرات قانونی برای خریداران خانه کمک خواهد کرد. با این حال، در حال حاضر، این مقررات ممکن است برای وضعیت فعلی مناسب نباشد، زیرا بازار به تازگی دوره سختی را پشت سر گذاشته است. مردم کمتر به قطعات زمین علاقه دارند، بنابراین بازار راکد شده است. در صورت اجرا، افزایش قیمت املاک و مستغلات، دستیابی به اهداف تمرکززدایی جمعیت از منطقه مرکزی و شهری شدن حومه شهر هوشی مین را دشوار خواهد کرد.

با این حال، آقای وو هونگ تانگ - معاون مدیر کل گروه DKRA - با حمایت از تصمیم درست شهر هوشی مین، گفت که ممنوعیت تقسیم زمین به شهر کمک می‌کند تا بسیاری از مشکلات را حل کند. اگر به توسعه‌دهندگان اجازه داده شود زمین را بدون تبعیض تقسیم و بفروشند، می‌تواند برنامه‌ریزی شهری را مختل کند. این امر به ویژه زمانی صادق است که شهر پروژه‌های برنامه‌ریزی در مقیاس بزرگ دارد که به صدها هکتار نیاز دارد، اما قطعات زمینی که از قبل تقسیم شده‌اند، مانع آن می‌شوند.

به گفته آقای ثانگ، قطعات زمین در درجه اول برای سرمایه‌گذارانی است که برای سود خرید و فروش می‌کنند و خریداران بسیار کمی به دنبال مکانی برای زندگی هستند. بنابراین، قطعات زمین تفکیک‌شده به طور مکرر مورد استفاده قرار نمی‌گیرند و در نتیجه نرخ شهرنشینی پایین و منابع هدر می‌رود.

او همچنین اذعان کرد که ممنوعیت تفکیک و فروش زمین با توجه به کمبود عرضه، می‌تواند به طور بالقوه منجر به افزایش قیمت زمین، به ویژه برای زمین‌های مسکونی شود. با این حال، بازار فعلی زمین در جنوب نقدینگی کمی دارد و با سیاست‌های مدیریتی مناسب دولت، افزایش قیمت زمین بعید است.

سرمایه‌گذاران همچنین می‌توانند محصولات مناسبی را در سایر بازارهای حومه شهر هوشی مین مانند بین دونگ، لانگ آن و با ریا - وونگ تاو پیدا کنند... او افزود، برای خریداران املاک و مستغلات، گزینه‌های خوب زیادی مانند قطعات زمین آماده تقسیم‌شده؛ قطعات زمین و خانه‌های شهری موجود در مناطق مسکونی تثبیت‌شده؛ و محصولات آپارتمانی وجود دارد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm