شهر هوشی مین تقسیم و فروش زمین را ممنوع کرد: انتظار می‌رود قیمت زمین افزایش یابد اما بعید است که "تب" کند.

چرا شهر هوشی مین تفکیک و فروش زمین را ممنوع کرده است؟

کمیته مردمی شهر هوشی مین به تازگی تصمیم شماره ۸۳/۲۰۲۴ را که از ۲۱ اکتبر لازم‌الاجرا است، صادر کرده است که تصریح می‌کند سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات و پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن در کل منطقه مجاز به انتقال حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی در پروژه به سازمان‌ها و افراد برای ساخت خانه توسط خودشان نیستند. این آیین‌نامه مواردی را که سرمایه‌گذاران هدف اسکان مجدد از طریق زمین در کمون‌ها، شهرها و مناطق شهر هوشی مین را دارند، مستثنی می‌کند.

بنابراین، شهر هوشی مین تقسیم و فروش قطعات زمین در پروژه‌ها را برای سازمان‌ها و افراد جهت ساخت خانه‌های خود، از جمله هر 5 منطقه بین چان، نها بی، هوک مون، کو چی و کان جیو، ممنوع کرده است.

پیش از این، اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین دلیل ممنوعیت تفکیک و فروش قطعات زمین را این گونه توضیح داده بود که این شهر در حال توسعه پروژه‌ای برای سرمایه‌گذاری و تبدیل مناطق به مناطق یا شهرهای تحت پوشش شهر هوشی مین در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰ است. تا سال ۲۰۳۰، این مناطق بر سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز زیرساخت‌ها به سمت اهداف شهری برای تبدیل شدن به شهرهای تحت پوشش شهر هوشی مین تمرکز خواهند کرد.

برای جلوگیری از تبعیض بین پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساخت مسکن تجاری و برای یکسان‌سازی اجرای مقررات، سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات در شهر هوشی مین باید طبق مقررات در ساخت کامل مسکن سرمایه‌گذاری کنند، سپس رویه‌هایی را برای انتقال حقوق استفاده از زمین، حقوق مالکیت خانه و سایر دارایی‌های متصل به زمین به سازمان‌ها و افراد انجام دهند. این مقررات برای پروژه‌های املاک و مستغلات با هدف اسکان مجدد از طریق زمین در کمون‌ها، شهرها و مناطقی که شرایط طبق مقررات را دارند، استثنا است.

بنابراین، مقررات ممنوعیت تفکیک و فروش قطعات زمین در سراسر شهر، برای یکپارچه‌سازی مدیریت دولتی مسکن و افزایش مسئولیت سرمایه‌گذاران پروژه، تضمین سرمایه‌گذاری همزمان در ساخت زیرساخت‌های فنی و زیرساخت‌های اجتماعی است؛ اجتناب از وضعیتی که افراد بدون اجازه، بدون مجوز یا بدون تضمین مقررات مدیریت معماری، اقدام به ساخت و ساز می‌کنند. وزارت ساخت و ساز معتقد است که ممنوعیت تفکیک و فروش قطعات زمین در سراسر منطقه ضروری است.

آقای لو هوانگ چائو - رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) - گفت که توضیح فوق با مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات 2023 و وضعیت عملی سازگار نیست. زیرا این پروژه هنوز یک پروژه است. در حال حاضر، 5 منطقه بین چان، نها به، هوک مون، کو چی و کان جیو هنوز منطقه هستند، نه منطقه یا شهر هوشی مین.

طبق مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ و قانون مسکن ۲۰۲۳، این ۵ منطقه هنوز در وضعیت «در مناطق باقیمانده، کمیته مردمی استان، بر اساس شرایط محلی، مناطقی را که سرمایه‌گذاران پروژه مجاز به انتقال حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی به افراد برای ساخت خانه‌های خود هستند، تعیین می‌کند». علاوه بر این، تقاضای افرادی که می‌خواهند در پروژه‌های ۵ منطقه فوق، حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی را برای ساخت خانه‌های خود دریافت کنند، هنوز بسیار زیاد است.

بنابراین، او پیشنهاد داد که کمیته مردمی شهر هوشی مین، مقررات مربوط به تقسیم قطعات زمین برای فروش در بخش‌ها را بررسی و اصلاح کند، به استثنای شهرهای واقع در ۵ ناحیه بین چان، نها به، هوک مون، کو چی، کان جیو و نه در مورد حراج حقوق استفاده از زمین برای سرمایه‌گذاری در پروژه‌های ساخت و ساز مسکن.

دین مین توان، کارشناس املاک و مستغلات و مدیر منطقه جنوبی Batdongsan.com.vn، با بیان این دیدگاه، گفت که برای شهری شدن، جذب ساکنان، سرمایه‌گذاری در زیرساخت‌های خوب و داشتن قیمت‌های جذاب املاک و مستغلات ضروری است. برای اینکه مناطق به مناطق یا شهرهایی تحت نظر شهر هوشی مین تبدیل شوند، مردم باید تصمیم بگیرند که در آن منطقه زندگی کنند و بپذیرند که برای دستیابی به قیمت‌های ارزان‌تر املاک و مستغلات، به مناطق دورتر بروند.

با این حال، وقتی تفکیک و فروش قطعات زمین در این ۵ منطقه ممنوع شود، فاصله قیمت مسکن با مناطق دورافتاده خیلی زیاد نخواهد بود و تصمیم به مهاجرت را برای مردم دشوار می کند.بنابراین، آقای توآن معتقد است که دستیابی به هدف این پروژه تا سال ۲۰۳۰ دشوار خواهد بود.

کارشناس فوق پیشنهاد کرد که در حال حاضر، شهر هوشی مین باید برنامه‌های آماده‌سازی را در نظر بگیرد، تصمیم‌گیری‌هایی را که بر قیمت املاک و مستغلات تأثیر می‌گذارند محدود کند، یا اگر چنین تصمیماتی وجود دارد، باید یک نقشه راه برای کاهش تدریجی تأثیر آن وجود داشته باشد. در عین حال، اگر شهر هوشی مین تقسیم و فروش زمین را ممنوع کند، می‌تواند آن را در برخی از مناطق بسیار شهری در مناطق، مانند مراکز شهر، ممنوع کند. مناطق دورافتاده با جمعیت کم نباید عجله کنند.

شهر هوشی مین تقسیم و فروش قطعات زمین در سراسر منطقه، از جمله ۵ منطقه حومه شهر را ممنوع کرد (تصویر: نام آن).

پیش‌بینی می‌شود قیمت زمین و زمین مسکونی به شدت افزایش یابد اما بعید است که "تب" کند.

کارشناسان نگرانند که مقررات ممنوعیت تفکیک و فروش زمین در شهر هوشی مین می‌تواند تأثیر قابل توجهی بر بازار داشته باشد، زیرا همزمان فهرست قیمت جدید زمین نیز منتشر می‌شود. قیمت زمین‌های مسکونی و زمین‌های تفکیک‌شده به شدت افزایش خواهد یافت. در کنار آن، ممکن است قیمت غرامت و آزادسازی زمین برای پروژه‌های زیرساختی نیز افزایش یابد.

آقای دین مین توان گفت که ممنوعیت تفکیک و فروش زمین، عرضه زمین در شهر هوشی مین را که از قبل هم کمیاب بود، کمیاب‌تر خواهد کرد و فرصت نقل مکان مردم به حومه شهر را محدودتر خواهد کرد.

او گفت افرادی که می‌خواهند زمین را به زمین مسکونی تبدیل کنند، به دلیل تأثیر فهرست جدید قیمت زمین، باید پول بیشتری خرج کنند، بنابراین انجام این کار دشوارتر خواهد بود. محدود کردن تقسیم‌بندی و فروش زمین باعث افزایش قیمت زمین و زمین مسکونی در آینده خواهد شد. افزایش قیمت بازار، فهرست قیمت سالانه زمین را به طور معکوس تنظیم می‌کند و بر هزینه پاکسازی محل برای پروژه‌های زیرساختی سرمایه‌گذاری عمومی تأثیر می‌گذارد و هزینه تخمینی را افزایش می‌دهد.

علاوه بر این، این آیین‌نامه همچنین واحدهای توسعه پروژه‌های کوچک را ملزم می‌کند که ظرفیت کافی برای اجرای موارد زیر را داشته باشند: ساخت خانه، تکمیل ساخت و ساز، داشتن امکانات رفاهی برای فروش محصولات. افزایش هزینه‌های ورودی، فروش محصولات ارزان قیمت را برای آنها دشوار می‌کند. افزایش قیمت‌ها، محدود کردن خریداران، می‌تواند منجر به تشکیل مناطق شهری "ارواح" شود.

به طور کلی، او معتقد است که مقررات منع تفکیک و فروش زمین به کاهش خطرات قانونی برای خریداران خانه کمک خواهد کرد. با این حال، در حال حاضر، این مقررات ممکن است برای واقعیت مناسب نباشد، زیرا بازار به تازگی دوره سختی را پشت سر گذاشته است. مردم علاقه کمتری به زمین دارند، بنابراین بازار راکد شده است. در صورت اعمال این قانون، افزایش قیمت املاک و مستغلات، دستیابی به هدف کاهش جمعیت در منطقه مرکزی و شهرنشینی در حومه شهر هوشی مین را دشوار خواهد کرد.

با این حال، آقای وو هونگ تانگ - معاون مدیر کل گروه DKRA - با حمایت از تصمیم درست شهر هوشی مین، گفت که ممنوعیت تقسیم زمین به شهر کمک می‌کند تا بسیاری از مشکلات را حل کند. اگر به سرمایه‌گذاران اجازه داده شود زمین را بدون تبعیض تقسیم و بفروشند، ممکن است برنامه‌ریزی را از بین ببرد. به خصوص زمانی که شهر پروژه‌های برنامه‌ریزی بزرگی دارد که به چند صد هکتار برای پروژه‌ها نیاز دارد اما در تقسیم زمین گیر کرده است.

به گفته آقای تانگ، محصولات زمین عمدتاً برای خرید و فروش مجدد سرمایه‌گذاران برای سود است، خریداران واقعی بسیار کمی وجود دارند. بنابراین، زمین‌های تقسیم‌شده به طور مکرر مورد استفاده قرار نمی‌گیرند، سطح شهرنشینی پایین است و باعث اتلاف منابع می‌شود.

او همچنین اذعان کرد که ممنوعیت تفکیک و فروش قطعات زمین می‌تواند به طور بالقوه قیمت قطعات زمین و قطعات زمین مسکونی را در شرایط کمبود عرضه افزایش دهد. با این حال، بازار فعلی زمین در جنوب نقدینگی کمی دارد و دولت سیاست‌های مدیریتی مناسبی دارد، بنابراین بعید است که "تب" زمین وجود داشته باشد.

سرمایه‌گذاران می‌توانند به طور کامل به دنبال محصولات مناسب در سایر بازارهای حومه شهر هوشی مین مانند بین دونگ، لانگ آن ، با ریا - وونگ تاو باشند... او افزود، برای خریداران واقعی، گزینه‌های خوب زیادی مانند محصولات ثانویه موجود؛ زمین، خانه‌های شهری موجود در مناطق مسکونی موجود؛ محصولات آپارتمانی وجود دارد.

منبع: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm