چند نکته در مورد تالارهای معاملاتی حقوق استفاده از زمین

اخیراً، نخست وزیر فام مین چین به وزارت ساخت و ساز دستور داد تا ریاست و هماهنگی با وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و سازمان‌های مربوطه را برای بررسی ایجاد یک تالار معاملات حقوق کاربری زمین بر عهده بگیرد.

خلاصه: قطعنامه شماره 18-NQ/TW مورخ 16 ژوئن 2022 کمیته اجرایی مرکزی در مورد ادامه نوآوری و بهبود نهادها و سیاست‌ها، بهبود اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین، راه حل را پیشنهاد کرده است: "قیمت زمین عمومی، معاملات اجباری از طریق تالارهای معاملاتی، پرداخت از طریق بانک‌ها، بدون پول نقد". بر اساس این مبنای سیاسی، برای اینکه بازار املاک و مستغلات به صورت آشکار و شفاف فعالیت کند، اخیراً نخست وزیر فام مین چین به وزارت ساخت و ساز دستور داد تا با ریاست و هماهنگی وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و سازمان‌های مربوطه، ایجاد تالار معاملات حقوق استفاده از زمین را بررسی کند. به منظور ارائه دیدگاه‌های بیشتر در مورد این سیاست، این مقاله به مبانی، اهداف، ضرورت و تجربه برخی کشورها اشاره می‌کند و در نتیجه برخی راه‌حل‌های مرتبط را پیشنهاد می‌دهد.

۱. تالارهای معاملات املاک و مستغلات موضوع جدیدی در کشور ما نیستند. مقررات مربوط به تالارهای معاملات املاک و مستغلات و معاملات از طریق تالارهای معاملات املاک و مستغلات یکی از مفاد قانون تجارت املاک و مستغلات مصوب سال ۲۰۱۴ برای افزایش شفافیت و ایمنی در معاملات املاک و مستغلات است. بند ۶، ماده ۳ قانون تجارت املاک و مستغلات مصوب سال ۲۰۱۴ تصریح می‌کند: «تالارهای معاملات املاک و مستغلات مکان‌هایی هستند که معاملات خرید، فروش، انتقال، اجاره، اجاره فرعی و اجاره-خرید املاک و مستغلات در آنها انجام می‌شود.»

طبق مقررات قانونی فعلی، تالارهای معاملات املاک و مستغلات توسط شرکت‌هایی با فعالیت‌های زیر تأسیس می‌شوند: انجام معاملات خرید، فروش، انتقال، اجاره، اجاره فرعی و اجاره-خرید املاک و مستغلات؛ سازماندهی فروش، انتقال، اجاره، اجاره فرعی و اجاره-خرید املاک و مستغلات؛ معرفی، فهرست‌بندی و ارائه عمومی اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات به طرفینی که نیاز به معامله دارند؛ بررسی اسناد مربوط به املاک و مستغلات برای اطمینان از واجد شرایط بودن آنها برای معاملات؛ ایفای نقش واسطه برای طرفین جهت تبادل، مذاکره و امضای قراردادهای خرید، فروش، انتقال، اجاره، اجاره فرعی و اجاره-خرید املاک و مستغلات.

بند ۱، ماده ۱۰۷ قانون مدنی سال ۲۰۱۵ تصریح می‌کند که املاک و مستغلات شامل زمین؛ خانه‌ها، کارهای ساختمانی متصل به زمین؛ سایر دارایی‌های متصل به زمین، خانه‌ها، کارهای ساختمانی می‌شود. بر این اساس، فعالیت‌های تالار معاملات املاک و مستغلات شامل خدمات مربوط به معاملات حقوق استفاده از زمین می‌شود. معاملات از طریق تالار معاملات اجباری نیست، بلکه به انتخاب خریدار و فروشنده است.

اخیراً، نخست وزیر، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست و وزارتخانه‌ها و شعب مرتبط را موظف به مطالعه ایجاد تالار معاملات حقوق استفاده از زمین کرد. این سیاست، عزم نخست وزیر و دولت را برای توسعه اقتصاد و جلب توجه جامعه نشان می‌دهد. در حال حاضر، مدل تالار معاملات حقوق استفاده از زمین هنوز در دست بررسی است. وزارت منابع طبیعی و محیط زیست در حال تدوین دو گزینه برای تالار معاملات حقوق استفاده از زمین است تا برای تصمیم‌گیری به نخست وزیر ارائه دهد، به طور خاص به شرح زیر:

- گزینه ۱: توسعه و ارتقاء مدل تالار معاملات املاک و مستغلات طبق قانون تجارت املاک و مستغلات در جهت حرفه‌ای با نظارت دولت.

- گزینه ۲: ساخت یک تالار معاملاتی تخصصی برای حقوق استفاده از زمین.

جهت‌گیری کلی این است که اصل مدیریت تالارهای معاملات املاک و مستغلات توسط دولت، نه واگذاری آنها به شرکت‌ها، تصریح شود و در عین حال باید دامنه آن گسترش یابد تا انواع زمین‌های موجود در معاملات را پوشش دهد. آن تالار معاملاتی باید به سیستم اطلاعات، پایگاه داده زمین و ساخت و ساز متصل باشد تا به طور همزمان با سیستم به‌روزرسانی شود.

بنابراین، اگر تالار معاملات حقوق استفاده از زمین طبق گزینه‌های فوق تأسیس شود، اگرچه طبق مفاد قانون فعلی تجارت املاک و مستغلات (به عنوان واسطه در معاملات املاک و مستغلات به طور کلی، و حقوق استفاده از زمین به طور خاص) ماهیتی مشابه تالار معاملات املاک و مستغلات دارد، اما تفاوت‌های زیادی در سازماندهی و عملکرد آن وجود خواهد داشت. بر این اساس، تالار معاملات حقوق استفاده از زمین "به عنوان یک سازمان خدمات عمومی دولتی برای مدیریت" فعالیت خواهد کرد.

آیا ایجاد یک تالار معاملاتی جداگانه برای حقوق استفاده از زمین ضروری است؟ (عکس نمایشی)

۲. سیاست ایجاد بورس حقوق کاربری زمین و نظرات اولیه از سوی سازمان‌های دولتی مربوطه، توجه و بحث کسب‌وکارها، مردم، محققان و سیاست‌گذاران را به خود جلب کرده است.

در ارزیابی ضرورت بورس حقوق کاربری زمین، بسیاری از نظرات، مزایای معامله از طریق این بورس را تأیید کرده‌اند، از جمله: کنترل قانونی بودن قطعات زمین و املاک و مستغلاتی که به بازار عرضه می‌شوند؛ کنترل ارزش واقعی معاملات زمین، در نتیجه تشکیل یک پایگاه داده زمین، قیمت‌های زمین نزدیک به بازار؛ افزایش اعتماد، به حداقل رساندن خطرات و اختلافات هنگام معامله حقوق کاربری زمین؛ جلوگیری از زیان‌های مالیاتی، ایجاد یک محیط تجاری سالم...

می‌توان گفت که بزرگترین هدف هنگام تأسیس بورس حقوق استفاده از زمین، تضمین شفافیت اطلاعات، به حداقل رساندن خطرات در معاملات به دلیل کمبود اطلاعات و در نتیجه کمک به ایجاد یک سیستم داده نسبتاً کامل و دقیق در مورد معاملات، قیمت‌های خرید و فروش نزدیک به قیمت‌های بازار است تا به طور مؤثر در خدمت مدیریت دولتی تجارت زمین و املاک و مستغلات باشد.

با این حال، نگرانی‌های زیادی در مورد ضرورت بورس حقوق استفاده از زمین وجود دارد، به خصوص در جنبه‌هایی مانند ایجاد هزینه‌ها و رویه‌هایی که بار بیشتری را بر دوش افراد و مشاغل شرکت‌کننده در معاملات می‌گذارد؛ اگر انجام معامله از طریق بورس اجباری باشد، آزادی معامله افراد را محدود می‌کند؛ اگر بدون یک مکانیسم کنترل و عملیات خوب اجباری باشد، به احتمال زیاد منجر به «انحصار» اطلاعات، منفی‌گرایی، دستکاری و تحریف بازار خواهد شد.

به طور خاص، برخی از نظرات می‌گویند که ما اکنون مقررات و نهادهایی برای تضمین شفافیت بازار املاک و مستغلات داریم، مانند مقررات مربوط به شرایط، رویه‌ها و قراردادهای معاملات املاک و مستغلات؛ تعهدات شفافیت سرمایه‌گذاران در معاملات املاک و مستغلات؛ تأیید اسناد رسمی قراردادهای معاملات املاک و مستغلات و غیره.

بنابراین، آیا مشکل واقعاً فقدان سازوکارها و ابزارهای مدیریتی یا استفاده ناکارآمد از ابزارهای موجود است؛ یا ظرفیت و مسئولیت محدود کارکنان مربوطه؟ بنابراین، «اینکه آیا ایجاد بورس حقوق استفاده از زمین به شفاف‌تر شدن بازار کمک خواهد کرد یا خیر، هنوز در حال حاضر یک فرض است».

۳. برای داشتن مبنای بیشتر برای ارزیابی، ما تجربه برخی از کشورهای منطقه و جهان در زمینه تالارهای معاملاتی حقوق کاربری زمین و راهکارهایی برای تضمین شفافیت و ایمنی در معاملات املاک و مستغلات را بررسی کرده‌ایم.

از طریق گفتگو با همکارانمان در انجمن املاک و مستغلات کشورهایی مانند ایالات متحده، کره، سنگاپور، تایلند، اندونزی و غیره، دریافتیم که این کشورها تالار معاملات حقوق استفاده از زمین مخصوص به خود را ندارند. در ایالات متحده، اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات (اعم از خانه و زمین) از طریق MLS (لیست خدمات فهرست چندگانه) در پورتال اطلاعات املاک و مستغلات ایالات متحده منتشر می‌شود.

این پلتفرم اطلاعات مربوط به خانه‌ها، زمین‌ها، املاک توقیف‌شده، املاک جدید، املاک قدیمی، املاک تجاری، املاک سرمایه‌گذاری و ... را برای ارائه خدمات خرید و فروش به دلالان فهرست می‌کند. MLS.com یا MLS های ایالتی بخشی از دولت ایالات متحده نیستند.

این سایت به صورت خصوصی و بر اساس جمع‌آوری هزینه از فروشندگان در فرآیند خرید و فروش املاک و مستغلات در ایالات متحده اداره می‌شود. هر ملکی که می‌خواهد در بازار معامله شود، باید در MLS "لیست" شود تا اطلاعات آن منتشر شود. خرید و فروش باید از طریق کارگزاران دارای مجوز انجام شود. معمولاً هم کارگزار فروشنده و هم کارگزار خریدار. هزینه‌های کارگزاری در قیمت فروش لحاظ می‌شود و بسته به مذاکره، مکان و نوع ملک، از ۱ تا ۱۰ درصد متغیر است. این هزینه از ایالتی به ایالت دیگر یا حتی در یک ایالت یا شهر متفاوت است. این هزینه در زمان عقد قرارداد بین کارگزاران و طرف‌های مرتبط در فرآیند خرید و فروش تقسیم می‌شود.

در برخی کشورهای دیگر مانند کره، سنگاپور و اندونزی، تالار معاملات حقوق استفاده از زمین وجود ندارد. تایلند دارای یک بانک زمین و مسکن (یا بانک زمین) با عملکرد خرید و فروش زمین است، اما عمدتاً خرید و فروش برای تنظیم زمین، حمایت از افراد فاقد زمین کشاورزی و جنگلداری. خدمات اصلی عبارتند از: سپرده (دریافت سپرده)، وام تجاری، وام مصرفی برای خرید املاک و مستغلات، خرید زمین، صندوق‌های امانی، خدمات مدیریت دارایی، ارز خارجی...

بنابراین، روند بسیاری از کشورها این است که اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات به طور کلی و زمین به طور خاص را در یک طبقه شفاف کنند، از برنامه‌های کاربردی فناوری برای مدیریت و ثبت اطلاعات مربوط به املاک و مستغلات و معاملات املاک و مستغلات استفاده کنند و از اطلاعات یک پایگاه داده مشترک برای ساده‌سازی رویه‌ها در معاملات و نقل و انتقالات املاک و مستغلات بهره ببرند.

۴. بر اساس تجربه سایر کشورها و جهت‌گیری ایجاد بورس حقوق استفاده از زمین در ویتنام، ما به شرح زیر نظراتی داریم:

۴.۱ آیا ایجاد یک تالار معاملاتی جداگانه برای حقوق کاربری زمین ضروری است؟

قطعنامه شماره 18-NQ/TW مورخ 16 ژوئن 2022 کمیته اجرایی مرکزی در مورد ادامه نوآوری و بهبود نهادها و سیاست‌ها، بهبود اثربخشی و کارایی مدیریت و استفاده از زمین، با جهت‌گیری‌های زیر تدوین شده است: «قیمت زمین‌های عمومی، معاملات اجباری از طریق تالارهای معاملاتی، پرداخت از طریق بانک‌ها، بدون پول نقد». بنابراین، جهت‌گیری قطعنامه «معاملات از طریق تالارهای معاملاتی» است و نه به‌طور خاص «تالارهای معاملاتی حقوق استفاده از زمین» یا اینکه باید توسط دولت تأسیس و مستقیماً مدیریت شوند.

بنابراین، لازم است ایجاد یک بورس حقوق کاربری زمین جداگانه با دقت بررسی شود، از تداخل با بورس املاک و مستغلات طبق مقررات فعلی جلوگیری شود و اثربخشی و کارایی هنگام راه‌اندازی بورس تضمین شود. اگر بورس حقوق کاربری زمین طبق الگوی سازمان خدمات عمومی ایالت تأسیس شود، لازم است یک پروژه آزمایشی برای تأسیس بورس در تعدادی از مناطق تحقیق و توسعه داده شود، بر این اساس، قبل از تنظیم رسمی در قانون، خلاصه و ارزیابی شود.

۴.۲ آیا همه معاملات ملکی باید از طریق طبقه انجام شود؟

معاملات املاک و مستغلات از طریق تالارهای معاملاتی مزایای بسیاری دارد، اما همانطور که در بخش ۲ بالا ذکر شد، خطرات بالقوه، افزایش مراحل، هزینه‌ها و جنبه‌های منفی نیز دارد.

به نظر ما، برای تطبیق با شرایط عملی فعلی، معاملات املاک و مستغلات از طریق بورس باید به شیوه‌ای تشویقی، مانند آنچه در پیش‌نویس قانون تجارت املاک و مستغلات آمده است، تنظیم شود تا به تدریج عاداتی در جامعه ایجاد شود و به ارتقای استقلال نهادها در انتخاب اشکال تجاری و معاملاتی کمک کند؛ در عین حال، بورس‌ها را مجبور کند تا به طور مداوم کیفیت و قیمت‌ها را بهبود بخشند تا رقابت‌پذیری تضمین شود و مشتریان را طبق مکانیسم‌های بازار جذب کنند.

۴.۳. از تجربیات کشورهای منطقه و جهان چه می‌توانیم بیاموزیم؟

هر کشوری رژیم مالکیت زمین خاص خود را دارد. با این حال، همه کشورها بازار را بر اساس اصل تضمین شفافیت اطلاعات اداره می‌کنند. می‌توانیم به تجربه سایر کشورها در مورد پایگاه‌های داده املاک و مستغلات، افشای اجباری اطلاعات در پایگاه‌های داده املاک و مستغلات اشاره کنیم. همه کشورها دارای یک سیستم اطلاعاتی کامل در مورد بازارهای مسکن، زمین و املاک و مستغلات هستند.

تاکنون، ما این کار را به خوبی انجام نداده‌ایم و به نتایج مطلوب نرسیده‌ایم. ما باید این سیاست و سازمان اجرایی را خلاصه و ارزیابی کنیم تا آن را بهبود بخشیم تا بتوانیم یک مرکز داده برای اداره یک بازار شفاف داشته باشیم. این امر در زمینه تحول دیجیتال قوی در کشور ما امروز مناسب و قابل اجرا است. کنترل جریان نقدی، تنظیم و بررسی تراکنش‌ها از طریق بانک‌ها به دستیابی به این هدف کمک خواهد کرد.

از آنجا که اطلاعات کامل بازار، پرداخت بدون پول نقد شفافیت را به همراه خواهد داشت؛ وقتی کف بازار شفاف باشد، مردم مجبور به پیروی نخواهند بود. علاوه بر این، با توسعه بازار خدمات حقوقی، افزایش استفاده مردم از خدمات دفاتر اسناد رسمی، وکلا و... هنگام معامله املاک و مستغلات نیز به شفافیت بازار کمک می‌کند و خطرات در معاملات را به حداقل می‌رساند.

۴.۴ توصیه‌ها

مدل تالار معاملات املاک و مستغلات تحت قانون تجارت املاک و مستغلات، قانونی شده و عملاً برای معاملات املاک و مستغلات، از جمله حقوق استفاده از زمین و دارایی‌های روی زمین، اجرا شده است.

تالارهای معاملات املاک و مستغلات، خدماتی را برای معاملات املاک و مستغلات برای اهداف تجاری بین سرمایه‌گذاران و مردم ارائه می‌دهند و در صورت نیاز، می‌توانند خدمات معاملات املاک و مستغلات را برای اهداف غیرتجاری بین مردم به طور کامل ارائه دهند. این نیز چیزی است که مدیران به آن علاقه‌مند هستند و آن را یکی از دلایل نیاز به تحقیق و ایجاد تالار معاملات حقوق استفاده از زمین می‌دانند.

بنابراین، ما اجرای طرح تکمیل مدل تالار معاملات املاک و مستغلات طبق قانون تجارت املاک و مستغلات را در جهت حرفه‌ای و با نظارت دولت توصیه می‌کنیم.

این طرح هم در راستای سیاست‌های حزب و هم تحت مدیریت دولت است و از تداخل وظایف جلوگیری می‌کند، داده‌های اطلاعاتی را برای خدمت به دولت به دست می‌آورد، اصول بازار، آزادی کسب‌وکار، آزادی انتخاب افراد و کسب‌وکارها را تضمین می‌کند و بدون ایجاد دستگاه‌های جدید، افزایش رویه‌های اداری، افزایش زمان، افزایش هزینه‌های انطباق و غیره، به کارایی دست می‌یابد.

به راحتی می‌توان دریافت که حتی شرکت سازمان‌های دولتی در جلسات برای بحث در مورد طرح ایجاد این مدل جدید کف زمین بسیار پرهزینه است و زمان لازم برای ارائه یک طرح مناسب، همزمان با سایر قوانین تخصصی، آیا به موقع خواهد بود که در پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) که انتظار می‌رود در اکتبر ۲۰۲۳ توسط مجلس ملی تصویب شود، گنجانده شود؟ و اگر به موقع باشد، آیا این یک راه حل عجولانه است، در حالی که زمان برای تحقیق و ارزیابی تأثیر بسیار کوتاه است؟

(منبع: روزنامه ساخت و ساز)

منبع