روند بازسازی ساختمان‌های اداری و هتل‌ها به آپارتمان‌های مجهز

بازار هیچ‌وقت اینقدر داغ نبوده

با روند تمرکز بر یافتن شغل در مناطق شهری و شهرهای بزرگ، تقاضا برای مسکن نیز در حال افزایش است. در همین حال، با کمبود شدید آپارتمان‌های ارزان قیمت، بسیاری از مردم توانایی مالی کافی برای خرید آپارتمان‌های میان‌رده را ندارند. بنابراین، بازار اجاره با محصولاتی مانند آپارتمان‌ها و آپارتمان‌های خدماتی که به کارگران با درآمد حدود 20 میلیون دونگ ویتنامی خدمات ارائه می‌دهند، همیشه در وضعیت "کمبود اتاق" قرار دارد.

حتی در دوره‌ای که «موج» بازگشت ملک در شهر هوشی مین فراگیر شد و باعث شد بسیاری از مکان‌ها مجبور به نصب تابلوهای «برای اجاره» شوند، بسیاری از دفاتر خالی شدند، اما قیمت آپارتمان‌های اجاره‌ای همچنان اندکی افزایش یافت. گزارش سه‌ماهه دوم سال 2023 Batdongsan.com.vn همچنین نشان داد که نرخ رشد حاشیه سود (شامل نرخ افزایش قیمت + بازده اجاره) هنگام سرمایه‌گذاری در بخش آپارتمان در مقایسه با ابتدای سال 2015، 97 درصد افزایش یافته است که نسبت به سایر کانال‌های سرمایه‌گذاری مانند سهام، طلا، پس‌انداز یا ارز خارجی پایدارتر است...

روند بازسازی ساختمان‌های اداری و هتل به آپارتمان‌های خدماتی تصویر ۱ — آپارتمان‌های مجهز به خدمات، افراد زیادی را که توانایی مالی ندارند یا نیاز به خرید خانه دارند، جذب می‌کنند.

طبق این نظرسنجی، بسیاری از آپارتمان‌های دارای سرویس در مناطق مرکزی شهر هوشی مین مانند فو نهوان، بین تان، تان بین، منطقه ۱۰، منطقه ۱۱ و ... نرخ اشغال بیش از ۸۰٪ دارند، حتی برخی از پروژه‌های اجاره‌ای به نرخ اشغال ۱۰۰٪ رسیده‌اند. نرخ اشغال آپارتمان‌های کوچک دارای سرویس در شهر هوشی مین اخیراً به شدت افزایش یافته است و در ماه‌های تابستان که دانش‌آموزان برای سال تحصیلی آماده می‌شوند، تمایل به افزایش دارد.

در مواجهه با این روند، در حالی که منتظر بهبود اقتصاد هستند، بسیاری از مالکان ساختمان‌هایی که قبلاً به عنوان دفتر یا هتل اجاره می‌دادند، مسیر خود را تغییر داده‌اند و در حال انجام مراحلی برای تبدیل آنها به آپارتمان‌های خدماتی هستند. این آپارتمان‌های خدماتی به سبک استودیویی اغلب با مبلمان کامل اجاره داده می‌شوند و قیمت آنها بسته به منطقه، از 6 تا 12 میلیون دانگ ویتنام در ماه متغیر است.

این نوع آپارتمان‌ها با مساحت کمتر از یک آپارتمان معمولی، مزیت ارزان‌تر بودن و نزدیک‌تر بودن به مرکز شهر را دارند. ظهور اخیر آپارتمان‌های دارای سرویس، رقیبی برای سرمایه‌گذارانی شده است که آپارتمان‌ها را در حومه شهر برای سرمایه‌گذاری اجاره‌ای خریداری می‌کنند.

روند بازسازی ساختمان‌های اداری و هتل‌ها به آپارتمان‌های خدماتی تصویر ۲ — بسیاری از مالکان ساختمان، دفاتر تجاری را در طبقه اول و آپارتمان‌ها را در طبقات بالا با هم ترکیب می‌کنند.

برخی از دلالان گفتند که بسیاری از مردم حاضرند از امکانات زیربنایی، تهویه و مساحت صرف نظر کنند و آپارتمان‌های مجهز به خدمات در نزدیکی مرکز شهر را به آپارتمان‌های حومه شهر با همان قیمت اجاره کنند. بنابراین، ساختمان‌های بیشتری به این مدل برای اجاره تبدیل می‌شوند و به جای خالی ماندن کل ساختمان اداری در انتظار مستاجر، جریان نقدی ایجاد می‌کنند.

علاوه بر این، برخی از مالکان ساختمان، دفاتر اداری و دفتر مرکزی را در طبقات اول و دوم ساختمان با هم اجاره داده‌اند، در حالی که طبقات بالاتر به آپارتمان‌های خدماتی برای اجاره با انواع مختلف از میان رده تا گران قیمت، با مناطق و امکانات مختلف تبدیل شده‌اند.

نیاز به محاسبه دقیق هزینه‌های سرمایه‌گذاری

طبق تحقیقات، درآمد حاصل از اجاره آپارتمان‌های دارای سرویس کم نیست، اما بسیار پایدار است. در مقایسه با اتاق‌های معمولی با مساحت مشابه، قیمت اجاره آپارتمان‌های دارای سرویس معمولاً حداقل ۱.۵ تا ۲ برابر بیشتر برای هر اتاق است. به خصوص برای سرمایه‌گذارانی که می‌دانند چگونه از فضا استفاده کنند، امکانات رفاهی و خدمات مناسب را افزایش دهند، قیمت می‌تواند حتی بیشتر هم افزایش یابد.

با این حال، مدیریت و بهره‌برداری و محاسبه درآمد و هزینه برای این نوع آپارتمان‌های خدماتی پیچیده‌تر از اتاق‌های اجاره‌ای ارزان خواهد بود. افراد اهل کسب و کار باید بدانند که چگونه از مرحله قرارداد تا مراحل بهره‌برداری و تبلیغات، به طور سیستماتیک و دقیق مدیریت کنند تا هنگام سرمایه‌گذاری در این نوع آپارتمان‌ها، درآمد خود را بهینه کنند.

زیرا، اگرچه در حال حاضر، آپارتمان‌های خدماتی بسیار محبوب و مورد توجه بسیاری از مردم هستند. اما برخی از سرمایه‌گذاران هنگام تبدیل به این نوع، متحمل ضرر شده‌اند. مانند داستان آقای نگوک آن (بین تان)، که مدل هتل خود را برای بازسازی به آپارتمان‌های خدماتی برای اجاره تبدیل کرد.

در ابتدا، به دلیل ندانستن نحوه مدیریت مدل اجاره بلندمدت، به همراه تبلیغات برای مخاطبان هدف اشتباه، به همراه فشار ناشی از وام نزدیک به ۲ میلیارد دونگ برای بازسازی مدل، او تقریباً در سال اول تبدیل به یک فرد بدبخت تبدیل شد. پس از بیش از ۱ سال متحمل شدن ضرر، با حمایت دوستان برای یافتن روان‌ترین راه برای اداره اجاره، مجتمع آپارتمانی آقای نگوک آن ۸۰٪ پر شد و درآمد ماهانه نزدیک به ۳۰۰ میلیون دونگ را به همراه داشت.

روند بازسازی ساختمان‌های اداری و هتل به آپارتمان‌های خدماتی تصویر ۳ — هتل‌ها و ساختمان‌های اداری از مزیت داشتن پارکینگ زیرزمینی، آسانسور و سیستم‌های اطفاء حریق برخوردارند.

با این حال، همه آنقدر خوش شانس نیستند، مانند مورد آقای هیو (بین تان)، زیرا او بازار را به خوبی درک نمی‌کرد، او و دوستانش سرمایه خود را برای اجاره ساختمان‌های زیادی جمع کردند تا آنها را به آپارتمان‌های خدماتی برای اجاره بازسازی کنند. اما به دلیل سرمایه گذاری زیاد و بهره وام بانکی، آپارتمان‌های خدماتی که آقای هیو اجاره کرده بود، در مقایسه با آپارتمان‌های همان مکان، قیمت رقابتی نداشتند.

در حالی که در بینه تان، برخی آپارتمان‌های بیش از ۵۰ متر مربع با قیمت حدود ۷ میلیون دونگ در ماه اجاره داده می‌شوند، آپارتمان دارای سرویس آقای هیو با قیمت ۶ میلیون دونگ در ماه برای اجاره آگهی شده است. با احتساب هزینه‌های خدمات، برق و آب با قیمت‌های بالاتر از آپارتمان‌ها، رقابت‌پذیری این نوع آپارتمان از بین می‌رود و برای او غیرممکن است که آپارتمان‌های خود را برای ماه‌های زیادی بیش از ۶۰٪ پر کند. این امر منجر به افزایش بدهی می‌شود زیرا درآمد فقط می‌تواند هزینه‌ها، بهره و اجاره را پوشش دهد.

با این حال، اشاره شده است که در این منطقه، بسیاری از مدل‌های آپارتمان‌های دارای سرویس، مستاجران زیادی را با نرخ اشغال همیشه نزدیک به ۱۰۰٪ جذب می‌کنند. آپارتمان‌های عمدتاً دارای سرویس اما با قیمت‌های مقرون به صرفه، قیمت اجاره از ۴ تا ۵ میلیون دانگ ویتنام در ماه متغیر است که به طور قابل توجهی ارزان‌تر از آپارتمان‌های همان منطقه است.

با توجه به پتانسیل سودآوری بالا در صورت بهره‌برداری خوب و محاسبه دقیق هزینه‌ها، مدل آپارتمان‌های خدماتی به طور فزاینده‌ای در حال ظهور است. در میان آنها، بسیاری از صاحبان هتل‌ها و صاحبان ساختمان‌های اداری برای اجاره، به دلیل عوامل زیادی نتوانسته‌اند وضعیت عدم درآمد را در گذشته تحمل کنند. با مزیت ساختمان‌های موجود، این افراد در آینده که بتوانند هزینه اجاره ساختمان را کاهش دهند، رقبای قوی در بازار اجاره خواهند بود.

منبع