Bien que le marché immobilier affiche des évolutions positives, certains experts restent préoccupés par le risque de retards de remboursement d'emprunts par les entreprises immobilières l'année prochaine.
Bien que le marché immobilier affiche des évolutions positives, certains experts restent préoccupés par le risque de retards de remboursement d'emprunts par les entreprises immobilières l'année prochaine.
Selon le Dr Can Van Luc, économiste en chef de BIDV , durant la période la plus difficile du marché immobilier (de juin à août 2023), le gouvernement a promulgué le décret 08/2023/ND-CP, autorisant les entreprises et les investisseurs à négocier et à reporter leurs échéances obligataires. Grâce à cette mesure de soutien, 60 % des entreprises ont obtenu un report de deux ans, repoussant ainsi la date de remboursement de leur dette à juin 2025.
Selon les statistiques d'une agence de notation, l'encours des obligations d'entreprises (principal et intérêts) arrivant à échéance en 2025 est estimé à 334 000 milliards de VND. Pour le seul secteur immobilier, cet encours devrait avoisiner les 135 000 milliards de VND.
Commentant ces chiffres, l'expert de BIDV a déclaré que la pression sur les obligations en 2025 n'est pas préoccupante. Le risque de défaut de paiement diminue, le marché immobilier se redressant progressivement. De nombreuses entreprises n'ont besoin que d'une remise d'environ 10 % sur leurs produits pour les écouler, contre 40 à 50 % auparavant.
De plus, M. Luc a affirmé avec assurance que le marché immobilier bénéficie de facteurs macroéconomiques favorables. Ainsi, l'inflation est maîtrisée ; les taux d'intérêt au Vietnam restent bas ; le taux de change s'atténue progressivement ; le déficit budgétaire, la dette publique, la dette extérieure et les obligations de remboursement de la dette publique sont conformes aux seuils fixés par l'Assemblée nationale . Par ailleurs, les institutions et le système juridique s'améliorent progressivement grâce à l'adoption de trois nouvelles lois immobilières.
La reprise du marché est clairement visible dans le rapport du ministère de la Construction pour le troisième trimestre 2024. Plus précisément, le nombre total de transactions réussies dans le secteur des appartements et des maisons individuelles a atteint 38 398. Ce chiffre représente une hausse de 48,3 % par rapport au deuxième trimestre 2024 et de 29 % par rapport à la même période en 2023. Avec l’amélioration du climat des affaires, les perspectives de reprise du marché immobilier se précisent.
Partageant cet avis, M. Nguyen Quang Thuan, directeur général de FiinRatings, a déclaré que la principale source de financement des entreprises immobilières ne provient ni des prêts bancaires ni des obligations, mais des paiements des clients. Dès lors que le gouvernement résoudra les problèmes juridiques liés aux projets et créera les conditions permettant aux investisseurs de lancer rapidement de nouveaux produits, la gestion de la dette obligataire ne constituera plus un obstacle majeur.
En réalité, le processus de règlement juridique s'accélère. Depuis le troisième trimestre 2024, de nombreux projets immobiliers mis en suspens pendant des années ont été remis en vente. À Hanoï, il s'agit notamment des résidences Hanoi Melody (district de Hoang Mai) et de la tour QMS Top (district de Nam Tu Liem). À Hô Chi Minh-Ville, les projets relancés sont Dat Xanh Homes Riverside (ville de Thu Duc), Metro Star (ville de Thu Duc), D-Homme (district 6) et Lavida Plus (district 7).
Toutefois, selon le Dr Vu Dinh Anh, expert en économie, le nombre d'obligations arrivant à échéance en 2025 représente toujours une forte pression sur les entreprises. En particulier, les obligations des sociétés immobilières présentent un risque de défaut de paiement et de créances irrécouvrables potentiellement plus élevé que la moyenne du marché.
La conclusion de l'expert est tout à fait fondée, notamment au regard d'un rapport récent. En effet, au cours des dix derniers mois, les entreprises du secteur immobilier résidentiel ont représenté 60 % du montant total des obligations en souffrance. De plus, 56 % des émetteurs présentant une faible solvabilité appartenaient au secteur de l'immobilier résidentiel et de la construction.
« Au cours des douze prochains mois, environ 109 000 milliards de VND d’obligations du secteur immobilier résidentiel arriveront à échéance, ce qui représente près de la moitié de la valeur totale des obligations arrivant à échéance. Parmi celles-ci, nous estimons qu’environ 30 000 milliards de VND sont susceptibles de faire l’objet d’un retard de remboursement du capital », indique le rapport.
Selon M. Duong Duc Hieu, directeur de l'analyse et de la notation du crédit pour le secteur des entreprises non financières chez VIS Rating, la capacité de remboursement de la dette des entreprises immobilières reste faible et les disparités en matière de capacité de remboursement de la dette s'accentuent.
L'expert de VIS Rating a estimé que, pour les entreprises dont les projets sont axés sur le secteur immobilier, principalement implantées dans de grandes villes comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, les activités commerciales sont plutôt bonnes et devraient se redresser en 2024. Ces entreprises disposeront de meilleures ressources et d'une capacité de remboursement de la dette élevée.
« Au contraire, certaines entreprises resteront en difficulté, car elles s'étaient auparavant concentrées sur des projets très spéculatifs. La demande pour ce segment demeure faible, ce qui limite leur capacité de remboursement », a commenté M. Hieu.
VIS Rating a souligné que jusqu'aux deux tiers des investisseurs cotés disposent de flux de trésorerie faibles, voire extrêmement faibles, pour rembourser leur dette, notamment un flux de trésorerie d'exploitation inférieur à 5 % de la dette totale. Cette situation est particulièrement préoccupante pour les investisseurs affectés par des problèmes juridiques liés à des projets.
Compte tenu de cette situation, on prévoit que 50 % des obligations arrivant à échéance fin 2024 et 2025 pourraient être exposées à un risque de retard de paiement du principal et des intérêts, la plupart étant émises par des entreprises qui accusent régulièrement des retards de paiement.
Source : https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html
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