Après une année difficile comme 2023, il semblait que les entreprises immobilières étaient en difficulté en raison des fluctuations du marché, mais un indicateur très positif est apparu : la majorité des prêts des principales entreprises immobilières ont eu tendance à diminuer par rapport au début de l’année, montrant que même pendant la période la plus difficile, les entreprises immobilières étaient restées très actives dans le remboursement de leurs prêts.
Dès les premiers jours de la nouvelle année, les statistiques de HNX montrent que des dizaines de sociétés immobilières ont remboursé leurs dettes obligataires, la plupart de ces obligations ayant été rachetées de manière proactive avant leur échéance, permettant ainsi de rembourser les obligataires.
Selon le rapport financier du quatrième trimestre 2023, au 31 décembre 2023, la société par actions No Va Real Estate Investment Group ( Novaland , HoSE : NVL) a enregistré un passif de 195 874 milliards de VND, représentant 81 % du total de ses actifs, en baisse de 8 % par rapport au début de l’année 2023. Sur ce montant, les prêts financiers s’élevaient à 57 704 milliards de VND, soit une baisse d’environ 7 000 milliards de VND par rapport au début de la période.
La dette de Novaland est principalement composée d'emprunts obligataires, pour un montant supérieur à 38 626 milliards de VND. Seuls 9 400 milliards de VND environ proviennent d'emprunts bancaires. Cependant, réduire la dette de Novaland de plusieurs milliers de milliards de VND ne représente qu'une goutte d'eau dans l'océan, car l'entreprise recourt excessivement à l'effet de levier financier, avec un niveau d'endettement considérable, tandis que sa situation financière se détériore.
Au début de l'année 2024, le conseil d'administration de Novaland a également annoncé qu'il émettrait 1,37 milliard d'actions, ce qui devrait permettre de lever environ 13 700 milliards de VND pour restructurer la dette et rembourser les dettes.
De nombreuses entreprises rachètent agressivement des obligations avant leur échéance.
Parmi les entreprises immobilières les plus actives en matière de remboursement de dettes , il convient de mentionner Phat Dat Real Estate Development Corporation (HoSE : PDR) . Fin 2023, cette entreprise aura également mis fin à la période durant laquelle elle devait rembourser ses obligations.
En 2023, Phat Dat s'était fixé pour objectif de rembourser l'intégralité de ses obligations en circulation avant la fin de l'année, ne conservant ainsi que la dette bancaire et les emprunts auprès de tiers. Fin 2023, grâce au rachat de la totalité des deux lots d'obligations, d'une valeur nominale totale de 800 milliards de VND, Phat Dat a ramené à zéro l'encours de sa dette obligataire.
En conséquence, au 31 décembre 2023, le passif de la société avait diminué de 15 % pour s'établir à 11 490 milliards de VND, dont plus de 3 182 milliards de VND de dettes à court terme et 4 578 milliards de VND de dettes à long terme. La dette à court terme représentait plus de 3 104 milliards de VND de la dette totale, soit une baisse de 30 % par rapport au début de l'année.
Également active dans le remboursement de la dette, la dette totale payable à la fin de 2023 de la Kinh Bac Urban Development Corporation - JSC (HoSE : KBC) a diminué de 22 % par rapport au début de l'année pour atteindre 13 226 milliards de VND.
La dette financière totale s'élève à plus de 3 659 milliards de VND, en baisse de 52 % par rapport au début de l'année, et représente 11 % des capitaux propres de l'entreprise. Les prêts bancaires à long terme représentent quant à eux plus de 3 322 milliards de VND.
En 2023, Kinh Bac a également procédé à des rachats d'obligations avant leur échéance. Auparavant, entre mars et avril 2023, l'entreprise avait racheté la totalité des 2 000 milliards de VND de deux lots d'obligations portant les codes KBCH2124002 et KBCH2124003. Fin mai 2023, elle a poursuivi ses rachats d'obligations portant le code KBC121020 avant leur échéance.
Suite à ces transactions, l'encours obligataire de Kinh Bac a diminué pour atteindre 1 157 milliards de VND. Concernant le lot d'obligations KBC121020, début 2024, KBC a indiqué avoir constitué les fonds nécessaires pour se désendetter de ces obligations.
Par ailleurs, Kinh Bac a également indiqué avoir mis en œuvre une stratégie visant à optimiser l'utilisation de toutes ses ressources financières afin d'assurer des paiements ponctuels. De plus, la forte augmentation des flux de trésorerie générés par les activités des entreprises du parc industriel incite ces dernières à disposer de liquidités pour honorer leurs dettes.
Au sein de la société par actions Dat Xanh Group (HoSE : DXG) , le passif total s’élevait à 14 600 milliards de VND fin 2023, en baisse de 10 % par rapport à fin 2023. Sur ce montant, 11 600 milliards de VND représentaient une dette à court terme et près de 3 000 milliards de VND une dette à long terme.
La structure de la dette de Dat Xanh a diminué de 8 % à la fin du quatrième trimestre 2023 pour s'établir à 5 289 milliards de VND. Parallèlement, les impôts et autres dettes envers l'État ont augmenté de 7 % pour atteindre 798 milliards de VND.
L'année 2023 s'annonce extrêmement difficile pour l'entreprise, comme en témoigne la nécessité de supprimer 1 305 emplois, passant de 3 773 fin 2022 à 2 468 fin 2023. Le nombre de filiales de Dat Xanh a également diminué pour atteindre seulement 84 sociétés, dont 8 filiales opérant dans le secteur immobilier sont en cours de dissolution.
Le ratio dette/fonds propres de Vinhomes est de 0,31, la dette en cours représente 12 % du capital total.
Contrairement aux entreprises mentionnées ci-dessus, Vinhomes JSC (HoSE : VHM) a enregistré une croissance positive de sa dette après 1 an et un encours total de prêts dépassant 10 000 milliards de VND.
À fin 2023, le passif de Vinhomes s'élevait à 261 991 milliards de VND, soit une hausse de 24 % par rapport au début de l'année. Cette augmentation concerne à la fois les dettes à court et à long terme, mais la dette de l'entreprise est principalement constituée de dettes à court terme.
La dette financière de l'entreprise a atteint 56 682 milliards de VND, dont 14 813 milliards de VND de prêts à court terme et plus de 35 689 milliards de VND de prêts à long terme. Cette dette est principalement constituée de prêts bancaires, auxquels s'ajoutent des emprunts obligataires. Fin décembre 2023, Vinhomes affichait un encours de dette supérieur à 9 808 milliards de VND.
Fin 2023, le ratio d'endettement de Vinhomes était de 0,31. La dette en cours représentait 12 % du capital total de l'entreprise.
Le fait que les entreprises immobilières aient rapidement remboursé leurs dettes dans un contexte de ralentissement des taux d'intérêt du marché a permis à ces entreprises de réduire le poids des coûts d'intérêt élevés au moment de l'émission des titres.
Dans son rapport sur les perspectives d'investissement de février 2024, la société VNDirect Securities a indiqué que les obstacles devraient se dissiper progressivement, contribuant ainsi à la reprise du marché immobilier à partir du second semestre 2024.
« Nous pensons que le marché de l'immobilier résidentiel a traversé la période la plus difficile et qu'il affichera une reprise plus nette à partir du second semestre 2024 », a estimé l'équipe d'analyse de VNDirect .
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