Le prix des nouveaux terrains à Hanoï a considérablement augmenté, selon les experts.

(Dan Tri) - Le nouveau barème des prix fonciers à Hanoï vient d'être publié. Si certains estiment qu'il facilitera le déblocage des projets et garantira la transparence fiscale, d'autres craignent que des spéculateurs n'en profitent pour faire grimper les prix.

Le prix du terrain à Hanoï atteint le plus haut niveau, soit 695 millions de VND/m².

Le Comité populaire de Hanoï vient de publier une liste de prix fonciers ajustée, applicable du 20 décembre au 31 décembre 2025. Par rapport à l'ancienne liste de prix fonciers, la liste ajustée des prix des terrains résidentiels est 2 à 6 fois plus élevée.

Notamment, les prix des terrains dans de nombreuses rues du district de Hoan Kiem, notamment Ba Trieu (de Hang Khay à Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong à Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong à Le Duan) ont le prix le plus élevé de plus de 695,3 millions de VND/m2.

Selon la liste des prix fonciers avant ajustement, le prix le plus élevé du terrain urbain dans le centre-ville de Hanoï est de 188 millions de VND/m² sur trois rues : Hang Ngang, Hang Dao et Le Thai To. Ainsi, le prix le plus élevé après ajustement est près de 3,7 fois supérieur à celui d'avant l'ajustement.

Le prix foncier le plus élevé figurant sur la liste des prix fonciers ajustés à Hanoï est supérieur à celui de la liste des prix fonciers ajustés à Hô Chi Minh-Ville annoncée en octobre dernier, avec un prix maximal de plus de 687 millions de VND/m2 sur les rues Dong Khoi, Le Loi et Nguyen Hue (district 1).

Dans le quartier central de Ba Dinh, la rue Phan Dinh Phung affiche les prix fonciers les plus élevés, dépassant les 450 millions de VND/m². Ce prix est 3,4 fois supérieur à l'ancien barème. D'autres rues, comme Tran Phu et Doc Lap, présentent également des prix supérieurs à 400 millions de VND/m².

Dans le district de Hai Ba Trung, le prix du terrain ajusté le plus élevé se situe rue Nguyen Du (section Quang Trung à Tran Binh Trong) et rue Hue (section Nguyen Du à Nguyen Cong Tru), avec plus de 368 millions de VND/m². Ce prix est également près de 3,5 fois supérieur à l'ancien barème.

Dans le district de Tay Ho, la rue Van Cao affiche le prix le plus élevé, dépassant les 256 millions de VND/m². Ce prix est près de 3,3 fois supérieur au prix actuel.

Un projet immobilier dans le district de Hoang Mai, à Hanoï (Photo : Tran Khang).

Par ailleurs, après ajustement, 5 districts (Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc et Dan Phuong) sont en passe de devenir les districts de Hanoï où le prix est le plus élevé, avoisinant les 117 millions de VND/m2.

Concernant la nouvelle grille tarifaire foncière, le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hanoï a indiqué qu'elle contribue à réduire les écarts et à aligner les prix des terrains dans la capitale sur ceux du marché. Cette mesure favorise une gestion foncière cohérente et harmonise les intérêts de l'État, des usagers et des promoteurs immobiliers. De ce fait, les recettes budgétaires augmentent grâce au recouvrement des créances foncières des particuliers et des entreprises.

Dans les cas où les taxes et redevances foncières sont élevées et inadaptées aux revenus des ménages, l'organisme de gestion estime qu'il est nécessaire d'étudier la possibilité de réduire les taux d'imposition et de redevance, et non de réduire les prix des terrains.

Le ministère a affirmé que le barème de prix ajusté n'a aucune incidence sur l'indemnisation et le soutien aux travaux de déblaiement lors de la récupération de terrains par l'État. Au contraire, il contribue positivement au déblaiement des terrains, à l'attraction des investissements et au développement du capital.

« Les droits des personnes dont les terres sont récupérées sont également mieux garantis, ce qui encourage les gens à se conformer aux politiques de défrichement », a déclaré le ministère.

Les experts craignent que les prix de l'immobilier continuent d'être « gonflés ».

S'adressant au journaliste de Dan Tri , Mme Pham Mien, directrice adjointe des études de marché et du conseil au sein du département de promotion des investissements de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers, a déclaré que la publication du nouveau barème des prix fonciers montre que les dispositions de la loi foncière de 2024 sont progressivement entrées en vigueur.

Le marché immobilier est confronté à de nombreux projets au point mort en raison de difficultés liées à la détermination des redevances foncières. La publication d'un nouveau barème des prix fonciers permettrait aux projets de disposer d'une base légale pour la poursuite de la construction, la mise en œuvre et l'approvisionnement du marché.

Par ailleurs, le fait de fixer les prix des terrains au plus près du marché permettra à l'État de percevoir des impôts corrects et suffisants sur les transactions de transfert immobilier.

Cependant, selon elle, le prix de l'immobilier à Hanoï a connu une flambée spectaculaire ces derniers temps, le rendant inaccessible à la population. Cette hausse des prix témoigne de l'influence de groupes d'investissement et de spéculation, alors que l'offre sur le marché est faible et concentrée entre les mains d'un petit nombre d'investisseurs.

« Ainsi, le barème des prix fonciers est basé sur le prix élevé actuel du marché, ce qui légitime de manière invisible ce prix élevé », a souligné Mme Mien.

D'après elle, le prix élevé actuel des terrains augmentera le coût de mise en œuvre du projet, et les investisseurs continueront d'augmenter les prix de vente. Parallèlement, les prix actuels rendent l'achat difficile pour les personnes ayant une réelle demande.

Les experts craignent que les spéculateurs ne profitent de la hausse des prix des terrains pour faire grimper les prix (Illustration : Duong Tam).

Du côté des investisseurs, Mme Mien a indiqué que des difficultés surgiront également lors du processus de déblaiement et d'acquisition foncière nécessaires à la mise en œuvre du projet. Pour les grands projets, l'État pourrait participer à ce processus. En revanche, pour les petits et moyens projets, l'investisseur devra négocier le prix d'acquisition du terrain avec les populations concernées.

« L’établissement d’un barème de prix fonciers proche du marché permettra d’harmoniser les intérêts de trois parties : l’État, les investisseurs et la population. Or, le barème actuel augmente les coûts de production, obligeant les investisseurs à relever leurs prix de vente et compliquant ainsi la situation pour les consommateurs finaux », a-t-elle déclaré.

D'après Mme Mien, pour déterminer avec précision un prix proche de celui du marché, l'État doit disposer d'un outil permettant de calculer l'indice sur plusieurs années à partir des données de vente de chaque zone. Ainsi, les collectivités locales pourront fournir des données sur les prix fonciers conformes au marché.

M. Tran Khanh Quang, expert en immobilier, a déclaré que la liste des prix des terrains récemment publiée a connu une très forte augmentation ; dans les zones périurbaines de Hô Chi Minh-Ville, elle a été multipliée par 10 environ, et à Hanoï, par 4 à 6 environ.

Dans le cadre de la mise en œuvre des projets, les frais d'utilisation des terrains représentent actuellement environ 15 à 20 % du capital d'investissement total. La hausse soudaine des prix fonciers entraînera une augmentation des coûts d'investissement, contraignant ainsi les investisseurs à augmenter les prix de l'immobilier.

« Les six premiers mois d'application du nouveau barème foncier n'auront pas d'impact significatif, car la plupart des transactions auront alors achevé leurs procédures légales. Cependant, par la suite, les produits calculés selon ce nouveau barème entraîneront une hausse des prix locaux d'environ 30 %. En réalité, Hô Chi Minh-Ville a appliqué le nouveau barème avant Hanoï, et des augmentations de prix ont déjà été constatées dans certaines zones », a-t-il déclaré.

M. Quang a déclaré qu'outre les aspects positifs de la nouvelle grille tarifaire foncière, tels que la transparence de la taxe sur les transferts immobiliers et l'équité envers les personnes dont les terres sont récupérées, il y aura d'autres limitations.

Concrètement, les entreprises auront plus de difficultés à défricher les terrains, car les acheteurs s'attendront à un prix plus élevé une fois les terres remises en état. De plus, les spéculateurs qui ont déjà acquis ces biens immobiliers profiteront de la nouvelle grille tarifaire pour faire grimper les prix de manière excessive.

Même les grands investisseurs immobiliers profitent de la situation pour faire grimper les prix. Dès lors, les véritables acheteurs de logements continueront de rencontrer des difficultés.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm