Les prix des nouveaux terrains à Hanoi ont augmenté de plusieurs fois, selon les experts

(Dan Tri) - La nouvelle liste des prix des terrains à Hanoï vient d'être publiée. Outre les avis selon lesquels elle facilitera le déblocage des projets et garantira la transparence fiscale, les experts craignent que les spéculateurs n'en profitent pour faire grimper les prix.

Le prix des terrains à Hanoi est le plus élevé à 695 millions de VND/m2

Le Comité populaire de Hanoi vient de publier une liste de prix des terrains ajustée en vigueur du 20 au 31 décembre 2025. Par rapport à l'ancienne liste de prix des terrains, la liste de prix des terrains résidentiels ajustée est 2 à 6 fois plus élevée.

Notamment, les prix des terrains dans de nombreuses rues du district de Hoan Kiem, notamment Ba Trieu (de Hang Khay à Tran Hung Dao), Dinh Tien Hoang, Hai Ba Trung (de Le Thanh Tong à Quan Su), Hang Dao, Hang Khay, Hang Ngang, Le Thai To, Ly Thuong Kiet, Nha Tho, Tran Hung Dao (de Tran Thanh Tong à Le Duan) ont le prix le plus élevé de plus de 695,3 millions de VND/m2.

Selon la liste des prix fonciers pré-ajustés, le prix foncier urbain le plus élevé dans le centre-ville de Hanoï est de 188 millions de VND/m² sur trois rues : Hang Ngang, Hang Dao et Le Thai To. Ainsi, le prix foncier ajusté le plus élevé est près de 3,7 fois supérieur à celui avant ajustement.

Le prix le plus élevé du terrain dans la liste des prix ajustés du terrain à Hanoi est plus élevé que la liste des prix ajustés du terrain à Ho Chi Minh-Ville annoncée en octobre dernier, avec le prix le plus élevé de plus de 687 millions de VND/m2 dans les rues Dong Khoi, Le Loi et Nguyen Hue (District 1).

Dans un autre quartier central, Ba Dinh, la rue où le prix du terrain est le plus élevé est Phan Dinh Phung, avec plus de 450 millions de VND/m². Ce prix est 3,4 fois supérieur à l'ancien barème. D'autres rues, comme Tran Phu et Doc Lap, affichent également des prix supérieurs à 400 millions de VND/m².

Dans le district de Hai Ba Trung, le prix ajusté du terrain le plus élevé se situe rue Nguyen Du (section Quang Trung - Tran Binh Trong) et rue Hue (section Nguyen Du - Nguyen Cong Tru), avec plus de 368 millions de VND/m². Ce prix est également près de 3,5 fois supérieur à l'ancien tarif.

Dans le district de Tay Ho, la rue Van Cao affiche le prix le plus élevé, avec plus de 256 millions de VND/m². Ce prix est près de 3,3 fois supérieur au prix actuel.

Un projet immobilier dans le district de Hoang Mai, Hanoi (Photo : Tran Khang).

En outre, après ajustement, 5 districts Thanh Tri, Gia Lam, Dong Anh, Hoai Duc et Dan Phuong sont orientés pour devenir les districts de Hanoi avec le prix le plus élevé de près de 117 millions de VND/m2.

Concernant l'ajustement de la liste des prix fonciers, le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de Hanoï a déclaré que cette nouvelle liste contribuait à réduire les écarts, rapprochant ainsi les prix fonciers de la capitale de ceux du marché. Cela permet d'établir une politique de gestion foncière harmonisée et d'harmoniser les intérêts de l'État, des usagers et de ceux qui ont besoin de terres pour la réalisation de projets. Grâce à cela, les recettes budgétaires augmentent grâce à la mise en œuvre des obligations financières foncières des particuliers et des entreprises.

Dans les cas où les impôts et taxes foncières sont élevés et ne sont pas adaptés aux revenus des personnes, l'agence de gestion estime qu'il est nécessaire d'étudier la réduction des taux d'impôts et de taxes, et non de réduire les prix des terrains.

Le Ministère a affirmé que la grille tarifaire ajustée n'a aucune incidence sur l'indemnisation et le soutien au déblaiement des sites lorsque l'État récupère des terres. Au contraire, elle contribue positivement au déblaiement des sites, à l'attraction des investissements et au développement du capital.

« Les droits des personnes dont les terres sont récupérées sont également mieux garantis, ce qui encourage les gens à se conformer aux politiques de défrichement des terres », a déclaré le ministère.

Les experts craignent que les prix de l'immobilier continuent d'être « gonflés »

S'adressant au journaliste de Dan Tri , Mme Pham Mien, directrice adjointe des études de marché et du conseil au département de promotion des investissements de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam, a déclaré que la publication de la nouvelle liste de prix des terrains montre que les réglementations de la loi foncière de 2024 sont progressivement entrées en vigueur.

Le marché immobilier est confronté à de nombreux projets bloqués en raison de difficultés de détermination des redevances foncières. La publication d'une nouvelle liste de prix fonciers permet de fonder juridiquement les projets sur la poursuite de la construction et de la mise en œuvre, et d'alimenter le marché immobilier.

Par ailleurs, un point positif de la détermination des prix des terrains proches du marché aidera l’État à percevoir des taxes correctes et suffisantes sur les transactions de transfert immobilier.

Cependant, selon elle, il existe une limite : ces derniers temps, les prix de l'immobilier à Hanoï ont connu une hausse vertigineuse, quasi-totale et bien au-delà des moyens de la population. Cette hausse des prix témoigne de l'impact des groupes d'investissement et de spéculation, alors que l'offre sur le marché est faible et concentrée entre les mains d'un seul groupe d'investisseurs.

« Ainsi, la liste des prix des terrains est basée sur le prix élevé actuel du marché, ce qui légitime de manière invisible ce prix élevé », a souligné Mme Mien.

Selon elle, le prix élevé actuel des terrains augmentera le coût de mise en œuvre du projet, et les investisseurs continueront d'augmenter les prix de vente. Parallèlement, le prix actuel rend difficile l'achat pour ceux qui ont une réelle demande.

Les experts craignent que les spéculateurs profitent de la hausse des prix des terrains pour faire grimper les prix (Illustration : Duong Tam).

Du côté des investisseurs, a déclaré Mme Mien, le déblaiement du site et l'acquisition des terres nécessaires à la mise en œuvre du projet poseront également des difficultés. Pour les grands projets, l'État peut participer au processus d'acquisition des terres. En revanche, pour les petits et moyens projets, l'investisseur devra négocier le prix d'acquisition des terres avec la population.

« Déterminer un tarif foncier proche du marché contribuera à harmoniser les intérêts des trois parties : l’État, les investisseurs et la population. Cependant, le tarif foncier actuel augmente le coût des intrants, obligeant les investisseurs à augmenter les prix de vente, ce qui complique la tâche des consommateurs finaux », a-t-elle déclaré.

Selon Mme Mien, pour déterminer avec précision le prix proche du marché, l'État doit disposer d'un outil permettant de mesurer l'indice sur plusieurs années, en s'appuyant sur les données de vente de chaque zone. Ainsi, les localités pourront fournir des données sur des prix fonciers raisonnables par rapport au marché.

M. Tran Khanh Quang, expert immobilier, a déclaré que la liste des prix des terrains récemment publiée a connu une très forte augmentation. Dans les banlieues de Ho Chi Minh-Ville, elle a augmenté d'environ 10 fois et à Hanoi, elle a augmenté d'environ 4 à 6 fois.

Les projets sont mis en œuvre et les redevances foncières représentent actuellement environ 15 à 20 % du capital d'investissement total. La hausse soudaine des prix fonciers entraînera une hausse des coûts d'investissement. Par conséquent, les investisseurs sont contraints d'augmenter les prix de l'immobilier.

« Les six premiers mois d'application de la nouvelle grille tarifaire foncière n'auront pas d'impact significatif, car les transactions ont pour l'instant pour la plupart été finalisées. Cependant, par la suite, les produits calculés selon la nouvelle grille tarifaire foncière entraîneront une hausse des prix locaux d'environ 30 %. En effet, Hô-Chi-Minh-Ville a appliqué la nouvelle grille tarifaire foncière avant Hanoï, et cette hausse a également eu lieu dans certaines zones », a-t-il déclaré.

M. Quang a déclaré qu'outre les aspects positifs de la nouvelle liste de prix des terrains, tels que la transparence des taxes sur les transferts immobiliers, l'équité envers les personnes dont les terres sont récupérées... il y aura d'autres limitations.

Plus précisément, les entreprises auront plus de difficultés à défricher des terrains, car les gens s'attendront à un prix plus élevé une fois les terrains récupérés. De plus, les spéculateurs, qui ont pris de l'avance pour acquérir ces biens immobiliers, profiteront de la nouvelle liste de prix des terrains pour faire grimper les prix.

Même les grands investisseurs immobiliers profitent de l'inflation pour faire grimper les prix. Dès lors, les acheteurs de biens immobiliers continueront de rencontrer des difficultés.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm