L'investisseur du projet de zone résidentielle Hong Dat - Long An risque de devoir payer des centaines de milliards de dollars de frais fonciers supplémentaires, même s'il n'est pas responsable du retard dans la détermination des prix des terrains - Photo : SON LAM
Comme le rapporte Tuoi Tre Online , le décret 103 sur les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers reçoit de nombreux commentaires lors de l'application d'une taxe foncière supplémentaire de 5,4 % sur le montant des terres à payer pendant la période où la taxe foncière n'a pas été calculée.
Le ministère des Finances sollicite des commentaires pour modifier le décret.
Le MSc Ngo Gia Hoang (professeur à la Faculté de droit commercial de l'Université de droit de Ho Chi Minh-Ville) a envoyé à Tuoi Tre Online un article offrant des perspectives supplémentaires sur cette question.
Règlement sur la perception supplémentaire de 5,4 % de la taxe d'utilisation du sol dans le décret 103
Conformément à la clause 2 de l'article 50 du décret 103/2024/ND-CP réglementant les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers, pour les projets qui ont fait l'objet de décisions sur l'attribution des terres, la location des terres ou l'autorisation de changer les fins d'utilisation des terres avant le 1er août 2024 mais n'ont pas encore déterminé le prix du terrain, les utilisateurs des terres devront payer un montant supplémentaire équivalent à 5,4 %/an sur le montant des frais d'utilisation des terres à payer pendant la période d'attente d'évaluation.
Ce règlement est basé sur l'article 257, clause 2, de la loi foncière de 2024, qui vise à garantir le principe de ne pas perdre de recettes budgétaires pendant la période d'utilisation des terres sans remplir les obligations financières.
Plus précisément, l'article 257 de la loi foncière de 2024 stipule les politiques de financement foncier et les prix des terrains pour les cas où il existe des décisions sur l'attribution des terres, la location des terres, l'autorisation de changer les fins d'utilisation des terres... mais les prix des terrains n'ont pas été décidés avant la date d'entrée en vigueur de cette loi (1er août 2024).
En principe, la nouvelle loi ne s’applique pas rétroactivement aux décisions et actes administratifs rendus avant l’entrée en vigueur de la loi.
Par conséquent, dans les cas où des décisions administratives (attribution de terres, bail foncier, changement d'affectation des terres...) ont été prises avant la date d'entrée en vigueur, mais où le prix du terrain n'a pas été déterminé, la détermination du prix du terrain doit toujours être basée sur les principes et les politiques en vigueur au moment de la publication de cette décision, et ne pas appliquer de nouvelles réglementations.
Le point d, clause 2, article 257 de la loi foncière de 2024 stipule que le gouvernement doit fournir des directives détaillées sur le montant d'argent que les utilisateurs fonciers doivent payer en plus pour la période pendant laquelle les frais d'utilisation des terres et les loyers fonciers n'ont pas été calculés.
Conformément à la réglementation ci-dessus, si l'exploitant n'a pas calculé la redevance foncière au cours de la période précédente (faute de détermination du prix du terrain à temps), il devra s'acquitter d'un montant supplémentaire. Ce montant est calculé à 5,4 % par an du montant de la redevance foncière à payer.
Les réglementations manquent de flexibilité pour chaque cas spécifique
Le fait que la loi stipule un taux de collecte « dur » de 5,4 % par an, mais n’explique pas clairement la base de détermination de ce taux de collecte, et ne soit pas liée à un mécanisme d’ajustement basé sur le marché ou à un outil spécifique, est déraisonnable, conduisant facilement à un manque de flexibilité, et suscitant facilement une controverse sur son caractère raisonnable.
La méthode de calcul ci-dessus manque de classification et de flexibilité pour chaque groupe de projets et ne fait pas de distinction entre les cas dus à des erreurs objectives (dues au retard de l’autorité compétente dans la détermination des prix des terrains ou à l’investisseur).
Si les entreprises se conforment aux procédures légales mais doivent attendre passivement que les autorités évaluent les prix des terrains, elles devront payer des frais supplémentaires, ce qui entraînera une augmentation des coûts d’investissement même si ce n’est pas de leur faute.
Cela augmente les risques juridiques et financiers, affecte la capacité de prévision des investisseurs et exerce une pression sur les flux de trésorerie, en particulier dans un contexte de marché difficile.
Il en résulte une diminution de la motivation à mettre en œuvre des projets, affectant l’offre de logements, les locaux de production et d’activité, et étant incompatible avec les politiques de relance économique.
Les frais d'utilisation du sol sont un coût d'investissement en intrants (coût du terrain), similaire au coût d'achat des matières premières, aux coûts de construction des infrastructures, etc., ils seront donc inclus dans le coût des produits immobiliers puis convertis en prix de vente pour les acheteurs.
Par conséquent, cette collecte déplacera inévitablement la charge financière sur l’acheteur de la maison (si l’entreprise n’a pas vendu la maison), ou réduira le bénéfice d’investissement réalisé si le produit a été vendu.
Habituellement, après avoir vendu une maison à un acheteur, l'entreprise doit payer ces frais d'utilisation du sol supplémentaires, de sorte que l'entreprise n'a plus le droit d'augmenter le prix de vente ou d'ajuster les obligations financières dans le contrat de vente de la maison signé.
Les entreprises sont donc contraintes de supporter cette collecte supplémentaire, ce qui entraîne des risques juridiques et financiers, notamment pour les projets qui ont été confiés il y a de nombreuses années mais qui sont bloqués dans la détermination des prix des terrains.
Quand les entreprises devraient-elles être exemptées de frais fonciers supplémentaires ?
Les autorités doivent classer les cas en différents groupes :
En cas de retard de paiement des frais d'utilisation du sol dû à la faute de l'autorité compétente (en raison de l'incapacité à déterminer le prix du terrain), l'entreprise devrait être exemptée du paiement des frais d'utilisation du sol supplémentaires, afin de renforcer la responsabilité de l'autorité compétente dans la détermination du prix du terrain.
Parallèlement, il faut protéger les droits légitimes des entreprises en cas d’erreurs objectives, en garantissant les principes d’équité et de transparence dans la gestion financière des terres.
Si le retard dans la détermination du prix du terrain est dû à la faute de l'entreprise, celle-ci doit payer des frais d'utilisation du terrain supplémentaires.
En principe, les frais d’utilisation du sol et les intérêts ne seront perçus que si l’entreprise dispose d’une base suffisante pour déterminer ses obligations financières mais ne parvient pas délibérément à les remplir.
En conséquence, des directives détaillées devraient être établies sur les situations spécifiques qui sont considérées comme des fautes de l’utilisateur des terres, afin d’éviter les abus ou les applications arbitraires.
Source : https://tuoitre.vn/bat-cap-tien-dat-bo-sung-can-co-huong-dan-chi-tiet-cho-tung-truong-hop-cu-the-20250613105735746.htm
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