Le secteur immobilier de Bac Ninh dans la stratégie nationale de développement de l'espace économique urbain

Suite à la fusion des provinces de Bac Ninh et de Bac Giang, Bac Ninh est appelée à devenir une ville à administration centrale d'ici 2030, constituant ainsi un pôle de croissance stratégique pour la région de la capitale Hanoï et se connectant directement aux axes de développement du Nord. Il s'agit d'une décision administrative et d'un changement fondamental dans la stratégie nationale de développement de l'espace économique urbain.

Báo Tin Tức•16/10/2025

Lors du séminaire intitulé « Une opportunité en or pour l'immobilier à Bac Ninh après l'élargissement de son espace de développement », organisé le 16 octobre à Hanoï par l'Association vietnamienne de l'immobilier (Vnrea), le magazine électronique Vietnam Real Estate et l'Institut vietnamien de recherche immobilière, M. Pham Nguyen Toan, vice-président de la Vnrea, rédacteur en chef du magazine électronique Vietnam Real Estate et président de l'Association vietnamienne de l'immobilier industriel, a déclaré que la fusion des provinces de Bac Giang et de Bac Ninh avait ouvert un nouvel espace de développement prometteur pour la région, avec l'ambition de devenir un centre industriel, de services et d'innovation au sein de la région de la capitale élargie. Parallèlement, cette fusion offre à Bac Ninh une opportunité en or pour attirer les investissements et développer son marché immobilier.

Légende de la photo — M. Pham Nguyen Toan, vice-président de Vnrea, a pris la parole lors du séminaire.

Actuellement, les principaux axes routiers tels que l'autoroute Hanoï -Bac Giang, la route nationale 18, le périphérique 4 et les rocades interprovinciales forment un réseau de liaison régional complet, offrant d'importantes perspectives de développement aux grandes zones urbaines et aux parcs industriels. La présence de grandes entreprises dans ces parcs et pôles industriels génère également une forte demande en immobilier et en services d'aménagement urbain.

Selon les experts, l'espace et le potentiel du marché immobilier de Bac Ninh résident dans la diversité de ses segments, notamment : les zones urbaines satellites et les nouvelles zones urbaines le long des axes de transport stratégiques ; les logements pour les experts, les ingénieurs et les ouvriers dans les parcs industriels agrandis ; l'immobilier commercial, de services et logistique associé aux principaux parcs industriels ; les projets urbains intelligents et les zones résidentielles modernes répondant aux besoins d'une population en pleine urbanisation.

Les experts prévoient que la période 2025-2030 sera cruciale pour le repositionnement du marché immobilier du Nord. En particulier, face à la forte hausse des prix de l'immobilier dans les zones centrales, les investisseurs particuliers auront tendance à accélérer leurs transferts de fonds vers des zones où les prix fonciers restent bas et présentent un fort potentiel de croissance. Dans un contexte de rareté des terrains disponibles dans les centres-villes et de forte densité de population, les zones urbaines satellites constituent une solution aux problèmes de dispersion de la population et des investissements, ainsi qu'à la réaffectation des ressources pour le développement régional. Des zones comme Tan Yen, Yen Phong, Tien Du et Thuan Thanh sont considérées comme des zones prometteuses pour les nouveaux investissements, avec des hausses de prix importantes et une forte liquidité. On prévoit que la valeur immobilière dans les zones bénéficiant d'infrastructures pourrait augmenter en moyenne de 10 à 15 % par an entre 2025 et 2030.

Anticipant l'évolution du marché et les fluctuations des flux de trésorerie, de nombreux investisseurs ont accéléré la mise en œuvre de leurs projets et sont prêts à lancer une série de produits immobiliers prometteurs, bénéficiant d'un statut juridique clair. À titre d'exemple, le projet résidentiel Bac Cao Thuong (Hawee Parkland Cao Thuong) à Tan Yen est un investissement de la société par actions Hawee Real Estate. Ce projet comprend plus de 30 équipements, tels qu'une place centrale, un parc lacustre, un terrain de sport, un espace d'activités communautaires, un club-house et un centre commercial, afin de répondre aux besoins résidentiels et professionnels des habitants.

M. Pham Nguyen Toan a également analysé que Bac Ninh s'est récemment imposée comme un pôle industriel dynamique, un centre d'investissement direct étranger (IDE) attirant de grandes entreprises et abritant des parcs industriels de premier plan. Par conséquent, il est essentiel d'envisager Bac Ninh sous un angle plus ambitieux et de la considérer comme un nouveau moteur de croissance du marché immobilier du Nord, grâce à ses nombreux atouts : la région est en train de constituer un centre industriel de haute technologie, notamment à Yen Phong, Viet Yen et Dinh Tram, attirant des IDE de premier plan et s'appuyant sur les secteurs des semi-conducteurs, de l'électronique et de la mécanique de précision.

De plus, la province a mis en place un pôle logistique stratégique, relié aux principaux axes de transport : l’autoroute Hanoï-Lang Son, la ligne ferroviaire Lao Cai-Hanoi-Hai Phong et, à terme, l’aéroport de Gia Binh, véritable pivot pour l’expansion régionale de Bac Ninh. Des zones urbaines satellites émergent, telles que Tan Yen et Nha Nam, offrant de vastes terrains constructibles, des prix abordables, une situation géographique stratégique et une excellente connectivité. Ce contexte stratégique crée une opportunité exceptionnelle pour le marché immobilier.

Le séminaire a analysé l'état actuel du marché immobilier de Bac Ninh, aidant les agences de gestion de l'État, les experts et les scientifiques à discuter de la manière de transformer l'espace de développement en un espace d'aspiration ; à discuter des solutions institutionnelles et politiques pour transformer cette « opportunité en or » en un « écosystème de développement durable » ; et à suggérer aux investisseurs des opportunités et des expériences stratégiques à long terme, au lieu de courir après les « vagues montantes » à court terme.

Le professeur agrégé Tran Dinh Thien, membre du Conseil consultatif du Premier ministre et ancien directeur de l'Institut économique du Vietnam, a affirmé que Bac Ninh bénéficie d'atouts majeurs : un riche patrimoine culturel et historique ; une taille critique grâce à la synergie entre ses deux capitales industrielles, Bac Ninh et Bac Giang (l'ancienne), en plein essor et capables d'attirer d'importants investissements directs étrangers de multinationales ; et des infrastructures de transport performantes, la province étant traversée par de nombreux axes routiers importants de la région et du pays. De par sa position stratégique au sein de la région de la capitale, Bac Ninh offre des conditions propices à un développement urbain et immobilier de haute technologie, tout en préservant son identité culturelle.

Du point de vue de la planification, le professeur agrégé Nguyen Quang Tuyen, vice-président du Conseil de l'Université et doyen de la Faculté de droit économique de l'Université de droit de Hanoï, prévoit que d'ici 2030, la ville de Hanoï atteindra 10 millions d'habitants et que son aire métropolitaine (mégapole) pourrait compter entre 21 et 23 millions d'habitants. Dans ce contexte, Bac Ninh bénéficiera d'une forte dispersion démographique. La ville deviendra alors une importante plaque tournante du transit dans la région de Hanoï, non seulement pour la logistique et le commerce et l'industrie, mais aussi comme un point de convergence des capitaux d'investissement, des ressources humaines et de l'urbanisation moderne.

Partageant ce point de vue, M. Bui Van Doanh, directeur de l'Institut de recherche immobilière du Vietnam, a indiqué que dans les zones urbaines centrales existantes de la province, l'espace constructible se raréfie progressivement, tandis que les infrastructures techniques et sociales commencent à montrer des signes de saturation. Par conséquent, l'expansion du développement vers les zones urbaines satellites telles que Tan Yen et Nha Nam (nouvelle) à Bac Ninh devrait connaître une forte croissance, devenant ainsi la porte d'entrée du développement industriel, urbain et commercial du Nord.

Concernant ce sujet, M. Nguyen Tuan Binh, directeur général adjoint de la société par actions Kinh Bac Real Estate Investment and Trading, a indiqué que Tan Yen se trouve actuellement dans une phase de planification intense, caractérisée par un déploiement important des infrastructures industrielles et des prix fonciers encore inférieurs de 30 à 40 % à ceux des anciennes zones industrielles telles que Yen Dung ou Viet Yen. Investir sur le marché immobilier de Tan Yen à ce stade permet aux investisseurs de profiter de l'essor de la planification, avant même d'entamer une phase de prise de bénéfices. Ils peuvent s'attendre à une hausse stable des prix de 20 à 30 % une fois les infrastructures et la population établies, tout en bénéficiant de la forte demande locative sur les segments du logement spécialisé et de l'immobilier haut de gamme.

Bac Ninh peut et doit devenir un nouveau modèle de développement pour le Nord, non seulement en raison de sa situation géographique ou de son potentiel, mais aussi parce que ce lieu réunit toutes les conditions nécessaires et suffisantes pour devenir un pôle de croissance modèle, non seulement pour la région de la capitale, mais aussi pour le Nord.

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