Immobilier : Marché « excité », marge de hausse des prix des appartements toujours présente, avertissement de fièvre foncière virtuelle selon les informations sur les fusions, dernières politiques efficaces

Avertissement de « fièvre foncière virtuelle » suite aux informations sur les fusions de provinces et de villes ; marge de hausse des prix des appartements, notamment dans le segment haut de gamme ; politiques entrant en vigueur à partir d’avril… sont les dernières nouvelles du secteur immobilier.

La valeur immobilière a besoin d'une base solide pour croître durablement, ce qui implique un développement synchrone des infrastructures de transport, économiques et sociales. (Source : Thanh Nien)

Avertissement concernant une « fièvre foncière virtuelle » suite aux informations sur les fusions de provinces et de villes

Récemment, les localités ont simultanément averti la population de se méfier des informations non officielles sur les fusions entre provinces et villes, et de signaler aux autorités locales les fausses rumeurs, les spéculations sur les prix et les manipulations du marché.

Récemment, les provinces et les villes voisines de Hanoi ont connu des fluctuations en raison de rumeurs non officielles liées à la planification et à la fusion des provinces et des villes, les prix des terrains dans de nombreuses régions augmentant d'environ 20 %.

La police provinciale de Thai Binh vient d'avertir les investisseurs de rester calmes et de ne pas croire les rumeurs concernant la fusion des unités administratives. En cas de fraude ou de manipulation du marché, ils doivent le signaler sans délai au service de police le plus proche.

Le Département de la Construction de la province de Phu Tho a également émis une mise en garde contre le risque de fièvre virtuelle dans la région. Il a indiqué que, jusqu'à présent, le nombre de transactions sur les terrains reste limité. Les prix élevés des terrains pourraient être une manœuvre des courtiers immobiliers pour gonfler les prix.

Récemment, la province de Bac Giang a également signalé : « Dans la province, on observe également des transactions truquées, des achats et des ventes à des prix très différents pour tromper les acheteurs, créant ainsi une mentalité de profit excessif. Certains investisseurs montrent des signes de mobilisation illégale de capitaux et recourent à de nombreuses formes de vente sans autorisation. »

M. Nguyen Van Dinh, de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a averti que les investisseurs devaient être extrêmement prudents face à la fièvre immobilière virtuelle. En effet, la fièvre foncière provoquée par l'actualité ne profite souvent qu'à un petit groupe de spéculateurs, tandis que la majorité des investisseurs individuels et des acheteurs réels risquent de se retrouver bloqués s'ils achètent à des prix anticipés, qui ont été poussés trop haut.

En réalité, après chaque engouement pour les terres, de nombreux investisseurs ayant acheté au plus fort des prix ont dû enterrer leur capital pendant longtemps ou accepter des pertes dues à une faible liquidité. Même des groupes d'investisseurs confiants et expérimentés en « surf » ont souvent fait faillite, faute de pouvoir vendre leurs biens à temps.

« Pour que la valeur de l'immobilier augmente durablement, il faut des fondations solides, ce qui implique un développement synchrone des infrastructures de transport, économiques et sociales. Les frénésies foncières, fondées uniquement sur l'actualité, sans plans d'investissement et de développement, ont souvent des cycles courts, augmentent rapidement, mais sont difficiles à maintenir à des niveaux élevés sur la durée », a déclaré M. Dinh.

L'économiste Dr Dinh The Hien a déclaré que le marché immobilier a bénéficié d'un important soutien pour se redresser depuis le début de l'année. De nombreux projets immobiliers ont été lancés et l'offre a commencé à apparaître. Certains projets immobiliers haut de gamme, jugés difficiles à vendre, se sont récemment très bien vendus. Cependant, le marché secondaire a enregistré une baisse. Par conséquent, pour confirmer si le marché immobilier se redresse réellement, il est nécessaire de poursuivre l'observation.

Il y a encore de la marge pour une augmentation des prix des appartements

Nombreux sont ceux qui s'inquiètent du prix déjà élevé des appartements à Hanoï et de la faible marge de croissance. Cependant, selon les experts, si l'on convertit les prix en or, la hausse est équivalente. De plus, bien que les revenus n'aient pas augmenté en conséquence, le gouvernement allège progressivement le fardeau des dépenses courantes (gratuité des frais de scolarité, d'hôpital, etc.), créant ainsi de meilleures conditions d'épargne.

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En mars 2025, le marché immobilier a enregistré une série de développements exceptionnels. À Hanoï, le marché primaire a enregistré le lancement officiel de trois projets de faible hauteur et de cinq projets de grande hauteur, pour une offre totale d'environ 10 000 appartements. Outre des investisseurs majeurs tels que Vinhomes, Masterise Homes et MIK Group, le marché a accueilli de nouveaux projets d'autres investisseurs : Xuan Cau, Tan Hoang Minh…

L'offre nouvelle est plus abondante, offrant aux acheteurs et aux investisseurs un choix et des références plus larges. Les investisseurs lancent des projets les uns après les autres et entament les travaux, signe que le statut juridique des projets est « libéré » et que le marché est « enthousiasmé ».

M. Tran Quang Trung estime que d'ici 2025, une partie des besoins en logements des acheteurs potentiels sera satisfaite. Cependant, si les acheteurs continuent d'attendre pour acquérir des logements en centre-ville, dans la région Ouest ou même sur de nouveaux marchés comme Co Loa afin de bénéficier de produits bon marché, la situation sera très difficile.

« J'apprécie grandement les conditions de vie dans l'est de Hanoï, notamment dans les quartiers voisins comme Van Giang. À seulement 8 km à vol d'oiseau et à environ 13 km de trajet réel du centre de Hoan Kiem, Van Giang est l'un des quartiers les plus proches de Hanoï. En réalité, cette distance est équivalente, voire inférieure, à celle entre des quartiers du centre-ville comme Nam Tu Liem ou Ha Dong et le centre », a déclaré M. Tran Quang Trung.

Actuellement, des investisseurs réputés comme Masterise Homes réalisent des projets à des coûts d'investissement au mètre carré très raisonnables, tout en garantissant une qualité de vie exceptionnelle – des infrastructures à la qualité de construction en passant par les réseaux de distribution d'eau et d'électricité. Si le même réseau était implanté dans des zones comme Co Loa ou l'ouest de Hanoï, le coût serait certainement deux fois plus élevé pour atteindre le même niveau.

« Je pense que cette année est le moment idéal pour devenir propriétaire dans l'Est. Si vous ratez cette opportunité, il deviendra de plus en plus difficile d'accéder à des appartements haut de gamme à des prix raisonnables dans d'autres régions dans un avenir proche », a ajouté M. Tran Quang Trung.

On prévoit que d'ici 2030, Hanoï comptera une population supplémentaire d'environ 2 millions d'habitants, ce qui correspondra à un besoin de plus d'un million de logements. En 2025, l'offre ne devrait atteindre qu'environ 30 000 logements, ce qui montre que le potentiel de hausse des prix reste très important compte tenu des facteurs d'offre et de demande à long terme. « La période actuelle est comparable au partage du gâteau : une personne sensée choisira la part la plus savoureuse en se basant sur des données et des analyses concrètes. Les investisseurs doivent tenir compte des flux de trésorerie, du niveau d'achèvement des infrastructures, de la population et de la demande réelle », a souligné M. Tran Quang Trung.

La politique immobilière entre en vigueur à partir d'avril

Vous trouverez ci-dessous les politiques immobilières en vigueur à partir d’avril 2025.

Suppression des obstacles dans certains projets et terrains selon les conclusions de l'inspection dans 3 localités

Le contenu est mentionné dans la résolution 170/2024/QH15 sur les mécanismes et politiques spécifiques visant à éliminer les difficultés et les obstacles pour les projets et les terrains dans les conclusions d'inspection, d'examen et de jugement à Ho Chi Minh-Ville, dans la ville de Da Nang et dans la province de Khanh Hoa.

La résolution 170/2024/QH15 stipule des mécanismes et des politiques spécifiques pour éliminer les difficultés et les obstacles pour les projets et les terres dans les conclusions d'inspection, d'examen et de jugement à Ho Chi Minh-Ville, à Da Nang et dans la province de Khanh Hoa, comme déterminé dans l'annexe publiée avec la résolution 170/2024/QH15 et 1 313 cas de violations des conditions d'utilisation des terres lors de l'octroi de certificats de droit d'utilisation des terres, de certificats de droit d'utilisation des terres, de droits de propriété de maisons et d'autres biens attachés aux terres comme prescrit dans la clause 3 de l'article 3 de la résolution 170/2024/QH15.

Mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol

La résolution 171/2024/QH15 stipule la mise en œuvre pilote de projets de logements commerciaux par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation du sol ou la possession de droits d'utilisation du sol (ci-après dénommés projets pilotes) à l'échelle nationale dans les cas suivants :

- Projet d'organisation d'entreprise immobilière recevant des droits d'utilisation du sol.

- Projet d'organisation d'entreprise immobilière disposant de droits d'utilisation du sol.

- Projet d'organisation d'entreprise immobilière disposant de droits d'utilisation du sol et recevant des droits d'utilisation du sol.

- Le projet d'une organisation commerciale immobilière est établi par des organisations utilisant un terrain pour mettre en œuvre un projet de logement commercial sur la zone d'une installation de production et d'affaires qui doit être relocalisée en raison de la pollution de l'environnement, ou l'installation doit être relocalisée conformément à la planification de la construction et à l'urbanisme.

Les conditions de mise en œuvre du projet pilote sont les suivantes :

- La mise en œuvre du projet pilote doit répondre aux conditions suivantes :

+ L'étendue de la superficie et du terrain à mettre en œuvre pour le projet doit être conforme à la planification de l'utilisation des terres au niveau du district ou à la planification de la construction et à l'urbanisme.

+ L’étendue du terrain et de la parcelle de terrain pour la mise en œuvre du projet est conforme au programme et au plan de développement du logement local approuvés.

+ L'étendue de la superficie et du terrain pour la mise en œuvre du projet est incluse dans la liste des superficies prévues pour la mise en œuvre du projet pilote approuvé par le Conseil populaire provincial conformément aux dispositions de la clause 2, article 4 de la résolution 171/2024/QH15.

+ Il existe une approbation écrite du Comité populaire provincial sur l'accord pour recevoir les droits d'utilisation des terres pour mettre en œuvre le projet pilote pour les cas spécifiés au point a et au point c, clause 1, article 1 de la résolution 171/2024/QH15.

+ Les organisations commerciales immobilières doivent satisfaire aux conditions prescrites par la loi sur le foncier, le logement, l'immobilier, l'investissement et d'autres dispositions légales pertinentes.

- En cas d'utilisation de la zone prévue de terrain de défense nationale et de terrain de sécurité pour réaliser des projets pilotes, les conditions spécifiées dans la clause 1, article 3 de la résolution 171/2024/QH15 doivent être respectées et il doit y avoir une approbation écrite du ministère de la Défense nationale pour les terrains de défense nationale et du ministère de la Sécurité publique pour les terrains de sécurité.

- Les organisations commerciales immobilières mettant en œuvre des projets pilotes qui répondent aux conditions spécifiées dans la clause 1 et la clause 2 de l'article 3 de la résolution 171/2024/QH15 sont autorisées à recevoir un transfert de droits d'utilisation des terres et à modifier les fins d'utilisation des terres pour un, plusieurs ou les types de terres suivants pour mettre en œuvre des projets pilotes :

+ Terrain agricole.

+ Les terres non agricoles ne sont pas des terres résidentielles.

+ Terrain résidentiel et autres terrains sur le même terrain en cas d'accord sur l'obtention des droits d'utilisation du terrain.

Procédures de revente de logements sociaux dans un délai de 5 ans

Quelles sont les modalités de revente d'un logement social dans un délai de 5 ans ?

L'article 39 du décret n° 100/2024/ND-CP détaillant un certain nombre d'articles de la loi sur le logement relatifs au développement et à la gestion des logements sociaux stipule les procédures de revente des logements sociaux dans un délai de 5 ans.

La revente de logements sociaux dans un délai de 5 ans, telle que prévue au point d, alinéa 1, article 89 de la loi sur le logement, est mise en œuvre comme suit :

1. En cas de revente de logements sociaux à l'investisseur du projet, le revendeur doit procéder à la liquidation du contrat avec l'investisseur. La revente doit être effectuée conformément aux dispositions du point d, clause 1, article 89 de la loi sur le logement et aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières et de la loi foncière.

2. En cas de revente de logements sociaux à d'autres sujets éligibles à l'achat ou à la location-vente de logements sociaux, les dispositions suivantes s'appliquent :

a) L'acheteur de logements sociaux doit disposer de documents confirmant les sujets et conditions selon les instructions du Ministre de la Construction, du Ministre de la Défense Nationale et du Ministre de la Sécurité Publique et soumettre la demande au Département de la Construction de la localité où se situe le projet pour déterminer les sujets et conditions corrects selon les dispositions du Point d, Clause 1, Article 38 du présent Décret ;

b) Le revendeur doit finaliser les procédures de liquidation du contrat avec l'investisseur du projet (le cas échéant). La revente doit être effectuée conformément aux dispositions du point d, alinéa 1, article 89 de la loi sur le logement, ainsi qu'aux dispositions de la loi sur les affaires immobilières et de la loi foncière.

Le point d, clause 1, article 89 de la loi sur le logement de 2023 stipule la vente, la location-vente et la location de logements sociaux comme suit :

d) Dans les cinq ans suivant la date à laquelle l'acquéreur du logement social a entièrement payé le logement et a besoin de le vendre, il ne peut le revendre qu'à l'investisseur du projet d'investissement en construction de logements sociaux ou à une personne éligible à l'acquisition d'un logement social, à un prix de vente maximal égal au prix de vente du logement social figurant dans le contrat de vente conclu avec l'investisseur du projet d'investissement en construction de logements sociaux. Le paiement de l'impôt sur le revenu des personnes physiques s'effectue conformément aux dispositions de la loi fiscale.

Ainsi, l'ordre et les procédures de revente des logements sociaux dans un délai de 5 ans sont exécutés conformément à la réglementation ci-dessus.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html