Certaines entreprises affirment que la hausse des taxes foncières rendra difficile le contrôle des prix du logement.
La forte hausse des recettes foncières au premier semestre a également rendu l'accès au foncier plus difficile pour les entreprises. Même celles dont les projets étaient au point mort depuis des décennies, maintenant que les obstacles juridiques ont été levés, peinent à les mettre en œuvre en raison de la multiplication par dix des redevances et taxes foncières.
Qu’est-ce qui a provoqué cette flambée des taxes d’utilisation des terres ?
Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , a déclaré que l'augmentation des recettes fiscales liées à l'utilisation des terrains au premier semestre de cette année était due à la révision à la hausse des barèmes de prix fonciers. Lorsque les prix des terrains se rapprochent de leur valeur marchande, les recettes fiscales augmentent naturellement. À Hô Chi Minh-Ville, où la révision des prix fonciers a été la plus importante, les prix des terrains représentent désormais 70 % de la valeur marchande.
« Le Vietnam figure depuis longtemps parmi les pays les plus performants au monde en matière de recettes foncières. Même lorsque les prix des terrains étaient bas, comme ces dernières années, les recettes foncières de notre pays représentaient environ 3 % du PIB, un niveau comparable à celui de pays développés comme les États-Unis et le Royaume-Uni, et supérieur à celui du Japon et de la Corée du Sud », a ajouté M. Vo.
Selon M. Do Thien Anh Tuan, maître de conférences à la Fulbright School of Public Policy and Management, le fait qu'un certain nombre de localités accélèrent l'organisation des ventes aux enchères de terrains, notamment dans les zones à forte valeur économique telles que les ceintures urbaines, les zones industrielles ou les zones dotées d'infrastructures nouvellement achevées, contribue également à l'augmentation des recettes foncières.
Par ailleurs, la reprise du marché immobilier entre fin 2024 et 2025 et une série de politiques visant à assouplir les conditions du marché ont commencé à porter leurs fruits.
« L’accélération de l’approbation des projets, la finalisation de la planification et l’amélioration de la transparence dans le processus de conversion de l’utilisation des terres ont facilité les transactions, générant ainsi des recettes importantes pour le budget grâce aux redevances d’utilisation des terres », a ajouté M. Tuan.
Cependant, selon M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP Invest, bien que les recettes budgétaires aient fortement augmenté grâce à la hausse des redevances foncières, les organismes de gestion de l'État doivent examiner comment cette augmentation soudaine des redevances foncières au cours du premier semestre de cette année affecte l'investissement, la production et les entreprises.
« Les recettes issues des taxes foncières ont fortement augmenté au premier semestre, car de nombreux projets en cours depuis longtemps ont dû être mis en œuvre suite à l'entrée en vigueur de la nouvelle grille tarifaire foncière en début d'année. À Hanoï, certains projets étaient bloqués depuis des décennies et n'ont pu démarrer qu'en début d'année, lorsque les entreprises ont enfin pu lever les obstacles et poursuivre leurs travaux », a déclaré M. Hiep.
Des représentants de plusieurs autres entreprises ont également fait valoir que la forte augmentation des taxes foncières au cours du premier semestre de cette année n'est pas un bon signe pour l'environnement des investissements et des affaires, en particulier pour l'investissement immobilier.
Les ventes aux enchères de terrains contribuent à l'augmentation des recettes fiscales liées aux redevances d'utilisation des terres au premier semestre 2025 - Photo : B. NGOC
Les taxes foncières font grimper les prix de l'immobilier.
Outre l'impact positif de l'augmentation des recettes budgétaires, selon M. Nguyen Quoc Hiep, la flambée des prix fonciers entraîne également de nombreuses conséquences négatives. Parmi celles-ci figure la hausse des prix de l'immobilier, car tous les coûts de production sont désormais intégrés au prix, et aucun promoteur ne souhaite subir de pertes. Cependant, la réalité montre également que la simple augmentation des prix de l'immobilier ne garantit pas les ventes.
« Le prix des appartements atteint déjà 70 à 80 millions de VND/ m² , ce qui est exorbitant. S'il dépasse les 100 millions de VND/ m² , qui achètera ces logements ? Les prix de l'immobilier deviennent inabordables pour les salariés. »
« Même ceux qui ont les moyens d'acheter des maisons à des fins d'investissement, pour spéculer, et qui sont prêts à acheter à des prix élevés en espérant une hausse des prix, cesseront d'investir lorsque le marché ralentira », a exprimé l'inquiétude de M. Hiep.
Parallèlement, M. NQK, promoteur immobilier à Hanoï, a indiqué que de nombreux promoteurs revoient actuellement leurs projets, car les prix de l'immobilier ont déjà fortement augmenté et la demande du marché diminue progressivement. À terme, la demande s'effondrera et le marché sera paralysé. Même après avoir acquitté les taxes foncières, les promoteurs ne pourront plus investir dans de nouveaux projets, faute de pouvoir vendre leurs biens.
Selon M. NQK, le ministère de l'Agriculture et de l'Environnement prévoit également de modifier la loi foncière de 2024 afin de rétablir le barème des prix fonciers et le coefficient d'utilisation des sols en vigueur dans la loi foncière de 2014. Par conséquent, le cadre des prix fonciers restera inchangé pendant cinq ans et sera ajusté en fonction du coefficient d'utilisation des sols.
Par conséquent, une réglementation plus précise est nécessaire concernant les coefficients d'utilisation des sols. Bien que nous laissions cette détermination aux provinces, une réglementation est indispensable pour établir ces coefficients et éviter les calculs arbitraires. Les investisseurs doivent également connaître le prix des terrains de leurs projets afin d'établir des estimations et de calculer les retombées, a ajouté M. NQK.
Par ailleurs, de nombreuses entreprises s'inquiètent du fait que, selon la loi foncière, le barème des prix fonciers entrera en vigueur le 1er janvier 2026, alors que de nombreuses collectivités n'ont pas encore élaboré de nouveau barème et appliquent toujours l'ancien. Il est donc nécessaire d'effectuer des calculs afin de garantir la publication du nouveau barème des prix fonciers début 2026.
D'après des représentants de plusieurs entreprises, le prix des terrains constitue une préoccupation majeure dans la plupart des projets. « Si les collectivités locales appliquent le décret 71, le processus d'évaluation foncière des projets se heurte à de nombreux obstacles, nécessitant un à deux ans pour l'évaluation d'un seul projet. Par conséquent, la première question à examiner lors de la modification de la loi foncière est la révision de la méthode d'évaluation foncière », a déclaré un chef d'entreprise.
Source : Ministère des Finances, données : LE THANH - Graphiques : TUAN ANH
* M. Do Thien Anh Tuan (Chargé de cours à l'École Fulbright de politiques publiques et de gestion) :
La hausse des prix des terrains pourrait freiner la production.
La recherche de redevances foncières peut inciter les collectivités locales à vendre des terrains contre de l'argent, ce qui fait grimper les prix des terrains aux enchères, fausse le marché, augmente les coûts d'investissement et entrave la production.
Cela pourrait freiner la compétitivité de l'économie, réduisant ainsi l'attrait des investissements dans les industries manufacturières et de services à forte valeur ajoutée.
Les revenus fonciers doivent être plus durables.
Selon M. Dang Hung Vo, expert foncier, les prix des terrains devraient être proches de leur valeur marchande, mais l'État doit mettre en place des politiques financières appropriées en matière foncière. Ces politiques doivent notamment encadrer les prix du logement, comme le font de nombreux pays.
« Dans d’autres pays, les investisseurs ne paient que 30 % de la taxe foncière en amont, au lieu de la totalité comme chez nous. L’État ne calcule la taxe qu’une fois l’installation opérationnelle. Les 70 % restants sont donc perçus sous forme d’impôt sur la plus-value foncière », a expliqué M. Vo.
Parallèlement, M. Do Thien Anh Tuan a fait valoir qu'une réforme globale des politiques de recettes foncières et immobilières est nécessaire, non seulement pour créer un système de recettes durable pour le budget, mais aussi pour réguler rationnellement les revenus, garantir l'équité sociale et développer un marché immobilier sain.
Selon M. Tuan, il est nécessaire de supprimer progressivement les taxes foncières actuelles et de les remplacer par un système de taxe foncière. Plus précisément, cette taxe devrait être progressive : plus une personne possède de biens immobiliers, ou plus la valeur de ces biens est élevée, plus le taux d’imposition est important.
Il ne s'agit pas seulement d'augmenter les recettes, mais surtout de réglementer les revenus fonciers additionnels – une forme de revenu passif qui n'est actuellement pas imposée proportionnellement comme les revenus du travail ou des activités de production et commerciales.
« La fonction première de la taxe foncière est la redistribution, c'est-à-dire prélever une partie des bénéfices du groupe possédant de nombreux biens immobiliers et les redistribuer. Ici, la taxe ne vise pas à faire baisser les prix des logements, mais à créer des ressources pour aider les groupes vulnérables à accéder au logement, développer le logement social, rénover les zones urbaines défavorisées ou investir dans les infrastructures publiques au service de la majorité. »
« Outre la taxe foncière, nous devrions également appliquer de manière décisive un impôt progressif sur le revenu relatif aux transferts immobiliers afin de réguler les revenus et de freiner les comportements spéculatifs », a analysé M. Tuan.
Source : https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm
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