Les revenus fonciers sont élevés, ne vous réjouissez pas trop tôt

Les recettes fiscales liées à l'utilisation des terres ont grimpé en flèche au cours du premier semestre de cette année, atteignant plus de 243 000 milliards de VND, soit 2,6 fois plus que la même période de l'année dernière, mais de nombreux experts et entreprises ont déclaré qu'il n'était pas nécessaire de se réjouir trop tôt, car il s'agit d'une collecte unique comportant de nombreux risques potentiels.

Certaines entreprises affirment que les frais d’utilisation des terres élevés rendront difficile le contrôle des prix de l’immobilier.

La forte augmentation des recettes foncières au premier semestre de cette année a également compliqué l'accès au foncier pour les entreprises. Même les entreprises dont les projets étaient suspendus depuis des décennies, et désormais dotés des obstacles juridiques levés, peinent à les concrétiser, car les redevances foncières et les taxes foncières ont été multipliées par dix.

Pourquoi les frais d’utilisation du sol montent-ils en flèche ?

Le professeur Dang Hung Vo, ancien vice-ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement , a déclaré que l'augmentation des taxes foncières au premier semestre de cette année était due à la hausse du prix des terrains. Lorsque le prix des terrains sera ramené au prix du marché, les recettes foncières augmenteront naturellement. En particulier, la localité où le prix des terrains est le plus élevé est Hô-Chi-Minh-Ville, où le prix des terrains équivaut à 70 % du prix du marché.

« Le Vietnam figure depuis longtemps parmi les premiers pays au monde en termes de revenus fonciers. Même lorsque les prix des terrains étaient bas comme les années précédentes, les revenus fonciers de notre pays représentaient environ 3 % du PIB, comparables à ceux des pays développés comme les États-Unis et le Royaume-Uni, et supérieurs à ceux du Japon et de la Corée du Sud », a ajouté M. Vo.

Selon M. Do Thien Anh Tuan, professeur à la Fulbright School of Public Policy and Management, le fait qu'une série de localités accélèrent les ventes aux enchères de terrains, en particulier dans les zones à forte valeur économique telles que les ceintures urbaines, les parcs industriels ou les zones dotées d'infrastructures récemment achevées, contribue également à augmenter les revenus fonciers.

Par ailleurs, la reprise du marché immobilier de fin 2024 à 2025 et une série de politiques d’assainissement du marché ont commencé à produire leurs effets.

« L'accélération de l'approbation des projets, l'achèvement de la planification et l'amélioration de la transparence dans le processus de conversion des objectifs d'utilisation des terres ont permis aux transactions de se dérouler plus facilement, créant ainsi un important flux de revenus pour le budget provenant des frais d'utilisation des terres », a ajouté M. Tuan.

Toutefois, selon M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP Invest, bien que les recettes budgétaires aient fortement augmenté grâce à l'augmentation des taxes foncières, les agences de gestion de l'État doivent considérer comment l'augmentation soudaine des prix des terrains au premier semestre de cette année affecte l'investissement, la production et les affaires.

« Les recettes des redevances foncières ont explosé au premier semestre de cette année, car de nombreux projets étaient en cours de réalisation depuis longtemps. Au début de l'année, une nouvelle liste de prix des terrains a été mise en place, ce qui a nécessité une mise en œuvre. À Hanoï, certains projets étaient bloqués depuis des décennies et n'ont pu être mis en œuvre qu'au début de cette année, lorsque les obstacles ont été levés pour permettre aux entreprises de poursuivre leur développement », a déclaré M. Hiep.

Les représentants de plusieurs autres entreprises ont également déclaré que la forte augmentation des frais d'utilisation des terres au cours du premier semestre de cette année n'est pas un bon signe pour l'environnement d'investissement des entreprises, en particulier l'investissement immobilier.

Les ventes aux enchères de terrains contribuent à l'augmentation des redevances foncières au premier semestre 2025 - Photo : B.NGOC

Les inquiétudes concernant les frais d'utilisation du sol qui font grimper les prix de l'immobilier

Outre l'impact positif de l'augmentation des recettes budgétaires, selon M. Nguyen Quoc Hiep, la hausse des prix fonciers entraîne également de nombreuses conséquences négatives. En effet, les prix des logements augmenteront, car tous les coûts des intrants sont inclus dans le prix du bien, et aucun investisseur ne subira de pertes. Cependant, la réalité montre également que tous les investisseurs ne parviennent pas à vendre leur bien en augmentant le prix.

Le prix des appartements atteint déjà 70 à 80 millions de VND/ ^m² , ce qui est déjà très élevé. Si ce prix dépasse 100 millions de VND/ ^m² , qui les achètera ? Les prix de l'immobilier sont hors de portée des travailleurs et des salariés.

"Même ceux qui ont de l'argent pour acheter des maisons pour investir, spéculer, et accepter d'acheter à des prix élevés en attendant que les prix augmentent, lorsque le marché ralentit, ils ne continueront plus à investir", a exprimé M. Hiep avec inquiétude.

M. NQK, investisseur à Hanoï, a déclaré qu'à l'heure actuelle, de nombreux investisseurs envisagent de se lancer dans ce projet, car les prix de l'immobilier ont fortement augmenté et la demande du marché diminue progressivement. À un moment donné, le marché sera déconnecté et le marché s'arrêtera. Même après avoir acquitté les droits d'utilisation du terrain, les investisseurs ne pourront plus continuer à investir dans le projet, faute de pouvoir consommer les produits.

Selon M. NQK, le ministère de l'Agriculture et du Développement rural envisage de modifier la loi foncière de 2024 dans le sens d'un retour au tableau des prix des terres et au coefficient d'utilisation des terres tels que ceux de la loi foncière de 2014. En conséquence, le cadre des prix des terres restera le même pendant 5 ans et sera ajusté en fonction du coefficient d'utilisation des terres.

Il est donc nécessaire d'établir une réglementation plus précise sur les coefficients d'utilisation du sol. Nous laissons cette tâche aux provinces, mais il est également nécessaire d'établir une réglementation sur les coefficients d'utilisation du sol pour les bâtiments afin d'éviter des coefficients arbitraires. Les investisseurs doivent également visualiser le prix du terrain pour réaliser des estimations et calculer la production, a ajouté M. NQK.

De plus, de nombreuses entreprises ont exprimé leurs inquiétudes quant à l'entrée en vigueur de la liste des prix fonciers à compter du 1er janvier 2026, conformément à la loi foncière. Or, à ce jour, de nombreuses localités n'ont pas encore élaboré de nouvelle liste et continuent de calculer leurs prix selon la liste actuelle. Il est donc nécessaire de prévoir la publication rapide d'une nouvelle liste des prix fonciers début 2026.

Selon les représentants de certaines entreprises, le prix des terrains est un enjeu crucial pour la plupart des projets. « Si les localités appliquent le décret 71, l'évaluation des terrains des projets posera de nombreux problèmes, et il faudra un à deux ans pour finaliser l'évaluation d'un projet. Par conséquent, la première question à examiner lors de la modification de la loi foncière est de modifier la méthode d'évaluation foncière », a déclaré une entreprise.

Source : Ministère des Finances, données : LE THANH - Graphiques : TUAN ANH

* M. Do Thien Anh Tuan (Maître de conférences à la Fulbright School of Public Policy and Management) :

La hausse des prix des terres pourrait entraver la production

La poursuite des droits d’utilisation des terres peut pousser les localités à vendre des terres contre de l’argent, faisant grimper les prix des terrains par le biais d’enchères, faussant le marché, augmentant les coûts d’investissement et entravant la production.

Cela pourrait étouffer la compétitivité économique, réduisant l’attrait des investissements dans les secteurs manufacturiers et les services à valeur ajoutée.

Les revenus fonciers doivent être plus durables

Du point de vue d'un expert foncier, M. Dang Hung Vo estime que les prix des terrains doivent être proches du marché, mais que l'État doit mener des politiques financières foncières adaptées. En particulier, ces politiques doivent contrôler les prix de l'immobilier, comme le font de nombreux pays.

« D'autres pays résolvent ce problème en ne payant que 30 % de la redevance foncière, et non la totalité dès le départ, comme nous. Ce n'est qu'une fois l'installation opérationnelle que l'État calculera la taxe. Autrement dit, les 70 % restants sont perçus sous forme d'impôt sur la plus-value foncière une fois l'installation opérationnelle », a expliqué M. Vo.

Dans le même temps, M. Do Thien Anh Tuan a déclaré qu'il était nécessaire de mener une réforme globale des politiques de revenus fonciers et immobiliers, non seulement pour créer un système de revenus durable pour le budget, mais aussi pour réguler raisonnablement les revenus, assurer l'équité sociale et développer un marché immobilier sain.

Selon M. Tuan, il est nécessaire d'éliminer progressivement ce que l'on appelle la « collecte d'argent » et de le remplacer par un système d'impôt foncier. Plus précisément, cet impôt devrait être conçu selon un barème progressif : plus une personne possède de biens immobiliers, ou plus ces biens sont précieux, plus le taux d'imposition est élevé.

Il ne s’agit pas seulement d’augmenter les recettes mais, plus important encore, de réguler les revenus supplémentaires provenant de la terre – une forme de revenu passif qui n’est pas taxé de manière aussi appropriée que les revenus du travail, de la production et des affaires.

La fonction principale de l'impôt foncier est la redistribution, c'est-à-dire le prélèvement d'une partie des bénéfices auprès du groupe qui possède de nombreux actifs pour la redistribuer. Ici, l'impôt ne vise pas à faire baisser les prix de l'immobilier, mais à créer des ressources pour aider les groupes défavorisés à accéder au logement, à développer des logements sociaux, à rénover les quartiers urbains pauvres ou à investir dans les infrastructures publiques au service du plus grand nombre.

« Parallèlement à l'impôt foncier, nous devons également appliquer de manière décisive l'impôt progressif sur le revenu provenant des transferts immobiliers pour réguler les revenus et réguler les comportements spéculatifs », a analysé M. Tuan.

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LE THANH-BAO NGOC

Source : https://tuoitre.vn/boi-thu-tien-dat-khong-voi-mung-20250813224319634.htm