La « bombe à fragmentation » d'Evergrande explose, le marché immobilier chinois révèle des blessures difficiles à guérir

L'insolvabilité actuelle et les pertes massives du groupe China Evergrande rendent difficile d'imaginer un célèbre « empire immobilier », qui fut jadis le promoteur immobilier le plus prospère de Chine, pendant des décennies.

L'explosion de la tour Evergrande, qualifiée de « bombe à fragmentation », révèle des plaies difficiles à cicatriser pour le marché immobilier chinois. Sur la photo : le boom immobilier en Chine a vu surgir des immeubles d'habitation « comme des champignons » à travers le pays. (Source : AP)

Le 17 août, Evergrande, le deuxième groupe immobilier chinois, s'est placé sous la protection de la loi sur les faillites à New York, aux États-Unis. On craint qu'Evergrande ne soit que le premier domino et que la deuxième économie mondiale ne soit bientôt confrontée à une crise de la dette des sociétés immobilières.

L'offre diminue, la demande chute plus rapidement.

Selon une enquête Bloomberg , les investissements immobiliers pourraient avoir continué à baisser en juillet 2023, portant le recul sur sept mois depuis le début de l'année à 8 % par rapport à la même période en 2022. Il s'agit d'une baisse consécutive par rapport aux 7,9 % enregistrés au cours des six premiers mois de l'année.

Il est à noter que la situation des promoteurs immobiliers ne s'est pas améliorée. Les ventes de logements neufs des principaux constructeurs ont chuté en juillet, enregistrant leur plus forte baisse en un an, malgré l'assouplissement des restrictions à l'achat dans de nombreuses villes. Cette situation a porté un coup dur aux promoteurs qui ont besoin de liquidités pour surmonter une crise du crédit qui dure depuis des années.

Country Garden Holdings Co., qui fut jadis le plus grand promoteur immobilier privé de Chine en termes de chiffre d'affaires, rejoindra la liste des entreprises défaillantes comme China Evergrande Group si elle ne parvient pas à effectuer les paiements d'intérêts dus la semaine dernière sur deux obligations en dollars dans un délai de 30 jours.

Les analystes de China International Capital Corp, dont Zhang Wenlang, ont averti que les pressions exercées sur l'ensemble de la chaîne de valeur immobilière, telles que les ventes, l'acquisition de terrains et la construction, pourraient continuer à peser sur la croissance économique de la Chine.

En regardant à la télévision ou en vidéo le tournoi de football du comté de Dongjiang, dans la province du Guizhou, on peut constater que le stade est entouré d'immeubles de grande hauteur.

Le comté de Dongjiang s'étend sur plus de 3 300 kilomètres carrés et compte moins de 300 000 habitants. Bien que sa superficie soit trois fois supérieure à celle de Hong Kong (Chine), sa population ne représente qu'environ 4 % de celle de Hong Kong. Compte tenu de cette faible densité de population, on estime que le taux d'occupation de ces immeubles de grande hauteur ne sera pas très élevé.

En 1978, la surface habitable moyenne par habitant en milieu urbain en Chine était de 3,6 m², contre près de 40 m² aujourd'hui. Environ 97 % des ménages urbains possèdent une maison, chaque ménage en possédant en moyenne 1,5, et 40 % d'entre eux en possèdent deux ou plus. En septembre 2016, le gouvernement a commencé à réglementer le marché immobilier, ce qui a entraîné une baisse significative des prix moyens.

En 2020, le prix moyen national était de 9 860 yuans (environ 1 360 USD)/m2.

D'ici fin 2022, le prix moyen de l'immobilier devrait chuter à 9 800 yuans/m². Au niveau actuel des prix, l'offre dépasse la demande, ce qui indique des prix élevés. On observe également une bulle immobilière qui, à terme, empêchera de nombreuses personnes d'accéder à un logement plus spacieux. Par ailleurs, une chute brutale des prix de l'immobilier aura des répercussions sur l'emploi et la consommation à court terme.

Selon le Bureau national des statistiques de Chine, la surface des ventes de logements commerciaux a diminué de 5,3 % au premier semestre de cette année par rapport à la même période de l'année précédente, dont une baisse de 2,8 % pour les logements résidentiels. Les ventes de logements commerciaux ont progressé de 1,1 %, tandis que celles des logements résidentiels ont augmenté de 3,7 %. Les prix des logements neufs ont légèrement augmenté, et les prix élevés sur le marché du neuf ont soutenu ceux des logements d'occasion. Dans certaines villes, ces prix élevés ont toutefois freiné les transactions sur le marché de l'occasion.

D'après les statistiques de lianjia.com , le nombre de panneaux « À vendre » pour les maisons d'occasion à Pékin, Shanghai, Guangzhou et Shenzhen a augmenté respectivement de 48,2 %, 36,7 %, 35,8 % et 30,9 % au premier semestre par rapport à la même période de l'année précédente. Cependant, le nombre de transactions conclues pour ces maisons a diminué respectivement de 12,7 %, 11,1 % et 10,3 %, tandis que le nombre de ventes a augmenté de 0,8 % par rapport à la même période de l'année précédente.

De nombreux petits investisseurs déplorent qu’« il y ait un prix mais pas de marché », même lorsque le prix est stable ; mais si le prix ne baisse pas fortement, le bien ne peut être vendu.

Dans les villes de deuxième, troisième et quatrième rang, les prix des logements sont bas, les revenus des habitants sont également relativement faibles, la construction de logements neufs est généralement lente et le marché du logement d'occasion est encore plus morose.

Les villes de Zhongshan et de Jiangmen, situées dans la région de la Grande Baie, comptent toutes deux un grand nombre de logements vacants, et les transactions immobilières d'occasion y sont sporadiques.

Comment soigner les plaies à cicatrisation lente ?

Le marché immobilier chinois reste globalement pessimiste au premier semestre 2023, car le rapport offre-demande a évolué et les prix des logements continueront de baisser au moins à court terme.

À la mi-juillet, la Banque populaire de Chine (BPC, banque centrale) a confirmé que « la relation entre l'offre et la demande sur le marché immobilier a subi de profonds changements ».

Le 21 juillet, la session ordinaire du Conseil des affaires d'État chinois a souligné la nécessité de réformer durablement les villages urbains dans les mégapoles.

Le 24 juillet, le Politburo a tenu une conférence consacrée au marché immobilier, soulignant la nécessité de s'adapter à la nouvelle situation marquée par des changements majeurs dans le rapport offre-demande sur le marché immobilier chinois, et d'ajuster et d'optimiser rapidement les politiques immobilières. Le Politburo a réaffirmé sa volonté de promouvoir activement la rénovation des quartiers résidentiels et la construction d'infrastructures publiques à double usage (normal et d'urgence), tout en insistant sur l'importance de développer le logement locatif social par divers moyens.

Le 1er août, la Banque populaire de Chine (PBoC) et l'Administration d'État des changes ont tenu une réunion de travail pour le second semestre, annonçant leur soutien au développement stable et sain du marché immobilier. Cette réunion a prolongé la période de garantie des prêts pour la remise des clés, assuré un financement stable et régulier du marché immobilier et renforcé le soutien financier à la location de logements, à la rénovation des quartiers urbains et à la construction de logements sociaux.

Parallèlement, la Conférence a souligné la nécessité d'améliorer le système de surveillance, d'évaluation et de prévention des risques financiers, en maintenant une ligne rouge afin de prévenir les risques financiers systémiques. Les responsables ont également insisté sur la mise en œuvre d'une politique de crédit immobilier différenciée, orientant la réduction des taux d'intérêt et du taux de premier remboursement des prêts immobiliers individuels, afin de répondre aux besoins en logement.

Ces derniers mois, le gouvernement chinois a également communiqué à plusieurs reprises des informations sur les mesures de relance économique. Voici les principaux éléments :

Premièrement, le marché immobilier chinois est passé d'une situation de demande supérieure à l'offre à une situation d'offre supérieure à la demande. L'immobilier demeure une composante majeure du patrimoine familial, mais l'époque où l'accession à la propriété constituait le principal moyen d'accumulation de richesse est révolue. Les investissements dans le développement immobilier en Chine ont également chuté de 7,9 % au premier semestre, tandis que la demande a diminué plus rapidement.

Deuxièmement, le financement bancaire actuel du secteur immobilier poursuit deux objectifs importants : d’une part, garantir la livraison des logements, aider les promoteurs à respecter les délais et prévenir l’effondrement du marché immobilier ; d’autre part, rénover les quartiers urbains et développer des logements sociaux et des logements locatifs à loyer modéré. Bien que certains documents n’en précisent pas les modalités, la mesure concrète vise à privilégier les logements destinés à l’habitation plutôt que la spéculation. Or, sans spéculation, il est difficile de maintenir des prix immobiliers élevés.

Troisièmement, renforcer la supervision et la gestion des risques. Le 27 juillet, le promoteur immobilier Evergrande a annoncé que sa dette totale à fin 2022 dépassait 2 400 milliards de yuans. À cette même date, Evergrande employait plus de 100 000 personnes ; sa dette contractuelle s’élevait à plus de 720 millions de yuans, liée à des centaines de milliers d’appartements vendus mais non encore livrés.

La manière de traiter correctement et légalement les sociétés immobilières insolvables, illiquides et déficitaires comme Evergrande constitue un test pour le système bancaire chinois et les autres créanciers.

Quatrièmement, la réduction des taux d'intérêt hypothécaires et des acomptes initiaux vise principalement à aider les primo-accédants et ceux qui doivent rénover leur logement. Si les revenus et les prix de l'immobilier restent inchangés, une telle réduction risque d'entraîner une propagation de la bulle immobilière au crédit financier. Ceci contredit l'objectif de prévention des risques financiers systémiques et limite la marge de manœuvre.

Si les prix de l'immobilier restent inchangés pendant longtemps et que les salaires augmentent, certains bâtiments anciens seront démolis, et le pouvoir d'achat des nouveaux résidents pourrait soutenir les prix actuels quelques années plus tard.

Le gouvernement a continuellement mis en place des mesures favorables pour stabiliser les prix de l'immobilier afin de stabiliser l'économie, mais de manière générale, les prix de l'immobilier en Chine continueront de baisser à court terme, notamment sur le marché du logement d'occasion.

Source: https://baoquocte.vn/bom-chum-evergrande-phat-no-thi-truong-bat-dong-san-trung-quoc-lo-nhung-vet-thuong-kho-lanh-239367.html