Approches et méthodes d'évaluation immobilière du 5 août

Les normes d'évaluation du Vietnam sur l'évaluation immobilière publiées avec la circulaire 42/2024/TT-BTC stipulent et guident l'évaluation immobilière lors de l'évaluation des prix conformément aux dispositions de la loi sur les prix.

La circulaire 42/2024/TT-BTC entre en vigueur à compter du 5 août 2024.

Remarque : Cette norme d’évaluation vietnamienne ne s’applique pas à l’évaluation foncière en vertu des dispositions de la loi foncière.

Les sujets appliquant cette nouvelle norme d'évaluation vietnamienne sur l'évaluation immobilière comprennent :

- Les évaluateurs de prix et les entreprises d'évaluation de prix exercent des activités de prestation de services d'évaluation de prix conformément aux dispositions de la loi sur les prix.

- Les organismes et les particuliers exerçant des activités d'évaluation des prix de l'État conformément aux dispositions de la loi sur les prix.

- Organismes et particuliers demandant une évaluation, tiers utilisant des rapports d'évaluation conformément aux contrats d'évaluation (le cas échéant).

Conformément aux normes d'évaluation vietnamiennes sur l'évaluation immobilière, les approches appliquées dans l'évaluation immobilière comprendront les méthodes suivantes : l'approche du marché, l'approche des coûts et l'approche des revenus telles que prescrites dans les normes d'évaluation vietnamiennes ou en utilisant une combinaison d'approches.

Concernant les méthodes d'évaluation utilisées dans l'évaluation immobilière, elles incluront des méthodes d'évaluation appartenant aux approches ou à une combinaison d'approches spécifiées dans la présente Norme d'évaluation vietnamienne. La méthode de l'excédent est une méthode d'évaluation fondée sur la combinaison de l'approche du marché, de l'approche des coûts et de l'approche des revenus.

En fonction des caractéristiques du bien immobilier à évaluer, du but de l'évaluation, du moment de l'évaluation, de la base de la valeur d'évaluation, des informations et des données sur le bien immobilier à évaluer qui peuvent être collectées pour choisir l'approche et la méthode d'évaluation appropriées.

Approches et méthodes d'évaluation immobilière

Conformément à l'article 4 de la circulaire 42/2024/TT-BTC réglementant les approches et méthodes d'évaluation immobilière à partir du 5 août 2024 comme suit :

(i) Les approches appliquées à l’évaluation immobilière comprennent l’approche du marché, l’approche des coûts et l’approche des revenus telles que prescrites dans les normes d’évaluation vietnamiennes ou une combinaison d’approches.

(ii) Les méthodes d'évaluation utilisées dans l'évaluation immobilière comprennent les méthodes d'évaluation appartenant aux approches ou combinaisons d'approches spécifiées à l'article (i) de la présente section. La méthode du surplus est une méthode d'évaluation fondée sur la combinaison de l'approche du marché, de l'approche des coûts et de l'approche des revenus.

(iii) En fonction des caractéristiques du bien immobilier à évaluer, de l'objectif de l'évaluation, du moment de l'évaluation, de la base de la valeur d'évaluation, des informations et des données sur le bien immobilier à évaluer qui peuvent être collectées pour choisir l'approche et la méthode d'évaluation appropriées.

En conséquence, l’application de la méthode du surplus à compter du 5 août 2024 est mise en œuvre comme suit :

(i) Formule de la méthode du surplus :

V = DT - CP

Là-dedans :

- V : Valeur estimée de l'actif.

- DT : Revenu total de développement.

- CP : Coût total de développement.

(ii) Contenu de la mise en œuvre :

- Déterminer l’utilisation la plus élevée et la meilleure de la propriété.

- Déterminer la période de prévision des flux de trésorerie futurs (n).

- Déterminer le revenu total de développement (DT).

- Déterminer les coûts totaux de développement (CP).

- Déterminer la valeur d'un bien immobilier (V).

(iii) Cas concernant le moment de la survenance des revenus de développement et des coûts de développement immobilier :

Cas 1 : Les revenus et les coûts de promotion immobilière surviennent au cours de la même année. Dans ce cas, les revenus et les coûts de promotion immobilière sont calculés sur la base du niveau des prix au moment de l'évaluation.

V = DT - CP (au moment de l'évaluation)

- Cas 2 : Le processus de développement immobilier dure de nombreuses années, après la construction, le bien est loué à des fins commerciales ou une partie est louée à des fins commerciales ou une partie du bien est vendue sur de nombreuses années.

Là-dedans :

- V : Valeur estimée de l'actif.

- DTt : Revenus de développement attendus pour l'année t.

- CPt : Coûts de développement estimés pour l'année t.

- r : Taux d'actualisation.

- n : Période de prévision des flux de trésorerie futurs.

- t : Année de prévision.

En outre, conformément à l'article 10 de la circulaire 42/2024/TT-BTC, la détermination du taux d'actualisation (r) dans la méthode de l'excédent est prescrite comme suit :

La détermination du taux d’actualisation doit refléter la valeur temporelle de l’argent et les risques associés aux flux de trésorerie survenant pendant la construction, l’achèvement et l’exploitation d’un projet immobilier.

Le taux d’actualisation est déterminé de l’une des manières suivantes :

- Le taux d'actualisation déterminé par l'approche par le revenu est spécifié dans les normes d'évaluation vietnamiennes sur l'approche par le revenu.

- Le taux d'actualisation est déterminé sur la base du taux d'intérêt moyen des prêts à moyen terme des dépôts en VND dans les banques commerciales dans lesquelles l'État détient plus de 50 % du capital social ou du total des actions avec droit de vote ayant leur siège ou des succursales dans la province au moment de l'évaluation pour mettre en œuvre des projets d'investissement immobilier et d'affaires.

L’utilisation optimale d’une propriété est déterminée sur la base suivante :

- Caractéristiques de l'évaluation immobilière.

- Informations sur l'aménagement du territoire, la planification de la construction, la planification de la circulation, les réglementations sur la conversion de l'utilisation des terres et les réglementations sur les investissements dans la construction approuvées par les autorités compétentes.

- Conseils sur l'analyse de l'utilisation la meilleure et la plus efficace des normes d'évaluation vietnamiennes sur la collecte et l'analyse des informations sur les actifs à évaluer.

Sagesse

Source : https://www.nguoiduatin.vn/cac-cach-tiep-can-phuong-phap-tham-dinh-gia-bat-dong-san-tu-5-8-a669626.html