Quelques nouveautés dans le projet de loi foncière (modifié)

Le projet de loi foncière (amendé) est en cours d’élaboration et de commentaire par le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement , dans le but d’assurer la publicité, la transparence et de supprimer les obstacles juridiques qui entravent le développement socio-économique.

Légende de la photo — Photo d’illustration : Tuan Anh/ANV

L'un des principaux contenus proposés dans ce projet est l'abolition de la réglementation sur la perception de frais supplémentaires pour la période non encore calculée sur les taxes d'utilisation du sol et les loyers fonciers - un contenu qui a été la cause de problèmes à long terme pour de nombreuses entreprises immobilières.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh -Ville (HoREA), il s'agit d'une avancée majeure qui pourrait lever l'un des principaux obstacles au développement du marché immobilier. Auparavant, les retards dans la détermination des obligations financières, parfois jusqu'à 10, 20, voire 30 ans, contraignaient de nombreuses entreprises à payer des frais supplémentaires bien supérieurs à la redevance foncière initiale, même si la faute n'était pas imputable à l'investisseur.

Non seulement cette taxe engendre une pression financière, mais elle augmente également les prix des produits, impacte négativement le marché et pèse sur les acquéreurs de logements. La suppression de cette réglementation, proposée au point d, alinéa 2, article 257 du projet, est très appréciée par le monde des affaires et est perçue comme un signe que l'État est à l'écoute de la réalité et accompagne les entreprises dans la résolution de leurs difficultés.

En outre, le projet de loi foncière révisée propose également d’importants ajustements au mécanisme de détermination du prix des terrains, en mettant l’accent sur l’élimination des « principes du marché » afin que l’État puisse jouer un rôle de premier plan dans la fixation des prix des terrains sur le marché primaire.

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le mécanisme actuel de tarification dépend fortement des cabinets de conseil et des prix du marché secondaire, ce qui entraîne une hausse des prix des terrains ou une sous-estimation de leur valeur réelle. Cela a de nombreuses conséquences sur la récupération des terres, l'indemnisation, le prix de départ des enchères de droits d'usage, ainsi que sur la détermination des obligations financières.

Pour remédier à ce problème, le prix du terrain prévu dans le projet est déterminé en fonction de l'usage prévu, de sa durée et de données connexes, notamment la base de données nationale et les informations sur le marché des 24 derniers mois. Les méthodes d'évaluation sont réglementées par le gouvernement et sont données à titre indicatif uniquement, tandis que la décision finale sur le prix sera prise par l'État.

Le projet d'amendement à l'article 159 propose deux options pour déterminer les barèmes de prix des terrains, adaptés aux caractéristiques de chaque localité. La première option prévoit des barèmes détaillés par zone, par localisation, voire par parcelle si les données sont suffisantes. Ces barèmes sont utilisés notamment pour le calcul des redevances foncières, des loyers, la modification de l'affectation des terrains avec perception de redevances, la détermination des prix de départ aux enchères, etc. Les barèmes sont arrêtés par le Comité populaire provincial tous les cinq ans et peuvent être ajustés en cours de période si nécessaire.

La deuxième option propose d'utiliser un coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient K) plutôt qu'une liste de prix spécifique, ce coefficient étant publié annuellement par le Comité populaire provincial à partir de la deuxième année du cycle quinquennal de la liste des prix fonciers. Ce coefficient reflète le taux de fluctuation des prix fonciers entre les régions, permettant ainsi aux localités de s'adapter avec souplesse sans avoir à reconstituer la liste détaillée des prix fonciers.

Afin de garantir la qualité et l'objectivité du processus d'élaboration des barèmes fonciers, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose de créer un Conseil d'évaluation des barèmes et des coefficients d'ajustement au niveau provincial. Ce Conseil comprend des représentants du Comité populaire provincial, des services spécialisés, des organismes de conseil indépendants et des experts.

Conformément aux dispositions du projet de loi, les localités sont responsables de publier de nouvelles listes de prix des terrains au plus tard le 31 décembre 2025, applicables à partir du 1er janvier 2026. Cependant, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a averti que les changements dans les listes de prix et les mécanismes d'évaluation des terres pourraient provoquer de grandes fluctuations en raison des différences entre les localités, affectant le marché immobilier et les activités d'attraction des investissements.

Face à cette réalité, le Ministère a envoyé un document aux provinces et aux villes gérées par le gouvernement central, demandant une étude d'impact approfondie et une prise en compte des conditions socio-économiques avant de décider des prix spécifiques, afin de garantir la stabilité et la cohérence avec les orientations de développement local.

L'amendement de la loi foncière ne vise pas seulement à résoudre des problèmes techniques juridiques ou à simplifier les procédures administratives, mais constitue également une occasion importante de rétablir l'ordre du marché et d'améliorer l'efficacité de l'utilisation des terres - la ressource stratégique du pays.

Source : https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html