Le projet de loi foncière (modifiée) est en cours d'élaboration et d'examen par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , dans le but d'assurer la publicité, la transparence et de supprimer les obstacles juridiques qui entravent le développement socio-économique.
L'une des principales propositions de ce projet est la suppression de la réglementation relative à la perception de frais supplémentaires pour la période non encore calculée au titre des redevances d'utilisation des sols et des loyers fonciers – une disposition qui a été source de problèmes à long terme pour de nombreuses entreprises immobilières.
Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh -Ville (HoREA), il s'agit d'une avancée majeure susceptible de lever l'un des principaux obstacles au développement du marché immobilier. Auparavant, les délais de détermination des obligations financières, pouvant atteindre 10, 20, voire 30 ans, contraignaient de nombreuses entreprises à payer des sommes bien supérieures au montant initial des droits d'utilisation du terrain, et ce, même lorsque l'investisseur n'était pas responsable.
Non seulement cette taxe engendre des difficultés financières, mais elle fait également grimper les prix des produits, perturbe le marché et pèse sur les acquéreurs de logements. La suppression de cette disposition, proposée au point d, paragraphe 2, de l'article 257 du projet de loi, est très bien accueillie par les entreprises et y voit un signe que l'État est à l'écoute des réalités et accompagne les entreprises dans la résolution de leurs difficultés.
En outre, le projet de loi foncière révisée propose également des ajustements importants au mécanisme de détermination du prix des terrains, en mettant l'accent sur l'élimination des « principes du marché » afin que l'État puisse jouer un rôle de premier plan dans la fixation des prix des terrains sur le marché primaire.
Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le mécanisme de fixation des prix actuel repose fortement sur les bureaux d'études et les prix du marché secondaire, ce qui entraîne une hausse artificielle des prix fonciers ou une dévalorisation de ces derniers. Il en résulte de nombreuses conséquences sur la récupération des terres, les indemnisations, le prix de départ des enchères de droits d'utilisation des terres et la détermination des obligations financières.
Pour pallier ce problème, le prix du terrain indiqué dans le projet est déterminé en fonction de sa destination, de sa durée d'utilisation et des données connexes, notamment les bases de données nationales et les informations de marché des 24 derniers mois. Les méthodes d'évaluation sont réglementées par le gouvernement et ne sont données qu'à titre indicatif ; la décision finale concernant le prix relève de l'État.
Le projet de modification de l'article 159 propose deux options pour la détermination des barèmes de prix fonciers, adaptées aux spécificités de chaque localité. La première option prévoit des barèmes détaillés par superficie, localisation, voire par parcelle si les données sont suffisantes. Ces barèmes servent notamment au calcul des redevances d'utilisation du sol, des loyers fonciers, des changements de destination des terrains avec perception de frais, et à la fixation des prix de départ des ventes aux enchères. Établis tous les cinq ans par le Comité populaire provincial, ils peuvent être ajustés en cours de période si nécessaire.
La seconde option propose d'utiliser un coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient K) au lieu d'une grille tarifaire spécifique. Ce coefficient serait publié annuellement par le Comité populaire provincial à partir de la deuxième année du cycle quinquennal de la grille tarifaire. Il reflète le taux de fluctuation des prix fonciers entre les régions, permettant ainsi aux collectivités locales d'ajuster leurs prix avec souplesse sans avoir à reconstruire la grille tarifaire détaillée.
Afin de garantir la qualité et l'objectivité du processus d'élaboration des barèmes fonciers, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose la création d'un Conseil provincial d'évaluation des barèmes et des coefficients d'ajustement. Ce Conseil sera composé de représentants du Comité populaire provincial, des services spécialisés, d'organismes de conseil indépendants et d'experts.
Conformément aux dispositions du projet de loi, les collectivités locales sont responsables de la publication de nouvelles listes de prix fonciers au plus tard le 31 décembre 2025, applicables à compter du 1er janvier 2026. Cependant, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement a averti que les modifications apportées aux listes de prix et aux mécanismes d'évaluation foncière pourraient entraîner d'importantes fluctuations en raison des différences entre les collectivités locales, affectant ainsi le marché immobilier et les activités d'attraction des investissements.
Face à cette réalité, le ministère a adressé un document aux provinces et aux villes administrées par le gouvernement central, leur demandant de procéder à une évaluation d'impact approfondie et de prendre en compte les conditions socio-économiques avant de fixer des prix spécifiques, afin de garantir la stabilité et la cohérence avec les orientations de développement locales.
La modification de la loi foncière ne vise pas seulement à résoudre des problèmes techniques juridiques ou à simplifier les procédures administratives, mais constitue également une opportunité importante pour rétablir l'ordre du marché et améliorer l'efficacité de l'utilisation des terres – une ressource stratégique du pays.
Source : https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html
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