Quelques nouveaux points dans le projet de loi sur le foncier (modifié)

Bien que la loi foncière de 2024 soit en vigueur depuis plus d'un an, les lacunes persistantes du mécanisme de détermination des prix fonciers et des obligations financières, ainsi que l'incohérence dans la mise en œuvre des politiques foncières, créent un besoin urgent de modification.

Le projet de loi foncière (modifié) est actuellement en cours d'élaboration et est ouvert aux commentaires du public par le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement , dans le but d'assurer la transparence et d'éliminer les obstacles juridiques qui entravent le développement socio-économique.

Photo d’illustration : Tuan Anh/TTXVN

L'une des propositions phares de ce projet est la suppression de la réglementation relative à la perception rétroactive des frais supplémentaires pour les périodes non encore payées au titre des redevances d'utilisation des sols ou des redevances de location de sols – une disposition qui constitue un problème de longue date pour de nombreuses entreprises immobilières.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh -Ville (HoREA), il s'agit d'une réforme majeure susceptible de lever l'un des principaux obstacles au développement du marché immobilier. Auparavant, les retards dans la détermination des obligations financières, pouvant atteindre 10, 20, voire 30 ans, contraignaient de nombreuses entreprises à payer des sommes bien supérieures au montant initial des droits d'utilisation du terrain, et ce, même lorsque l'investisseur n'était pas responsable.

Cette taxe engendre non seulement des difficultés financières, mais fait également grimper les prix des produits, ce qui nuit au marché et reporte le fardeau sur les acquéreurs. La suppression proposée de cette réglementation, telle que décrite au point d, alinéa 2, de l'article 257 du projet de loi, est très bien accueillie par le monde des affaires et perçue comme un signe que l'État est à l'écoute et travaille de concert avec les entreprises pour surmonter les difficultés.

En outre, le projet de loi foncière révisée propose également des ajustements importants au mécanisme de détermination des prix fonciers, en mettant l'accent sur l'élimination du « principe du marché » afin que l'État conserve un rôle prépondérant dans l'évaluation foncière sur le marché primaire.

Selon le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement, le mécanisme d'évaluation actuel repose largement sur les cabinets de conseil et les prix du marché secondaire, ce qui entraîne une surévaluation des terrains ou des prix qui ne reflètent pas leur valeur réelle. Il en résulte de nombreux problèmes liés à l'acquisition foncière, à l'indemnisation, à la fixation des prix de départ pour les enchères de droits d'utilisation des terres et à la détermination des obligations financières.

Pour remédier à cette situation, les prix des terrains dans le projet sont déterminés en fonction de l'usage prévu, de la durée d'utilisation et des données pertinentes, notamment les bases de données nationales et les informations de marché des 24 derniers mois. Les méthodes d'évaluation sont prescrites par le gouvernement et ne sont données qu'à titre indicatif ; la décision finale concernant le prix relève de l'État.

Le projet de modification de l'article 159 propose deux options pour la détermination des barèmes de prix fonciers, adaptés aux spécificités de chaque localité. La première option prévoit un barème détaillé par zone, localisation, voire par parcelle si les données disponibles le permettent. Ce barème sert notamment au calcul des redevances d'utilisation du sol, des loyers, des frais de changement d'affectation et à la fixation du prix de départ des ventes aux enchères. Il est établi tous les cinq ans par le Comité populaire provincial et peut être ajusté en cours de période si nécessaire.

La seconde option propose d'utiliser un coefficient d'ajustement des prix fonciers (coefficient K) au lieu d'une grille tarifaire spécifique. Ce coefficient serait publié annuellement par le Comité populaire provincial à compter de la deuxième année du cycle quinquennal de la grille tarifaire. Il reflète le taux de fluctuation des prix fonciers entre les régions, offrant ainsi aux collectivités locales une certaine flexibilité pour procéder à des ajustements sans avoir à reconstruire la grille tarifaire détaillée.

Afin de garantir la qualité et l'objectivité du processus d'élaboration des barèmes fonciers, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose la création d'un Conseil provincial d'évaluation des barèmes fonciers et des coefficients d'ajustement. Ce Conseil sera composé de représentants du Comité populaire provincial, des services spécialisés, des organismes de conseil indépendants et d'experts.

Selon le projet de loi, les collectivités locales sont responsables de la publication de nouvelles listes de prix fonciers au plus tard le 31 décembre 2025, applicables à compter du 1er janvier 2026. Cependant, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement avertit que les modifications apportées aux listes de prix fonciers et aux mécanismes d'évaluation pourraient entraîner des fluctuations importantes en raison des divergences entre les collectivités locales, affectant ainsi le marché immobilier et les activités d'attraction des investissements.

Face à cette situation, le Ministère a adressé un document aux provinces et aux villes relevant de l'administration centrale, leur demandant de procéder à une évaluation d'impact approfondie et de prendre en compte les conditions socio-économiques avant de fixer des prix spécifiques, afin de garantir la stabilité et l'adéquation avec les orientations de développement locales.

La modification de la loi foncière vise non seulement à résoudre les problèmes techniques et juridiques ou à rationaliser les procédures administratives, mais aussi à offrir une occasion cruciale de rétablir l'ordre du marché et d'améliorer l'efficacité de l'utilisation des terres – une ressource nationale stratégique.

Source : https://hanoimoi.vn/mot-so-diem-moi-trong-du-thao-luat-dat-dai-sua-doi-710835.html