Comment éviter de tomber dans le piège du « troupeau de poulets » et de la « inflation » des prix de l’immobilier ?

Duong Thuy Dung, PDG de DNVN - CBRE Vietnam, a confirmé qu'il existe une situation de « rassemblement de poulets » et de « gonflement » des prix de l'immobilier et a conseillé aux acheteurs d'être très sages et sobres en considérant si l'investissement est efficace ou non pour éviter de tomber dans des pièges.

Lors de l'annonce des points saillants du marché immobilier de Da Nang pour le deuxième trimestre 2025 par CBRE Vietnam (qui fait partie du groupe CBRE Real Estate Services, États-Unis), un journaliste de Vietnam Business s'est entretenu avec Mme Duong Thuy Dung, PDG de la société, au sujet de certains signes inhabituels observés dans la région.

Duong Thuy Dung, PDG de CBRE Vietnam, a présenté un rapport sur les orientations du marché immobilier de Da Nang au deuxième trimestre 2025.

Comment CBRE Vietnam enregistre-t-il l'évolution des prix des appartements et des terrains à Da Nang au cours du premier semestre 2025 ?

Mme Duong Thuy Dung : Selon CBRE Vietnam, le prix de vente moyen des maisons et appartements de grande hauteur sur le marché de Da Nang au cours des 6 premiers mois de 2025 est d’environ 85 millions de VND/m², le plus élevé du pays, supérieur au prix de vente moyen à Hô Chi Minh-Ville (82 millions de VND/m²) et à Hanoï (79 millions de VND/m²) ; une augmentation de 27 % par rapport à la même période de l’année dernière (Hanoï a augmenté d’environ 30 à 35 %, Hô Chi Minh-Ville de plus de 20 %).

Les prix des terrains à Da Nang devraient augmenter de 15 à 20 % au premier semestre 2025 dans la plupart des grandes zones urbaines et des emplacements stratégiques de la ville ; même dans les secteurs les plus prisés du littoral et des cours d’eau, la hausse pourrait atteindre 20 à 25 %. C’est une bonne nouvelle pour le marché immobilier de Da Nang, mais à certains égards, le coût pour les acquéreurs s’en trouve majoré.

À Da Nang, on observe actuellement des signes d'une « fièvre foncière », rappelant la situation de 2018-2020. Selon vous, s'agit-il d'une véritable fièvre foncière ou d'une fièvre foncière virtuelle ?

Mme Duong Thuy Linh : Lorsqu’on parle de spéculation foncière, il est nécessaire d’identifier précisément les zones concernées par cette hausse des prix afin de déterminer s’il s’agit bien d’une spéculation. La spéculation foncière englobe les augmentations de prix réelles et virtuelles. Dans certaines régions, on observe que de nombreux facteurs contribuent à cette hausse, tels que l’amélioration des infrastructures, une planification globale cohérente et la participation d’investisseurs réputés.

Il s'agit d'une véritable hausse de prix. Les acheteurs, désormais bien informés, constatent que le prix du terrain a effectivement augmenté. Ils restent néanmoins disposés à investir, car il s'agit d'une hausse réelle. Cependant, on observe aussi des hausses de prix virtuelles, c'est-à-dire des augmentations « de suivi ».

Autrement dit, il existe des zones où rien n'est concret, mais où l'on entend parler de projets d'infrastructure, de fusions-acquisitions, ou de projets à venir… ce qui entraîne une hausse des prix. Ce phénomène se produit effectivement à Da Nang, mais selon nous, la fièvre immobilière qui y règne actuellement n'est pas aussi intense qu'entre 2018 et 2020.

Entre 2018 et 2020, Da Nang a connu une forte demande foncière, mais peu de produits ont été mis sur le marché. Les années suivantes, quasiment aucun projet n'a été réalisé dans la région. Cependant, ces deux dernières années, de nombreux projets ont été lancés par des investisseurs de renom, et leur capacité de consommation est très prometteuse.

Mme Duong Thuy Dung a répondu à une interview accordée à un journaliste de Vietnam Business.

L'analyse de l'absorption du marché révèle que cette période diffère de celle de 2018-2020. Par conséquent, une frénésie foncière virtuelle à Da Nang ne nous inquiète pas outre mesure. Toutefois, du point de vue des investisseurs et acheteurs individuels, notamment ceux venant d'ailleurs, la prudence est de mise quant à leurs investissements.

D'après certains, face à une offre abondante d'appartements, les investisseurs gonflent artificiellement le prix des terrains pour inciter les acheteurs à privilégier les appartements aux terrains. Lors du lancement de nouveaux projets immobiliers, ils emploient des stratagèmes similaires pour attirer à nouveau les acheteurs. Pensez-vous que cette situation de manipulation soit réelle ? Comment protéger les droits légitimes des acquéreurs ?

Mme Duong Thuy Dung : En réalité, ce phénomène de « gestion excessive du marché immobilier » ne se limite pas à Da Nang, mais touche également de grands marchés comme Hanoï et Hô Chi Minh -Ville. Si le prix des terrains augmente de plus de 30 % en une seule journée, il s’agit assurément d’une spéculation excessive ; une telle hausse est absolument inédite dans la réalité. Je peux vous assurer que les acheteurs avisés n’accepteront jamais une telle augmentation.

Peut-être que la frénésie immobilière virtuelle du passé s'expliquait par la crainte que, faute d'achat de leur part, d'autres accaparent tout. Cependant, les acheteurs sont de plus en plus avisés et n'investiront jamais dans des zones où cette fièvre immobilière virtuelle est si manifeste.

La question de savoir s'il s'agit d'une situation de « gestion de poules » dépend de chaque cas et de chaque projet. Je pense qu'il pourrait s'agir d'une astuce pour vendre des maisons et des terrains. On observe une situation similaire non seulement à Da Nang, mais aussi sur d'autres marchés, comme à Hanoï. Certains projets embauchent des personnes pour créer une file d'attente virtuelle pour acheter, mais en réalité, il s'agit d'une file d'attente virtuelle…

La solution la plus efficace à ce problème doit venir des acheteurs eux-mêmes, qu'il s'agisse d'investissements personnels ou d'achats pour y habiter. Il est très difficile de prouver que les promoteurs ou les agents immobiliers manipulent intentionnellement les prix, et il est tout aussi difficile pour l'État d'intervenir. Par conséquent, la meilleure solution est que les acheteurs restent vigilants afin d'éviter de tomber dans le piège de la spéculation.

Si, par le passé, les acheteurs étaient souvent mal informés des manœuvres d'inflation et de manipulation, ils sont aujourd'hui bien avertis. Ils sont suffisamment avisés pour évaluer la rentabilité d'un investissement, plutôt que de se fier à la publicité ou aux promesses du promoteur, car même les contrats d'engagement sont souvent peu clairs. Plus que quiconque, ce sont les acheteurs qui se prémuniront contre ces pièges.

Merci!

Hai Chau

Source : https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/cach-nao-de-tranh-sap-bay-lua-ga-thoi-gia-bat-dong-san/20250724074618212