Comment éviter de tomber dans le piège des arnaques immobilières et de la manipulation des prix ?

Lors de la conférence de presse annonçant les points saillants du marché immobilier de Da Nang pour le deuxième trimestre 2025 par CBRE Vietnam (qui fait partie du groupe américain de services immobiliers CBRE), un journaliste de Vietnam Business News a interviewé Mme Duong Thuy Dung, PDG de la société, au sujet de certains signes inhabituels observés dans la région.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung trình bày báo cáo về tiêu điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng quý II/2025.

Duong Thuy Dung, PDG de CBRE Vietnam, a présenté un rapport sur les points saillants du marché immobilier de Da Nang au deuxième trimestre 2025.

Comment CBRE Vietnam envisage-t-elle l'évolution des prix des appartements et des terrains à Da Nang au cours du premier semestre 2025 ?

Mme Duong Thuy Dung : Selon les données de CBRE Vietnam, le prix de vente moyen des immeubles résidentiels et des appartements de grande hauteur sur le marché de Da Nang au cours des six premiers mois de 2025 était d'environ 85 millions de VND/m², le plus élevé du pays, dépassant même le prix de vente moyen à Hô Chi Minh-Ville (82 millions de VND/m²) et à Hanoï (79 millions de VND/m²) ; une augmentation de 27 % par rapport à la même période de l'année précédente (Hanoï a augmenté d'environ 30 à 35 %, Hô Chi Minh-Ville de plus de 20 %).

On prévoit une hausse des prix fonciers de 15 à 20 % dans la plupart des grandes zones urbaines et des emplacements clés de Da Nang au cours du premier semestre 2025 ; dans certains secteurs de choix le long du littoral et des berges des rivières, cette augmentation pourrait atteindre 20 à 25 %. C’est une bonne nouvelle pour le marché immobilier de Da Nang, même si, à certains égards, le coût pour les acheteurs s’en trouve renchéri.

Actuellement, Da Nang semble connaître une véritable « fièvre foncière », une situation similaire à celle de 2018-2020. À votre avis, s'agit-il d'une véritable fièvre foncière ou d'une bulle spéculative ?

Mme Duong Thuy Linh : Lorsqu’on parle de flambée des prix fonciers, il est essentiel d’examiner précisément les zones concernées afin de déterminer s’il s’agit réellement d’une flambée. La définition d’une flambée des prix fonciers englobe les hausses de prix réelles et artificielles. Dans certaines zones, nous observons que de nombreux facteurs contribuent à l’augmentation des prix, tels que l’amélioration des infrastructures, une planification urbaine globale et la participation d’investisseurs réputés.

Il s'agit d'une véritable hausse des prix. Les acheteurs sont désormais bien informés ; ils constatent que les prix des terrains ont effectivement augmenté par rapport à avant. Cependant, ils sont toujours disposés à investir car il s'agit d'une hausse réelle. Néanmoins, il existe aussi des zones où les hausses de prix sont artificielles, c'est-à-dire que les prix augmentent « en suivant la tendance ».

Cela signifie que dans certaines zones, rien n'a encore été aménagé, mais que des rumeurs circulent sur des projets d'infrastructures, des fusions ou des projets à venir… ce qui entraîne une hausse des prix. Ce phénomène de « suivre la tendance » se produit également à Da Nang, mais selon nous, la flambée artificielle des prix dans la région n'est pas aussi importante qu'elle l'était entre 2018 et 2020.

Entre 2018 et 2020, Da Nang a connu une flambée prolongée des prix fonciers, mais peu de projets ont été mis sur le marché. Pendant plusieurs années par la suite, très peu de projets ont vu le jour dans la région. Cependant, ces deux dernières années, de nombreux projets ont été lancés par des investisseurs réputés et ont rencontré un vif succès commercial.

Bà Dương Thuỳ Dung trả lời phỏng vấn của phóng viên Doanh nghiệp Việt Nam.

Mme Duong Thuy Dung répond aux questions d'un journaliste de Vietnam Business.

L'analyse de l'absorption du marché révèle que cette période diffère de celle de 2018-2020. Par conséquent, nous ne sommes pas particulièrement inquiets quant à une éventuelle bulle spéculative foncière à Da Nang. Toutefois, du point de vue des investisseurs ou acheteurs individuels, notamment ceux venant d'autres régions, la prudence est de mise concernant les stratégies d'investissement.

Certains affirment que, récemment, face à une offre excédentaire d'appartements, les promoteurs gonflent artificiellement les prix des terrains pour inciter des acheteurs non avertis à acquérir des appartements plutôt que des terrains. Puis, lors du lancement de projets immobiliers sur le marché foncier, ils emploient des tactiques similaires pour tromper les acheteurs et les amener à acheter des appartements. Croyez-vous à l'existence de telles pratiques d'« appâtage des acheteurs non avertis » ? Quelles solutions permettent de protéger les droits légitimes des acheteurs ?

Mme Duong Thuy Dung : Le phénomène de « spéculation foncière » ne se limite pas à Da Nang ; il touche également des marchés importants comme Hanoï et Hô Chi Minh -Ville… Des prix fonciers qui augmentent de plus de 30 % en une seule journée constituent assurément une bulle ; il est impossible que les prix augmentent aussi rapidement et de manière aussi légitime. Je peux affirmer sans hésiter que des acheteurs avertis n’accepteraient jamais une telle hausse.

Les précédentes flambées spéculatives des prix fonciers étaient peut-être dues à la crainte des acheteurs que quelqu'un d'autre les achète s'ils ne le faisaient pas, mais les acheteurs sont de plus en plus avisés et n'investiront jamais dans des zones présentant des bulles spéculatives aussi évidentes.

La question de savoir s'il s'agit d'une arnaque doit être examinée au cas par cas, en fonction du projet concerné. Je pense qu'il pourrait s'agir d'une ruse pour vendre des maisons et des terrains. Ce phénomène n'est pas propre à Da Nang ; des situations similaires existent sur d'autres marchés, comme à Hanoï. Certains projets vont même jusqu'à embaucher des personnes pour simuler une file d'attente d'achat.

La solution la plus efficace à ce problème doit venir des acheteurs eux-mêmes, qu'ils investissent ou achètent pour leur usage personnel. Il est très difficile de prouver que les promoteurs ou les agents immobiliers gonflent intentionnellement les prix, et il est tout aussi difficile pour les autorités d'intervenir en la matière. Par conséquent, la meilleure solution consiste pour les acheteurs à rester vigilants et à éviter de se laisser piéger par des prix excessifs.

Auparavant, les acheteurs manquaient d'informations sur les manipulations de prix et les arnaques, mais ils sont désormais bien informés. Ils sont maintenant suffisamment avisés pour évaluer la faisabilité de leur investissement, au lieu de suivre aveuglément les publicités ou les promesses des promoteurs, car même les accords contractuels sont souvent fragiles. Plus que quiconque, les acheteurs seront à même d'éviter ces pièges.

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