Des réglementations sont nécessaires pour éviter les effets négatifs de la conversion de l’utilisation des terres.

Éviter les contradictions et les chevauchements

Lors de la séance de discussion de groupe sur le projet de loi foncière (amendée) le matin du 9 juin, la déléguée Van Thi Bach Tuyet (délégation de Ho Chi Minh -Ville) a déclaré que la situation actuelle est telle qu'il existe certains types de terres qui ne sont pas actuellement réglementées par la loi foncière mais qui sont réglementées par d'autres lois, ce qui a eu un grand impact sur les gens ces derniers temps.

Comme les terrains mixtes, les terrains résidentiels nouvellement construits... dans certaines zones urbaines, cela sera difficile car la base du changement d'affectation des terres est réglementée par la loi foncière, mais si l'on suit la loi sur l'urbanisme, il y aura de nombreux autres types de terrains, ce qui entraînera une confusion pour les agences locales de gestion de l'État.

Par conséquent, les délégués ont recommandé que le projet de loi foncière (amendé) contienne des réglementations claires sur la classification des types de terres et utilise cette classification comme base lors de l'élaboration des plans d'utilisation des terres conformément à la loi sur l'urbanisme, à la loi sur l'investissement et à la loi sur les affaires immobilières afin d'éviter les conflits, les chevauchements et l'incapacité à répondre aux besoins des populations.

Dialogue - Des réglementations sont nécessaires pour éviter les effets négatifs de la conversion de l'utilisation des terres — Déléguée à l'Assemblée nationale Van Thi Bach Tuyet.

Par ailleurs, les délégués ont également exprimé leur soutien au projet de ne pas publier de listes annuelles des prix des terrains. Les autorités locales mettront rapidement à jour les fluctuations dans les zones où elles sont importantes, tandis que dans les zones où elles ne connaissent pas de fluctuations, il n'est pas nécessaire d'établir cette liste.

Selon le délégué, si le gouvernement local publie les réglementations lentement, cela affectera les personnes qui doivent effectuer des procédures liées aux listes de prix des terrains.

Concernant la méthode d'évaluation foncière exigée par la Commission économique de l'Assemblée nationale, il est nécessaire de garantir l'harmonie des intérêts de l'État, des exploitants fonciers et des investisseurs. La déléguée a déclaré qu'il était très difficile de garantir ce principe.

« Actuellement, les dispositions de la loi actuelle sur le calcul selon le principe du prix du marché rencontrent encore des difficultés d'application, ce qui rend la détermination des prix fonciers à elle seule encore complexe. Désormais, l'unité de conseil et le Conseil d'évaluation des prix fonciers doivent tous deux déterminer les prix fonciers et concilier les intérêts de l'État, des investisseurs et des citoyens. Je ne sais pas comment ces unités y parviendront ? », s'est interrogé le délégué.

À partir de là, les délégués ont déclaré qu’il doit y avoir une base de calcul, car si les réglementations sont strictes mais pas réalisables, elles seront très difficiles à mettre en œuvre.

Ajustement opportun de l'aménagement du territoire

En donnant des commentaires pour compléter le projet de loi, la déléguée Nguyen Thi Le (Ho Chi Minh-Ville) a déclaré qu'en réalité, la révision de l'aménagement du territoire, si elle est effectuée tous les cinq ans, ne serait pas adaptée à la situation de développement socio-économique dans les zones à fortes fluctuations économiques.

Dialogue – Des réglementations sont nécessaires pour éviter les effets négatifs de la conversion de l’utilisation des terres (figure 2). — Les délégués de la délégation d'Ho Chi Minh-Ville lors de la séance de discussion de groupe.

Les délégués ont donc suggéré d’envisager une application flexible des délais et des examens périodiques adaptés à chaque zone locale.

En ce qui concerne la récupération des terres, l'indemnisation, le soutien et la réinstallation, Mme Le a déclaré que le projet de loi contient des dispositions très spécifiques sur la récupération des terres pour le développement socio-économique, pour les intérêts nationaux et publics, et stipule clairement le contenu, les conditions et les critères de ces projets.

Parallèlement, le chapitre 7 du projet de loi apporte également des ajustements plus spécifiques aux politiques d’indemnisation, de soutien et de réinstallation afin qu’après la récupération des terres, les personnes dont les terres sont récupérées aient un logement, garantissent une vie égale ou meilleure, mettent en œuvre efficacement la formation professionnelle, créent des emplois, réorganisent la production et stabilisent la vie des personnes dont les terres sont récupérées.

« Ces dispositions illustrent pleinement l'esprit de la Résolution 18, de la manière la plus bénéfique pour les utilisateurs des terres. De toute évidence, l'obligation du gouvernement est de créer les conditions permettant aux personnes dont les terres sont récupérées de bénéficier d'une vie égale, voire meilleure, à celle de leur ancien lieu de résidence », a souligné le délégué.

Elle a proposé d'ajouter une réglementation concernant l'acquisition de terrains pour la construction d'infrastructures destinées aux travailleurs dans les parcs industriels, les zones franches d'exportation et les zones de concentration de main-d'œuvre. Cette réglementation devrait préciser clairement les conditions, tant matérielles que spirituelles, et ne pas se limiter à la construction de logements. En effet, la vie spirituelle des travailleurs dans ces zones est actuellement limitée.

Concernant le prix de compensation pour l'acquisition de terrains, s'exprimant lors de la séance de discussion, M. Truong Trong Nghia (délégation de Ho Chi Minh-Ville) a déclaré qu'actuellement le prix de compensation a commencé à se rapprocher du prix du marché, mais il a déclaré qu'il est également nécessaire de prendre en compte l'indemnisation des dommages mentaux lors de l'acquisition de terrains.

Dialogue – Des réglementations sont nécessaires pour éviter les effets négatifs de la conversion de l’utilisation des terres (figure 3). — Truong Trong Nghia, délégué à l'Assemblée nationale.

« Le Code civil prévoit des indemnisations, matérielles et pour préjudice moral. Il est donc essentiel de prendre en compte le montant de l'indemnisation morale nécessaire lorsque des personnes doivent déménager et quitter des lieux chers où elles ont partagé de nombreux souvenirs. Si l'indemnisation est convertie en argent, il est également nécessaire de prendre en compte tous ces facteurs », a déclaré le délégué.

En ce qui concerne la liste des prix des terrains, les délégués ont suggéré que la responsabilité de la mise à jour de la liste des prix incombe à l’État, l’État agissant en tant qu’« arbitre » pour maintenir les prix des terrains proches des prix du marché.

Selon le délégué, la règle du prix du marché constitue une base extrêmement importante pour de nombreuses autres questions, notamment la résolution des litiges, qui repose également sur la liste des prix des terrains de l'État.

Commentant le projet de loi, le délégué Nguyen Minh Duc (Ho Chi Minh-Ville) a déclaré que les réglementations sur les formes de contribution et de transfert de capital de BT doivent être très strictes et limiter les sujets pour éviter la perte de terres.

Le délégué a souligné que dans le passé, il y avait des projets de récupération de terres à des fins de défense nationale, de sécurité et d'intérêt public, mais après un certain temps, l'objectif d'utilisation des terres a été modifié avant la mise en œuvre du projet.

« Il arrive que des terrains soient récupérés pour construire des espaces de loisirs, mais que, en raison de certaines réglementations, ils soient transformés en un centre commercial et résidentiel. Cela entraîne une énorme différence de loyer foncier après la conversion du terrain en un centre commercial, des services et des locaux commerciaux, et finalement vendu à un prix très élevé. Parallèlement, le montant de l'indemnisation des personnes dont les terres sont récupérées est très faible, ce qui entraîne des litiges fonciers et des procès interminables », a déclaré le délégué.

Par conséquent, dans le projet de loi, M. Duc a déclaré que cette question devait être « liée » par une disposition très claire de l'article 12, qui porte sur les actes interdits. Cet article stipule clairement la récupération des terres à des fins de défense et de sécurité nationales, mais interdit strictement toute conversion à d'autres fins .

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