En attendant un coup de pouce pour le marché immobilier

Trois projets de loi : Loi foncière (modifiée), Loi sur les affaires immobilières (REM) et Loi sur le logement (modifiée) devraient être adoptés par la 15e Assemblée nationale (AN) lors de sa 6e session en cours. Nombreux sont ceux qui estiment que cela constituera un moteur important pour « briser la glace » du marché immobilier à venir.

Supprimer les barrières et créer des corridors légaux

En ce qui concerne le projet de loi foncière (amendé), l'avocat Bui Dinh Ung (Barreau de Hanoi) espère résoudre les problèmes de chevauchement et de conflit au sein des politiques et lois foncières et entre les politiques et lois foncières et d'autres lois connexes ; créant ainsi une force motrice importante pour le développement socio -économique.

Maître Ung a déclaré qu'en réalité, les prix fonciers suscitent de nombreux litiges et plaintes, notamment en raison de leur fixation qui ne garantit pas les droits de toutes les parties. L'un des objectifs de la modification de la loi foncière est de fixer les prix fonciers au plus près du marché. C'est pourquoi le projet de loi propose des méthodes d'évaluation foncière incluant la comparaison, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement du prix foncier. « Espérons que les règles d'évaluation foncière contenues dans le projet de loi foncière (modifié) résoudront cette fois les problèmes rencontrés en pratique », a déclaré Maître Ung.

Partageant le même point de vue, Vu Tien Loc, député à l'Assemblée nationale et président du Centre d'arbitrage international du Vietnam, a déclaré que l'une des nouveautés importantes du projet de loi foncière révisée est la modification des outils juridiques d'évaluation foncière. Auparavant, l'évaluation foncière reposait sur le cadre des prix de l'État et était établie selon des principes administratifs. Le projet propose désormais une nouvelle option : ne pas réglementer le cadre des prix fonciers et se baser sur une liste de prix, garantissant ainsi le respect des principes du marché.

« En veillant à ce que la liste des prix fonciers soit proche du prix du marché, nous parviendrons à résoudre les problèmes actuels de détermination des prix fonciers et à harmoniser les intérêts de toutes les parties concernées. C'est également une base essentielle pour les transactions entre particuliers et entreprises, basées sur le prix de référence de l'État, conformément à la réglementation », a déclaré M. Loc.

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Le marché immobilier devrait prospérer si les trois projets de loi : Foncier (modifié), Logement (modifié) et Immobilier (modifié) sont adoptés. Photo : Tan Thanh

L'économiste Dr Can Van Luc a également déclaré que le système juridique constitue un obstacle majeur lorsque les réglementations foncières, immobilières et de construction se chevauchent dans de nombreuses lois, décrets et documents d'orientation. Ce goulot d'étranglement a été identifié et devrait être résolu par les trois lois modifiées mentionnées ci-dessus. M. Luc a déclaré qu'il est nécessaire de revoir et de modifier les réglementations afin d'assurer la cohérence entre les lois concernées ; de résoudre les problèmes liés aux méthodes de détermination des prix fonciers ; et au moment du calcul des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers.

Le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), partage cet avis lorsqu'il affirme que les projets de loi susmentionnés, notamment la loi foncière (modifiée), élimineront les chevauchements dans la gestion foncière, libérant ainsi des ressources et créant des conditions favorables aux investisseurs grâce à un cadre juridique clair et transparent, contribuant ainsi à la stabilisation du marché immobilier. « Nous espérons que la publication de la nouvelle réglementation permettra de relancer les projets immobiliers confrontés à des difficultés, voire à l'inactivité, en raison de problèmes juridiques », a déclaré M. Dinh.

Mécanisme révolutionnaire pour mobiliser un maximum de ressources

Nguyen Van Dinh, expert en droit immobilier, a déclaré que le projet de loi foncière (amendé) soumis par le gouvernement à l'Assemblée nationale proposait un mécanisme innovant pour mobiliser un maximum de ressources en faveur des projets d'investissement. L'un des enjeux majeurs de la mobilisation des ressources foncières ces derniers temps est le mécanisme de transfert des droits d'usage pour la réalisation de projets de logements urbains et commerciaux.

Selon M. Dinh, les projets de loi précédents suivaient tous le plan suivant : les investisseurs doivent détenir ou obtenir le transfert du droit d’utilisation des terrains résidentiels et des terrains non agricoles autres que les terrains résidentiels, et avoir acquitté des droits d’utilisation du sol ou un loyer foncier une fois, pour pouvoir réaliser des projets de logements commerciaux. Ce plan restreint les cas d’utilisation du sol pour la réalisation de projets de logements commerciaux par rapport à la loi actuelle. Il s’agit de la loi n° 03/2022/QH15, qui stipule que les investisseurs doivent détenir le droit d’utilisation des terrains résidentiels et autres terrains, ce qui est jugé trop restrictif, entraînant une congestion pour environ 300 projets de logements à l’échelle nationale (les investisseurs ont « récupéré » des terrains, mais ne peuvent les réaliser faute de terrains résidentiels).

Dans le rapport n° 598/BC-CP du 23 octobre envoyé à l'Assemblée nationale sur un certain nombre de contenus du projet de loi foncière (amendé), le Gouvernement a proposé d'amender le projet dans une direction révolutionnaire : supprimer complètement les exigences sur le type de terrain que les investisseurs doivent posséder ou recevoir un transfert pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux.

Plus précisément, le gouvernement propose d'abolir les dispositions de la clause 4 de l'article 123 ; de la clause 1 de la clause 6 de l'article 128 du projet (auparavant, il était seulement permis de modifier l'usage du sol pour mettre en œuvre des projets de logements commerciaux dans les cas où il y a ou a reçu le transfert de terrains résidentiels et de terrains non agricoles autres que des terrains résidentiels pour lesquels des frais d'utilisation du sol ou un loyer foncier ont été payés en une seule fois).

Selon M. Dinh, le rapport du gouvernement indique également que les cas d'accords de transfert de droits d'utilisation des terres pour le développement urbain se produisent principalement dans les zones nouvellement développées qui ne disposent souvent pas de terrains résidentiels, alors que la politique de l'État est de promouvoir l'urbanisation et l'embellissement urbain.

« Je suis d'accord avec cet amendement car son bénéfice immédiat est de débloquer environ 300 projets de logements dans tout le pays, et son bénéfice à long terme est de promouvoir un mécanisme d'accord équitable entre les entreprises et les particuliers en matière de conversion volontaire de terres, évitant ainsi l'acquisition forcée de terres. L'important est que, lorsque les investisseurs sont autorisés à modifier l'affectation des terres, l'évaluation foncière doit garantir la conformité avec le marché afin que les entreprises puissent pleinement remplir leurs obligations financières et réguler harmonieusement les différences de loyer foncier », a déclaré l'expert Dinh.

Le député de l'Assemblée nationale Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) a estimé que le projet de loi sur les affaires immobilières (amendé) a reçu, expliqué et ajusté de nombreux contenus et a également pleinement institutionnalisé les principales politiques du Parti et de l'État.

Plus précisément, il s'agit de perfectionner le mécanisme et les politiques de développement et de gestion stricte du marché immobilier et du marché des droits d'utilisation des terres, de restructurer le marché immobilier sur la base de la mise en œuvre de la planification et des plans d'utilisation des terres ; de programmes et de plans de développement de logements pour assurer le développement durable du marché immobilier, et de surmonter la spéculation foncière.

Maître NGUYEN TAN PHONG , membre permanent de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam :

M. NGUYEN TAN PHONG

L’application de la loi doit être étroitement surveillée.

Si elles sont adoptées, les trois lois : Logement (modifiée), Foncier (modifiée), Immobilier (modifiée) résoudront les conflits et les insuffisances dans le secteur de l'immobilier, sa gestion et son utilisation.

En particulier, la Loi foncière (modifiée) et la Loi sur le logement (modifiées) créeront une base juridique importante pour promouvoir le développement du logement et soutenir l'amélioration de l'habitat. Il s'agit également d'un facteur important pour promouvoir le développement socio-économique.

La loi sur les affaires immobilières, si elle est adoptée, permettra de surmonter la situation d'investissement immobilier spontané, qui provoque un déséquilibre et une inadéquation entre l'offre et la demande de logements comme ces dernières années, en garantissant ainsi un développement stable, sain et efficace du marché immobilier.

Cependant, je pense que les agences d'État, les organisations sociales et les parties prenantes doivent coordonner, surveiller et inspecter étroitement la mise en œuvre de ces lois. De plus, des politiques et des mécanismes de soutien appropriés devraient être mis en place pour faire face aux difficultés causées par l'impact négatif de la pandémie de COVID-19 sur le marché immobilier.

TRAN KHANH QUANG, directeur général de la société immobilière Viet An Hoa :

Le marché attend un signal positif

L'adoption des trois lois : Logement (modifiée), Foncier (modifiée) et Immobilier (modifiée) constituera une excellente nouvelle pour le marché immobilier. Les points restants seront réglés, ce qui facilitera les mécanismes et les transactions liés aux activités foncières et immobilières, créant notamment des conditions favorables au logement. De plus, le marché immobilier sera mieux contrôlé et connaîtra un développement plus sain et durable. Plus important encore, le mécanisme de demande et d'octroi de subventions pour les entreprises et les particuliers sera supprimé.

On peut affirmer que l'adoption de ces trois lois permettra de résoudre progressivement 60 à 70 % des difficultés qui minent depuis longtemps le marché immobilier. Généralement, elles permettront de résoudre les difficultés des projets encore en cours de réalisation, inachevés en raison de procédures, du calcul des redevances foncières ou des démarches liées à l'obtention de permis de construire pour les investisseurs.

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