Contrôle strict des flux de capitaux dans l'immobilier, augmentation du nombre d'achats de maisons par des étrangers au Vietnam, procédures de changement d'affectation des sols

Il est nécessaire de prendre des mesures drastiques pour restructurer le marché, les étrangers achètent de plus en plus de maisons au Vietnam, les procédures permettant le changement de destination des sols... sont les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Le marché immobilier est un secteur sensible à la politique monétaire, à la politique des taux d'intérêt et à la politique de flux de trésorerie de l' économie . (Source : Crystal Bay)

Contrôler strictement les flux de capitaux de 2,5 millions de milliards de VND investis dans l'immobilier

Le secteur bancaire s'est fixé un objectif de croissance du crédit de 16 %, soit l'équivalent de 2 500 milliards de dongs à injecter dans l'économie pour créer une dynamique de développement économique et atteindre une croissance du PIB de 8 % en 2025. Cependant, selon les experts, il est nécessaire d'identifier clairement les secteurs prioritaires pour éviter le risque de bulles financières, notamment dans le secteur immobilier.

Avec des sommes colossales injectées dans l'économie, si elles ne sont pas correctement allouées, notamment aux secteurs prioritaires de l'industrie manufacturière, on risque de voir ressurgir l'inflation, les bulles spéculatives et l'augmentation des créances douteuses...

Le marché immobilier est un secteur sensible aux politiques monétaires, de taux d'intérêt et de flux de trésorerie de l'économie. Actuellement, l'encours total des crédits immobiliers s'élève à 3,15 millions de milliards de VND, soit environ 20 % de la dette totale de l'économie.

Face à la flambée des prix de l'immobilier à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, qui dépassent largement les capacités financières de la plupart des citadins, il est impératif de contrôler et d'orienter rigoureusement les flux de trésorerie afin d'éviter toute spéculation excessive. L'expérience a montré que de nombreux cycles économiques ont engendré d'importantes bulles spéculatives. Selon les experts, cette croissance excessive du crédit, due à un accès trop facile au crédit, entraîne une hausse du taux de créances douteuses.

Le Dr Tran Du Lich , membre du Conseil consultatif national de politique monétaire, a déclaré que la croissance économique de cette année dépend largement des flux de crédit. L'injection massive de capitaux, à hauteur de 2,5 millions de milliards de dongs, dans l'économie devrait fortement stimuler la demande globale.

Toutefois, cet expert a averti : « Si une part importante de ce capital n'est pas investie dans la production et les entreprises, mais dans les actions ou l'immobilier, le risque d'une bulle financière comme celle qui s'est produite par le passé est très élevé. »

Selon le Dr Le Duy Binh, directeur d'Economica Vietnam, le développement du marché immobilier est un facteur essentiel à la croissance économique. Cependant, l'afflux de capitaux vers l'immobilier spéculatif risque de dévier de son objectif initial, qui est de permettre aux particuliers d'accéder à la propriété.

Pour éviter une telle situation, les experts estiment que des mesures radicales sont nécessaires pour restructurer le marché immobilier. Concrètement, les politiques doivent privilégier le développement de produits immobiliers répondant aux besoins réels des ménages, plutôt que des produits servant les transactions spéculatives.

La forte croissance continue du crédit bancaire cette année est un signal positif pour l'économie, mais elle s'accompagne de mises en garde concernant le risque de bulle financière, notamment lorsque ces capitaux sont investis dans l'immobilier.

Le gouvernement et la Banque d'État doivent trouver des solutions pour orienter les flux de crédit vers de véritables projets de logements, répondant aux besoins réels de la population et évitant que le marché immobilier ne sombre dans la spéculation, ce qui affecterait la stabilité de l'économie.

Du point de vue de l'agence de gestion, le vice-gouverneur de la Banque d'État, Dao Minh Tu, a indiqué que pour que le crédit bancaire soutienne activement la croissance économique, le secteur bancaire concentrera ses capitaux sur les domaines prioritaires tels que l'investissement, la production, le commerce et l'exportation. Les banques privilégieront notamment le crédit à la consommation, comme l'acquisition de logements sociaux.

Les étrangers achètent de plus en plus de maisons au Vietnam.

Ces dernières années, la tendance à l'accession à la propriété pour les étrangers au Vietnam en général, et à Hanoï en particulier, s'est accentuée. En particulier, depuis l'entrée en vigueur de la loi sur le logement de 2023 le 1er août 2024, l'accès à la propriété est devenu plus facile pour les étrangers au Vietnam.

D'après les statistiques du ministère de la Construction, entre 2015 et la fin du troisième trimestre 2023, plus de 3 000 étrangers ont acquis des logements au Vietnam, principalement des appartements dans des programmes immobiliers commerciaux, principalement dans les grandes provinces et les villes. Hanoï représente à elle seule plus de la moitié de ces acquisitions, avec 1 765 unités, soit seulement 0,53 % du volume total de logements construits dans le pays entre 2018 et 2022.

Au cours du premier semestre 2024, plus de 1 000 appartements à Hanoï avaient été acquis par des étrangers. Au dernier trimestre 2024, le Département de la construction de Hanoï a également autorisé sept nouveaux projets immobiliers, portant sur environ 3 000 appartements destinés à la vente à des étrangers. Dans les zones urbaines, près de 60 % des appartements réservés aux étrangers ont rapidement trouvé preneur, à des prix supérieurs de 10 % à ceux pratiqués pour les Vietnamiens.

M. Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), a déclaré que la loi sur le logement de 2023, qui entrera en vigueur le 1er août 2024, avec des réglementations créant des conditions favorables à l'acquisition de logements par des étrangers, a fortement favorisé la tendance des étrangers à acheter des maisons à Hanoï, l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques du pays.

Selon le président de VARS, la tendance à la hausse de l'acquisition de logements par des étrangers au Vietnam en général, et à Hanoï en particulier, va se poursuivre. Il s'agit d'un signal positif pour le marché immobilier, contribuant à absorber une part relativement importante de biens haut de gamme et de luxe encore disponibles. Cependant, cette tendance pose également de nombreux défis aux investisseurs qui doivent répondre aux besoins de cette clientèle potentielle.

Pour tirer profit de ce segment de clientèle, les investisseurs doivent étudier le marché afin de déterminer la provenance géographique de la clientèle cible et d'évaluer son pouvoir d'achat. Ils pourront ensuite mettre en œuvre des projets adaptés aux besoins et aux goûts des consommateurs étrangers.

Ba Ria - Vung Tau met en place une série de mesures politiques visant à soutenir le logement social.

Le 27 mars, le Conseil populaire de la province de Ba Ria - Vung Tau, législature VII, 2021-2026, a tenu sa 27e session et a adopté des résolutions réglementant les politiques de soutien aux projets de logements sociaux et aux logements pour les forces armées dans la région.

En conséquence, la province allouera un budget n'excédant pas 10 milliards de VND par projet pour investir dans la construction de systèmes d'infrastructures techniques relevant du périmètre du projet, notamment le nivellement, les systèmes de circulation, l'éclairage, le traitement des eaux usées, l'assainissement public, etc.

Parmi ceux-ci, le niveau de financement de soutien pour les projets dans le district de Con Dao est de 80 % ; la ville de Vung Tau, la ville de Phu My, la ville de Ba Ria est de 50 % et les districts restants sont de 40 %.

De plus, ces projets bénéficient d'une prise en charge à 100 % des frais et charges liés aux démarches administratives effectuées auprès de l'organisme d'évaluation compétent ; à l'évaluation des autorisations environnementales auprès des autorités locales et à la perception des redevances pour l'évaluation des rapports d'impact environnemental.

Cette politique vise à contribuer à l'objectif de construire près de 22 000 logements sociaux d'ici 2030 à Ba Ria - Vung Tau et à renforcer la capacité d'attirer les investissements dans les projets de logements sociaux.

Le Comité populaire de la province de Ba Ria - Vung Tau a déclaré qu'il est prévu qu'entre 2027 et 2030, environ 11 projets dans la région bénéficieront d'un soutien financier pour les infrastructures, pour un coût d'environ 71,6 milliards de VND.

Rien qu'en 2025, la commune mettra en œuvre une quinzaine de projets de logements sur une superficie de 54,3 hectares, soit 12 366 appartements. D'ici à 2030, elle continuera d'accompagner et de faciliter la réalisation de sept projets de logements commerciaux, représentant 9 886 appartements, dans le cadre du fonds foncier de 20 %.

Procédures d'autorisation de changement de destination des sols

Comment est réglementée la procédure d'autorisation de changement de destination des sols ?

La conversion de la destination d'un terrain permet à un utilisateur de changer de destination d'un terrain conformément aux dispositions de la loi foncière. L'article 227 de la loi foncière de 2024 stipule les modalités de cette conversion.

En conséquence, les changements de destination des sols doivent être autorisés par les organismes d'État compétents conformément à la présente loi et doivent être mis en œuvre selon l'ordre et les procédures suivants :

1. Les utilisateurs de terres soumettent des demandes de changement de destination des terres conformément à la réglementation.

2. L’organisme compétent en matière d’aménagement du territoire vérifie les conditions de changement de destination du sol. Si le dossier est incomplet, l’utilisateur du sol est invité à le compléter et à le soumettre à nouveau à l’organisme compétent.

3. L’organisme compétent en matière de gestion foncière a les responsabilités suivantes :

a) Dans le cas où les prix fonciers figurant sur la liste des prix fonciers sont utilisés pour calculer les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers, l'organisme compétent de gestion foncière doit préparer un dossier et le soumettre au Comité populaire au niveau compétent afin qu'il prenne une décision autorisant le changement de destination des terres, l'attribution des terres et le bail foncier ;

b) Dans le cas de la détermination de prix fonciers spécifiques pour calculer les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers, l'organisme compétent de gestion foncière doit préparer un dossier et le soumettre au Comité populaire au niveau compétent pour qu'il prenne une décision autorisant le changement de destination des terres, l'affectation des terres et la location des terres ; organiser la détermination des prix fonciers et la soumettre à l'autorité compétente pour approbation des prix fonciers afin de calculer les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers.

4. Les utilisateurs de terres doivent payer les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers conformément aux dispositions de la loi ; dans les cas où les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers sont réduits, l'organisme de perception des redevances d'utilisation des terres et des loyers fonciers doit réduire les redevances d'utilisation des terres et les loyers fonciers pour les utilisateurs de terres.

5. L'organisme compétent de gestion foncière signe un contrat de bail foncier dans le cas d'un bail foncier par l'État ; transfère le dossier à l'organisme d'enregistrement foncier ou à une succursale de l'organisme d'enregistrement foncier pour effectuer l'enregistrement, délivrer le certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des biens attachés au sol, mettre à jour et corriger la base de données foncières, les registres cadastraux et accorder le certificat de droits d'utilisation du sol et de propriété des biens attachés au sol à l'utilisateur du sol.

6. En cas de transfert de droits d'utilisation des terres et de changement de destination des terres, la procédure d'enregistrement du transfert de droits d'utilisation des terres et la procédure de changement de destination des terres doivent être effectuées simultanément, conformément aux dispositions du présent article.

La procédure d'autorisation de changement de destination des sols est donc prescrite comme indiqué ci-dessus.

Source : https://baoquocte.vn/bat-dong-san-kiem-soat-chat-dong-von-chay-vao-dia-oc-nguoi-nuoc-ngoai-dang-gia-tang-mua-nha-tai-viet-nam-trinh-tu-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-309221.html