Hô-Chi-Minh-Ville finalise le pourcentage des coûts et des bénéfices comme base de l'évaluation foncière.

Il s’agit de l’une des bases importantes pour déterminer les prix des terrains en utilisant la méthode du surplus pour les projets immobiliers à Ho Chi Minh-Ville.

Il s’agit de l’une des bases importantes pour déterminer les prix des terrains en utilisant la méthode du surplus pour les projets immobiliers à Ho Chi Minh-Ville.

Le vice-président du Comité populaire de la ville de Hô Chi Minh, Bui Xuan Cuong, vient de signer et de publier la décision n° 49/2025 stipulant les facteurs formant les revenus de développement, les facteurs estimant les coûts de développement dans la détermination des prix spécifiques des terrains selon la méthode de l'excédent et les facteurs affectant les prix des terrains lors de la détermination des prix des terrains dans la ville.

Les bénéfices des investisseurs sont égaux à 15 % du coût total de l'investissement de construction

Pour les facteurs d'estimation des coûts de développement, la décision est de donner les pourcentages (%) pour déterminer les coûts commerciaux ; les frais d'intérêt, les bénéfices des investisseurs en tenant compte des capitaux propres, les risques commerciaux pour les groupes de projets ayant les mêmes objectifs principaux d'utilisation des terres que les types de projets.

La Ville divise chaque segment spécifique en logements de grande hauteur, maisons de ville, villas, lotissements, ventes de terrains, parcs industriels, pôles industriels, bureaux, commerces et services, hôtels. Des pourcentages différents sont appliqués selon le type de projet.

Les frais d'intérêts et les profits des investisseurs, tenant compte des capitaux propres et des risques commerciaux, seront calculés en multipliant 15 % par le coût total de l'investissement de construction. Photo : Le Toan

Plus précisément, les coûts de marketing, de publicité et de vente seront calculés à 2 % du chiffre d’affaires total pour tous les segments.

Les frais de gestion et d'exploitation seront appliqués à 15 % du total des revenus locatifs, applicables aux projets de logements de grande hauteur, aux projets d'investissement dans des parcs et pôles industriels, ainsi qu'aux projets d'investissement dans des bureaux, des commerces et des services. En particulier, pour les projets de maisons de ville et de villas, de lotissements et de ventes de terrains, ce taux sera appliqué à 5 % du total des revenus locatifs.

En particulier, les frais d'intérêt, le bénéfice de l'investisseur tenant compte des capitaux propres et le risque commercial seront calculés en multipliant 15 % par le coût total de l'investissement de construction, les coûts commerciaux et la valeur du droit d'usage du sol. Ce taux s'applique à tous les segments ci-dessus.

Pour les projets d'investissement hôteliers, médicaux, éducatifs , sportifs ou les projets présentant des caractéristiques spécifiques, l'organisme chargé de la détermination du prix du terrain doit proposer le pourcentage des facteurs de marketing, de publicité, de coûts de vente, de coûts de gestion d'exploitation, de coûts d'intérêts des prêts, de bénéfices des investisseurs en tenant compte des capitaux propres, des risques commerciaux et d'autres coûts dans le rapport explicatif sur l'élaboration du plan de prix du terrain pour que le Conseil d'évaluation du prix du terrain spécifique l'examine et prenne une décision.

Projets qui ne sont pas vendus la première année

En ce qui concerne les facteurs qui constituent les revenus de développement, la décision n° 49/2025 stipule également l'heure de début des ventes, la durée des ventes et le ratio de vente de chaque segment.

Toutefois, ce taux ne s'applique qu'aux cas où les documents relatifs aux politiques d'investissement ou les documents d'appel d'offres pour la mise en œuvre de projets d'investissement ou les décisions approuvant ou acceptant des projets d'investissement n'ont pas précisé le moment de la vente ; le moment de commencer à vendre et à commercialiser des produits et services ; et les décisions approuvant la planification détaillée de la construction n'ont pas précisé le taux d'occupation.

En conséquence, la date de début des ventes est à partir de la première année du projet et le pourcentage des ventes est réparti en fonction de la surface de construction, y compris la surface du sous-sol.

Concernant la période et le taux de vente, les projets de logements de grande hauteur de moins de 50 000 m² de surface habitable bénéficieront d'une période de vente de deux ans, avec un taux de 40 % la première année et de 60 % la deuxième. Quant aux projets de maisons de ville et de villas de moins de 100 unités et aux projets de division et de vente de parcelles de moins de 200 parcelles, le taux de vente sera de 100 % en un an.

Pour les projets de grande envergure avec une période de vente plus longue, de 4 à 5 ans et non autorisés à vendre la première année, notamment : les projets de logements de grande hauteur d'une superficie de 150 000 m2 ou plus de surface de construction ; les projets de maisons de ville et de villas avec plus de 1 000 produits.

Pour les projets d’investissement de bureaux, de commerces et de services, le taux d’occupation est de 75 % pour les bureaux et de 70 % pour les commerces.

Pour les projets d'investissement dans les hôtels, les soins de santé , l'éducation, la culture, les sports ou les projets spéciaux, l'organisation mettant en œuvre la détermination du prix du terrain doit proposer d'autres facteurs pour estimer les revenus de développement dans le rapport explicatif sur l'élaboration du plan de prix du terrain pour que le Conseil d'évaluation du prix du terrain spécifique les examine et décide.

La méthode de l'excédent est mise en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément à la planification de l'utilisation du sol et à la planification détaillée de la construction approuvées par l'autorité compétente.

Le revenu total de développement d'un terrain ou d'une zone de terrain est déterminé sur la base d'estimations des prix de transfert, des prix de location du terrain, des prix de location des locaux, des prix des produits et services commerciaux, des fluctuations des prix de transfert, des prix de location du terrain, des prix de location des locaux, des prix des produits et services commerciaux pendant la période de mise en œuvre du projet et d'autres facteurs de formation des revenus, notamment : le temps de vente ; le temps de début des ventes, les produits et services commerciaux ; le taux de vente ; le taux d'occupation.

Les prix commerciaux des produits et services sont appliqués dans les cas où les prix de transfert, les prix de location de terrains et les prix de location de locaux ne peuvent être perçus.

Source: https://baodautu.vn/batdongsan/tphcm-chot-ty-le-phan-tram-cac-chi-phi-loi-nhuan-lam-co-so-dinh-gia-dat-d259169.html