Supprimer les obstacles institutionnels, débloquer les ressources - Dernier épisode : Réduire les goulots d'étranglement et les coûts procéduraux de l'immobilier

Les entreprises immobilières continuent de se plaindre des difficultés car ce secteur est toujours bloqué par d'innombrables procédures et scellés, de nombreuses étapes sont même bloquées.

Des investisseurs examinent un projet à Dong Nai - Photo : QUANG DINH

La loi foncière de 2024 a résolu de nombreuses lacunes des versions précédentes, mais le processus de mise en œuvre présente encore de nombreux problèmes et n'est pas adapté au modèle de gouvernement local à deux niveaux.

Combien de jours pour répondre ?

Lors d'un entretien avec Tuoi Tre, M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Real Estate, a déclaré que les entreprises rencontrent actuellement des difficultés dans la transition de l'acquisition et de l'attribution des terrains. Le transfert des tâches de déblaiement des sites du niveau du district au niveau de la commune a engendré de nombreuses difficultés, les compétences professionnelles des agents locaux n'étant pas à la hauteur des exigences. À l'inverse, une trop grande concentration sur le niveau provincial entraînera une surcharge et des lenteurs dans le traitement des dossiers. De plus, la phase de détermination de l'origine des terrains allonge également le processus de déblaiement.

M. Toan a déclaré que si le processus de décentralisation ne s'accompagne pas d'orientations et d'ajustements politiques opportuns, la préparation et l'approbation des plans de rémunération continueront de se heurter à des difficultés. Il a proposé de raccourcir la période d'évaluation des offres, qui dure actuellement jusqu'à 60 jours, car « les entreprises doivent souvent rédiger une demande de prolongation, ce qui augmente le coût des garanties de soumission ».

De plus, la procédure d'obtention du permis de construire constitue un obstacle majeur. Une fois le projet entièrement financé et sa conception de base achevée, les exigences en matière de prévention et de lutte contre les incendies sont particulièrement complexes.

S'adressant à Tuoi Tre, M. Le Huu Nghia, directeur général de la société Le Thanh, a déclaré que le principal problème des projets immobiliers en général, et des projets de logements sociaux en particulier, réside dans la longueur des procédures juridiques. Selon M. Nghia, pour un projet de logement, les procédures durent souvent jusqu'à 5 à 7 ans, au lieu de 2 ans.

Par exemple, dans le projet de cette entreprise, il n'existe qu'une seule procédure, mais les avis divergent entre les services, ce qui oblige l'entreprise à changer, ce qui allonge les délais de traitement et les coûts de mise en œuvre. Sans compter que lorsqu'un problème nécessite une consultation des organismes publics, les documents sont envoyés, mais il arrive qu'ils restent sans réponse pendant un mois entier, ce qui rend l'entreprise « impatiente », car le temps, c'est de l'argent.

Par conséquent, M. Nghia estime que pour les procédures administratives, il est nécessaire de stipuler clairement combien de jours il faut pour obtenir des résultats, sinon ce que les entreprises doivent faire, qui est responsable et chaque étape spécifique doit être clairement indiquée.

« Si vous sollicitez l'avis d'autres organismes, combien de jours disposez-vous pour répondre ? En l'absence de réponse, comment le problème sera-t-il résolu ? On ne peut pas solliciter l'avis d'autres organismes et attendre des mois, voire des années, sans résultat. Si le délai est dépassé et qu'aucune solution n'est trouvée, l'entreprise doit transmettre le dossier à un niveau supérieur pour traitement », a suggéré M. Nghia.

Dilemme de l'évaluation foncière

Le problème le plus difficile pour de nombreuses entreprises est l'évaluation foncière afin de déterminer les redevances foncières. Certaines municipalités fixent des prix très élevés, ce qui entraîne l'échec de nombreux projets. « Les redevances foncières actuelles constituent toujours un problème majeur sur le marché ; il est donc nécessaire de trouver une méthode de calcul adaptée. Lorsque les prix sont poussés trop haut, ce ne sont pas seulement les entreprises, mais aussi les acquéreurs de logements qui en pâtissent », a déclaré M. Toan.

Selon un expert du département d'analyse de Yuanta Vietnam, la priorité devrait être donnée à la suppression des réglementations obsolètes afin de lever les obstacles au développement des projets. Le fait que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doive réviser la loi foncière de 2024 après seulement un an de mise en œuvre montre que les obstacles actuels entravent les progrès.

À compter du 1er juillet 2025, le Vietnam adoptera officiellement un modèle de gouvernement à deux vitesses. Par conséquent, les réglementations relatives aux plans annuels d'aménagement du territoire au niveau des districts se chevauchent, ce qui entraîne des retards dans les projets et devrait être abrogé, selon cet expert.

Le gouvernement a publié le premier projet de loi foncière révisée – une refonte complète comprenant 68 dispositions ajoutées ou modifiées. Les experts prévoient que l'Assemblée nationale l'adoptera lors de sa session d'octobre, pour une entrée en vigueur début 2026.

M. Ngo Quang Phuc, directeur général du groupe Phu Dong, a calculé que si un projet de deux ans se prolonge jusqu'à cinq ans, les coûts financiers de l'entreprise augmenteront considérablement, parfois même de moitié. M. Phuc a cité l'exemple d'un terrain de 500 milliards de VND : si les intérêts sur deux ans ne sont que de 100 milliards de VND, en raison de problèmes empêchant le développement du projet sur cinq ans, les intérêts peuvent atteindre 250 milliards de VND. « L'État doit simplifier les procédures afin que, au lieu de deux à trois ans, la réalisation du projet ne prenne que six mois à un an, ce qui contribuera à réduire les coûts et à accroître l'offre », a déclaré M. Phuc.

Il existe des projets qui doivent réaliser 177 étapes avant le déblaiement du site.

M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP.Invest, a indiqué que le nombre de sceaux qui doivent être apposés pour chaque projet dans les procédures administratives est d'environ 38 à 40. Il y a des projets où les entreprises doivent effectuer 177 étapes, d'une durée de 360 ​​jours pour être éligibles au dialogue avant le déblaiement forcé du site.

Le délégué à l'Assemblée nationale, Hoang Van Cuong, a également déclaré que les procédures administratives dans le secteur immobilier subsistaient. Il a toutefois averti que si les étapes n'étaient que de quatre à cinq, mais manquaient de clarté, la prise de décision pourrait être plus difficile et complexe.

Les facteurs importants à prendre en compte sont plutôt : combien de temps faut-il pour traiter un projet ? Les procédures sont-elles claires, publiques et transparentes ? La réglementation est-elle cohérente avec la réalité ? La clarté permet d'attribuer des responsabilités précises et d'éviter les reproches généraux.

Le Dr Can Van Luc estime que le coût est la cause directe de la flambée des prix de l'immobilier. Les coûts de déblaiement des terrains et des terrains représentent une part de plus en plus importante, notamment lorsque les nouveaux prix des terrains se rapprochent du prix du marché, ce qui entraîne une forte augmentation des obligations financières des entreprises.

Il a souligné que de nombreux projets sont bloqués non pas par manque de capitaux, mais en raison de la longueur des procédures d'approbation, qui a réduit l'offre et fait grimper les prix des logements. Si ce processus est réformé, des milliers de projets pourraient bientôt être mis sur le marché, contribuant ainsi à accroître l'offre et à faire baisser les prix.

M. Tran Van Khai (Vice-président de la Commission de la science, de la technologie et de l'environnement de l'Assemblée nationale) :

Cela réduira de nombreuses procédures et décentralisera fortement

Projet immobilier en construction à Hô-Chi-Minh-Ville - Photo : QUANG DINH

Les procédures administratives dans le secteur de la construction restent lourdes, complexes et complexes. Certaines entreprises estiment que « le plus difficile actuellement n'est pas le capital ou le foncier, mais les procédures d'investissement ». Elles disposent de fonds et de terrains, mais le projet est toujours bloqué par une série de permis et d'évaluations.

Par exemple, l'obtention d'un permis de construire pour un projet de maison individuelle prend plus d'un an, car les dossiers doivent être soumis et examinés successivement par de nombreuses agences. Il existe même des projets immobiliers à Hanoï dont les procédures de démarrage des travaux prennent plusieurs années.

De plus, le manque d'uniformité et de cohérence entre le droit de la construction et les lois connexes est source de confusion pour les investisseurs. Actuellement, un projet de construction moyen est soumis à la réglementation de cinq à sept lois, ce qui empêche les investisseurs de savoir quelles réglementations respecter correctement.

Par conséquent, la prochaine modification de la loi sur la construction visera à simplifier et à réduire considérablement les procédures, dans l'esprit de « créer plutôt que de contrôler ». En particulier, les permis de construire seront exemptés pour les projets ayant passé l'évaluation et réduits à une seule procédure d'autorisation pour les autres projets, avec un délai d'autorisation maximal de seulement 7 jours.

Parallèlement, la décentralisation, la délégation d'autorité et de responsabilité dans la gestion de la construction, dans un esprit de décentralisation maximale, s'accompagnent de mécanismes de contrôle efficaces, d'un suivi par la technologie et les données, de mécanismes de responsabilisation et de sanctions en cas d'infraction. Nous favoriserons ainsi un environnement égalitaire pour le secteur privé, attirant ainsi les ressources sociales.

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BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Source : https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm