Supprimer les obstacles institutionnels, débloquer les ressources - Dernier épisode : Réduire les goulets d’étranglement et les coûts procéduraux dans l’immobilier

Les entreprises immobilières continuent de se plaindre des difficultés rencontrées, car ce secteur reste englué dans d'innombrables procédures et contrôles, de nombreuses étapes étant même bloquées.

Des investisseurs examinent un projet à Dong Nai - Photo : QUANG DINH

La loi foncière de 2024 a corrigé de nombreuses lacunes des versions précédentes, mais son processus de mise en œuvre présente encore de nombreux problèmes et n'est pas adapté au modèle de gouvernement local à deux niveaux.

Combien de jours pour répondre ?

S'adressant à Tuoi Tre, M. Pham Duc Toan, directeur général d'EZ Real Estate, a indiqué que les entreprises rencontrent actuellement des difficultés dans le cadre de l'acquisition et de l'attribution des terrains. Le transfert des tâches de déblaiement des sites du niveau du district à celui de la commune a engendré de nombreux défis, les compétences des agents locaux étant insuffisantes. À l'inverse, une trop grande concentration des responsabilités au niveau provincial risque d'entraîner une surcharge et un ralentissement des procédures. Par ailleurs, la détermination de l'origine des terrains contribue également à allonger le processus de déblaiement.

M. Toan a déclaré que si le processus de décentralisation ne s'accompagne pas d'orientations et d'ajustements politiques opportuns, l'élaboration et l'approbation des plans de rémunération continueront de se heurter à des difficultés. Il a proposé de raccourcir la période d'évaluation des offres, qui peut actuellement atteindre 60 jours, car « les entreprises doivent souvent demander une prolongation, ce qui augmente le coût de la garantie de soumission ».

Par ailleurs, l'obtention du permis de construire constitue un obstacle majeur. Une fois le projet entièrement financé et la conception de base établie, les exigences en matière de prévention et de lutte contre l'incendie s'avèrent les plus complexes.

S'adressant à Tuoi Tre, M. Le Huu Nghia, directeur général de la société Le Thanh, a déclaré que le principal obstacle pour les projets immobiliers en général, et les projets de logements sociaux en particulier, réside dans la longueur des procédures juridiques. Selon M. Nghia, pour un projet de logement, les procédures ne durent pas deux ans, mais souvent entre cinq et sept ans.

Par exemple, dans le cadre du projet de cette entreprise, une seule procédure est prévue, mais les services ont des avis divergents, ce qui oblige l'entreprise à la modifier, allongeant ainsi les délais et augmentant les coûts de mise en œuvre. Sans parler des problèmes qui surviennent lorsqu'il faut consulter les organismes d'État : des documents sont envoyés, mais il arrive qu'on n'obtienne aucune réponse pendant un mois entier, ce qui inquiète fortement l'entreprise, car le temps, c'est de l'argent.

Par conséquent, M. Nghia estime que, pour les procédures administratives, il est nécessaire de préciser clairement le nombre de jours nécessaires pour obtenir des résultats, ainsi que les démarches que les entreprises doivent entreprendre, les personnes responsables et chaque étape spécifique.

« Si vous sollicitez l'avis d'autres organismes, de combien de jours disposez-vous pour obtenir une réponse ? En l'absence de réponse, comment le problème sera-t-il résolu ? On ne peut pas demander des avis et attendre des mois, voire des années, sans résultat. Si le délai est dépassé et qu'aucune solution n'est trouvée, l'entreprise doit saisir un échelon supérieur », a suggéré M. Nghia.

Dilemme de l'évaluation foncière

Le problème le plus épineux pour de nombreuses entreprises réside dans l'évaluation foncière nécessaire au calcul des redevances d'utilisation du sol. Certaines municipalités fixent des prix exorbitants, ce qui entraîne l'échec de nombreux projets. « Les redevances d'utilisation du sol actuelles constituent toujours un problème majeur sur le marché ; il est donc indispensable de mettre en place une méthode de calcul adaptée. Lorsque les prix augmentent de façon excessive, ce sont non seulement les entreprises, mais aussi les acquéreurs de logements qui en pâtissent », a déclaré M. Toan.

Selon un expert du département d'analyse de Yuanta Vietnam, il convient de privilégier la suppression des réglementations obsolètes afin de lever les obstacles au développement des projets. Le fait que le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement doive réviser la loi foncière de 2024 après seulement un an d'application démontre que les obstacles actuels freinent les progrès.

À compter du 1er juillet 2025, le Vietnam adoptera officiellement un modèle de gouvernement à deux niveaux. De ce fait, les réglementations relatives aux plans annuels d'aménagement du territoire au niveau des districts se chevauchent, entraînant des retards dans les projets et devant être abolies, selon cet expert.

Le gouvernement a publié le premier projet de loi foncière révisée, une refonte complète comportant 68 dispositions ajoutées ou modifiées. Les experts prévoient son adoption par l'Assemblée nationale lors de sa session d'octobre, pour une entrée en vigueur début 2026.

M. Ngo Quang Phuc, directeur général du groupe Phu Dong, a calculé que si un projet initialement prévu sur deux ans s'étend sur cinq ans, les coûts financiers de l'entreprise augmentent considérablement, pouvant parfois atteindre la moitié du prix du terrain. M. Phuc a cité l'exemple d'un terrain d'une valeur de 500 milliards de VND : si les intérêts s'élèvent à 100 milliards de VND sur deux ans, des problèmes imprévus peuvent faire grimper les coûts à 250 milliards de VND sur cinq ans. « L'État doit simplifier les procédures afin de réduire le délai de réalisation des projets de deux à trois ans à six mois à un an seulement, ce qui permettra de diminuer les coûts et d'accroître l'offre », a déclaré M. Phuc.

Certains projets doivent franchir 177 étapes avant le déblaiement du site.

M. Nguyen Quoc Hiep, président de GP.Invest, a un jour fait remarquer que le nombre de sceaux qui doivent être apposés pour chaque projet dans le cadre des procédures administratives est d'environ 38 à 40. Il existe des projets pour lesquels les entreprises doivent effectuer 177 étapes, sur une durée de 360 ​​jours, pour être éligibles au dialogue avant l'évacuation forcée du site.

Le député Hoang Van Cuong a également déclaré que les procédures administratives du secteur immobilier restent complexes. Il a toutefois averti que si elles ne comportent que quatre ou cinq étapes, mais qu'elles ne sont pas clairement définies, la prise de décision pourrait s'en trouver compliquée et rendue plus difficile.

En revanche, les facteurs importants à prendre en compte sont les suivants : quel est le délai de traitement d’un projet ? Les procédures sont-elles claires, publiques et transparentes ? La réglementation est-elle adaptée à la réalité ? La clarté permet d’attribuer des responsabilités précises et d’éviter les accusations générales.

Le Dr Can Van Luc estime que le poids des coûts est la cause directe de la flambée des prix du logement. Les coûts d'acquisition et de déblaiement des terrains représentent une part de plus en plus importante de ces coûts, notamment lorsque le prix du nouveau catalogue foncier se rapproche du prix du marché, ce qui entraîne une forte augmentation des charges financières des entreprises.

Il a souligné que de nombreux projets sont bloqués non pas par manque de capitaux, mais en raison de la longueur des procédures d'approbation, ce qui a réduit l'offre et fait grimper les prix de l'immobilier. Si ce processus est réformé, des milliers de projets pourront bientôt être mis sur le marché, contribuant ainsi à augmenter l'offre et à faire baisser les prix.

M. Tran Van Khai (Vice-président de la Commission de l'Assemblée nationale sur la science, la technologie et l'environnement) :

Réduction de nombreuses procédures, forte décentralisation

Projet immobilier en construction à Hô Chi Minh-Ville - Photo : QUANG DINH

Les procédures administratives dans le secteur de la construction restent lourdes, complexes et à plusieurs niveaux. Certaines entreprises constatent que « le plus difficile actuellement n'est ni le capital ni le terrain, mais les procédures d'investissement ». Elles disposent de fonds et de terrains, mais le projet est toujours bloqué par une série de permis et d'évaluations.

Par exemple, l'obtention d'un permis de construire pour une maison individuelle prend plus d'un an, car de nombreux organismes doivent soumettre et examiner une succession de dossiers. À Hanoï, certains projets immobiliers nécessitent même plusieurs années pour accomplir les formalités nécessaires au démarrage des travaux.

De plus, le manque d'uniformité et de cohérence entre la loi sur la construction et les lois connexes engendre la confusion chez les investisseurs. Actuellement, un projet de construction moyen est soumis à la réglementation de cinq à sept lois, ce qui empêche les investisseurs de savoir quelles réglementations respecter.

Par conséquent, la prochaine modification de la loi sur la construction visera à simplifier et à réduire considérablement les procédures, dans un esprit de « création plutôt que de contrôle ». En particulier, les permis de construire seront supprimés pour les projets ayant fait l'objet d'une évaluation et une seule procédure d'autorisation sera requise pour les autres projets, avec un délai maximal de sept jours.

Parallèlement, il s'agit de décentraliser, de déléguer l'autorité et la responsabilité en matière de gestion de la construction dans un esprit de décentralisation maximale, tout en s'appuyant sur des mécanismes de contrôle efficaces, un suivi technologique et basé sur les données, des mécanismes de responsabilisation et des sanctions en cas d'infraction. Dès lors, nous favoriserons et créerons un environnement équitable pour le secteur privé, afin d'attirer les ressources sociales.

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BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Source : https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm