Contrôler les prix de l'immobilier : une solution pour calmer le marché immobilier

L'agence de gestion prévoit de déployer une série de mesures pour refroidir les prix de l'immobilier, notamment dans le segment haut de gamme, où la spéculation et l'inflation des prix sont courantes.

Le Département de la Construction de Hô-Chi-Minh-Ville vient de publier un document exigeant des entreprises immobilières qu'elles se conforment strictement aux réglementations légales relatives à la divulgation publique des informations relatives aux projets, aux transactions et aux droits de propriété. Conformément à l'esprit de la Loi de 2023 sur les activités immobilières et au Décret 94, 96/2024/ND-CP, les entreprises doivent publier les informations relatives aux projets avant de se lancer dans l'activité, déclarer l'état des transactions par écrit et sous forme électronique, et être responsables de l'exactitude des données.

Interdiction de contournement, autorisation aux courtiers

Le document interdit notamment aux investisseurs d'autoriser d'autres organisations ou personnes à signer des contrats de dépôt, de vente, de transfert, de location-acquisition de logements ou de droits d'utilisation du sol dans le cadre de projets. Les investisseurs ne sont autorisés à vendre ou à louer de futurs logements qu'après avoir notifié par écrit à l'agence de gestion de l'État le respect des conditions de la transaction.

Avant la publication de ce document par le Département de la Construction, de nombreux projets à Hô-Chi-Minh-Ville étaient ouverts à la vente après autorisation. De nombreux étages F2 et F3 de courtage ont reçu des dépôts de clients, alors que les projets n'avaient pas obtenu de permis de construire et ne répondaient pas aux exigences légales. De nombreux clients des provinces du nord se sont rendus à Hô-Chi-Minh-Ville pour « verser des dépôts de garantie », mais en réalité, ils n'avaient signé aucun contrat avec l'investisseur.

Lors d'une récente inauguration, Mme Loan (résidant dans le quartier de Tan Hung, à Hô-Chi-Minh-Ville) a déclaré avoir versé un dépôt de garantie de 50 millions de VND, puis versé 10 % supplémentaires de la valeur de l'appartement, uniquement par l'intermédiaire d'une agence immobilière, sans passer par l'investisseur. « Je pensais que c'était une procédure normale, mais en me renseignant plus tard, j'ai découvert que je n'étais pas qualifiée pour ouvrir un dossier de vente », a-t-elle confié.

Le directeur d'une société immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville a admis que, depuis longtemps, de nombreux investisseurs tentent de contourner la loi en autorisant les salles de marché à recevoir les dépôts des clients. Ce « raccourci » marketing et communication permet aux clients de ne connaître que la salle de marché, sans contact direct avec l'investisseur.

Selon l'expert économique Dr Tran Nguyen Dan, la pratique consistant pour les investisseurs à contourner la loi en recourant à des agences immobilières pour lever des capitaux existe depuis longtemps. « De nombreux projets mobilisent jusqu'à 90 à 95 % de la valeur de l'appartement avant la signature du contrat de vente. Les agences de gestion voient clairement la situation, mais ne la gèrent pas, ce qui fausse le marché, crée une demande virtuelle et une peur de manquer quelque chose chez les acheteurs », a analysé M. Dan.

Selon lui, cette approche non seulement gonfle les prix de l'immobilier, mais fait également peser un risque sur l'acheteur. En effet, en cas d'incident, seul le dépôt ou les intérêts bancaires lui seront remboursés, tandis que l'investisseur s'approprie le capital. « Les coûteux enseignements tirés de certains incidents majeurs survenus sur le marché par le passé restent un avertissement », a-t-il souligné.

Parallèlement, le projet de résolution du gouvernement sur le mécanisme de contrôle des prix de l'immobilier a également retenu l'attention du public. Dans ce projet, l'agence de gestion propose que les transactions immobilières soient réalisées par l'intermédiaire d'une salle des marchés gérée par l'État, tout en durcissant les conditions de crédit pour les emprunteurs achetant des deuxièmes et troisièmes appartements. De plus, le projet encourage également le développement de logements commerciaux abordables, en élargissant l'offre d'appartements de milieu de gamme pour répondre aux besoins réels en matière de logement.

M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint en charge du conseil chez DKRA Consulting, a déclaré que, selon une enquête du groupe DKRA, jusqu'à 70 % des clients ayant acquis de nouveaux projets par le passé le faisaient à des fins d'investissement. Parmi eux, 50 à 60 % possédaient déjà un deuxième appartement et plus de 20 % un troisième appartement ou plus. Cependant, il convient également d'examiner si le resserrement du crédit contribuera ou non à réduire la demande spéculative, à calmer les prix et à ramener le marché à sa valeur réelle.

Il a également indiqué que si cette politique était appliquée, le crédit bancaire au secteur immobilier augmenterait lentement et la liquidité du marché pourrait diminuer d'environ 30 %. « Les spéculateurs devront être vigilants, tandis que les personnes ayant des besoins réels auront la possibilité d'accéder à des produits plus adaptés », a commenté M. Thang.

Des clients découvrent un projet immobilier à Hô-Chi-Minh-Ville. Photo : Tan Thanh

Mettre en œuvre des solutions synchrones et à long terme

M. Vo Hong Thang soutient la politique fiscale immobilière visant à limiter la spéculation, mais il espère que le gouvernement, les ministères et les administrations publiques mettront en place un plan de mise en œuvre progressif, assorti d'une feuille de route et d'un calcul rigoureux, et éviteront toute application brutale. « Un durcissement trop rapide de la taxe pourrait entraîner une forte réaction du marché, affectant la liquidité et la croissance globale de l'économie, car l'immobilier est un secteur qui influence fortement d'autres secteurs », a commenté M. Thang.

Selon le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut des ressources naturelles et de l'économie de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, la taxe sur les transactions immobilières est un outil efficace pour limiter la spéculation.

Il a proposé d'appliquer la taxe en fonction de la durée de détention du bien : si le bien est détenu depuis moins de 12 mois, la taxe sera de 20 % du prix de vente, de 12 à 36 mois, de 10 %, de 36 à 60 mois, de 5 % et, au-delà de 60 mois, le taux actuel de 2 % sera maintenu. « Ce taux devrait également s'appliquer aux achats et ventes autorisés afin d'éviter les échappatoires juridiques », a déclaré M. Thuan.

Il estime que cette méthode fiscale est plus simple et plus facile à appliquer que l'imposition des transactions via des plateformes d'échange en ligne, ce qui n'est pas adapté au contexte actuel. « L'imposition basée sur la durée de détention permet de limiter la navigation sans fausser le marché. Les investisseurs à court terme devront payer des impôts élevés, tandis que les investisseurs à long terme bénéficieront d'incitations, ce qui est juste et raisonnable », a souligné M. Thuan.

Par ailleurs, M. Thuan a également proposé d'établir une grille tarifaire foncière dégressive, considérant la terre comme un moyen de production et non comme une marchandise spéculative. Un contrôle adéquat des prix fonciers, combiné à une fiscalité flexible sur les transactions, permettra au marché de retrouver sa valeur réelle, créant ainsi des opportunités d'achat immobilier et contribuant à la stabilisation de la sécurité sociale.

Selon le Dr Tran Nguyen Dan, la lutte contre la spéculation doit être menée de manière synchrone et à long terme, et ne peut être résolue du jour au lendemain. Il estime qu'outre la fiscalité, il est nécessaire de combiner crédit et outils administratifs. « Des scores de crédit doivent être établis pour les emprunteurs et les banques doivent être tenues de participer au contrôle. Les emprunteurs qui achètent une résidence secondaire devraient payer des taux d'intérêt plus élevés et des ratios d'emprunt plus bas, par exemple seulement 50 % pour la résidence secondaire et 30 % pour la résidence secondaire », a-t-il suggéré.

Le Dr Dan a également souligné que si un client demande à un proche d'utiliser son nom pour éviter de payer des impôts, la personne utilisant son nom devra également en assumer les conséquences, comme l'interdiction d'emprunter ou l'imposition sur le prochain achat. « Une coordination entre les agences de gestion, les banques et le système fiscal est nécessaire pour garantir l'équité et éviter les échappatoires juridiques », a-t-il ajouté.

Selon lui, ce problème nécessite une feuille de route sur 5 à 10 ans, avec une coordination entre les ministères, les administrations et les collectivités locales pour stabiliser le marché. « Les prix de l'immobilier ne pourront baisser et se stabiliser que si nous harmonisons les politiques fiscales et de crédit avec la légalité des projets. Lorsque les personnes ayant des besoins réels pourront accéder facilement au logement, la spéculation diminuera naturellement », a commenté M. Dan.

La hausse des prix n’est pas seulement due à la spéculation.

Le Dr Tran Nguyen Dan a également souligné avec franchise que la flambée des prix de l'immobilier n'est pas seulement due à la spéculation, mais aussi à la lenteur des procédures judiciaires. « De nombreux projets nécessitent sept à huit ans de procédure, ce qui entraîne une hausse des coûts d'investissement. Lorsque les coûts augmentent, les entreprises sont contraintes d'augmenter leurs prix de vente pour compenser, au détriment des acheteurs finaux. Par conséquent, l'État doit définir clairement les responsabilités de chaque étape et de chaque organisme dans le processus d'approbation des projets afin de réduire les délais et les coûts », a déclaré M. Dan.

Da Nang enregistre une « inflation des prix » fonciers et une spéculation

Le 13 octobre, le Bureau du Comité populaire de la ville de Da Nang a annoncé que le président du Comité populaire de la ville venait de signer et de publier une dépêche officielle sur l'inspection, la révision, la rectification et le traitement des actes de manipulation des prix et de spéculation immobilière ; et le renforcement de la gestion et de l'utilisation des terres dans la région.

En conséquence, le président du Comité populaire de la ville de Da Nang a chargé le Département de l'agriculture et de l'environnement de présider et de coordonner avec le Département de la construction, le Centre de développement du fonds foncier, les comités populaires des communes, des quartiers et des unités connexes pour organiser les inspections, les examens et les révisions de toutes les activités spécifiques d'évaluation foncière et l'élaboration et la publication des listes de prix des terrains ; l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres ; et les activités d'enchères des droits d'utilisation des terres.

Actuellement, Da Nang a enregistré de nombreux signes de « fièvre foncière » dans les banlieues et les nouvelles zones de projets, en particulier dans les endroits où des informations sur la planification, l'organisation des unités administratives ou la mise en œuvre de grands projets d'infrastructure sont disponibles.

H. Dinh

Source : https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm