Le Département de la construction de Hô Chi Minh-Ville vient de publier un document enjoignant les entreprises immobilières à respecter scrupuleusement la réglementation relative à la transparence des informations concernant les projets, les transactions et les droits de propriété. Conformément à l'esprit de la loi de 2023 sur les transactions immobilières et du décret n° 94, 96/2024/ND-CP, les entreprises sont tenues de publier les informations relatives aux projets avant leur mise en œuvre, de rendre compte de l'état d'avancement des transactions par écrit et sous forme électronique, et de garantir l'exactitude des données.
Interdiction de contournement, autorisation des courtiers
Il convient de noter que le document interdit formellement aux investisseurs d'autoriser d'autres organisations ou personnes physiques à signer des contrats de dépôt, de vente, de transfert, de location-acquisition de logements ou de droits d'utilisation des terrains dans le cadre de projets immobiliers. Les investisseurs ne sont autorisés à vendre ou à louer-acquérir des logements futurs qu'après avoir notifié par écrit à l'agence de gestion étatique la réalisation des conditions de la transaction.
Avant la publication de ce document par le ministère de la Construction, de nombreux projets immobiliers à Hô Chi Minh-Ville étaient mis en vente sans autorisation préalable. De nombreux étages F2 et F3, gérés par des agences immobilières, ont perçu des acomptes de clients alors même que les permis de construire n'avaient pas été accordés et que les projets ne respectaient pas les exigences légales. De nombreux clients des provinces du Nord se rendaient à Hô Chi Minh-Ville pour « verser des arrhes », sans pour autant avoir signé de contrat avec l'investisseur.
Lors d'une récente inauguration de projet immobilier, Mme Loan (résidant dans le quartier de Tan Hung à Hô Chi Minh-Ville) a déclaré avoir versé un acompte de 50 millions de dongs via l'étage, puis 10 % supplémentaires du prix de l'appartement, mais uniquement par l'intermédiaire d'une agence immobilière et sans traiter directement avec l'investisseur. « Je pensais que c'était une procédure normale, mais en me renseignant plus tard, j'ai découvert que je n'étais pas habilitée à mettre le bien en vente », a-t-elle confié.
Un directeur d'une société immobilière de Hô Chi Minh-Ville a reconnu que, depuis longtemps, de nombreux investisseurs tentent de contourner la loi en autorisant les salles de marché à recevoir les dépôts de leurs clients. Ce procédé, qui passe par le marketing et la communication, permet aux clients de connaître l'existence de la salle de marché sans contact direct avec l'investisseur.
Selon l'expert économique Tran Nguyen Dan, la pratique consistant pour les investisseurs à contourner la loi en passant par des plateformes de courtage pour lever des fonds est un phénomène ancien. « De nombreux projets immobiliers mobilisent jusqu'à 90 % à 95 % de la valeur des appartements avant même la signature du contrat de vente. Les agences immobilières constatent ce phénomène mais n'interviennent pas, ce qui fausse le marché, crée une demande virtuelle et alimente le syndrome de la peur de rater une opportunité (FOMO) chez les acheteurs », a analysé M. Dan.
Selon lui, cette approche non seulement fait grimper les prix de l'immobilier, mais elle fait également peser le risque sur l'acheteur. En effet, en cas de problème, ce dernier ne sera remboursé que de son dépôt ou des intérêts bancaires, tandis que l'investisseur conservera le capital. « Les leçons coûteuses tirées de certains incidents majeurs survenus sur le marché par le passé restent un avertissement », a-t-il souligné.
Parallèlement, le projet de résolution du gouvernement relatif au mécanisme de contrôle des prix de l'immobilier a également suscité l'intérêt du public. Ce projet propose que les transactions immobilières soient effectuées par l'intermédiaire d'une plateforme de négociation gérée par l'État, tout en durcissant les conditions d'accès au crédit pour les acquéreurs de résidences secondaires et tertiaires. De plus, il encourage le développement de logements commerciaux abordables et l'augmentation de l'offre de logements de gamme moyenne afin de répondre aux besoins réels en matière de logement.
M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint en charge du conseil chez DKRA Consulting, a indiqué que, selon une enquête du groupe DKRA, jusqu'à 70 % des acheteurs de programmes immobiliers neufs ces dernières années l'ont fait à titre d'investissement. Parmi eux, 50 à 60 % possédaient déjà un deuxième appartement et plus de 20 % un troisième, voire plus. Il convient toutefois d'examiner l'opportunité d'un resserrement du crédit afin de réduire la demande spéculative, de faire baisser les prix et de ramener le marché à sa juste valeur.
Il a également fait remarquer que si cette politique est appliquée, le crédit bancaire au secteur immobilier augmentera lentement et la liquidité du marché pourrait diminuer d'environ 30 %. « Les spéculateurs devront y réfléchir à deux fois, tandis que les personnes ayant de réels besoins auront accès à des produits plus adaptés », a commenté M. Thang.
Des clients s'informent sur un projet immobilier à Hô Chi Minh-Ville. Photo : TAN THANH
Mettre en œuvre des solutions synchrones et à long terme
M. Vo Hong Thang soutient la politique de taxation immobilière visant à limiter la spéculation, mais il souhaite que le gouvernement, les ministères et les organismes concernés mettent en œuvre cette politique progressivement, avec une feuille de route précise et des calculs rigoureux, afin d'éviter toute application précipitée. « Si la fiscalité est durcie trop rapidement, le marché pourrait réagir fortement, affectant la liquidité et la croissance économique globale, car l'immobilier est un secteur qui a une grande influence sur d'autres domaines », a commenté M. Thang.
Selon le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut des ressources naturelles et de l'économie environnementale de Hô Chi Minh-Ville, la taxe sur les transactions immobilières est un outil efficace pour limiter la spéculation.
Il a proposé d'appliquer la taxe en fonction de la durée de détention du bien : moins de 12 mois, la taxe serait de 20 % sur le prix de vente ; de 12 à 36 mois, elle serait de 10 % ; de 36 à 60 mois, elle serait de 5 % ; et au-delà de 60 mois, le taux actuel de 2 % serait maintenu. « Ce taux d'imposition devrait également s'appliquer aux transactions autorisées afin d'éviter les échappatoires juridiques », a déclaré M. Thuan.
Il estime que cette méthode fiscale est plus simple et plus facile à appliquer que d'imposer les transactions via les plateformes d'échange publiques en ligne, ce qui n'est pas adapté au contexte actuel. « Une taxation basée sur la durée de détention permet de limiter le va-et-vient des investisseurs sans perturber le marché. Ceux qui investissent à court terme devront payer des impôts plus élevés, tandis que ceux qui détiennent des titres à long terme bénéficieront d'incitations, ce qui est juste et raisonnable », a souligné M. Thuan.
Par ailleurs, M. Thuan a également proposé d'établir un barème dégressif des prix fonciers, considérant la terre comme un moyen de production et non comme un produit spéculatif. Une réglementation adéquate des prix fonciers, associée à une fiscalité flexible sur les transactions, permettra au marché de retrouver sa juste valeur, offrant ainsi aux particuliers la possibilité d'acquérir un logement et contribuant à la stabilisation de la sécurité sociale.
Selon le Dr Tran Nguyen Dan, la lutte contre la spéculation doit être menée de façon concertée et sur le long terme, et ne peut être résolue du jour au lendemain. Il estime qu'outre la fiscalité, il est nécessaire de combiner des outils de crédit et des mesures administratives. « Il faut établir des scores de crédit pour les emprunteurs et exiger des banques qu'elles participent au contrôle. Les emprunteurs qui acquièrent une résidence secondaire devraient payer des taux d'intérêt plus élevés et bénéficier de ratios prêt/revenu plus faibles, par exemple, 50 % pour la résidence secondaire et 30 % pour la résidence tertiaire », a-t-il suggéré.
Le Dr Dan a également souligné que si un client demande à un proche d'utiliser son nom pour éviter de payer des impôts, cette personne devra elle aussi en subir les conséquences, comme l'impossibilité d'emprunter ou la taxation de son prochain achat. « Il est indispensable que les organismes de gestion, les banques et l'administration fiscale se coordonnent afin de garantir l'équité et d'éviter les failles juridiques », a-t-il ajouté.
D'après lui, ce problème exige une stratégie sur 5 à 10 ans, avec une coordination entre les ministères, les administrations et les autorités locales afin de stabiliser le marché. « Les prix de l'immobilier ne pourront baisser et se stabiliser que si nous harmonisons les politiques fiscales et de crédit avec la légalité des projets. Lorsque les personnes qui en ont réellement besoin pourront facilement accéder au logement, la spéculation diminuera naturellement », a commenté M. Dan.
Les hausses de prix ne sont pas uniquement dues à la spéculation.
Le Dr Tran Nguyen Dan a également souligné sans détour que la flambée des prix de l'immobilier n'est pas uniquement due à la spéculation, mais aussi à la longueur des procédures juridiques. « De nombreux projets prennent sept à huit ans pour aboutir, ce qui entraîne une hausse des coûts d'investissement. Face à cette augmentation des coûts, les entreprises sont contraintes d'augmenter leurs prix de vente, au détriment des acheteurs. Par conséquent, l'État doit définir clairement les responsabilités de chaque étape et de chaque organisme dans le processus d'approbation des projets afin de raccourcir les délais et de réduire les coûts », a déclaré M. Dan.
Da Nang met en lumière l'« inflation des prix fonciers » et la spéculation
Le 13 octobre, le bureau du Comité populaire de la ville de Da Nang a annoncé que le président du Comité populaire de la ville venait de signer et de publier une dépêche officielle relative à l'inspection, à l'examen, à la rectification et au traitement des actes de manipulation des prix et de spéculation immobilière, ainsi qu'au renforcement de la gestion et de l'utilisation des terres dans la région.
En conséquence, le président du Comité populaire de la ville de Da Nang a chargé le Département de l'agriculture et de l'environnement de superviser et de coordonner avec le Département de la construction, le Centre de développement du fonds foncier, les Comités populaires des communes, des quartiers et des unités concernées l'organisation d'inspections, d'examens et de révisions de toutes les activités spécifiques d'évaluation foncière, ainsi que l'élaboration et la publication des listes de prix des terrains ; l'indemnisation, le soutien et la réinstallation lorsque l'État récupère des terres ; et les activités de vente aux enchères des droits d'utilisation des terres.
Actuellement, Da Nang enregistre de nombreux signes de « fièvre foncière » dans les banlieues et les nouvelles zones de projets, en particulier dans les endroits où des informations de planification, une organisation des unités administratives ou la mise en œuvre de grands projets d'infrastructure sont en cours.
H.Dinh
Source : https://nld.com.vn/kiem-soat-gia-nha-dat-cach-nao-196251013215207851.htm
Comment (0)