Des experts font des commentaires surprenants sur les prix des appartements cette année

Les prix des appartements ont fortement augmenté ces derniers temps.

Dans un rapport sur le marché immobilier en 2024, le ministère de la Construction a déclaré que dans les grandes villes, les prix des appartements augmenteront beaucoup plus qu'en 2023.

Un nouveau niveau de prix est établi pour tous les segments. Plus précisément, le segment low cost, dont le prix était auparavant inférieur à 30 millions de VND/m2, est désormais passé à 45 millions de VND/m2. Le segment de milieu de gamme avait auparavant un prix de vente de 30 à 45 millions de VND/m2, il est désormais passé à 45 à 70 millions de VND/m2. Le segment haut de gamme coûtait auparavant 50 à 70 millions de VND/m2, maintenant il est passé à 70 à 100 millions de VND/m2. Le segment du super luxe est apparu sur le marché dans plusieurs projets avec des prix supérieurs à 200 millions de VND/m2.

Le ministère de la Construction a déclaré qu'en 2024, les prix des appartements dans certaines grandes villes continueront d'augmenter. À Hanoi , les prix des appartements ont augmenté de 40 à 50 % par rapport aux prix de 2023, certains projets augmentant à un rythme plus élevé.

Selon une enquête menée par les journalistes de Dan Tri, sur le marché de Hanoi, les appartements tels que Ecolife Tay Ho ont un prix de vente d'environ 72 millions de VND/m2 ; Le prix de Sunshine Garden est d'environ 54 millions de VND/m2 ; Le prix de vente de Chelsea Park - Cau Giay est d'environ 62 millions de VND/m2 ; Le prix de vente du complexe Trang An est d'environ 70 millions de VND/m2 ; Le prix de vente de la Legend Tower est d'environ 72 millions de VND/m2. Les prix ci-dessus ont considérablement augmenté par rapport au début de 2024.

Un immeuble d'appartements à Hanoi (Photo : Tran Khang).

L'expert immobilier Nguyen Quoc Anh a déclaré que de nombreuses raisons expliquent la forte augmentation des prix du segment des appartements ces derniers temps.

Premièrement, le marché immobilier est cyclique. Plus précisément, les prix des appartements ont augmenté en raison de la nature du marché qui est en phase de reprise. Auparavant, à la mi-2024, cette unité avait prédit la reprise de chaque type de biens immobiliers, parmi lesquels les premiers à se redresser seront les produits résidentiels.

Après avoir traversé une période difficile, le sentiment des investisseurs sur le marché immobilier est très faible. La chose la plus redoutée lors d’un investissement n’est pas la baisse du prix de l’immobilier mais la peur que le produit soit illiquide. Par conséquent, les investisseurs recherchent désormais des types de propriétés qui ont un certain statut juridique, un flux de trésorerie et qui peuvent au moins être louées comme des appartements.

La deuxième raison est que l’offre n’a pas répondu à la demande du marché, alors que la demande est très importante. Par exemple, à Hanoi, environ 100 000 à 170 000 nouveaux appartements sont nécessaires chaque année, alors que l’offre ne couvrira qu’environ 30 000 unités en 2024 et environ 10 000 unités en 2023.

Par ailleurs, les produits immobiliers sont de plus en plus concentrés dans des segments de prix élevés. La preuve en est qu’au début de 2020, le segment haut de gamme et supérieur (prix supérieur à 55 millions de VND/m2) ne représentait qu’environ 6 % de l’offre totale. D’ici le troisième trimestre 2024, ces produits représenteront environ 60 %.

Selon lui, dans un contexte de faible offre sur le marché, après avoir résolu les problèmes juridiques et lancé les produits, les investisseurs se concentrent principalement sur le segment de milieu de gamme et supérieur (prix supérieurs à 35 millions de VND/m2). « Il faut beaucoup de temps pour lancer un projet, alors que les prix des terrains continuent d'augmenter chaque jour, il est donc logique que les investisseurs décident de lancer des appartements à des prix moyens et supérieurs », a déclaré M. Quoc Anh.

La troisième raison est la psychologie du marché. Plus précisément, lorsque les prix des appartements n’ont pas beaucoup augmenté, les gens ont tendance à attendre des baisses de prix. Mais quand ils ont vu le prix augmenter d'environ 10 à 20 %, tout le monde s'est précipité pour acheter parce qu'ils avaient peur que le prix continue d'augmenter. Cela a ajouté un coup psychologique qui a fait grimper à nouveau le marché.

« En fait, le marché a été très dynamique l'année dernière. Cela s'explique également par l'impatience des gens qui attendent la baisse des prix des appartements », a conclu M. Quoc Anh.

Mme Nguyen Thi Hong Van, une autre experte en immobilier, a déclaré que les prix de l'immobilier à Hanoi continuent de croître mécaniquement en raison de facteurs naturels tels que la demande, l'amélioration des revenus, la croissance démographique et la vitesse d'urbanisation. Toutefois, une augmentation soudaine dans un avenir proche est peu probable.

Selon elle, la raison du prix élevé de l'immobilier à Hanoi était principalement due aux activités d'achat et de revente spéculatives. Ce groupe doit désormais réfléchir plus attentivement lorsqu'il participe au marché, lorsque l'augmentation des prix de l'immobilier doit être supérieure au coût du capital, au coût de l'utilisation de l'effet de levier financier ainsi qu'au coût de l'impôt sur le revenu provenant du transfert de biens immobiliers calculé sur la nouvelle liste de prix des terrains plus proche du marché.

Les prix des appartements continuent d’augmenter cette année ?

M. Vu Cuong Quyet, PDG de Dat Xanh North, a déclaré que le segment des appartements à Hanoi en 2024 connaîtra de très fortes fluctuations de prix. Il y a des appartements dont le prix a augmenté de 40 à 50 %, voire de 60 % par rapport à 2023. Par rapport aux prix de 2023, les prix des appartements ont considérablement augmenté. Deuxièmement, les nouveaux projets ont également de nouveaux niveaux de prix fixés par les investisseurs. Les nouveaux projets coûtent tous entre 70 et 90 millions de VND/m2, voire entre 110 et 120 millions de VND/m2.

Les experts affirment que cette année, l'offre d'appartements à bas prix va s'améliorer (Illustration : Tran Khang).

« Je pense que les prix actuels des appartements ont atteint un seuil et qu'il est difficile de les augmenter davantage. Car s'ils continuent d'augmenter, cela dépassera le pouvoir d'achat des ménages et entraînera des difficultés de liquidités. Mais il est également très difficile de baisser les prix, car les coûts actuels de mise en œuvre d'un projet sont très élevés : coûts d'investissement, taux d'intérêt, coûts des matériaux de construction et surtout coûts d'utilisation des terrains, actuellement évalués aux prix du marché », a-t-il déclaré.

Commentant la tendance des appartements cette année, M. Quyet a déclaré que les prix des appartements se stabiliseront sur les marchés de Ho Chi Minh-Ville et de Hanoi. Toutefois, cette année, les prix des appartements dans les provinces, en particulier dans les provinces industriellement développées, connaîtront une percée en matière de liquidité, car les prix sont tout à fait raisonnables dans les provinces.

M. Nguyen Anh Que, expert immobilier, a déclaré qu'au cours de la période 2020-2024, l'offre d'appartements est limitée en raison de nombreuses difficultés dans les procédures d'investissement, ce qui entraîne de fortes augmentations de prix. Cependant, tout a un cycle et la loi de l’offre et de la demande, donc lorsque les prix augmentent trop, le marché s’ajuste.

Selon lui, les prix des appartements à Hanoi ont atteint un pic en octobre 2024, tant en termes de volume de transactions que de prix de vente. Depuis novembre 2024, le marché a montré des signes de retournement, les investisseurs ont commencé à réduire les prix, le volume des transactions a diminué et la confiance dans la hausse continue des prix des appartements a presque disparu.

D’ici 2025, les procédures d’investissement ont été améliorées et l’offre d’appartements a augmenté, y compris de logements sociaux. Avec une nouvelle offre de plus de 10 000 appartements dans des zones telles que Dong Anh, Me Linh, Thanh Tri, Nam Tu Liem et plusieurs autres districts, les gens auront plus de choix.

Par conséquent, cette année, le prix de vente des nouveaux appartements commerciaux devrait diminuer de 5 à 10 % par rapport à 2024. D'ici 2026, la baisse pourrait atteindre 10 à 15 %, et le pic de l'offre nouvelle en 2027 pourrait entraîner une baisse des prix de 20 à 30 %, en particulier dans les zones de la ceinture 3,5.

En accord avec cela, le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), prévoit que cette année, l'offre de logements continuera de croître, principalement grâce aux métropoles de banlieue. On estime que l'offre immobilière à Hanoi et dans les villes satellites atteindra environ 37 000 produits, tandis qu'à Ho Chi Minh-Ville et dans ses banlieues, elle atteindra environ 18 000 produits. L’offre immobilière résidentielle réduit la différenciation régionale.

La structure de l’offre reste principalement constituée de produits haut de gamme et de luxe. L'offre du segment abordable s'améliorera toutefois plus nettement grâce à l'augmentation des projets de logements sociaux.

Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chuyen-gia-nhan-dinh-bat-ngo-ve-gia-chung-cu-trong-nam-nay-20250201202144681.htm