La bataille pour la propriété des immeubles d'appartements

Des dizaines d'habitants de l'immeuble CT3 dans la zone urbaine de Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) ont veillé toute la nuit pour garder le sous-sol et les commodités qu'ils venaient de récupérer auprès du promoteur.

Après neuf ans d'exploitation de l'immeuble CT3, des différends ont surgi concernant la superficie, les infrastructures et les équipements appartenant aux parties communes et privées des résidents et du promoteur, le groupe Nam Cuong. Lors d'une assemblée générale, 540 copropriétaires, représentant plus de 2 000 résidents, ont élu un conseil de gestion. Ce dernier a ensuite signé un contrat avec Nam Cuong Management and Services Co., Ltd. (NCP), filiale du groupe Nam Cuong, pour la gestion et l'exploitation des quatre immeubles.

Mme Nguyen Thi Thanh Nga, présidente actuelle du conseil de gestion, a déclaré qu'à la fin de l'année 2022, les résidents ont constaté des irrégularités dans les recettes et les dépenses du service de stationnement. La direction de l'immeuble a enregistré 166 véhicules stationnés chaque mois, mais selon les résidents, « plus de 300 voitures, munies d'abonnements mensuels, sont garées dans les deux niveaux de sous-sol (B1 et B2) ». Le promoteur n'a pas réglé les charges d'entretien du sous-sol, tandis que toutes les dépenses, du remplacement des ampoules à la gestion, l'exploitation et l'entretien de ces deux niveaux, ont été financées par les résidents.

Le conseil d'administration et les résidents ont par la suite convenu de résilier le contrat de gestion de l'immeuble avec NCP et ont simultanément demandé au promoteur de fournir les documents légaux attestant de la propriété du sous-sol B2. La date de remise des clés était fixée au 31 mai. Malgré l'accord de résiliation du contrat de gestion, NCP a refusé de signer les documents de remise des équipements, a détruit toutes les données des cartes de stationnement des résidents et a occupé le sous-sol B2 ainsi que les bureaux de gestion situés au premier étage du bâtiment A.

Les représentants de NCP affirment que le sous-sol B2 et les bureaux du premier étage du bâtiment A sont la propriété privée du promoteur, le groupe Nam Cuong. Ils fondent leur affirmation sur un document signé en 2015 avec l'ancien président du conseil de gestion de l'immeuble CT3, confirmant que le sous-sol est la propriété privée du promoteur. Cependant, les représentants des résidents soutiennent que, conformément aux contrats d'achat des appartements, le sous-sol est une partie commune.

Le conflit a dégénéré lorsqu'un groupe d'inconnus engagés par NCP s'est présenté au bâtiment A. Les résidents ont rapidement alerté le groupe, appelant à soutenir la nouvelle direction. Ce n'est qu'avec l'arrivée de la police locale et de nombreux habitants que le groupe a quitté les lieux.

Dans la nuit du 31 mai, des dizaines d'habitants ont veillé ensemble, craignant que les bureaux du sous-sol et du rez-de-chaussée ne soient occupés. « Nous défendrons nos droits de propriété sur les deux sous-sols et déposerons une pétition auprès des autorités afin d'obtenir des éclaircissements sur les infractions commises par l'unité opérationnelle de NCP », a déclaré Mme Nga.

Situé à 3 km de CT3 dans la zone urbaine de Co Nhue, l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza au 23 rue Duy Tan (district de Nam Tu Liem, Hanoi) est également le théâtre d'un différend entre le promoteur et les résidents concernant la délimitation des espaces et des équipements partagés et privés.

Conformément à la loi sur le logement, la propriété privée dans un immeuble d'appartements comprend la surface privative et les équipements installés dans l'appartement. La propriété commune concerne le reste de la surface, incluant divers équipements et services tels que les espaces communs, les équipements et l'infrastructure technique partagée. Par conséquent, les salles de vidéosurveillance et les locaux de gestion/exploitation font partie de la propriété commune des copropriétaires.

Cependant, à Dreamland Bonanza, un complexe de 378 appartements accueillant plus de 1 300 résidents, le promoteur, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, revendique la propriété de la salle de contrôle et du local de gestion. L'entreprise a confié la gestion de cet immeuble à sa filiale, MSC Vietnam. Les résidents, contestant cette décision, ont engagé USEM Vietnam comme société de gestion.

M. Ngo Ngoc Linh, un résident, a raconté qu'alors qu'il travaillait à son bureau, il a reçu un message dans la conversation de groupe des résidents de Dreamland Bonanza : « Ils ont repris le contrôle de la salle des caméras. » Des centaines de personnes de cet immeuble ont profité des deux jours de week-end pour se rassembler dans le hall et tenter de reprendre la gestion de l'immeuble aux mains du promoteur. « Mais dès le lendemain de leur retour au travail, les postes opérationnels de l'immeuble, y compris la salle des caméras, ont été repris par le promoteur », a déclaré M. Linh.

Les résidents de Dreamland Bonanza se sont rassemblés dans le hall de l'immeuble pour demander une résolution de leur différend concernant la gestion et l'exploitation. Photo : Fournie par le conseil d'administration.

Outre le différend mentionné précédemment, cet immeuble fait également l'objet d'un conflit concernant l'attribution des places de parking en sous-sol. Conformément au règlement, les emplacements pour motos et vélos en sous-sol sont la propriété commune des copropriétaires, tandis que les places de parking pour voitures sont gérées par le promoteur. Ce dernier n'est pas autorisé à inclure ces places dans le prix de vente, le loyer ou les coûts de construction. L'attribution des places de parking pour voitures doit donner la priorité aux copropriétaires avant celle des places de parking publiques.

La société par actions Vinaland Real Estate Investment affirme que l'intégralité des trois niveaux de sous-sol, y compris les parkings à motos, vélos et tricycles, est une propriété privée, car elle n'est pas incluse dans le prix de vente. Cependant, le conseil d'administration représentant les résidents a déclaré que « l'investisseur n'a fourni aucun document attestant de sa propriété, tel que le règlement des coûts de construction du parking ou un titre de propriété ».

Un différend irréconciliable a engendré la création de deux syndics de copropriété parallèles au sein de l'immeuble Dreamland Bonanza. Ces syndics gèrent respectivement les parties communes et les espaces privatifs, appartenant tantôt au promoteur, tantôt aux résidents. L'immeuble dispose de deux réceptions, de deux agents de sécurité en uniforme blanc et bleu au sous-sol, d'une salle de vidéosurveillance et de nombreux autres espaces. Les résidents s'acquittent de frais de parking mensuels auprès du syndic du promoteur et de charges de copropriété auprès de la société d'exploitation de l'immeuble.

Le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza a récemment envoyé un document au Comité populaire du district de Nam Tu Liem demandant au district d'exiger de l'investisseur qu'il remette l'infrastructure technique, les équipements, la salle des caméras, la salle de gestion des opérations, etc., car ceux-ci sont des « biens communs de l'immeuble d'appartements conformément à la loi ».

Le 19 avril, des résidents ont brandi des banderoles pour protester contre l'augmentation des tarifs de stationnement au complexe d'appartements TNR Gold Season. Photo : CTV

Les litiges relatifs à la propriété d'appartements sont fréquents dans tout le pays. Selon les statistiques de l'Association vietnamienne de l'immobilier de 2022, Hanoï comptait 129 immeubles et complexes sur 845 faisant l'objet de litiges et de poursuites judiciaires, tandis que Hô Chi Minh-Ville en comptait 105 sur 935. À Hanoï, outre les cas mentionnés précédemment, des litiges ont également eu lieu dans les complexes suivants : Viet Duc Complex, The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (district de Thanh Xuan), Housinco Premium (district de Thanh Tri), Phu Thinh Green Park (district de Ha Dong), Kosmo Tay Ho, etc.

M. Nguyen Manh Khoi, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier ( ministère de la Construction ), a déclaré que l'un des litiges fréquents dans les immeubles d'habitation concerne la répartition des parties communes et privatives, ainsi que les retards dans le versement des charges d'entretien des parties communes entre le promoteur et les résidents. « Dans certains immeubles, le promoteur et le syndic représentant les résidents ne parviennent pas à s'entendre sur la répartition des parties communes et privatives, ni sur les surfaces que le promoteur conserve et ne vend pas, ou n'a pas encore vendues ou louées. Il en résulte des retards de un à trois ans dans le règlement des comptes et le versement des charges d'entretien », a précisé M. Khoi.

L’inspecteur en chef du ministère de la Construction, Nguyen Ngoc Tuan, a pointé du doigt des infractions dans de nombreux immeubles d’appartements, les promoteurs empiétant sur les espaces communs et les utilisant à des fins privées.

Entre 2021 et 2022, l'Inspection du ministère de la Construction a contrôlé 37 promoteurs et 36 syndics de copropriété dans 43 immeubles d'habitation répartis sur 16 localités. Elle a infligé des amendes administratives d'un montant total de plus de 14 milliards de VND à 20 promoteurs. L'Inspection a exigé des promoteurs qu'ils concluent un accord avec les syndics de copropriété concernant les parties communes et les équipements des immeubles, qu'ils leur remettent tous les documents relatifs aux immeubles et a contraint 5 promoteurs à restituer aux résidents plus de 2 000 m² de terrain occupé illégalement.

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Prêt Doan - Viet An

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