Des dizaines d'habitants de la zone urbaine CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) sont restés debout toute la nuit pour surveiller le sous-sol et les services publics qu'ils venaient de reprendre à l'investisseur.
Le litige relatif au terrain, aux infrastructures et aux services publics appartenant aux résidents du CT3 et à l'investisseur, le groupe Nam Cuong, est survenu neuf ans après l'exploitation de l'immeuble. 540 propriétaires d'appartements, soit plus de 2 000 résidents, ont élu le conseil d'administration (une organisation représentant les propriétaires) lors de l'assemblée générale de l'immeuble. Le conseil d'administration a ensuite signé un contrat avec Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), filiale du groupe Nam Cuong, pour la gestion et l'exploitation de quatre immeubles.
Mme Nguyen Thi Thanh Nga, actuelle directrice du conseil d'administration, a déclaré qu'à la fin de l'année 2022, les résidents ont découvert des « recettes et dépenses cachées » dans le service de stationnement. Le NCP a enregistré 166 voitures stationnées chaque mois, mais selon les résidents, « plus de 300 voitures payantes sont stationnées dans les deux sous-sols B1 et B2 de l'immeuble ». L'investisseur n'a pas payé les frais d'entretien du sous-sol, tandis que toutes les dépenses, du remplacement des ampoules à la gestion et à l'entretien des deux sous-sols, ont été prélevées sur l'argent des résidents.
Le conseil d'administration et les résidents ont alors convenu de résilier le contrat de gestion et d'exploitation de l'immeuble avec NCP, exigeant simultanément de l'investisseur qu'il fournisse les documents juridiques prouvant la propriété du sous-sol B2. La date de remise des biens est le 31 mai. Bien que NCP ait accepté de résilier le contrat de gestion, elle n'a toujours pas signé la remise des équipements, a détruit toutes les données des cartes de véhicules des résidents et a occupé le sous-sol B2 et le bureau de gestion au premier étage du bâtiment A.
Le représentant du NCP a déclaré que le sous-sol B2 et les bureaux du premier étage du bâtiment A appartiennent à l'investisseur, le groupe Nam Cuong. La base juridique est le procès-verbal confirmant que ce sous-sol appartient à l'investisseur, signé avec l'ancien directeur du conseil d'administration du bâtiment CT3 depuis 2015. Cependant, le représentant des résidents a affirmé que ce sous-sol est détenu en copropriété conformément au contrat de vente de l'appartement.
Le conflit a atteint son paroxysme lorsqu'un groupe d'inconnus engagés par le NCP s'est présenté à la Maison A. Les résidents se sont rapidement présentés au groupe, appelant chacun à soutenir le nouveau Conseil d'administration. Ce n'est qu'à l'arrivée de la police du quartier et de nombreux résidents que le groupe a quitté les lieux.
Dans la nuit du 31 mai, des dizaines d'habitants ont veillé toute la nuit, craignant que le sous-sol et le bureau du premier étage ne soient occupés. « Nous protégerons notre propriété des deux sous-sols et adresserons une pétition aux autorités pour clarifier les violations commises par l'exploitant du NCP », a déclaré Mme Nga.
À 3 km de la zone urbaine CT3 de Co Nhue, l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza au 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanoi) connaît également un différend entre l'investisseur et les résidents concernant la division de la zone et les services publics communs et privés.
Selon la loi sur le logement, la propriété privée d'un immeuble comprend la partie privative et les équipements annexes. La propriété commune est le reste de la partie non privative, comprenant de nombreux ouvrages et services publics tels que les locaux d'activités communautaires, les équipements et les infrastructures techniques communes. Ainsi, les salles de caméras et les salles de gestion opérationnelle appartiennent à la propriété commune des copropriétaires de l'immeuble.
Cependant, à Dreamland Bonanza, qui compte 378 appartements et plus de 1 300 résidents, l'investisseur, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, a affirmé que la salle de caméra et la salle de gestion opérationnelle lui appartenaient. La société a désigné sa filiale, MSC Vietnam, pour gérer cette propriété. Les résidents n'étant pas d'accord, ils ont fait appel à la société USEM Vietnam comme unité de gestion opérationnelle.
M. Ngo Ngoc Linh, un résident de l'immeuble, a déclaré avoir reçu un message du groupe de résidents de Dreamland Bonanza, alors qu'il travaillait au bureau : « La salle de tournage était à nouveau occupée. » Des centaines de résidents de cet immeuble ont profité de ces deux week-ends pour se rassembler dans le hall d'entrée, luttant pour récupérer les droits de gestion et d'exploitation auprès du conseil d'administration de l'investisseur. « Mais un jour seulement après le départ des résidents, les postes de direction de l'immeuble, y compris la salle de tournage, ont été repris par l'investisseur », a déclaré M. Linh.
Les résidents de Dreamland Bonanza se sont rassemblés dans le hall de l'immeuble pour demander une résolution du conflit relatif aux droits de gestion et d'exploitation. Photo : fournie par le conseil d'administration.
Outre le litige susmentionné, cet immeuble est également en conflit concernant la répartition des sous-sols. Conformément à la réglementation, les places de stationnement pour motos et vélos au sous-sol appartiennent à la copropriété des copropriétaires, tandis que les places de stationnement pour voitures appartiennent à l'investisseur, qui n'est pas autorisé à les inclure dans le prix de vente, le loyer ou le coût d'investissement pour la construction de ces places. L'attribution des places de stationnement doit respecter le principe de priorité entre les copropriétaires, puis l'attribution des places de stationnement publiques.
La société Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company a affirmé que la totalité des trois sous-sols, non inclus dans le prix de vente, lui appartenait, y compris l'espace réservé aux motos, vélos et tricycles. Cependant, le conseil d'administration représentant les résidents a déclaré que « l'investisseur n'était pas en mesure de fournir les justificatifs tels que le règlement final des coûts de construction du sous-sol, et qu'il n'y avait aucun certificat de propriété ».
Ce conflit insoluble a conduit à la création de deux conseils d'administration parallèles pour l'immeuble Dreamland Bonanza, propriété commune et privée de l'investisseur et des résidents. L'immeuble dispose de deux bureaux d'accueil, de deux agents de sécurité en uniforme blanc et bleu au sous-sol, d'une salle de surveillance et de nombreux autres espaces. Chaque mois, les résidents doivent s'acquitter des frais de stationnement auprès de l'unité de gestion de l'investisseur et des frais de service auprès de l'unité d'exploitation de l'immeuble.
Le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza a récemment envoyé un document au Comité populaire du district de Nam Tu Liem demandant au district de demander à l'investisseur de remettre l'infrastructure technique, l'équipement, la salle de caméra, la salle de gestion des opérations..., car il s'agit d'une « partie commune de l'immeuble d'appartements conformément aux dispositions de la loi ».
Les résidents brandissent des banderoles pour protester contre l'augmentation des frais de stationnement dans l'immeuble TNR Gold Season, le 19 avril. Photo : Contributeur
Les litiges relatifs à la propriété d'appartements sont fréquents dans tout le pays. Selon les statistiques de l'Association immobilière, en 2022, Hanoï comptait 129 immeubles et groupes d'immeubles sur 845, et Hô-Chi-Minh-Ville 105 immeubles et groupes d'immeubles faisant l'objet de litiges et de poursuites. À Hanoï, outre les cas mentionnés ci-dessus, des litiges ont également eu lieu dans les immeubles d'appartements du complexe Viet Duc ; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (district de Thanh Xuan) ; Housinco Premium (Thanh Tri) ; Phu Thinh Green Park (Ha Dong) ; Kosmo Tay Ho…
M. Nguyen Manh Khoi, directeur adjoint du Département de la gestion du logement et du marché immobilier ( ministère de la Construction ), a déclaré que l'un des conflits les plus fréquents en matière d'appartements concerne la question de la propriété commune et privée : la lenteur des versements et du transfert des fonds d'entretien pour la propriété commune entre investisseurs et résidents. « Dans certains immeubles, les investisseurs et le conseil d'administration représentant les résidents ne parviennent pas à s'entendre sur la répartition des parties communes et privées, ni sur la partie que l'investisseur conserve pour non-vente, invendue ou non louée. Cela a entraîné l'impossibilité de régler les données et un retard de versement des fonds d'entretien de un à trois ans », a déclaré M. Khoi.
L'inspecteur en chef du ministère de la Construction, Nguyen Ngoc Tuan, a signalé des violations dans de nombreux immeubles d'appartements en raison d'investisseurs qui empiètent et utilisent les espaces communs à leurs propres fins.
Au cours de la période 2021-2022, l'Inspection du ministère de la Construction a inspecté 37 investisseurs et 36 conseils d'administration dans 43 immeubles d'habitation répartis dans 16 localités ; elle a sanctionné administrativement 20 investisseurs pour un montant supérieur à 14 milliards de dongs. Elle a demandé aux investisseurs de s'entendre avec le conseil d'administration sur la superficie et les équipements en copropriété ; elle a remis l'intégralité des documents d'urbanisme au conseil d'administration ; et a contraint 5 investisseurs à restituer aux résidents plus de 2 000 m² de surface occupée.
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