La bataille pour la propriété dans l'immeuble d'appartements

Des dizaines d'habitants du quartier urbain CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) sont restés éveillés toute la nuit pour surveiller le sous-sol et les installations qu'ils venaient de récupérer auprès de l'investisseur.

Le différend concernant la zone, les infrastructures et les services publics appartenant aux résidents de CT3 et à l'investisseur, le groupe Nam Cuong, est survenu après neuf ans d'exploitation de l'immeuble. Lors d'une assemblée générale, 540 copropriétaires, soit plus de 2 000 personnes, ont élu le conseil d'administration (un organisme les représentant). Ce dernier a ensuite signé un contrat avec Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), filiale du groupe Nam Cuong, pour la gestion et l'exploitation des quatre immeubles.

Mme Nguyen Thi Thanh Nga, présidente actuelle du conseil d'administration, a déclaré qu'à la fin de 2022, les résidents ont découvert des « recettes et dépenses occultes » dans le service de stationnement. NCP a enregistré 166 voitures stationnées chaque mois, mais selon les résidents, « plus de 300 voitures, munies d'abonnements mensuels, sont garées dans les deux sous-sols B1 et B2 de l'immeuble ». L'investisseur ne s'est pas acquitté des charges d'entretien des sous-sols, tandis que toutes les dépenses, du remplacement des ampoules à la gestion et à l'entretien de ces deux sous-sols, ont été financées par les cotisations des résidents.

Le conseil d'administration et les résidents ont alors convenu de résilier le contrat de gestion et d'exploitation de l'immeuble avec NCP, et ont simultanément exigé de l'investisseur qu'il fournisse les documents légaux attestant de sa propriété du sous-sol B2. La date de remise des clés était fixée au 31 mai. Bien que NCP ait accepté de résilier le contrat de gestion, elle n'a toujours pas signé l'acte de remise des équipements, a détruit toutes les données des cartes de stationnement des résidents et a occupé le sous-sol B2 ainsi que les bureaux de gestion situés au premier étage du bâtiment A.

Un représentant du NCP a déclaré que le sous-sol B2 et les bureaux du premier étage du bâtiment A appartiennent à l'investisseur, le groupe Nam Cuong. Cette affirmation repose sur un procès-verbal signé en 2015 avec l'ancien président du conseil d'administration de l'immeuble CT3, confirmant ainsi la propriété privée de ce sous-sol par l'investisseur. Cependant, le représentant des résidents a affirmé que, conformément au contrat de vente de l'appartement, ce sous-sol fait partie de la copropriété.

Le conflit a atteint son paroxysme lorsqu'un groupe d'inconnus engagés par le NCP s'est présenté à la Maison A. Les habitants ont immédiatement alerté le groupe, appelant chacun à soutenir le nouveau Conseil d'administration. Ce n'est qu'à l'arrivée de la police de quartier et de nombreux habitants que le groupe a quitté les lieux.

Dans la nuit du 31 mai, des dizaines d'habitants ont veillé ensemble, craignant que le sous-sol et les bureaux du rez-de-chaussée ne soient occupés. « Nous défendrons la propriété des deux sous-sols et adresserons une pétition aux autorités afin de faire la lumière sur les infractions commises par le service d'exploitation du NCP », a déclaré Mme Nga.

À 3 km de la zone urbaine CT3 Co Nhue, l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza, situé au 23 rue Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanoi), fait également l'objet d'un différend entre l'investisseur et les résidents concernant la division de la zone et les services publics communs et privés.

Selon la loi sur le logement, la propriété privée dans un immeuble d'appartements comprend l'espace privatif et les équipements rattachés à l'appartement. La propriété commune concerne le reste de l'espace, incluant notamment les locaux et équipements communs tels que les salles d'activités communes, les équipements et les infrastructures techniques partagées. Ainsi, les salles de contrôle et les locaux de gestion technique font partie de la propriété commune des copropriétaires.

Cependant, à Dreamland Bonanza, un complexe de 378 appartements accueillant plus de 1 300 résidents, l'investisseur, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, a revendiqué la propriété de la salle des caméras et du bureau de gestion. La société a désigné sa filiale, MSC Vietnam, pour gérer ces locaux. Les résidents, contestant cette propriété, ont engagé la société USEM Vietnam pour la gestion opérationnelle.

M. Ngo Ngoc Linh, un résident du quartier, a déclaré qu'alors qu'il travaillait au bureau, il avait reçu un message du groupe de résidents de Dreamland Bonanza indiquant que « la salle des caméras était de nouveau occupée ». Des centaines d'habitants de cet immeuble ont profité du week-end pour se rassembler dans le hall et se battre pour reprendre le contrôle de l'immeuble, actuellement sous la tutelle du conseil d'administration de l'investisseur. « Mais dès le lendemain de leur arrivée au travail, les postes de gestion de l'immeuble, y compris la salle des caméras, ont été repris par l'investisseur », a déploré M. Linh.

Les résidents de Dreamland Bonanza se sont réunis dans le hall de l'immeuble pour demander une résolution du différend concernant la gestion et les droits d'exploitation. Photo : Fournie par le conseil d'administration.

Outre le litige mentionné ci-dessus, cet immeuble d'appartements est également confronté à un conflit concernant la répartition de l'espace du sous-sol. Conformément au règlement, les emplacements de stationnement pour motos et vélos au sous-sol appartiennent à la copropriété, tandis que les emplacements pour voitures appartiennent à l'investisseur. Ce dernier n'est pas autorisé à les inclure dans le prix de vente, le loyer ou les coûts d'investissement liés à la construction de ces emplacements. L'aménagement des emplacements pour voitures doit respecter le principe de priorité aux copropriétaires, avant l'attribution des emplacements publics.

La société par actions Vinaland Real Estate Investment a affirmé que la totalité des trois niveaux de sous-sol, non inclus dans le prix de vente, lui appartenait en pleine propriété, y compris l'espace réservé aux motos, vélos et tricycles. Cependant, le conseil d'administration représentant les résidents a déclaré que « l'investisseur n'a pu fournir aucun justificatif, notamment la preuve du règlement des coûts de construction du sous-sol, et aucun titre de propriété n'a été délivré ».

Ce différend irréconciliable a engendré la création de deux conseils de gestion parallèles pour l'immeuble Dreamland Bonanza, l'un représentant la propriété commune de l'investisseur et l'autre la propriété privée des résidents. L'immeuble dispose de deux réceptions, de deux agents de sécurité (l'un en uniforme blanc, l'autre en uniforme bleu) au sous-sol, d'une salle de vidéosurveillance et de nombreux autres espaces. Chaque mois, les résidents doivent s'acquitter des frais de parking auprès du conseil de gestion de l'investisseur et des charges de service auprès du conseil d'exploitation de l'immeuble.

Le conseil d'administration de l'immeuble Dreamland Bonanza a récemment envoyé un document au Comité populaire du district de Nam Tu Liem demandant à ce dernier d'exiger de l'investisseur qu'il remette l'infrastructure technique, les équipements, la salle des caméras, la salle de gestion des opérations..., car il s'agit de « biens communs de l'immeuble conformément aux dispositions légales ».

Des résidents brandissent des banderoles pour protester contre l'augmentation des tarifs de stationnement devant l'immeuble d'appartements TNR Gold Season, le 19 avril. Photo : Contributeur

Les litiges relatifs à la propriété d'appartements sont fréquents dans tout le pays. Selon les statistiques de l'Association immobilière de 2022, Hanoï comptait 129 immeubles et ensembles immobiliers sur 845, et Hô Chi Minh-Ville 105 sur 935, faisant l'objet de litiges. À Hanoï, outre les cas mentionnés, des litiges ont également été constatés dans les résidences Viet Duc Complex, The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (district de Thanh Xuan), Housinco Premium (district de Thanh Tri), Phu Thinh Green Park (district de Ha Dong) et Kosmo Tay Ho…

M. Nguyen Manh Khoi, directeur adjoint du Département du logement et de la gestion du marché immobilier ( ministère de la Construction ), a indiqué que l'un des litiges les plus fréquents dans le secteur de la copropriété concerne la question de la propriété des parties communes et privatives, ainsi que la lenteur des contributions et du versement des charges de copropriété entre investisseurs et résidents. « Dans certains immeubles, les investisseurs et les syndics représentant les résidents ne parviennent pas à s'entendre sur la répartition des parties communes et privatives, ni sur la surface que les investisseurs conservent en vue de la vente ou qu'ils n'ont ni vendue ni louée. Il en résulte un retard dans le versement des charges, qui peut atteindre un à trois ans », a précisé M. Khoi.

L’inspecteur en chef du ministère de la Construction, Nguyen Ngoc Tuan, a constaté des infractions dans de nombreux immeubles d’appartements, les investisseurs empiétant sur les espaces communs et les utilisant à leurs propres fins.

Au cours des années 2021-2022, l'Inspection du ministère de la Construction a contrôlé 37 investisseurs et 36 syndics de copropriété dans 43 immeubles d'habitation répartis dans 16 localités. Vingt investisseurs ont été sanctionnés administrativement pour un montant supérieur à 14 milliards de VND. L'Inspection a exigé des investisseurs qu'ils s'entendent avec le syndic sur la superficie et les équipements appartenant aux parties communes de l'immeuble, qu'ils lui remettent l'intégralité des documents relatifs à l'immeuble et a contraint cinq investisseurs à restituer aux résidents plus de 2 000 m² de surface illégalement occupée.

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