La bataille pour la propriété dans l'immeuble

Des dizaines d'habitants de la zone urbaine CT3 Co Nhue (Bac Tu Liem, Hanoi ) sont restés debout toute la nuit pour surveiller le sous-sol et les services publics qu'ils venaient de reprendre à l'investisseur.

Le litige relatif au terrain, aux infrastructures et aux services publics appartenant aux résidents du CT3 et à l'investisseur, le groupe Nam Cuong, est survenu neuf ans après l'exploitation de l'immeuble. 540 copropriétaires, soit plus de 2 000 personnes, ont élu le conseil d'administration (une organisation représentant les copropriétaires) lors de l'assemblée générale de l'immeuble. Le conseil d'administration a ensuite signé un contrat avec Nam Cuong Management and Services Company Limited (NCP), filiale du groupe Nam Cuong, pour la gestion et l'exploitation de quatre immeubles.

Mme Nguyen Thi Thanh Nga, actuelle présidente du conseil d'administration, a déclaré qu'à la fin de 2022, les résidents ont découvert des « recettes et dépenses cachées » dans le service de stationnement. Le NCP a enregistré 166 voitures stationnées chaque mois, mais selon les résidents, « plus de 300 voitures avec contraventions mensuelles sont stationnées dans les deux sous-sols B1 et B2 de l'immeuble ». L'investisseur n'a pas payé les frais d'entretien du sous-sol, tandis que toutes les dépenses, du remplacement des ampoules à la gestion et à l'entretien des deux sous-sols, ont été prélevées sur l'argent des résidents.

Le conseil d'administration et les résidents ont alors convenu de résilier le contrat de gestion et d'exploitation de l'immeuble avec NCP, exigeant simultanément de l'investisseur la fourniture de documents juridiques prouvant la propriété du sous-sol B2. La date de remise des biens est le 31 mai. Malgré cette acceptation, NCP n'a toujours pas signé la remise des équipements, a détruit toutes les données des cartes de véhicules des résidents et a occupé le sous-sol B2 et le bureau de gestion au rez-de-chaussée du bâtiment A.

Le représentant du NCP a déclaré que le sous-sol B2 et les bureaux du premier étage du bâtiment A appartiennent à l'investisseur, le groupe Nam Cuong. Le fondement juridique est le procès-verbal confirmant la propriété privée de ce sous-sol, signé avec l'ancien directeur du conseil d'administration de l'immeuble CT3 en 2015. Cependant, le représentant des résidents a affirmé que ce sous-sol est une copropriété conformément au contrat de vente de l'appartement.

Le conflit a atteint son paroxysme lorsqu'un groupe d'inconnus engagés par le NCP s'est présenté à la Maison A. Les résidents ont rapidement prévenu le groupe, appelant chacun à soutenir le nouveau Conseil d'administration. Ce n'est qu'à l'arrivée de la police du quartier et de nombreux résidents que le groupe a quitté les lieux.

Dans la nuit du 31 mai, des dizaines d'habitants n'ont pas dormi, veillant ensemble, craignant que le sous-sol et le bureau du rez-de-chaussée ne soient occupés. « Nous protégerons la propriété des deux sous-sols et adresserons une pétition aux autorités pour clarifier les violations commises par l'unité opérationnelle du NCP », a déclaré Mme Nga.

À 3 km de la zone urbaine CT3 de Co Nhue, l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza au 23 Duy Tan (Nam Tu Liem, Hanoi) connaît également un différend entre l'investisseur et les résidents concernant la division de la zone et les services publics de propriété commune et privée.

Selon la loi sur le logement, la propriété privée d'un immeuble comprend la partie privative et les équipements annexes. La propriété commune est le reste de la partie non privative, comprenant de nombreux ouvrages et services publics tels que les locaux d'activités communautaires, les équipements et les infrastructures techniques communes. Ainsi, les salles de caméras et les salles de gestion opérationnelle appartiennent à la propriété commune des copropriétaires.

Cependant, à Dreamland Bonanza, qui compte 378 appartements et plus de 1 300 résidents, l'investisseur, Vinaland Real Estate Investment Joint Stock Company, a affirmé que la salle de caméra et la salle de gestion opérationnelle lui appartenaient. La société a désigné sa filiale, MSC Vietnam, pour gérer cette propriété. Les résidents n'étant pas d'accord, ils ont fait appel à la société USEM Vietnam comme unité de gestion opérationnelle.

M. Ngo Ngoc Linh, un résident de l'immeuble, a déclaré avoir reçu un message du groupe de résidents de Dreamland Bonanza, alors qu'il travaillait au bureau, l'informant que « la salle de tournage était à nouveau occupée ». Des centaines de résidents de cet immeuble ont profité du week-end pour se rassembler dans le hall d'entrée, luttant pour récupérer les droits de gestion et d'exploitation auprès du conseil d'administration de l'investisseur. « Mais le lendemain du départ des résidents, les postes de direction de l'immeuble, y compris la salle de tournage, ont été repris par l'investisseur », a déclaré M. Linh.

Les résidents de Dreamland Bonanza se sont rassemblés dans le hall de l'immeuble pour demander une résolution du litige relatif aux droits de gestion et d'exploitation. Photo : fournie par le conseil d'administration.

Outre le litige susmentionné, cet immeuble est également confronté à un conflit concernant la répartition des sous-sols. Conformément à la réglementation, les places de stationnement pour motos et vélos au sous-sol appartiennent à la copropriété du propriétaire, tandis que les places de stationnement pour voitures appartiennent à l'investisseur, qui n'est pas autorisé à les inclure dans le prix de vente, le loyer ou le coût d'investissement pour la construction de ces places. L'attribution des places de stationnement pour voitures doit respecter le principe de priorité accordée au propriétaire, puis aux places de stationnement publiques.

La société d'investissement immobilier Vinaland a affirmé que la totalité des trois sous-sols, non inclus dans le prix de vente, lui appartenait, y compris l'espace réservé aux motos, vélos et tricycles. Cependant, le conseil d'administration représentant les résidents a déclaré que « l'investisseur n'était pas en mesure de fournir les justificatifs tels que le règlement des coûts de construction du sous-sol, et qu'il n'y avait aucun certificat de propriété ».

Ce conflit insoluble a conduit à la création de deux conseils d'administration parallèles pour l'immeuble Dreamland Bonanza, propriété commune et privée de l'investisseur et des résidents. L'immeuble dispose de deux bureaux d'accueil, de deux agents de sécurité en uniformes bleu et blanc au sous-sol, d'une salle de surveillance et de nombreux autres locaux. Chaque mois, les résidents doivent s'acquitter des frais de stationnement auprès de l'unité de gestion de l'investisseur et des frais de service auprès de l'unité d'exploitation de l'immeuble.

Le conseil d'administration de l'immeuble d'appartements Dreamland Bonanza a récemment envoyé un document au Comité populaire du district de Nam Tu Liem demandant au district de demander à l'investisseur de remettre l'infrastructure technique, l'équipement, la salle de caméra, la salle de gestion des opérations..., car il s'agit de « la propriété commune de l'immeuble d'appartements conformément aux dispositions de la loi ».

Les résidents brandissent des banderoles pour protester contre l'augmentation des frais de stationnement dans l'immeuble TNR Gold Season, le 19 avril. Photo : Contributeur

Les litiges relatifs à la propriété d'appartements sont fréquents dans tout le pays. Selon les statistiques de l'Association immobilière, en 2022, Hanoï comptait 129 immeubles et groupes d'immeubles sur 845, et Hô-Chi-Minh-Ville 105 immeubles et groupes d'immeubles faisant l'objet de litiges et de poursuites. À Hanoï, outre les cas mentionnés ci-dessus, des litiges ont également eu lieu dans les immeubles d'habitation du complexe Viet Duc ; The Legacy, TNR Gold Season 47 Nguyen Tuan (district de Thanh Xuan) ; Housinco Premium (Thanh Tri) ; Phu Thinh Green Park (Ha Dong) ; Kosmo Tay Ho…

M. Nguyen Manh Khoi, directeur adjoint du Département de la gestion du logement et du marché immobilier ( ministère de la Construction ), a déclaré que l'un des litiges les plus fréquents en matière d'appartements concerne la question de la propriété commune et privée : la lenteur des versements et du transfert des fonds d'entretien entre investisseurs et résidents. « Dans certains immeubles, les investisseurs et les conseils d'administration représentant les résidents ne parviennent pas à s'entendre sur la répartition des parties communes et privées, ni sur les surfaces que les investisseurs réservent à la vente ou n'ont pas vendues ou louées. Cela a entraîné des échecs de règlement des données et des retards de versement des fonds d'entretien de un à trois ans », a expliqué M. Khoi.

L'inspecteur en chef du ministère de la Construction, Nguyen Ngoc Tuan, a signalé des violations dans de nombreux immeubles d'appartements en raison d'investisseurs empiétant sur les espaces communs et les utilisant à leurs propres fins.

Au cours des deux années 2021-2022, l'Inspection du ministère de la Construction a inspecté 37 investisseurs et 36 conseils d'administration de 43 immeubles d'habitation répartis dans 16 localités ; elle a sanctionné administrativement 20 investisseurs pour un montant supérieur à 14 milliards de dongs. Elle a demandé aux investisseurs de s'entendre avec le conseil d'administration sur la superficie et les équipements de l'immeuble en copropriété ; elle a remis l'intégralité des documents d'urbanisme au conseil d'administration ; et a contraint 5 investisseurs à restituer aux résidents plus de 2 000 m² de surface occupée.

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