"C'est trop dur pour moi"
En lisant les nouvelles sur le projet de Ho Chi Minh-Ville d'appliquer une nouvelle liste de prix des terrains à partir du 1er août, M. Nguyen Thanh Vinh (résidant dans le district de Go Vap, Ho Chi Minh-Ville) a été surpris de voir que les prix des terrains seraient ajustés pour augmenter de 5 à 50 fois par rapport à la liste actuelle des prix des terrains, selon la zone.
En 2023, M. Vinh a acheté un terrain agricole et a finalisé les démarches pour le convertir en terrain résidentiel. Compte tenu de ses moyens financiers, il devait s'acquitter de 300 millions de VND de droits d'utilisation du terrain, qu'il prévoyait d'économiser pour les rembourser progressivement en août de cette année.
Cependant, il fut choqué d'apprendre que si le nouveau prix du terrain était appliqué, la dette pourrait atteindre des milliards de dongs. L'ancienne dette n'ayant pas encore été remboursée, M. Vinh craignait de ne pas pouvoir la rembourser face à une telle augmentation.
Dans le tableau d'ajustement des prix des terrains à partir du 1er août, Hô Chi Minh-Ville prévoit d'augmenter les prix des terrains de 5 à 50 fois, proches des prix du marché (Photo : Nam Anh).
« D'après la nouvelle liste des prix des terrains, il semble que j'achète mon terrain pour la deuxième fois. Mes enfants vont bientôt commencer une nouvelle année scolaire, et je dois gérer toutes sortes d'argent. C'est trop difficile pour moi », a déclaré M. Vinh.
Il a déclaré soutenir les politiques de l'État pour le bien commun. Cependant, l'entrée en vigueur de la nouvelle grille des prix fonciers à compter du 1er août est urgente. Il espère qu'un ajustement sera effectué à temps afin que chacun puisse en comprendre la véritable nature et disposer du temps nécessaire pour gérer la situation.
Comme M. Vinh, Mme Nguyen Phuong (résidant dans le district de Tan Phu) a également déploré : « J'ai lu le journal et je n'en croyais pas mes yeux. Je ne sais pas s'il y a une erreur, mais la ville a appliqué une politique d'augmentation rapide des prix des terrains. Il me reste près de 200 mètres carrés de terres agricoles non converties en terrains résidentiels. J'espère que la ville maintiendra le prix actuel des terrains jusqu'à fin 2025 afin que ma famille puisse subvenir à ses besoins. »
Selon Mme Phuong, si elle n'a pas transformé un terrain de 200 m² en terrain résidentiel, acquis il y a cinq ans, c'est en raison de difficultés économiques . Lors de son acquisition, elle a dû emprunter près de 2 milliards de VND, une dette qu'elle n'a toujours pas remboursée.
Certaines personnes ont déclaré que le temps d’adaptation était trop court, ce qui leur rendait difficile de faire face et de comprendre la véritable nature du changement (Illustration : Nam Anh).
« Les affaires de ma famille ont été très difficiles après la pandémie de Covid-19. Si le prix des terrains augmente à nouveau, ma famille ne sait pas quand nous aurons assez d'argent pour nous installer sur un terrain résidentiel. Je respecte toujours toutes les politiques de l'État, mais j'espère que la ville tiendra compte des souhaits de la population et reportera la hausse des prix des terrains au 1er août », a déclaré Mme Phuong.
M. Nguyen Duy Thanh, expert immobilier, a déclaré que l'ajustement de la liste des prix des terrains aura un impact important sur les investisseurs car les obligations fiscales et les coûts de transaction immobilière via les banques seront plus élevés.
« Pour les projets fonciers et d'appartements qui ont rencontré des difficultés juridiques et n'ont pas pu délivrer de certificats aux résidents, les investisseurs ne pourront pas anticiper cette situation dans leurs plans d'affaires, car ils devront bientôt payer des impôts très élevés. Cela affectera la marge bénéficiaire d'un projet qu'ils ont mis en œuvre il y a cinq ou dix ans », a déclaré M. Thanh.
En outre, il craint également que dans un avenir proche, en raison de la transparence des transactions immobilières, des nouveaux taux d'imposition, des besoins d'investissement et des normes de croissance des bénéfices, cela crée un impact qui entraînera une augmentation des prix des terrains.
« Les gens pourraient être choqués, car ils n'anticipent pas leurs obligations personnelles. Ceux qui ont réellement besoin d'un logement devront supporter un coût supplémentaire important lié à la taxe foncière. On prévoit qu'à l'avenir, la demande sociale et l'augmentation de la taxe foncière entraîneront une hausse des prix des appartements par rapport à aujourd'hui », a expliqué M. Thanh.
Le matin du 31 juillet, l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA) a déclaré avoir envoyé un document demandant au Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville d'envisager de ne pas publier de liste de prix des terrains applicable à partir du 1er août. Au lieu de cela, il devrait se concentrer sur l'élaboration de la première liste de prix des terrains applicable à partir du 1er janvier 2026 conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024.
Selon le dirigeant, le projet de liste des prix des terrains de l'HoREA aura un impact énorme sur de nombreux individus et ménages lorsqu'ils proposeront de délivrer des certificats de droits d'utilisation des terres, des droits de propriété immobilière et des actifs attachés aux terres (livres roses) car ils devront payer des frais d'utilisation des terres selon la liste des prix des terrains plus élevés qu'auparavant.
Ensuite, le prix du projet de liste des prix des terrains aura un impact sur les coûts des intrants de nombreux secteurs de l’économie. Tout d’abord, le coût de l’indemnisation pour le défrichement du site sera poussé à la hausse.
Il faut bien comprendre la nouvelle liste de prix des terrains
Selon M. Thanh, même s'il y a encore quelques impacts, l'ajustement des prix des terrains contribuera à « combler » les lacunes du secteur immobilier, à perfectionner le cadre juridique et à créer un marché plus transparent, plus juste et plus spécifique.
Les transactions pourront être réalisées à des prix proches de la réalité du marché. De plus, les personnes concernées par les décisions de défrichement foncier à des fins de développement économique et social seront indemnisées à des prix proches de ceux du marché.
En outre, l'ajustement contribuera à accélérer les progrès du nettoyage des sites locaux, à réduire les plaintes prolongées, à assurer la sécurité et à avoir un impact positif sur l'infrastructure socio-économique et routière.
Selon les experts économiques, il est raisonnable d'ajuster la nouvelle liste de prix des terrains pour la rapprocher du marché (Illustration : Nam Anh).
« Auparavant, le cadre fiscal foncier de l'État était très faible, ce qui a entraîné une perte importante de recettes du budget social. Parallèlement, les investisseurs immobiliers ont profité de cette perte. Cet ajustement permettra à l'État d'augmenter son budget, d'investir dans les infrastructures, de soutenir les politiques de logement social, etc. », a déclaré M. Thanh.
Selon de nombreux experts économiques, un ajustement des prix fonciers de l'État au plus près des prix du marché est raisonnable et est proposé depuis longtemps par de nombreux experts. Cependant, une feuille de route est nécessaire pour éviter que les gens ne se laissent piéger.
L'économiste Dinh The Hien a déclaré que de nombreux habitants changent d'affectation foncière, passant de terres agricoles à des terres résidentielles, et doivent payer des milliards de dongs d'impôts en fonction du nouveau prix du terrain. D'un point de vue microéconomique, l'économiste a également exprimé ses regrets face à ces cas.
« Il est essentiel de bien comprendre la nouvelle liste de prix des terrains. L'ancien prix était trop ancien et éloigné de la valeur marchande ; cet ajustement était donc nécessaire. En réalité, le prix ajusté ne représente que 70 % de la valeur marchande. Cet ajustement permet également d'éliminer le problème de la coexistence de deux prix auparavant », a déclaré M. Hien.
Cependant, d'un point de vue macroéconomique, lorsque les gens se convertissent pour avoir un livre rouge de terres résidentielles, rendant la terre plus précieuse, il est nécessaire de payer des impôts en fonction de la valeur marchande.
« L'important est que le prix ajusté par l'État soit cohérent avec celui du marché, afin que les particuliers et les investisseurs immobiliers n'aient pas à payer des prix plus élevés. De plus, le manque de terrains résidentiels n'est pas à craindre, car, outre les projets aux prix exorbitants, de nombreux appartements, maisons de ville, etc. sont encore disponibles sur le marché, et les prix sont stables », a déclaré M. Hien.
Évaluer l'impact sur la vie des gens avant de publier la liste des prix des terrains
L'article 23 du décret 71/2024/ND-CP stipule que l'élaboration d'un projet de barème foncier et d'un projet de rapport explicatif sur son élaboration par zone et par localisation doit évaluer la pertinence ou l'inadéquation des prix fonciers au regard des résultats des enquêtes, des relevés et de la collecte d'informations sur les prix fonciers. L'impact du projet de barème foncier sur la situation socio-économique, le climat d'investissement, la mise en œuvre des politiques financières foncières et des revenus, ainsi que la vie des ménages, des particuliers et des organisations exploitant les terres, doit être évalué.
Lors de la conférence de presse informant de l'ajustement de la liste des prix des terrains conformément à l'article 257, clause 1, de la loi foncière de 2024, M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré qu'il était urgent d'établir une nouvelle liste des prix des terrains en seulement 9 jours, sans attendre le 1er janvier 2026. En effet, à compter du 1er août, le coefficient K disparaîtra et la liste des prix des terrains devra être ajustée. Sans cette nouvelle liste, les projets publics seront bloqués à compter du 1er août, faute de liste des prix de réinstallation.
« Cette liste de prix des terrains sera applicable jusqu'au 31 décembre 2025. À compter du 1er janvier 2026, des ajustements seront apportés conformément aux dispositions légales. Nous examinerons et réévaluerons probablement l'impact de cette liste d'ici fin 2024 », a informé le directeur du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville.
Source : https://dantri.com.vn/bat-dong-san/dan-choang-vang-khi-nghe-tin-tphcm-du-kien-tang-gia-dat-5-50-lan-tu-18-20240731124901361.htm
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