Les terrains à bâtir suscitent plus d'intérêt que les appartements ; est-il temps d'investir ? Procédures de conversion d'un terrain de jardin en terrain résidentiel.

Les terrains et les projets immobiliers suscitent encore plus d'intérêt que les appartements ; les experts indiquent le meilleur moment pour investir ; Da Nang met aux enchères un terrain d'une valeur de mille milliards de VND… Voici les dernières nouvelles du secteur immobilier.

Le marché immobilier ayant connu une reprise en ce début d'année, les courtiers, les agences et les promoteurs ont lancé de nombreuses campagnes commerciales dès le début de l'année afin de ne pas manquer l'occasion de toucher un grand nombre de clients potentiels. (Source : Construction Newspaper)

L'offre sur le marché devrait bientôt s'améliorer.

Les dernières données de Batdongsan.com.vn montrent que, par rapport au début de 2023, le marché immobilier a affiché cette année des signes plus positifs, tant en termes d'intérêt que de nombre d'annonces. Cela indique que la demande de biens immobiliers à vendre à l'échelle nationale a augmenté de 66 % en janvier 2024 par rapport à la même période en 2023, et que le nombre d'annonces immobilières a également progressé de 52 %.

À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, l'intérêt pour les terrains à bâtir et les terrains constructibles a connu une hausse plus marquée que pour les appartements. Plus précisément, en janvier 2024, les recherches de terrains à bâtir à Hanoï ont augmenté de 110 % et celles de terrains constructibles de 77 % par rapport à la même période de l'année précédente. Parallèlement, les recherches d'appartements à Hanoï ont progressé de 71 %. De même, à Hô Chi Minh-Ville, la demande a augmenté de 71 % à 73 % pour les terrains à bâtir et les terrains constructibles, contre seulement 59 % pour les appartements.

Les données ci-dessus reflètent en partie le désir de nombreuses personnes d'acquérir des terrains, même si le marché ne connaît plus l'engouement observé début 2022. Le rapport et l'indice de confiance des consommateurs en matière immobilière (CSS) de Batdongsan.com.vn pour le premier semestre 2024 indiquent également que jusqu'à 65 % des personnes interrogées ont déclaré avoir toujours l'intention d'acheter un bien immobilier au cours de l'année suivante ; la part des achats à but d'investissement représente 60 %, et les terrains restent le type de bien le plus recherché par les acheteurs potentiels.

Le marché immobilier s'étant progressivement chauffé en ce début d'année, les courtiers, les agences et les promoteurs ont lancé de nombreuses campagnes commerciales plus tôt que prévu afin de ne pas manquer l'opportunité de toucher un grand nombre de clients potentiels.

Analysant la psychologie et les tendances du marché immobilier, M. Dinh Minh Tuan, directeur de batdongsan.com.vn, a déclaré : « Actuellement, de nombreux investisseurs sont déterminés à conclure des ventes dès 2024, car attendre 2025, date d’entrée en vigueur de la loi de 2023 sur le secteur immobilier, rendra la levée de fonds plus difficile et plus longue. À ce moment-là, les investisseurs ne seront autorisés à percevoir qu’un acompte de 5 % maximum du prix de vente des maisons et des projets de construction en cours, et ne pourront percevoir les 25 % restants qu’après avoir rempli toutes leurs obligations de vente. Par conséquent, cet expert prévoit une amélioration de l’offre de logements neufs sur le marché immobilier dès 2024. »

D'après une étude menée par M. Dinh Minh Tuan auprès de plus de dix agences immobilières spécialisées dans le foncier dans les provinces de Dong Nai, Binh Duong et Long An , toutes ont constaté une augmentation du nombre de transactions foncières en ce début d'année. La plupart des transactions portaient sur des terrains disposant de documents légaux en règle, d'un prix inférieur à 2 milliards de dongs et situés dans un rayon de 60 km autour d'Hô Chi Minh-Ville.

Sur le marché immobilier d'Hanoï, pour les segments répondant à des besoins réels tels que l'achat, la vente et la location d'appartements secondaires ou de locaux commerciaux en centre-ville, de nombreux agents immobiliers ont repris leur activité immédiatement après les vacances du Têt. La rareté de l'offre face à une demande toujours forte a entraîné une augmentation des transactions dans ces segments après le Têt.

Quel est le bon moment pour investir ?

Selon une enquête menée fin 2023 par One Mount Real Estate, un centre d'études de marché et de connaissance client, parmi les 63 % de personnes ayant des besoins immobiliers en 2024, la plupart étaient intéressées par les appartements, les terrains et les maisons individuelles.

D'après des données récemment publiées par un cabinet d'études immobilières, l'intérêt pour l'immobilier a rapidement rebondi après les vacances du Nouvel An lunaire.

Auparavant, le volume des recherches immobilières à l'échelle nationale a commencé à augmenter dès le deuxième jour du Têt (Nouvel An lunaire) et a maintenu une tendance à la hausse assez forte, atteignant une augmentation de 124 % au dixième jour du Têt par rapport à la semaine précédant le Têt.

À noter qu'à Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, l'intérêt pour les terrains et les terrains à bâtir a augmenté plus fortement que pour les appartements.

Une enquête menée à Hoai Duc (Hanoï) montre que la demande d'informations sur les terrains à bâtir dans les zones périurbaines a augmenté par rapport aux premiers mois de 2023. Cependant, le nombre de transactions abouties reste faible et n'a guère progressé.

Actuellement, les clients se concentrent principalement sur les études et analyses de marché. Les budgets des investisseurs avoisinent généralement les 2 milliards de VND.

Concernant le prix des maisons et des terrains situés dans les impasses des zones périurbaines, il s'agit de biens immobiliers répondant aux besoins des résidents. Le prix au mètre carré est élevé, mais la valeur totale de la maison reste bien inférieure à celle des maisons de ville ou des villas, du fait de sa petite superficie (environ 30 à 50 mètres carrés). C'est pourquoi le prix des maisons dans les impasses a continué d'augmenter au fil du temps.

Le marché des maisons situées dans les ruelles est principalement concentré dans des quartiers tels que Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam... Le prix se situe généralement autour de 100 millions de VND/m² pour les maisons situées dans des ruelles d'environ 2,5 à 3 m de large.

Pour les investisseurs, les faibles taux d'intérêt appliqués aux acheteurs de logements constituent un atout dans les stratégies d'effet de levier. Toutefois, malgré cette baisse, les experts déconseillent tout recours excessif à l'effet de levier.

D'après les experts, investir actuellement n'est conseillé que si vous disposez de fonds suffisants et que vous trouvez des biens à des prix intéressants et abordables. À court terme, le marché immobilier ne devrait pas se redresser immédiatement. Le marché immobilier de 2024 n'est pas propice à la spéculation ; il s'agit plutôt d'une période à privilégier pour un investissement à long terme ou un achat pour usage personnel. Par conséquent, il convient d'éviter un endettement excessif et de se concentrer sur les projets bénéficiant d'une documentation juridique complète, de conditions de vente flexibles et de taux d'intérêt avantageux.

Da Nang met aux enchères un terrain « en or » d'une valeur de plusieurs billions de dongs, bordé de routes sur ses quatre côtés.

Le Centre de développement foncier relevant du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Da Nang annonce la vente aux enchères de la parcelle de terrain A1-2-1 située sur l'axe routier reliant le pont du fleuve Han à la mer, rue Pham Van Dong.

Le terrain situé près du pont sur le fleuve Han à Da Nang est actuellement mis aux enchères. (Source : Journal Dan Tri)

Le terrain, d'une superficie totale de près de 10 000 mètres carrés, est proposé à partir de 137 millions de VND par mètre carré. Le bail est d'une durée de 50 ans, payable en une seule fois. Ce terrain est entièrement bordé par des routes.

La ville a achevé le défrichage et le développement des infrastructures. Le terrain est destiné à la construction d'un centre commercial et d'espaces de bureaux à louer, pour un investissement total estimé à près de 2 000 milliards de VND de la part du soumissionnaire retenu.

Da Nang exige que les entités participantes versent un acompte de 20 % de la valeur totale du terrain. En cas de participation croisée de deux ou plusieurs sociétés, conformément à la loi sur les entreprises, une seule société est autorisée à participer à la vente aux enchères.

Les soumissionnaires doivent également soumettre un rapport complet sur le projet d'investissement, comprenant sa fonction prévue, ses indicateurs de planification, son état d'avancement et l'investissement total prévu.

Les documents attestant du capital social minimum nécessaire à la mise en œuvre du projet ne doivent pas être inférieurs à 20 % de l'investissement total prévu, et une attestation de non-faillite ou de non-dissolution doit être fournie…

Quelles sont les procédures à suivre pour convertir un terrain de jardin en terrain résidentiel en 2024 ?

La conversion d'un terrain de jardin en terrain résidentiel nécessite une autorisation.

Selon l’article 9, paragraphe 2, de la loi foncière de 2024, les terres agricoles comprennent les types de terres suivants : les terres destinées aux cultures annuelles, y compris les rizières et autres terres destinées aux cultures annuelles ; les terres destinées aux cultures pérennes ; les terres forestières, y compris les forêts à usage spécial, les forêts de protection et les forêts de production ; les terres d’aquaculture ; les terres d’élevage intensif ; les terres de production de sel ; et les autres terres agricoles.

Ainsi, selon l'article 9 de la loi foncière de 2024, les jardins ne sont pas classés dans une catégorie spécifique. Toutefois, selon leur destination, ils peuvent être considérés comme des terres destinées à la culture de plantes annuelles ou de plantes pérennes (appartenant à la catégorie des terres agricoles).

Dans le même temps, selon l’article 121 de la loi foncière de 2024, la conversion de terres agricoles en terres non agricoles nécessite l’autorisation de l’agence étatique compétente.

Séquence et procédures de conversion d'un terrain de jardin en terrain résidentiel.

Étapes à suivre

Conformément à l'article 69 du décret 43/2014/ND-CP, la conversion d'un terrain de jardin en terrain résidentiel s'effectue selon les étapes suivantes :

Étape 1. Préparer les documents. Les ménages et les particuliers doivent préparer un seul ensemble de documents, comprenant : une demande d’autorisation de changement de destination du terrain ; un certificat d’utilisation du terrain (livret rouge, livret rose) ;

Étape 2. Soumettre et recevoir des documents :

Lieux de dépôt des demandes : Option 1 : Déposez votre demande au Centre de services à guichet unique pour qu’elle soit transmise au ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement ; Option 2 : Dans les régions où aucun Centre de services à guichet unique n’a été établi, déposez votre demande directement auprès du ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement.

Réception des demandes : Si la demande est complète, le service de réception l’enregistrera dans le registre des réceptions et remettra au demandeur un accusé de réception (indiquant clairement la date limite de réception des résultats) ; si la demande est incomplète ou invalide, le demandeur doit en être informé dans un délai maximum de 3 jours ouvrables et être guidé pour compléter sa demande conformément à la réglementation.

Étape 3. Traitement de la demande : À ce stade, les citoyens doivent se souvenir de leur obligation la plus importante : le paiement des redevances d’utilisation du sol.

Étape 4. Renvoyer les résultats.

* Délai de traitement : 15 jours maximum à compter de la date de réception d’une demande valide ; 25 jours maximum pour les zones montagneuses, insulaires, isolées et économiquement et socialement défavorisées.

Remarque : Le délai ci-dessus n'inclut pas les week-ends et les jours fériés, conformément à la loi ; il n'inclut pas non plus le temps nécessaire aux utilisateurs fonciers pour s'acquitter de leurs obligations financières.

Source