Les terrains attirent plus l'attention que les appartements. Faut-il investir ? Procédures de conversion d'un jardin en terrain résidentiel.

Les terrains et les terrains de projets suscitent davantage d'intérêt que les appartements, les experts suggèrent que c'est le bon moment pour investir, Da Nang vend aux enchères un terrain d'un milliard de dollars... sont les dernières nouvelles de l'immobilier.

Dans un contexte de reprise progressive du marché immobilier en ce début d'année, courtiers, salles de marché et investisseurs ont lancé de nombreuses campagnes commerciales en amont afin de ne pas manquer l'occasion d'atteindre un grand nombre de clients potentiels. (Source : XD Newspaper)

La nouvelle offre sur le marché va bientôt s'améliorer

Les dernières données de Batdongsan.com.vn montrent qu'en janvier 2024, le marché immobilier a affiché des signes plus positifs, tant en termes de demande que de nombre d'annonces, par rapport au début de l'année 2023. Ainsi, la demande de biens immobiliers à vendre à l'échelle nationale a augmenté de 66 % par rapport à janvier 2023, et le nombre d'annonces a progressé de 52 %.

À Hanoï et à Hô Chi Minh-Ville, l'intérêt pour les terrains, notamment les terrains à bâtir, a progressé davantage que pour les appartements. Plus précisément, en janvier 2024, le nombre de recherches de terrains à Hanoï a bondi de 110 % et celui des terrains à bâtir de 77 % par rapport à la même période l'année précédente. Parallèlement, le nombre de recherches d'appartements à Hanoï a augmenté de 71 %. De même, à Hô Chi Minh-Ville, la demande a progressé de 71 % à 73 % pour les terrains et les terrains à bâtir, contre seulement 59 % pour les appartements.

Les données ci-dessus reflètent en partie le désir de nombreuses personnes d'acquérir des terrains, même si le marché ne connaît plus la même frénésie qu'au début de 2022. Le rapport et l'indice de confiance des consommateurs immobiliers (CSS) de Batdongsan.com.vn pour le premier semestre 2024 ont également montré que jusqu'à 65 % des personnes interrogées déclaraient prévoir d'acheter un bien immobilier au cours de l'année suivante ; les achats à but d'investissement représentaient 60 % de ces acquisitions et les terrains à bâtir demeuraient le type de bien qui intéressait le plus les futurs acquéreurs.

Dans le contexte de « réchauffement » progressif du marché immobilier en ce début d'année, les courtiers, les salles de marché et les investisseurs ont lancé de nombreuses campagnes commerciales très tôt pour ne pas manquer l'occasion d'atteindre un grand nombre de clients potentiels.

Analysant la psychologie et les tendances du marché immobilier, M. Dinh Minh Tuan, directeur de batdongsan.com.vn, a déclaré : « Actuellement, de nombreux investisseurs sont déterminés à commercialiser leurs produits dès 2024. En effet, attendre 2025, date d’entrée en vigueur de la loi de 2023 sur le secteur immobilier, rendra la collecte des fonds plus difficile et plus longue. À ce moment-là, les investisseurs ne seront autorisés à percevoir que 5 % maximum du prix de vente des logements et des travaux de construction à venir. Une fois toutes les obligations de vente remplies, ils pourront percevoir 25 % supplémentaires. Par conséquent, cet expert prévoit une amélioration de l’offre de logements neufs sur le marché immobilier dès 2024. »

Selon une étude menée par M. Dinh Minh Tuan auprès de plus de dix entreprises de négoce foncier à Dong Nai, Binh Duong et Long An , les transactions foncières ont toutes augmenté en début d'année. La plupart d'entre elles concernaient des terrains de statut juridique standard, d'une valeur inférieure à 2 milliards de dôngs, situés dans un rayon de 60 km autour de Hô-Chi-Minh-Ville.

Sur le marché de Hanoï, avec des segments répondant à des besoins réels tels que l'achat, la vente et la location d'appartements secondaires ou de locaux commerciaux en centre-ville, de nombreux agents immobiliers ont également commencé à travailler immédiatement après les vacances du Têt. La rareté de l'offre, malgré la persistance de la demande, a rendu les transactions après le Têt plus dynamiques sur ces segments.

Quand investir ?

Selon une enquête réalisée fin 2023 par le One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insight, sur 63 % des personnes ayant des besoins immobiliers en 2024, la plupart de celles qui ont des besoins immobiliers s'intéressent aux appartements, aux terrains et aux maisons d'habitation.

Selon les données récemment publiées par une unité de recherche immobilière, après les vacances du Têt, l'intérêt pour l'immobilier a rapidement augmenté à nouveau.

Auparavant, le nombre de recherches immobilières à l'échelle nationale a commencé à augmenter à partir du 2e jour du Têt et a continué à augmenter assez fortement, atteignant une augmentation de 124 % le 10e jour du Têt par rapport à 1 semaine avant le Têt.

Notamment, à Hanoi et à Hô-Chi-Minh-Ville, les terrains et les terrains à bâtir ont connu une plus forte augmentation d’intérêt que les appartements.

Une enquête menée à Hoai Duc (Hanoï) montre que la demande de terrains de banlieue a augmenté ces derniers temps par rapport aux premiers mois de 2023. Cependant, le nombre de transactions réussies n'est pas élevé et il n'y a pas eu beaucoup d'amélioration.

Actuellement, les clients se concentrent principalement sur la recherche et l'analyse du marché. La demande de recherche des investisseurs fluctue avec des ressources financières d'environ 2 milliards de dongs.

Concernant le prix des maisons et des terrains dans les ruelles, il s'agit d'un bien immobilier répondant à de réels besoins en logements. La valeur au m² est élevée, mais la valeur totale de la maison reste bien inférieure à celle de la maison adjacente, ou villa, en raison de sa petite superficie (environ 30 à 50 m²). Le prix des maisons dans les ruelles a donc augmenté au fil du temps.

Le panier de maisons dans les ruelles est principalement concentré dans les quartiers tels que Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam... Le prix est généralement d'environ 100 millions de VND/m2 pour les maisons dans des ruelles d'environ 2,5 à 3 m de large.

Pour les investisseurs, les faibles taux d'intérêt pour les acheteurs immobiliers constituent un avantage face au problème de l'endettement. Malgré la baisse des taux d'intérêt, les experts déconseillent d'en abuser.

D'après les experts, il est conseillé d'investir actuellement uniquement si vous disposez des fonds nécessaires et si vous trouvez un bien immobilier à un prix avantageux. À court terme, le marché immobilier ne se redressera pas immédiatement. En 2024, il est déconseillé d'investir à la légère ; il s'agit plutôt d'un investissement à long terme, d'un achat pour y vivre. Par conséquent, il est important de ne pas recourir à un effet de levier financier excessif et de privilégier les projets immobiliers disposant de documents juridiques complets, de conditions de vente flexibles et de taux d'intérêt attractifs.

Da Nang vend aux enchères des terres « dorées » d'une valeur de plusieurs milliers de milliards de dongs, dont les quatre côtés donnent sur la route.

Le Centre de développement du fonds foncier du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Da Nang a annoncé la vente aux enchères d'un terrain codé A1-2-1 sur la route allant du pont de la rivière Han à la mer sur la rue Pham Van Dong.

État actuel des terrains mis aux enchères par Da Nang près du pont du fleuve Han. (Source : Dan Tri)

Le terrain, d'une superficie totale de près de 10 000 m², est proposé à un prix de départ supérieur à 137 millions de VND/m². Le bail est de 50 ans, le loyer étant payable en une seule fois. Ce terrain est bordé par une route sur ses quatre côtés.

La ville a terminé le déblaiement du site et l'infrastructure technique. Le terrain est destiné à la construction d'un centre commercial et de bureaux à louer, pour un investissement total estimé à près de 2 000 milliards de VND par l'adjudicataire.

Da Nang impose aux participants de verser à l'avance 20 % de la valeur totale du terrain. Si deux ou plusieurs entreprises sont en participation croisée conformément aux dispositions de la loi sur les entreprises, une seule entreprise peut participer à l'enchère.

Les participants aux enchères doivent également disposer d’un rapport général sur le projet d’investissement conformément aux fonctions et aux indicateurs de planification, à l’avancement et à l’investissement total prévu du projet.

Il doit y avoir des documents et des papiers prouvant que le capital social minimum pour mettre en œuvre le projet n'est pas inférieur à 20% de l'investissement total prévu, et un engagement à ne pas faire faillite ou à être en voie de dissolution...

Quelles sont les démarches nécessaires pour convertir un terrain de jardin en terrain résidentiel en 2024 ?

La conversion d’un terrain de jardin en terrain résidentiel nécessite une autorisation.

Selon l'article 9, paragraphe 2, de la loi foncière de 2024, les terres agricoles comprennent les types de terres suivants : terres destinées à la culture de plantes annuelles, y compris les rizières et les terres destinées à la culture d'autres plantes annuelles ; terres destinées à la culture de plantes pérennes ; terres forestières, y compris les forêts à usage spécial, les forêts de protection et les forêts de production ; terres aquacoles ; terres d'élevage intensif ; terres de production de sel ; autres terres agricoles.

Ainsi, conformément à l'article 9 de la loi foncière de 2024, les jardins ne sont classés dans aucune catégorie foncière. Cependant, selon leur destination, les jardins peuvent être considérés comme des terres destinées à la culture de cultures annuelles ou pérennes (appartenant au groupe des terres agricoles).

Parallèlement, conformément à l’article 121 de la loi foncière de 2024, la conversion de terres agricoles en terres non agricoles doit être autorisée par un organisme public compétent.

Procédures de conversion d'un terrain de jardin en terrain résidentiel

* Étapes de mise en œuvre

Conformément à l'article 69 du décret 43/2014/ND-CP, la conversion d'un terrain de jardin en terrain résidentiel s'effectue selon les étapes suivantes :

Étape 1. Préparer les documents. Les ménages et les particuliers doivent préparer un ensemble de documents, notamment : une demande d'autorisation de changement d'affectation du sol ; un certificat (livret rouge, livret rose) ;

Étape 2. Soumettre et recevoir les documents :

Où soumettre les documents : Méthode 1 : Soumettre les documents au guichet unique pour les transférer au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ; Méthode 2 : Dans les endroits où le guichet unique n'a pas été établi, soumettre les documents directement au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.

Réception des documents : Si le dossier est complet, le service compétent l’enregistrera dans le registre et remettra un accusé de réception au demandeur (ce dernier indiquant clairement la date limite de communication des résultats). Si le dossier est incomplet ou invalide, le demandeur en sera informé dans un délai maximum de trois jours ouvrables et invité à compléter son dossier conformément à la réglementation.

Étape 3. Résoudre les demandes : À ce stade, les gens doivent noter que l’obligation la plus importante est de payer les frais d’utilisation du sol.

Étape 4. Retour des résultats

* Délai de traitement : 15 jours maximum à compter de la date de réception des documents valides ; 25 jours maximum pour les communes montagneuses, les îles, les zones reculées et les zones présentant des conditions socio-économiques difficiles.

Remarque : Le temps ci-dessus n'inclut pas les jours de congé et les jours fériés tels que prescrits par la loi ; il n'inclut pas le temps nécessaire pour exécuter les obligations financières des utilisateurs des terres.

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