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| Dans un contexte de reprise progressive du marché immobilier en ce début d'année, courtiers, salles de marché et investisseurs ont lancé de nombreuses campagnes commerciales en amont afin de ne pas manquer l'occasion d'atteindre un grand nombre de clients potentiels. (Source : XD Newspaper) |
La nouvelle offre sur le marché va bientôt s'améliorer
Les dernières données de Batdongsan.com.vn montrent que, par rapport au début de l'année 2023, le marché immobilier a affiché des signes plus positifs, tant en termes d'intérêt que de nombre d'annonces. Ainsi, la demande de biens immobiliers à vendre à l'échelle nationale a augmenté de 66 % en janvier 2024 par rapport à la même période en 2023, et le nombre d'annonces immobilières a également progressé de 52 %.
À Hanoi et Hô-Chi-Minh-Ville, l'intérêt pour les terrains et les projets immobiliers a augmenté plus fortement que pour les appartements. Plus précisément, en janvier 2024, le nombre de recherches de terrains à Hanoi a augmenté de 110 % et celui des projets immobiliers de 77 % par rapport à la même période l'année dernière. Parallèlement, le nombre de recherches d'appartements à Hanoi a augmenté de 71 %. De même, à Hô-Chi-Minh-Ville, la demande de recherche a augmenté de 71 % à 73 % pour les terrains et les projets immobiliers et de seulement 59 % pour les appartements.
Les données ci-dessus reflètent en partie le désir de nombreuses personnes de posséder des terres, bien que le marché ne connaisse plus une fièvre foncière comme au début de 2022. Le rapport et l'indice sur le sentiment des consommateurs immobiliers (CSS) de Batdongsan.com.vn au premier semestre 2024 ont également montré que jusqu'à 65 % des répondants ont déclaré qu'ils prévoyaient toujours d'acheter des biens immobiliers au cours de l'année prochaine ; la proportion d'achats à des fins d'investissement représentait 60 % et les terrains restent le type de propriété qui intéresse le plus les futurs acheteurs.
Dans le contexte d'un marché immobilier qui se réchauffe progressivement en début d'année, les courtiers, les salles de marché et les investisseurs ont lancé de nombreuses campagnes commerciales très tôt pour ne pas manquer l'occasion d'atteindre un grand nombre de clients potentiels.
Évaluant la psychologie et les tendances du secteur immobilier, M. Dinh Minh Tuan, directeur de batdongsan.com.vn, a déclaré : « Actuellement, de nombreux investisseurs sont déterminés à commercialiser leurs produits début 2024, car s'ils attendent 2025, date d'entrée en vigueur de la loi sur le secteur immobilier de 2023, la collecte des fonds sera plus difficile et plus longue. En effet, à cette date, les investisseurs ne pourront percevoir que des dépôts ne dépassant pas 5 % du prix de vente des maisons et des futurs travaux de construction, et 25 % supplémentaires après avoir rempli toutes les obligations de vente. » Par conséquent, cet expert prédit une amélioration prochaine de l'offre sur le marché immobilier en 2024.
Selon une étude menée par M. Dinh Minh Tuan auprès de plus de dix unités de négoce foncier à Dong Nai, Binh Duong et Long An, les entreprises ont toutes constaté une augmentation du nombre de transactions foncières au début de l'année. La plupart d'entre elles portaient sur des terrains aux conditions légales standard, d'une valeur inférieure à 2 milliards de dongs et situés dans un rayon de 60 km autour de Hô-Chi-Minh-Ville.
Sur le marché de Hanoï, avec des segments répondant à des besoins réels tels que l'achat, la vente et la location d'appartements secondaires ou de locaux commerciaux en centre-ville, de nombreux agents immobiliers ont également commencé à travailler juste après les vacances du Têt. La rareté de l'offre, malgré la demande toujours présente, a rendu les transactions après le Têt plus dynamiques sur ces segments.
Quand investir ?
Selon une enquête réalisée fin 2023 par le One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insights, sur 63 % des personnes ayant des besoins immobiliers en 2024, la plupart de celles ayant des besoins immobiliers s'intéressent aux appartements, aux terrains et aux terrains résidentiels.
Selon les données récemment publiées par une unité de recherche immobilière, après les vacances du Têt, l'intérêt pour l'immobilier a rapidement augmenté à nouveau.
Auparavant, le nombre de recherches immobilières à l'échelle nationale a commencé à augmenter à partir du 2e jour du Têt et a continué à augmenter assez fortement, atteignant une augmentation de 124 % le 10e jour du Têt par rapport à 1 semaine avant le Têt.
Notamment, à Hanoi et à Ho Chi Minh-Ville, les terrains et les terrains à bâtir ont connu une plus forte augmentation d’intérêt que les appartements.
Une enquête menée à Hoai Duc (Hanoï) montre que la demande de terrains de banlieue a augmenté ces derniers temps par rapport aux premiers mois de 2023. Cependant, le nombre de transactions réussies n'est pas élevé et il n'y a pas eu beaucoup d'amélioration.
Actuellement, les clients se concentrent principalement sur la recherche et l'analyse du marché. La demande de recherche des investisseurs fluctue avec des ressources financières d'environ 2 milliards de VND.
Concernant le prix des maisons et des terrains dans les ruelles, il s'agit d'un bien immobilier répondant à de réels besoins en logements. La valeur au m² est élevée, mais la valeur totale de la maison reste bien inférieure à celle de la maison adjacente, ou d'une villa, en raison de sa petite superficie (environ 30 à 50 m²). Le prix des maisons dans les ruelles a donc augmenté au fil du temps.
Le panier de maisons dans les ruelles est principalement concentré dans les quartiers tels que Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam... Le prix est généralement d'environ 100 millions de VND/m2 pour les maisons dans les ruelles d'environ 2,5 à 3 m de large.
Pour les investisseurs, les faibles taux d'intérêt constituent un avantage pour l'achat d'un logement. Malgré la baisse des taux d'intérêt, les experts déconseillent d'en abuser.
Selon les experts, il est conseillé d'investir uniquement lorsque l'on dispose de fonds et que l'on trouve un bien immobilier à un prix attractif et abordable. À court terme, le marché immobilier ne peut pas se redresser immédiatement. En 2024, le marché immobilier n'est pas le moment d'investir et de surfer sur la vague des prix. Il est encore temps d'envisager un investissement à long terme, un achat pour vivre. Par conséquent, il est conseillé de ne pas utiliser un levier financier excessif et de privilégier les projets bénéficiant d'une documentation juridique complète, de conditions de vente souples et de taux d'intérêt avantageux.
Da Nang vend aux enchères des terres « dorées » d'une valeur de plusieurs milliers de milliards de dongs, dont les quatre côtés donnent sur la route.
Le Centre de développement du fonds foncier du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Da Nang a annoncé la vente aux enchères d'un terrain codé A1-2-1 sur la route allant du pont de la rivière Han à la mer sur la rue Pham Van Dong.
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| État actuel des terrains mis aux enchères par Da Nang près du pont du fleuve Han. (Source : Dan Tri) |
La superficie totale du terrain est de près de 10 000 m², le prix de départ étant supérieur à 137 millions de VND/m². La durée d'utilisation du terrain est de 50 ans, le locataire payant un loyer unique. Ce terrain est situé sur quatre côtés donnant sur la route.
La ville a achevé le déblaiement du site et les infrastructures techniques. Le terrain est destiné à la construction d'un centre commercial et de bureaux à louer, pour un investissement total estimé à près de 2 000 milliards de VND par l'adjudicataire.
Da Nang impose aux participants de verser à l'avance 20 % de la valeur totale du terrain. Si deux ou plusieurs entreprises sont en participation croisée conformément aux dispositions de la loi sur les entreprises, une seule entreprise peut participer à l'enchère.
Les participants aux enchères doivent également disposer d'un rapport général sur le projet d'investissement conformément aux fonctions et aux indicateurs de planification, à l'avancement et à l'investissement total prévu du projet.
Doit avoir des documents et des papiers prouvant que les fonds propres minimums pour mettre en œuvre le projet ne sont pas inférieurs à 20% de l'investissement total prévu, l'engagement de ne pas faire faillite ou d'être en voie de dissolution...
Quelles sont les procédures nécessaires pour convertir un terrain de jardin en terrain résidentiel en 2024 ?
La conversion d'un terrain de jardin en terrain résidentiel nécessite une autorisation
Conformément à l'article 9, clause 2, de la loi foncière de 2024, les terres agricoles comprennent les types de terres suivants : les terres destinées à la culture de cultures annuelles, y compris les rizières et les terres destinées à la culture d'autres cultures annuelles ; les terres destinées à la culture de cultures pérennes ; les terres forestières, y compris les terres forestières à usage spécial, les terres forestières de protection, les terres forestières de production ; les terres d'aquaculture ; les terres d'élevage concentrées ; les terres de salaison ; les autres terres agricoles.
Ainsi, conformément à l'article 9 de la loi foncière de 2024, les jardins ne sont classés dans aucune catégorie foncière. Toutefois, selon leur destination, les jardins peuvent être considérés comme des terres destinées à la culture de cultures annuelles ou pérennes (appartenant au groupe des terres agricoles).
Parallèlement, conformément à l’article 121 de la loi foncière de 2024, la conversion de terres agricoles en terres non agricoles doit être autorisée par une agence publique compétente.
Procédures de conversion d'un terrain de jardin en terrain résidentiel
* Étapes à suivre
Conformément à l'article 69 du décret 43/2014/ND-CP, la conversion d'un terrain de jardin en terrain résidentiel s'effectue selon les étapes suivantes :
Étape 1. Préparer les documents. Les ménages et les particuliers doivent préparer un ensemble de documents, notamment : une demande d'autorisation de changement d'affectation du sol ; un certificat (livret rouge, livret rose) ;
Étape 2. Soumettre et recevoir les documents :
Où soumettre les documents : Méthode 1 : Soumettre les documents au guichet unique pour les transmettre au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement ; Méthode 2 : Dans les endroits où le guichet unique n'a pas été établi, soumettre les documents directement au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement.
Réception des documents : Si les documents sont complets, le service destinataire les enregistrera dans le carnet de réception et remettra au demandeur un récépissé (le récépissé indique clairement le délai de retour des résultats) ; Si les documents sont incomplets ou invalides, dans un délai maximum de 3 jours ouvrables, le demandeur doit être informé et chargé de compléter et de compléter les documents conformément à la réglementation.
Étape 3. Résoudre les demandes : À ce stade, les gens doivent noter que l’obligation la plus importante est de payer les frais d’utilisation du sol.
Étape 4. Retour des résultats
* Délai de traitement : Pas plus de 15 jours à compter de la date de réception des documents valides ; pas plus de 25 jours pour les communes de montagne, les îles, les zones reculées, les zones à conditions socio-économiques difficiles.
Remarque : Le temps ci-dessus n'inclut pas les jours de congé et les jours fériés tels que prescrits par la loi ; il n'inclut pas le temps nécessaire pour remplir les obligations financières des utilisateurs des terres.
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