Terrains interstitiels à Hanoi : faciles à acheter, difficiles à vendre

Sur les sites de vente immobilière, de nombreux courtiers proposent des terrains à vendre à des prix de quelques centaines de millions de VND seulement pour 30 à 40 mètres carrés.

Goûtez le fruit amer de la terre entrelacée

Un terrain de 32 m2 sur la rue Vinh Hung (district de Hoang Mai, Hanoi ) est vendu pour 450 millions de VND, soit environ 14 millions de VND/m2.

Le terrain est présenté face à l'ouest, carré, terrain solide, entouré de terrains du livre rouge sur lesquels il a été construit, documents juridiques complets, reçus annuels de taxe foncière, vente et achat notariés dans un cabinet d'avocats.

Ou un autre terrain sur la rue Linh Nam (district de Hoang Mai, Hanoi), le propriétaire a besoin d'argent pour faire tourner le capital, il vend donc un terrain d'une superficie de 37 m2, situé dans une zone de lotissement, avec des infrastructures terminées, des livres rouges de tous les côtés, une construction stable, à proximité des écoles primaires et secondaires de Vinh Hung pour 25 millions de VND/m2, soit seulement 1/3 du prix du terrain ici.

De nombreuses parcelles de terrain dispersées sont proposées à la vente à bas prix, mais il est très difficile d'obtenir des livres rouges. (Photo : Ngoc Vy).

Avec des prix assez bon marché, non seulement les personnes qui veulent acheter pour vivre mais aussi de nombreux investisseurs viennent également acheter ces terrains.

M. Tran Trung Kien et sa femme (district de Van Giang, Hung Yen ) ont déclaré que leurs revenus n'étaient que d'environ 20 millions de VND par mois, ils n'osaient donc même pas rêver d'avoir une maison à Hanoi.

Il y a deux ans, sur les conseils d'amis, le couple a emprunté plus de 700 millions à des proches pour acheter un petit terrain de 35 m² dans le quartier de Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoï). Selon M. Kien, ce terrain est situé dans une ruelle et ne bénéficie pas d'un permis de construire.

Au moment de l'achat du terrain, même si nous savions que la transaction n'était qu'un document manuscrit, selon le courtier, après environ un an, ils s'occuperaient des formalités administratives et des procédures pour convertir ce terrain en terrain résidentiel, nous pourrions alors nous sentir en sécurité pour construire une maison.

Cependant, deux ans se sont écoulés et M. Kien et sa femme n'ont toujours pas réussi à obtenir un livre rouge pour un terrain d'une valeur de plus de 700 millions de VND.

« J'ai souvent pris des risques, acheté des matériaux et embauché des ouvriers pour construire une maison de plain-pied afin d'y vivre temporairement. Cependant, dès que j'ai apporté les matériaux, les autorités locales ont dénoncé le problème, car ce terrain était interdit à la construction », a expliqué M. Kien.

Après avoir contacté le vendeur et l'agent immobilier, ils ont affirmé qu'ils soutenaient uniquement les procédures, mais que la conversion des terres étant désormais plus stricte, il est très difficile d'obtenir le permis de construire. Kien et sa femme doivent continuer à louer une maison, alors que la dette est encore lourde et que peu de choses ont été remboursées.

« Ma femme et moi vivons actuellement une vie très difficile avec un revenu de 20 millions de VND par mois. Entre le loyer mensuel, l'électricité et l'eau, qui coûtent entre 6 et 7 millions de VND, les frais de scolarité de nos deux enfants et les dépenses courantes, nous devons économiser quelques millions de VND par mois. Il nous a donc fallu deux ans pour épargner et rembourser une dette de plus de 50 millions de VND. Nous ne pouvons pas construire de maison, les dettes s'accumulent et nous avons tous les deux des maux de tête », a confié M. Kien avec tristesse.

En raison de la pression de la dette, M. Kien et sa femme ont dû faire appel à un courtier pour revendre le terrain, mais depuis plus de six mois, ils n'ont toujours pas trouvé d'acheteur.

« Le terrain est magnifique, mais comme il n'y a pas de papiers, seulement des contrats de vente manuscrits, beaucoup de gens n'osent pas l'acheter. Certains acceptent les contrats manuscrits, mais lorsqu'ils savent que le terrain ne peut pas servir à construire une maison, ils refusent aussi. Maintenant, j'ai un terrain, mais je ne peux ni y vivre ni le vendre », a déclaré M. Kien en fronçant les sourcils.

De nombreuses parcelles de terrain intercalées sont proposées à la vente à des prix assez bon marché. (Capture d'écran).

Acheter des terrains intercalés, c'est comme jouer au « rouge et noir »

Comme M. Kien, M. Nguyen Van Nam ( Nam Dinh ) a également acheté un terrain de 102 m2 à Long Bien il y a 5 ans pour seulement 10 millions de VND/m2.

Lors de l'achat, il s'est renseigné et a examiné attentivement la zone, pensant que le projet se situait à proximité de son terrain et que sa mise en œuvre augmenterait sa valeur. Mais, contre toute attente, M. Nam est reparti bredouille, car le terrain qu'il avait acheté faisait partie du plan d'urbanisme local.

« Ces dernières années, le milliard de dongs que j'ai investi pour acheter ce terrain est gelé, impossible à vendre, car tous les clients savent que ce terrain fait partie du projet de construction d'une route. Bien que le projet soit actuellement suspendu, les acheteurs restent très prudents. Je pensais réaliser un gros profit sur mon investissement, mais je suis bloqué », a confié Nam.

En réalité, les documents valables lors des transactions foncières sont divers, ne comprenant que les documents de vente manuscrits entre le propriétaire (envoyés au courtier) et le client. Ils sont également accompagnés d'un carnet de paiement de la taxe foncière agricole.

Pour renforcer la persuasion du produit, l'intermédiaire affirmait avoir des « relations » avec les autorités locales et ne pas craindre d'obtenir un permis pour les terres agricoles. Cependant, en réalité, la conversion s'est avérée très difficile et les frais très élevés.

M. Phan Anh Duy (un client ayant acheté un terrain interstitiel à Hanoï) a déclaré que le processus de conversion s'était avéré plus complexe qu'il ne le pensait. Lors du changement d'affectation du terrain, il a dû payer des taxes et des frais très élevés, car la loi foncière stipule que les utilisateurs doivent payer des frais d'utilisation du terrain équivalant à la différence entre les frais d'utilisation du terrain après le changement d'affectation et les frais d'utilisation du terrain avant le changement d'affectation.

À cela s'ajoutent de nombreux autres coûts non mentionnés. En commercialisant ses produits, le montant gagné est insignifiant, même inférieur aux frais fonciers et de conversion qu'il a engagés. En revanche, avec le même capital, investi dans un autre segment, il pense pouvoir réaliser des profits plus importants.

Selon M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, les terrains interstitiels sans livre rouge sont proposés à des prix très raisonnables. Cependant, lorsqu'on décide d'investir dans un terrain interstitiel, il faut savoir qu'il s'agit d'un pari risqué. Le rapport gagnant-perdant est de 50/50, car sans livre rouge, il n'y a aucune garantie.

L'octroi de permis pour ces parcelles dispersées n'est pas simple. Ces parcelles ne disposent souvent que de documents d'attribution temporaires, ce qui complique considérablement les transactions d'achat et de vente. Ces documents sont souvent photocopiés et ont circulé entre de nombreuses mains.

« Par conséquent, il est facile pour les acheteurs d'acheter, mais extrêmement difficile de vendre et il est également difficile de construire une maison », a partagé M. Tuan.

Les terrains interstitiels sont des jardins, des terres agricoles situées en zone résidentielle urbaine ou des terrains excédentaires après aménagement, non reconnus comme terrains résidentiels (terrains résidentiels). Généralement, ces terrains ne disposent pas de certificats de droits d'usage, mais sont transférés uniquement par des documents manuscrits. De plus, en raison du manque de clarté des droits d'usage, leur prix est souvent deux fois moins cher, voire un tiers, que celui des terrains bénéficiant de documents complets dans la même zone.

Ngoc Vy

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