Terrains dispersés à Hanoi : faciles à acheter, difficiles à vendre

Sur les sites de vente immobilière, de nombreux courtiers proposent des terrains dispersés à des prix de quelques centaines de millions de VND seulement pour 30 à 40 mètres carrés.

Goûtez le fruit amer de la terre entrelacée

Un terrain de 32 m2 sur la rue Vinh Hung (district de Hoang Mai, Hanoi ) est vendu pour 450 millions de VND, soit environ 14 millions de VND/m2.

Le terrain est présenté face à l'ouest, carré, terrain solide, entouré de terrains du livre rouge sur lesquels il a été construit, documents juridiques complets, reçus annuels de taxe foncière, vente et achat notariés dans un cabinet d'avocats.

Ou un autre terrain sur la rue Linh Nam (district de Hoang Mai, Hanoi), le propriétaire a besoin d'argent pour faire tourner le capital, il vend donc un terrain d'une superficie de 37 m2, situé dans une zone de lotissement, avec des infrastructures terminées, des livres rouges de tous côtés, une construction stable, à proximité des écoles primaires et secondaires de Vinh Hung pour 25 millions de VND/m2, soit seulement 1/3 du prix du terrain ici.

De nombreuses parcelles de terrain disséminées sont proposées à la vente à bas prix, mais il est très difficile d'obtenir des livres rouges. (Photo : Ngoc Vy).

Avec des prix assez bon marché, non seulement les personnes qui veulent acheter pour vivre mais aussi de nombreux investisseurs viennent également acheter ces terrains.

M. Tran Trung Kien et sa femme (district de Van Giang, Hung Yen ) ont déclaré que leurs revenus n'étaient que d'environ 20 millions de VND par mois, ils n'osaient donc même pas rêver d'avoir une maison à Hanoi.

Il y a deux ans, suivant les conseils d'amis, le couple a emprunté plus de 700 millions à des proches pour acheter un petit terrain de 35 m2 dans le quartier de Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoi). Selon M. Kien, il s'agit d'un terrain situé dans une ruelle et qui ne dispose pas de livre rouge.

Au moment de l'achat du terrain, même si nous savions que la transaction n'était qu'un document manuscrit, selon le courtier, après environ un an, ils s'occuperaient des formalités administratives et des procédures pour convertir ce terrain en terrain résidentiel, nous pourrions alors nous sentir en sécurité pour construire une maison.

Cependant, deux ans ont passé et M. Kien et sa femme n'ont toujours pas réussi à obtenir un livre rouge pour un terrain d'une valeur de plus de 700 millions de VND.

« J'ai souvent pris des risques, acheté des matériaux et embauché des ouvriers pour construire une maison de plain-pied afin d'y vivre temporairement. Cependant, dès que j'ai apporté les matériaux, les autorités locales ont dénoncé le problème, car ce terrain était interdit à la construction », a expliqué M. Kien.

En contactant le vendeur et le courtier du terrain, ils ont dit qu'ils ne soutenaient que les procédures, mais maintenant la conversion du terrain est resserrée, il est donc très difficile d'obtenir un livre rouge. M. Kien et sa femme ont dû continuer à louer une maison pour y vivre, alors que la dette était encore importante et que peu de choses avaient été payées.

« Ma femme et moi vivons actuellement une vie très difficile avec un revenu de 20 millions de VND par mois. Entre le loyer mensuel, l'électricité et l'eau, qui coûtent entre 6 et 7 millions de VND, les frais de scolarité de nos deux enfants et les dépenses courantes, nous devons économiser quelques millions de VND par mois. Il nous a donc fallu deux ans pour épargner et rembourser une dette de plus de 50 millions de VND. Nous ne pouvons pas construire de maison, les dettes s'accumulent et nous avons tous les deux des maux de tête », a confié M. Kien avec tristesse.

En raison de la pression de la dette, M. Kien et sa femme ont dû faire appel à un courtier pour revendre le terrain, mais depuis plus de six mois, ils n'ont toujours pas trouvé d'acheteur.

« Le terrain est magnifique, mais comme il n'y a pas de papiers, seulement des contrats de vente manuscrits, beaucoup de gens n'osent pas l'acheter. Certains acceptent les contrats manuscrits, mais lorsqu'ils savent que le terrain ne peut pas servir à construire une maison, ils refusent aussi. Maintenant, j'ai un terrain, mais je ne peux ni y vivre ni le vendre », a déclaré M. Kien en fronçant les sourcils.

De nombreuses parcelles de terrain disséminées sont proposées à la vente à des prix assez bon marché. (Capture d'écran).

Acheter des terrains intercalés, c'est comme jouer au « rouge et noir »

Comme M. Kien, M. Nguyen Van Nam ( Nam Dinh ) a également acheté un terrain de 102 m2 à Long Bien il y a 5 ans pour seulement 10 millions de VND/m2.

Lors de l'achat, il a également posé des questions et examiné attentivement la zone, pensant que le projet était proche de son terrain, une fois mis en œuvre, le prix du terrain augmenterait. Mais de manière inattendue, M. Nam a tout perdu parce que le terrain qu’il avait acheté faisait partie du plan d’urbanisme local.

« Ces dernières années, le milliard de dongs que j'ai investi pour acheter ce terrain est gelé, impossible à vendre, car tous les clients savent que ce terrain fait partie du projet de construction d'une route. Bien que le projet soit actuellement suspendu, les acheteurs restent très prudents. Je pensais réaliser un gros profit sur mon investissement, mais je suis bloqué », a confié Nam.

En fait, les documents valables dans les transactions foncières sont mixtes, ne comprenant que des documents de vente manuscrits entre le propriétaire (envoyés au courtier vendeur) et le client. Ci-joint également le livret de paiement de la taxe foncière agricole.

Pour augmenter la force de persuasion du produit, l'intermédiaire a prétendu avoir des « relations » avec les autorités locales, de sorte qu'il n'y avait pas lieu de s'inquiéter de l'obtention d'un livre rose pour les terres mixtes avec l'agriculture. Cependant, dans la réalité, la conversion est très difficile et les frais sont également très élevés.

M. Phan Anh Duy (un client qui a acheté un terrain interstitiel à Hanoi) a déclaré que le processus de conversion était plus difficile qu'il ne le pensait. Lors du changement de destination du terrain, il a dû payer des taxes et des frais très élevés car la loi foncière stipule que les utilisateurs du terrain doivent payer des frais d'utilisation du terrain égaux à la différence entre les frais d'utilisation du terrain du type de terrain après le changement de destination du terrain et les frais d'utilisation du terrain du type de terrain avant le changement de destination du terrain.

De plus, de nombreux autres coûts non mentionnés sont à prévoir. Lorsqu'il mettait les marchandises sur le marché, le montant d'argent qu'il gagnait était insignifiant, pas même égal au prix du terrain et aux frais de conversion qu'il avait dépensés. Alors qu'avec le même capital, s'il l'investit dans un autre segment, il pense pouvoir obtenir des profits plus élevés.

Selon M. Giang Anh Tuan, directeur de Tuan Anh Real Estate, les parcelles de terrain intercalées sans livres rouges sont proposées à la vente à des prix très raisonnables. Cependant, au moment de décider de dépenser de l'argent pour acheter un terrain interstitiel, il est nécessaire de déterminer s'il s'agit d'un jeu de « rouge ou noir ». Le ratio victoire-défaite pour ce pari lié au foncier est de 50/50, car sans un livre rouge en main, il n'y a aucune garantie.

L’octroi de livres rouges à ces parcelles de terrain disséminées n’est pas simple. Ces types de terres intercalées ne disposent souvent que de documents d'attribution de terres à durée limitée, ce qui rend très difficile la réalisation de transactions d'achat et de vente. Ces documents sont souvent photocopiés et sont passés entre de nombreuses mains.

« Par conséquent, il est facile pour les acheteurs d'acheter, mais extrêmement difficile de vendre et il est également difficile de construire une maison », a partagé M. Tuan.

Les terrains interstitiels sont des terrains de jardin, des terrains agricoles situés dans des zones résidentielles urbaines ou des terrains excédentaires après planification qui n'ont pas été reconnus comme terrains résidentiels. Normalement, ces types de terres ne disposent pas de certificats de droit d'utilisation du sol, mais sont uniquement transférés par le biais de documents manuscrits. En raison du manque de clarté des droits d’utilisation des terres, le prix de ces types de terrains est souvent deux fois, voire un tiers moins cher que celui des terrains avec des documents complets dans la même zone.

Ngoc Vy

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