Les temps forts de l'immobilier en 2023 : une année de démêlage

Série de politiques émises

Depuis fin 2022, le marché immobilier a rencontré des difficultés à de nombreux égards, allant de la légalité des projets aux capitaux obligataires, en passant par les prêts bancaires… Pour résoudre ces problèmes, le gouvernement a publié en 2023 de nombreuses instructions et politiques opportunes visant à relancer le marché.

En mars, le décret 08 du gouvernement a été publié, complétant la réglementation : pour les obligations offertes sur le marché intérieur, si l'entreprise émettrice ne peut pas payer intégralement et en temps voulu le principal et les intérêts de l'obligation en dongs vietnamiens conformément au plan d'émission annoncé, elle peut négocier avec le détenteur de l'obligation pour payer le principal et les intérêts dus de l'obligation avec des actifs.

Ce règlement permet aux entreprises de reporter le remboursement de leurs dettes, de vendre des actifs à prix réduit et de payer le principal et les intérêts des obligations arrivant à échéance au moyen d'autres actifs tels que des biens immobiliers.

Le décret n° 33 du gouvernement, relatif à diverses solutions pour lever les obstacles et promouvoir le développement sûr, sain et durable du marché immobilier, a également été promulgué en mars. Il convient de noter que la Banque d’État a été chargée de superviser la mise en œuvre d’un programme de crédits de 120 000 milliards de dongs destiné au logement social et au logement pour les personnes à faibles revenus.

Le principal moteur de ce programme est constitué par 4 banques commerciales d'État ( Agribank , BIDV, Vietcombank, VietinBank) qui accordent des prêts aux investisseurs et aux acheteurs de logements dans le cadre de projets de logements sociaux, de projets de logements pour travailleurs et de projets de rénovation et de reconstruction d'appartements anciens à des taux d'intérêt préférentiels.

Le marché immobilier sera débloqué grâce à de nombreuses politiques positives en 2023 (Illustration : Hai Long).

Alors que le marché présente un déséquilibre de l'offre, avec une domination des logements haut de gamme tandis que les logements pour les personnes à faibles revenus sont « inexistants », le gouvernement a rapidement publié la décision 338 approuvant le projet d'investissement dans la construction d'au moins 1 million d'appartements de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030.

Ainsi, d'ici 2030, le nombre total d'appartements achevés dans les localités devrait atteindre environ un million, dont environ 428 000 pour la période 2021-2025. Le projet vise à développer des logements sociaux et des logements pour travailleurs à des prix abordables pour les ménages à revenus moyens et faibles en milieu urbain, ainsi que pour les travailleurs et les ouvriers dans les parcs industriels et les zones franches d'exportation.

Autre point positif : fin novembre, l’Assemblée nationale a voté la loi amendée sur le logement et la loi amendée sur les transactions immobilières, qui entreront en vigueur en 2025. Les experts soulignent que, pour la première fois, deux lois relatives au marché immobilier ont été promulguées simultanément. Si la loi foncière amendée est adoptée en 2024, le marché immobilier bénéficiera de nombreux autres atouts.

Par ailleurs, le Premier ministre et de nombreux ministères et administrations ont également tenu des réunions en ligne continues avec des entreprises immobilières afin de résoudre les problèmes juridiques liés aux projets ; ils ont rencontré le secteur bancaire pour proposer des solutions visant à soutenir les entreprises en termes de sources de capitaux, à réduire les taux d’intérêt des prêts et à stabiliser les activités commerciales.

Le marché a réagi positivement.

Bien que les experts estiment que le secteur immobilier pourrait se redresser à partir de mi-2024, une fois que les mesures politiques auront eu le temps de faire leurs preuves, de nombreux signaux positifs sont apparus sur le marché. Grâce à la politique gouvernementale de levée des obstacles aux obligations immobilières, de nombreuses entreprises, telles que Novaland et Hung Thinh, ont pu allonger et reporter l'échéance de leurs obligations en utilisant leurs actifs comme garantie.

Lors d'une discussion début décembre, M. Nguyen Hoang Duong, directeur adjoint du Département des finances des banques et des institutions financières (ministère des Finances), a indiqué qu'environ 40 % du volume des obligations à échéance tardive de 68 entreprises avaient fait l'objet de plans de négociation. Le taux de réussite de ces négociations est passé de 16 % en février à 63 % en octobre. Par ailleurs, les entreprises disposant des ressources financières nécessaires ont racheté proactivement leurs obligations avant leur échéance.

Toujours selon les données du ministère des Finances, s'il n'y avait pas eu d'émission d'obligations d'entreprises au premier trimestre de cette année, le montant des obligations d'entreprises individuelles émises aurait atteint 220 000 milliards de VND à la fin du mois de novembre.

Les flux de capitaux vers le secteur immobilier ont également progressé grâce à des politiques de crédit plus ouvertes. Selon les dernières données actualisées de la Banque d'État, au 30 septembre, l'encours total des crédits immobiliers atteignait 2 740 milliards de VND, soit une hausse de 6 % par rapport au début de l'année.

(Illustration : Quang Anh).

Conformément aux directives du Premier ministre et de la Banque d'État, les taux d'intérêt des prêts ont progressivement baissé. De nombreuses banques ont réduit leurs taux d'intérêt sur les prêts immobiliers commerciaux de 5,5 % à 7,5 % par an pendant les 12 à 18 premiers mois, avant d'appliquer des taux variables d'environ 9,5 % à 11 % par an. Les enquêtes montrent que les taux d'intérêt des prêts immobiliers dans de nombreuses banques commerciales ont diminué d'environ 1 % à 3 % par an par rapport au début de l'année.

En matière de logement social, selon le ministère de la Construction, en 2023, dix projets de logements sociaux et de logements pour les travailleurs des zones industrielles ont été lancés dans tout le pays, représentant un total de plus de 19 800 unités. Parmi ces projets, la ville de Hai Phong compte quatre initiatives, soit plus de 6 700 unités. Les villes de Hanoï, Thua Thien (province de Hué) et Lam Dong ont chacune un projet de logement social en cours.

Toutefois, le décaissement du programme de crédits de 120 000 milliards de VND destiné au logement social et au logement à loyer modéré n'a pas été à la hauteur des attentes. Le ministère de la Construction a indiqué qu'environ 23 collectivités locales avaient publié une liste de 54 projets éligibles aux prêts dans le cadre de ce programme, pour un montant total demandé de 25 884 milliards de VND. À ce jour, seuls 143 milliards de VND ont été décaissés.

Selon l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), le programme de crédit de 120 000 milliards de VND applique un taux d'intérêt préférentiel de 8,7 % par an pour les investisseurs et de 8,2 % par an pour les acheteurs de logements jusqu'au 30 juin.

À compter du 1er juillet, la Banque d'État annoncera tous les six mois les taux d'intérêt préférentiels appliqués aux prêts aux banques commerciales participant au programme. À l'issue de la période préférentielle, les taux d'intérêt seront négociés et convenus entre la banque et le client.

HoREA estime que le taux d'intérêt du prêt, bien qu'inférieur de 1,5 à 2 % au taux normal des prêts commerciaux, demeure supérieur à l'ancien taux des prêts au logement social. La durée préférentielle est par ailleurs courte (5 ans) et le taux d'intérêt est révisé tous les six mois, ce qui engendre une précarité pour les emprunteurs.

Source: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/diem-nhan-bat-dong-san-nam-2023-mot-nam-duoc-go-vuong-20231226165935439.htm