L’essor de la construction qui a accompagné la croissance économique rapide de la Chine a conduit à une vague de développements résidentiels et commerciaux à grande échelle dans tout le pays.
Une rue déserte de Conch Bay, face au nouveau quartier financier de Yujiapu, à Tianjin, dans le nord de la Chine. Photo : Greg Baker
Il en résulte une série de grandes zones urbaines sans habitants, et même des villes entièrement construites sans habitants, ce qui les rend connues sous le nom de « villes fantômes ».
Spirale immobilière
L'une des principales raisons est l'habitude des Chinois d'acquérir massivement des biens immobiliers. Avec une population de 1,4 milliard d'habitants, posséder un bien immobilier est considéré comme un investissement sûr. Selon les estimations, environ 70 % du patrimoine total des ménages chinois se situe dans ce secteur.
Cependant, le marché immobilier s'est figé vers 2020, lorsque la bulle spéculative accumulée depuis de nombreuses années a commencé à se dégonfler sous l'effet du durcissement des politiques de gestion. En conséquence, des dizaines de millions d'appartements sont restés vides et de nombreux projets sont restés inachevés, ce qui a accru les inquiétudes quant à la crise économique.
Les promoteurs continuent de construire des logements alors même que le marché atteint un point de saturation, où l'offre dépasse largement la demande. Le gouvernement chinois a encouragé trop de projets, mais ne peut les arrêter, car les banques ont financé un nombre considérable de projets, explique Sarah Williams, professeure agrégée d'urbanisme et d'ingénierie au Massachusetts Institute of Technology (MIT).
« Le gouvernement agrandit les terres et continue d'accorder davantage de prêts afin que les promoteurs immobiliers puissent rembourser leurs anciennes dettes par de nouvelles. La façon la plus simple de comprendre cela est de le comparer à une pyramide de Ponzi », a commenté Mme Williams à Newsweek.
Des lueurs d'espoir
Cependant, certaines zones ont progressivement attiré des résidents et ont quelque peu effacé leur étiquette de « ville fantôme ». Cependant, le nombre de logements vacants reste considérable, avec environ 65 à 80 millions d'appartements inoccupés en Chine.
L'un des exemples les plus marquants est celui du district de Kangbashi à Ordos, en Mongolie-Intérieure. Conçu pour accueillir 300 000 habitants, moins de 10 % des appartements sont effectivement occupés.
La principale raison est le manque d’emplois, de soins de santé, d’éducation et de services essentiels, ce qui rend de nombreuses personnes, même celles qui peuvent se permettre d’acheter une maison, réticentes à s’y installer.
« On pensait autrefois que même si la population ne progressait pas grâce à l'emploi, l'afflux d'investissements immobiliers pourrait contribuer à la croissance de l'économie régionale. Or, pour qu'une ville se développe réellement, le plus important reste l'emploi », a expliqué Mme Williams.
La population de Kangbashi dépasse désormais les 120 000 habitants, et des milliers d'élèves fréquentent les écoles locales. Cependant, les perspectives de croissance de la région restent limitées, notamment compte tenu du déclin démographique de la Chine. Selon les chiffres officiels, la population de la Mongolie-Intérieure devrait diminuer de 0,3 % en 2023, soit le double de la moyenne nationale.
Un autre exemple est celui de Tianducheng, un quartier urbain huppé de Hangzhou, dans la province du Zhejiang. Conçu pour imiter l'architecture européenne avec une tour Eiffel à l'échelle 1:3, il était autrefois célèbre pour ses places désertes et ses immeubles d'appartements vides.
Cependant, au fil du temps, les résidents se sont progressivement installés et, en 2017, la population de cette zone urbaine était trois fois plus importante que prévu initialement.
Des projets ambitieux qui ont échoué
Tous les projets n'ont pas connu le même sort que Kangbashi ou Tianducheng. Un échec typique est celui du quartier financier de Yujiapu à Tianjin, autrefois présenté comme le « Manhattan chinois ».
Le quartier a été construit au début des années 2010 avec des gratte-ciel, de larges avenues et même sa propre ligne de métro. Mais malgré ses infrastructures modernes, Yujiapu n'a pas réussi à attirer les entreprises et les résidents. Des années après son achèvement, le quartier demeure étrangement calme.
Outre les projets abandonnés après leur construction, d'autres n'ont jamais réellement démarré. L'un d'eux est la Nouvelle Zone de Xiong'an, une zone économique spéciale située à environ 100 kilomètres au sud de Pékin.
Conçues pour alléger la pression du développement sur la capitale et devenir un modèle d'infrastructures vertes et de technologies urbaines intelligentes, de nombreuses routes n'ont pas encore montré de signes d'activité. Les retards de mise en œuvre ont fait ressembler le quartier davantage à une « ville fantôme » qu'à un futur pôle économique.
Les risques demeurent
Ce sont les petites zones urbaines abandonnées qui représentent la plus grande menace pour la deuxième économie mondiale, plutôt que des projets de grande envergure comme Tianducheng, a déclaré Mme Williams.
« Ce sont des foyers de surinvestissement, laissant de nombreux acheteurs de maisons dans l’embarras parce qu’ils ne peuvent pas récupérer leur investissement », a-t-elle déclaré, comparant la situation à la crise immobilière américaine de 2007-2008.
Cela aura un effet d’entraînement « énorme » sur l’économie chinoise à long terme, a-t-elle déclaré.
Viet Ha (selon Newsweek)
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