Les entreprises immobilières doivent accepter de vendre des actifs ou « supporter

Selon le rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VAR), entre 2017 et 2021, le marché des obligations d'entreprises (TPDN) a connu une forte croissance, enregistrant des résultats positifs en termes d'échelle et de liquidité, devenant un important canal de mobilisation de capitaux à moyen et long terme pour les entreprises. Rien qu'en 2021, la valeur des émissions d'obligations d'entreprises a explosé, atteignant plus de 700 000 milliards de dôngs, soit 16,7 % du PIB, et représentant près de 12 % de l'encours de crédit du pays en 2021.

Les entreprises immobilières doivent accepter de vendre des actifs ou de travailler ensemble pour éviter la faillite. Image 1 — Photo d'illustration. (Source : PO)

Après une période de croissance rapide, à la mi-2022, plusieurs violations graves ayant entraîné une perte de confiance des investisseurs ont forcé le marché des obligations d'entreprises à prendre un nouveau tournant, avec de nombreux contrôles et avertissements des autorités. La valeur totale des émissions d'obligations d'entreprises en 2022 a fortement diminué de 64,4 % par rapport à 2021, estimée à 269 733 milliards de VND.

Le marché des obligations d'entreprises est dans un état prolongé de performance décevante avec une valeur d'émission en baisse continue et n'a connu une amélioration que depuis début mars de cette année, lorsque le décret n° 08/ND-CP a été publié avec la mise en œuvre synchrone de solutions de stabilisation du marché.

Selon les données de l'Association du marché obligataire du Vietnam (VBMA), à la fin du mois d'octobre 2023, la valeur totale des émissions d'obligations d'entreprises a atteint 209 150 milliards de VND, ce qui montre que les activités de mobilisation de capitaux à partir du canal obligataire se sont considérablement améliorées par rapport à l'année dernière.

Parmi ceux-ci, le secteur bancaire domine avec 99 023 milliards de VND (47,3 % du total), suivi du groupe immobilier avec 68 256 milliards de VND (32,6 %).

Toutefois, les recherches de VAR montrent que la pression liée à l'échéance des obligations pèse toujours sur les entreprises immobilières. La valeur totale des obligations de sociétés immobilières nouvellement émises et rachetées reste très faible par rapport à la valeur totale des obligations de sociétés arrivant à échéance.

Ainsi, en 2022, les entreprises immobilières ont racheté environ 219 000 milliards de VND. Au cours des dix premiers mois de cette année, elles ont racheté environ 153 800 milliards de VND. Parallèlement, la valeur totale des obligations arrivant à échéance dans le secteur immobilier au cours des deux derniers mois de 2023 et 2024 a atteint respectivement 15 600 milliards de VND et 121 100 milliards de VND.

La liste des entreprises en retard de paiement de leurs obligations obligataires s'allonge de jour en jour, notamment dans le secteur immobilier. Selon la Bourse de Hanoi (HNX), au 3 octobre 2023, environ 69 entreprises figuraient sur la liste des entreprises en retard de paiement des intérêts ou du principal de leurs obligations d'entreprise, pour un encours total d'environ 176 100 milliards de VND, soit environ 17,8 % de l'encours des obligations d'entreprise sur l'ensemble du marché.

Selon les VAR, sous la pression de l'échéance des obligations, afin de disposer de temps pour restructurer leur trésorerie et améliorer leur capacité de remboursement, négocier une prolongation de la durée est la priorité des entreprises immobilières, compte tenu de la difficulté d'accès au crédit et de l'absence de reprise complète du marché immobilier. Les négociations en vue d'une prolongation sont actives depuis avril 2023 et ont donné des résultats plutôt positifs.

Selon HNX, au 3 octobre, plus de 50 émetteurs avaient conclu des accords pour prolonger la durée des obligations, pour un montant total de plus de 95 200 milliards de VND. L'échéance a été majoritairement ajustée de deux ans, repoussant la pression du remboursement de la dette à 2025-2026.

La négociation de prolongations d'obligations restera une tendance à l'avenir. Cependant, des difficultés subsistent : l'allongement de la période de remboursement de la dette ne fait qu'aider les entreprises à stabiliser leur production et leurs activités, et à restructurer leur dette pour se redresser. En fait, il s'agit simplement d'un transfert de dette d'une période à une autre.

Les revendeurs à valeur ajoutée soulignent que, pour éviter le risque de faillite, les entreprises doivent profiter de cette période pour restructurer leurs dettes. Elles doivent sérieusement envisager de vendre des actifs, voire d'accepter l'équilibre financier ou des pertes, afin de disposer des liquidités nécessaires pour rembourser leurs dettes et mener à bien des projets qui pourront être liquidés immédiatement après leur mise en marché.

« Il s’agit également d’un « silence » qui donne aux investisseurs le temps de faire une pause, de réfléchir et d’examiner les conditions, orientant ainsi leur participation de manière plus durable et plus efficace », indique le rapport des VAR.

En outre, en plus des sources financières habituelles (crédit bancaire et obligations d'entreprises), il devrait y avoir des mécanismes et des politiques pour développer, attirer et assurer le fonctionnement efficace des sources de capitaux provenant d'autres produits financiers (fonds d'investissement immobilier - REIT, Fonds d'épargne logement, titrisation immobilière...), ou d'autres canaux (investissement étranger direct et indirect).

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